PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C PEDIDO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO RÁDIO-BASE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE SINAL DE TELEFONIA MÓVEL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DO CONSENTIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PERÍCIA INDISPENSÁVEL PARA AVALIAÇÃO DE VALOR LOCATIVO. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Ação anulatória com pedido de despejo ajuizada sob a alegação de descumprimento de contrato de locação não residencial, cuja finalidade era a instalação de estação rádio-base para a prestação de serviços de telefonia móvel.

Ausência de prova robusta quanto ao descumprimento contratual alegado pelos autores, não se verificando a ocorrência de vício de consentimento ou dolo no momento da contratação.

A extinção do pedido de revisão contratual sem resolução do mérito, fundamentada na ausência de indicação do valor do aluguel pretendido, desconsiderou a necessidade de dilação probatória para avaliação do valor de mercado do aluguel.

A produção de prova pericial é indispensável para a correta aferição do valor locatício, não se justificando o julgamento antecipado da lide.

Compatibilidade dos pedidos de anulação do negócio jurídico e revisão contratual, que devem ser analisados conjuntamente quando presentes as condições de procedência em relação a ambos.

Recurso de apelação provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com a designação de perícia para aferição do valor do aluguel e prosseguimento da instrução probatória.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0515452-19.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante JOSE MARINALDO MOTA e outros e como apelada CLARO S.A. e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Setembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por JOSÉ MARINALDO MOTA e CARMEN MARIA OLIVEIRA MOTA contra a sentença de ID 45811068 proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Salvador-BA, que julgou improcedente a ação anulatória cumulada com pedido de despejo movida em face de CLARO S/A e CLARO TELECOM S/A.

Na petição inicial, os autores alegaram que celebraram com as rés contrato de locação de imóvel não residencial, situado na Fazenda Gameleira, na BR-052, Serra Preta-BA, com a finalidade específica de instalação de uma estação rádio-base, visando à exploração de serviços de telefonia móvel celular na região. No entanto, sustentam que, mesmo após quatro anos da celebração do contrato, as rés não disponibilizaram o sinal de telefonia móvel na área locada, conforme promessa feita durante as tratativas contratuais.

Alegaram que tal fato configura inadimplemento contratual, uma vez que o contrato previa, em sua cláusula 6ª, item 6.1.2, a obrigação das rés de dar à área locada a destinação prevista, ou seja, a instalação e operação da estação rádio-base. Em virtude do descumprimento contratual, requereram a anulação do negócio jurídico, a extinção do contrato de locação com o consequente despejo, e, subsidiariamente, a revisão judicial do contrato para adequar o valor do aluguel ao preço de mercado, mediante a realização de perícia.

A sentença recorrida extinguiu o pedido de revisão do contrato de locação sem resolução do mérito, fundamentando-se na ausência de indicação do valor do aluguel cuja revisão era pretendida, em conformidade com o disposto no art. 68, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Ademais, julgou improcedentes os pedidos de anulação do contrato e despejo, sob o argumento de que não havia nos autos prova suficiente para demonstrar o descumprimento da finalidade contratual, qual seja, a instalação da estação rádio-base.

Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação, sustentando que a sentença deve ser reformada, uma vez que não se justifica o julgamento antecipado da lide sem a devida dilação probatória, especialmente a realização de perícia para avaliação do valor locatício. 

Argumentam ainda que a sentença é omissa ao não considerar as provas apresentadas que demonstram o vício de consentimento decorrente da falsa promessa de disponibilização de sinal de telefonia móvel, o que, segundo os apelantes, configuraria dolo por parte das rés.

Os apelantes defendem, ademais, a compatibilidade dos pedidos de anulação do contrato e revisão locatícia, ressaltando que o pedido de revisão somente seria aplicável na hipótese de não acolhimento do pedido principal de anulação do negócio jurídico. Requerem, assim, a anulação da sentença e o retorno dos autos ao juízo de origem para a produção de provas, especialmente a realização de perícia.

Foram apresentadas contrarrazões pelas rés, que pugnaram pela manutenção da sentença, sustentando a ausência de qualquer vício de consentimento ou descumprimento contratual, e que a eficácia do sinal de telefonia móvel na região não era uma condição essencial para a validade do contrato.

Subiram os autos a este Tribunal.

É o relatório.

Solicito inclusão em pauta de julgamento. 

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso de Apelação é próprio e tempestivo. Preenchidos os demais requisitos necessários à sua admissibilidade, dele conheço.

Eminentes Colegas, a questão ora submetida ao nosso crivo envolve a análise dos fundamentos da sentença que extinguiu o pedido de revisão contratual sem resolução do mérito, bem como a improcedência dos pedidos de anulação do contrato de locação e despejo.

Inicialmente, convém analisar a alegação dos apelantes de que a sentença é omissa ao julgar antecipadamente a lide, sem permitir a produção de provas, notadamente a realização de perícia destinada a avaliar o valor de mercado do aluguel. De fato, a petição inicial dos autores, ao pleitear a revisão judicial do contrato, não indicou o valor do aluguel cuja fixação pretendia, o que contraria o disposto no art. 68, inciso I, da Lei nº 8.245/91, que exige tal indicação como requisito para o processamento da ação revisional.

Contudo, conforme bem destacado pelos apelantes, tal deficiência poderia ser sanada no curso da instrução probatória, mediante a realização de perícia técnica que aferisse o valor locatício de acordo com os preços de mercado. Nesse sentido, a doutrina processual civil é pacífica ao afirmar que o magistrado, ao verificar a necessidade de complementação probatória, deve oportunizar às partes a produção das provas necessárias à formação de seu convencimento, em respeito ao princípio da ampla defesa e do contraditório (art. 5º, LV, da CF/88).

Acerca do julgamento antecipado da lide, o Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 355, que o juiz poderá proferir sentença com resolução do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas. Todavia, no presente caso, afigura-se evidente a necessidade de dilação probatória, uma vez que a controvérsia sobre o valor do aluguel a ser fixado depende de elementos técnicos que extrapolam o conhecimento comum do magistrado, sendo imperiosa a realização de perícia para a adequada resolução da lide.

Neste sentido, colaciono jurisprudência:

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – IMPROCEDÊNCIA – Julgamento antecipado da lide – Cerceamento de defesa configurado - Necessidade de realização de prova pericial para aferir o valor justo do aluguel – Questão que não comporta confissão ficta, à luz dos efeitos da revelia – Sentença anulada - Aplicação da penalidade em razão do não comparecimento à audiência de conciliação – Artigo 334, § 8º do CPC - Recurso provido.

(TJ-SP - AC: 10260036320188260577 São José dos Campos, Relator: Claudio Hamilton, Data de Julgamento: 02/12/2019, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2019)

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. Julgamento antecipado da lide. Constatação de imprescindibilidade da produção da prova pericial para o deslinde do feito. Impossibilidade de julgamento sem prévia realização de perícia para aferição do valor atual do aluguel. Laudo unilateral não constitui documento idôneo para fundamentar decreto de procedência. Necessidade de dilação probatória. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 40023147520138260362 SP 4002314-75.2013.8.26.0362, Relator: AZUMA NISHI, Data de Julgamento: 12/05/2016, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/05/2016)

Ademais, a sentença recorrida extinguiu o pedido de revisão contratual com base na ausência de indicação do valor pretendido, sem, contudo, considerar que o pedido principal dos autores – anulação do contrato de locação – estava embasado em alegações de vício de consentimento e descumprimento contratual. Essas questões envolvem uma análise fática detalhada que demanda a produção de provas, sendo precipitado o julgamento antecipado.

No que tange ao mérito da apelação, os apelantes sustentam que houve vício de consentimento no momento da celebração do contrato, uma vez que firmaram o contrato de locação sob a premissa de que as rés garantiriam a disponibilização de sinal de telefonia móvel na região do imóvel locado, o que não ocorreu. Alegam, ainda, que tal promessa foi decisiva para que aceitassem os termos do contrato, configurando-se, portanto, o dolo, conforme previsto no art. 145 do Código Civil, que estabelece: "É anulável o negócio jurídico quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio."

O dolo, como viciado de consentimento, ocorre quando uma das partes induz a outra em erro para que esta celebre o contrato. Nesse caso, é imprescindível a demonstração de que a parte lesada não teria celebrado o contrato caso tivesse conhecimento da verdadeira situação. No presente caso, os apelantes argumentam que a ausência de sinal de telefonia móvel inviabilizou a finalidade do contrato, o que, em tese, poderia configurar o vício de consentimento.

Entretanto, ao analisar as cláusulas contratuais, verifica-se que o contrato tinha como objeto principal a instalação de uma estação rádio-base, para exploração de serviços de telefonia móvel, e que tal instalação foi efetivamente realizada pelas rés. A eficácia ou qualidade do sinal de telefonia móvel na região não foi expressamente pactuada como condição essencial para a validade do contrato. Assim, a alegação de dolo dos apelantes carece de fundamento, pois a obrigação principal – instalação da estação rádio-base – foi cumprida.

Ainda que os apelantes sustentem que a disponibilização do sinal de telefonia móvel era o fator decisivo para a celebração do contrato, essa condição não foi incorporada expressamente no contrato, o que enfraquece a tese de vício de consentimento. Nesse ponto, é oportuno lembrar que, segundo a doutrina, "o dolo só se configura quando o erro provocado é substancial e determinante para a realização do negócio, sendo necessário que a parte que alega o dolo demonstre que, sem a manobra dolosa, não teria realizado o negócio" (Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, "Novo Curso de Direito Civil", 21ª ed., Saraiva, 2020).

No entanto, cabe considerar que, mesmo que não tenha havido dolo, os autores podem pleitear a rescisão contratual com fundamento no inadimplemento, caso comprovem que o descumprimento contratual por parte das rés frustrou a finalidade do contrato. Para tanto, seria necessária a produção de provas que demonstrem de forma inequívoca que a ausência de sinal de telefonia móvel inviabilizou a exploração econômica do imóvel locado conforme o previsto no contrato. Esse ponto, contudo, não foi suficientemente abordado na sentença recorrida.

Outro aspecto relevante da apelação refere-se à compatibilidade dos pedidos de anulação do contrato e de revisão locatícia. O art. 326 do Código de Processo Civil permite ao autor cumular pedidos alternativos ou subsidiários, desde que compatíveis entre si. No caso em tela, os apelantes formularam o pedido de revisão do aluguel como alternativa ao pedido de anulação do contrato, argumentando que, caso não fosse acolhido o pedido principal, a revisão se tornaria necessária para adequar o valor do aluguel à realidade de mercado.

A compatibilidade entre os pedidos, portanto, é evidente, pois o pedido de revisão locatícia seria aplicável apenas na hipótese de manutenção do contrato, sendo uma medida que visa restabelecer o equilíbrio contratual diante de um possível desequilíbrio econômico entre as partes. A extinção do pedido de revisão contratual, sem análise da compatibilidade com o pedido principal, configura erro material que justifica a reforma da sentença.

Em relação à jurisprudência aplicável ao caso, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu em diversas ocasiões que "é admissível a cumulação de pedidos de anulação de negócio jurídico e de revisão contratual, desde que presentes as condições de procedência em relação a ambos os pedidos" (STJ, REsp 1.456.048/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 22/04/2015). Além disso, no que concerne à necessidade de dilação probatória, é pacífico o entendimento de que "o julgamento antecipado da lide é cabível somente quando não houver necessidade de produção de provas, sendo vedado ao juiz, nestes casos, cercear o direito das partes à ampla defesa" (STJ, REsp 1.104.900/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11/03/2011).

À luz de todo o exposto, concluo que a sentença deve ser reformada para anular a extinção do pedido de revisão contratual e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com a reabertura da instrução probatória para a produção das provas necessárias à apuração dos fatos alegados, especialmente a realização de perícia para avaliar o valor locatício conforme os preços de mercado. Além disso, a análise do pedido de anulação do contrato deve ser aprofundada, considerando-se as provas a serem produzidas e o contexto fático específico do caso.

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com a reabertura da instrução probatória e a produção de prova pericial, prosseguindo-se, então, com a análise dos pedidos de anulação do contrato e de revisão do valor locatício.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora