PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONTRATUAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NULIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE ADESÃO. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL UNIFORME. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA NÃO FIXADOS NA ORIGEM. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS DE APELAÇÃO.

I. Caso em exame: Tratam-se de apelações cíveis simultâneas, interpostas por ERILENE MARIA DA ROCHA e CAMILA MENEGHETTI PAIXÃO MIRANDA DE OLIVEIRA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores pagos e indenização por danos morais. 

II. Questão em discussão: Discute-se: (i) validade e valor da cláusula penal contratual; (ii) legalidade da devolução dos valores pagos, incluindo corretagem; (iii) incidência do IGPM como índice de atualização monetária; (iv) existência de danos morais; (v) fixação de honorários sucumbenciais.

III. Razões de decidir: Restou evidenciado que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva da promitente vendedora, que não viabilizou o financiamento por falhas na estrutura e documentação do imóvel. Reconheceu-se a validade da cláusula penal de 20%, mas sua redução para 10% foi mantida por ser manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do CC. Determinou-se a devolução integral dos valores pagos, inclusive a corretagem, uma vez que a responsabilidade pela sua contratação foi da vendedora e o negócio foi desfeito por sua culpa. Considerou-se válida a utilização do IGPM como índice de atualização monetária, conforme previsão contratual. Afastou-se a condenação por danos morais, por ausência de demonstração de lesão aos direitos da personalidade. Reconheceu-se a omissão da sentença quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, fixando-os em 15% sobre o valor da condenação, a cargo da parte ré.

IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Tese de julgamento: “A cláusula penal prevista em contrato pode ser reduzida judicialmente quando excessiva, mesmo que expressamente pactuada. A restituição de valores pagos, inclusive corretagem, é devida quando o contrato é desfeito por culpa da parte vendedora. A fixação de indenização por danos morais exige demonstração de ofensa a direito da personalidade, o que não se presume no mero inadimplemento contratual. A omissão da sentença quanto à fixação de honorários advocatícios sucumbenciais pode ser suprida pelo tribunal, dada sua natureza de ordem pública.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8004750-24.2017.8.05.0154, oriundos da comarca de LUIS EDUARDO MAGALHÃES-BA, em que figuram como Recorrentes e Recorridos ERILENE MARIA DA ROCHA e CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO a ambas apelações de ERILENE MARIA DA ROCHA e CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA, na forma do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Tratam-se de APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS interpostas por ERILENE MARIA DA ROCHA e CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA em face de SENTENÇA (ID. 68037082) proferida no Juízo da 1ª VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUÍS EDUARDO MAGALHÃES, no sentido de julgar parcialmente procedente o pedido autoral, nos seguintes termos:

“ (...) Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos para: a) decretar rescindido o contrato por inadimplemento da parte ré; b)  condenar a ré à devolução/pagamento dos valores despendidos a título de vistoria, corretagem e entrada, consistentes na quantia de R$15.352,74 (quinze mil e trezentos e cinquenta e dois reais e setenta e quatro centavos), bem como ao pagamento de 10% do valor total do contrato, a título de cláusula penal; e c) condenar a ré ao pagamento de compensação  por danos morais no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais).         

A obrigação de ressarcimento se sujeita a juros moratórios de 1% ao mês, a partir do desembolso, nos termos do art. 397 do Código Civil. Atualização monetária pelo IGPM, a partir do efetivo prejuízo, conforme índice estipulado em contrato e súmula de nº 43 do Superior Tribunal de Justiça. 

 Os danos morais serão acrescidos de correção monetária, pela média do INPC/IGP, a partir desta data, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês,  desde a citação, conforme enunciado de nº 362 da súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Com o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias e, após, arquivem-se.”

Em suas razões recursais (ID. 68037112), ERILENE MARIA DA ROCHA defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja majorado o valor da cláusula penal para 20% do valor do contrato, conforme previsão contratual; ampliada a indenização por danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais); e fixados honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da apelante, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Inicialmente, a apelante sustenta que a fixação da cláusula penal em 10% (dez por cento) pelo juízo a quo contraria o pactuado entre as partes, o qual previa multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato em caso de inadimplemento, devendo prevalecer a autonomia da vontade contratual, uma vez que não restou demonstrado qualquer vício de consentimento. Invoca, nesse ponto, o disposto nos arts. 408 a 410 e 413 do Código Civil.

Em seguida, pleiteia a majoração da indenização por danos morais, inicialmente fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais), aduzindo que o valor não reflete a extensão do dano suportado, considerando a frustração do sonho da casa própria e os abalos emocionais resultantes da conduta da apelada. Sustenta que estão presentes todos os elementos da responsabilidade civil, nos moldes do art. 186 do Código Civil, sendo devida a reparação mais significativa conforme o art. 944 do mesmo diploma legal.

Por fim, aponta omissão da sentença quanto à fixação de honorários sucumbenciais, arguindo tratar-se de matéria de ordem pública que pode ser revista a qualquer tempo, invocando os arts. 22 a 24 da Lei nº 8.906/94 e o art. 85, §§ 2º e 10, do CPC, além de precedentes do STJ e TJMG, para requerer a fixação da verba honorária no percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "a) a reforma da sentença quanto à condenação referente à cláusula penal contratual, para que seja a Apelada condenada ao pagamento de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal; b) a majoração da condenação em danos morais para o valor de R$15.000,00 (quinze mil reais); c) a fixação, de ofício, dos honorários sucumbenciais no percentual de 20% (vinte por cento) sob o valor atualizado da condenação em favor dos patronos da Apelante."

Recurso da autora desacompanhado de preparo, eis que beneficiário da gratuidade da justiça.

A recorrida apresentou contrarrazões ao id.68037118.

A apelante CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA, por sua vez, defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja afastada a condenação à cláusula penal e à indenização por danos morais, bem como revista a extensão da condenação quanto à restituição de valores.

Aduz, em primeiro plano, que a cláusula penal de 10% sobre o valor total do imóvel foi arbitrada de forma excessiva e sem a devida fundamentação, requerendo, com isso, sua exclusão ou a fixação em patamar razoável, à luz do art. 413 do Código Civil.

Sustenta, ademais, que não restaram configurados os pressupostos para indenização por danos morais, porquanto os transtornos enfrentados pela autora não ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, não havendo comprovação de lesão a direito da personalidade.

Alega, ainda, que a restituição integral dos valores pagos, inclusive taxa de corretagem, não encontra amparo na jurisprudência quando demonstrada a má-fé da parte autora ou a ausência de culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "a) reforma parcial da sentença para excluir a condenação ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor do imóvel; b) afastamento da indenização por danos morais; c) exclusão ou redução da restituição da taxa de corretagem".

Preparo recursal ao id.70122691.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões ao id.68037120.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Exsurgem dos autos a tempestividade da insurgência e o atendimento aos demais pressupostos de admissibilidade.

Importante destacar, de saída, que as preliminares suscitadas pela apelante/apelada ERILENE MARIA DA ROCHA perderam o seu objeto, já que a apelante CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA recolheu as custas (id.70122691), sendo indiferente, portanto, a impugnação à justiça gratuita. 

Assim, não existindo questões preliminares ou prejudiciais pendentes de análise, passo ao mérito das apelações.

Na origem, a ação versa sobre rescisão contratual c/c restituição de quantia paga, indenização por danos materiais e morais, alegando a parte autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo valor de R$ 120.000,00, depositando a título de entrada a monta de R$ 14.000,00 na conta da ré, que não obstante tenha sido a responsável pela posterior quebra do contrato negou-se a devolver o valor pago pelo sinal e a quantia de R$ 1.352,74 gasta com vistoria.

Uma vez que não foram negadas pela parte requerida, tornou-se incontroverso que houve o efetivo pagamento dos valores mencionados pela parte autora, bem como que a compra e venda não se concretizou em razão da negativa de financiamento bancário do valor restante da avença, pautado na vistoria realizada no imóvel, onde foram encontrados problemas estruturais que obstaculizaram a disponibilização do valor pelo Banco. 

A controvérsia cinge-se a aferir: i) a validade da cláusula contratual de eleição de foro; ii) a existência, validade e alcance da cláusula penal de 20% pactuada contratualmente e a possibilidade da sua redução; iii) a legalidade da devolução dos valores pagos a título de corretagem; iv) a legalidade da determinação de atualização monetária dos valores a serem restituídos pelo IGPM; v) se restaram configurados danos morais em razão da rescisão contratual, bem como a razoabilidade do quantum fixado; vi) a necessidade de fixação de honorários advocatícios sucumbenciais.

Calha, de pronto, afastar a alegação de validade da cláusula de eleição de foro.

A presente contenda, de fato, não concerne a questões consumeristas, posto que o contrato debatido foi firmado entre duas pessoas físicas, na qual não restou evidenciada a hipossuficiência de qualquer das partes a fim de eivar, por si só, a nulidade da cláusula de eleição de foro.

Ocorre que, como acertadamente ponderou o juízo a quo, trata-se o pacto entabulado de nítido contrato de adesão, pois as cláusulas foram estabelecidas de forma unilateral pela promitente vendedora, sem que a outra possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. O contrato firmado entre as partes é, realmente, de adesão, eis que conta com cláusulas pré-redigidas às quais caberia a contratante apenas aderir. Isso se denota das próprias alegações das partes, bem como dos manuscritos insertos no instrumento que não foram integrados ao pacto.

Outrossim, é válido levar em consideração que o próprio imóvel objeto da avença está localizado na cidade de Luís Eduardo Magalhães, sendo também o local de residência da parte autora e da parte ré, o que afasta qualquer prejuízo ou argumento de ofensa ao princípio do juiz natural. 

Como se sabe, é nula a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão quando prejudica o direito de acesso ao Poder Judiciário, como se verifica no caso vertente.

Portanto, é de ser mantida a sentença no ponto em que reconheceu a abusividade da cláusula de eleição de foro do contrato e rejeitou a preliminar de incompetência do juízo.

Prosseguindo na análise dos demais pontos controversos, vê-se que a discussão perpassa, a princípio, na analise de quem foi a responsabilidade pela rescisão contratual.

O que se infere dos autos é que o descumprimento contratual foi atribuído exclusivamente à ré, que não viabilizou o financiamento por falhas na estrutura e na documentação do imóvel.

A promitente vendedora sequer contestou tal informação, mas, ao contrário, reforçou-a, quando argumentou, em sua contestação, que os problemas foram posteriormente resolvidos e o imóvel vendido a terceiros, o que deixou de comprovar.

Não seria plausível atribuir a culpa pela rescisão contratual à autora que, segundo a ré, deveria aguardar indiscriminadamente a solução dos problemas apontados na vistoria pela instituição bancária.

Ao revés, não resta dúvida de que a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, a qual, nesse caso, não faz jus à retenção de valor de qualquer natureza.

Acerca da consequência da rescisão contratual - incontroversa no caso sub judice - é sabido que o retorno ao status quo ante é medida lógica que se impõe, devendo a promitente vendedora devolver a compradora a quantia por este integralmente desembolsada, a fim de ressarci-lo pelos prejuízos experimentados em razão do negócio desfeito.

Diferente do que alega a apelante ré, o contrato prevê cláusula penal de 20% em caso de inadimplemento, aplicável a ambas as partes, conforme transcreve-se da sua cláusula terceira:

“§ 2°- Caso haja descumprimento de qualquer cláusula contratual, descrita no presente instrumento, poderá a parte prejudicada exigir seu cumprimento na forma convencionada, inclusive fazendo uso das medidas cautelares em geral, apreendendo liminarmente a quantidade adquirida e não logrando êxito, poderá exigir as perdas e danos e multa pré-estabelecida e convencionada de 20% (vinte por cento), honorários advocatícios usuais, além de juros e correção monetária já indicados e também os honorários de intermediação.”

Embora não especifique a cláusula, que a monta de 20% deve ser calculada com base no valor do contrato, não pode ser outra a interpretação a ser conferida.

A requerida insiste que a decisão seria ultra petita e que não existiria no contrato a cláusula penal mencionada, entretanto ela está expressa no instrumento.

Outrossim, se não fosse calculada sob o objeto do contrato, não existiria outra base de cálculo adequada. A ré apelante, sequer menciona qual seria.

Assim, é devida a cláusula penal expressamente pactuada.

Quanto ao valor, tem-se que foi correta a decisão do juízo primevo no sentido de reduzir a penalidade estabelecida.

Embora a cláusula penal decorra da vontade das partes contratantes, sua estipulação não pode ser feita de maneira totalmente livre e irrestrita, uma vez que o atual Código Civil incorporou normas de ordem pública, de caráter obrigatório, com o objetivo de assegurar o equilíbrio econômico e financeiro do contrato, impedindo que uma das partes aufira vantagem indevida que caracterize enriquecimento sem causa.

Confira-se os seus termos:

Art. 412. CC O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Art. 413. CC A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Percebe-se que 20% do valor do contrato corresponde a R$24.000,00 sem considerar qualquer atualização monetária.

Tal valor é muito maior do que aquele efetivamente despendido pela promitente compradora, ou seja, a cláusula penal na forma em que estipulada contratualmente seria mais elevado do que o próprio prejuízo da autora, o que é desproporcional e desarrazoado, merecendo confirmação a sentença nesse sentido.

A respeito de quem tem o dever de pagar a remuneração do corretor, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que em caso de justificativa idônea para o desfazimento do negócio, não há legalidade na cobrança da corretagem.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. O entendimento proferido pelo Tribunal de origem destoa da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, no sentido de que:"quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem ." (REsp n. 1.786.726/TO, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021 .). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2443749 SC 2023/0297972-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024)

A despeito disso, na espécie está indicado no item 10 do instrumento particular de compra e venda (id.9476367), expressamente, que o pagamento dos honorários da venda e intermediação imobiliária seria pago pelo (a) promitente vendedor (a). 

Assim, a remuneração estabelecida no ajuste, qual seja R$5.000,00 (cinco mil reais), deve ser suportada pela promitente vendedora, conforme interpretação dada aos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil.

Inclusive, todos os valores pagos pela promitente compradora, conforme comprovantes adunados ao id.9476367, foram depositados em favor da promitente vendedora que é quem deve restituir o valor desembolsado a título de corretagem, especialmente considerando que o negócio não foi aperfeiçoado.

Em decorrência disso, mostra-se indevida a restituição do sinal com dedução do valor correspondente ao valor da corretagem, já que tal remuneração, conforme dito, consiste em atribuição da parte que contratou os serviços do corretor, ou seja, da promitente vendedora.

Sobre a incidência do IGPM sobre os valores a serem restituídos, nota-se previsão contratual (cláusula terceira) para a sua utilização.

Se prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes a incidência de correção monetária em periodicidade mensal e, segundo índice oficial de reajuste, não há que se falar em ilegalidade. 

O IGPM constitui índice geral de preços de mercado, que reflete a inflação da moeda nacional, sendo legal sua utilização como forma de correção de valor devido em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A aplicação do índice de correção monetária constitui operação regular voltada à efetiva correção da perda inflacionária, de forma que não caracteriza abusividade, sobretudo, se ausente no contrato previsão diversa.

As apelantes divergem ainda em relação à configuração do dano moral e sobre o quantum fixado, concluindo-se que nesse ponto a sentença merece ser modificada.

Apesar dos argumentos expostos na peça vestibular, o dano moral anunciado pela parte demandante não induz, automaticamente, à sua configuração.

O mero inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar ofensa aos direitos da personalidade, carecendo de prova nesse sentido.

O reconhecimento à compensação por dano moral exige a prova de ato ilícito, a demonstração do nexo causal e o dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro que não se justifica diante de meros transtornos ou dissabores na relação social, civil ou comercial.

Portanto, nas circunstâncias dos autos, não se justifica a condenação a reparação por danos morais, devendo tal pedido ser julgado improcedente.

Por fim, no que tange a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais, a sentença também merece reparos, eis que foi omissa em fixá-los.

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício.

Verificando-se que a parte demandante sucumbiu apenas parcial e minimamente em relação a um dos pedidos postulados na inicial, impõe-se a responsabilidade da parte requerida de responder, por inteiro, pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Considerando que os critérios para fixação dos honorários são o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, fixo o montante de 15% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO a ambas apelações de ERILENE MARIA DA ROCHA e CAMILA MENEGHETTI PAIXAO MIRANDA DE OLIVEIRA, para julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais e fixar honorários de sucumbência a monta de 15% sobre o valor da condenação, a serem arcados pela parte ré, mantendo-se a sentença em seus demais termos.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator