PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Ação de obrigação de fazer. Pessoa contemplada com imóvel fornecido pela Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER) no bojo do “Projeto Alagados”. Alegação de que o imóvel apresentaria problemas estruturais (infiltrações e afundamento de solo) e que não possuiria adaptações que garantam a sua acessibilidade, por tratar-se de pessoa com deficiência visual. Quanto aos vícios estruturais, tratando-se a CONDER de empresa pública, sua responsabilização se dá nos moldes do artigo 37, §6º da Constituição Federal, isto é, independentemente de dolo ou culpa. Para além disso, importa salientar que os construtores apenas respondem pelos vícios estruturais que decorram de erros de construção, não podendo serem convocados a arcarem com aqueles que decorram de força maior, fato exclusivo da vítima ou terceiro. No caso em comento, a perícia realizada no imóvel não identificou nenhum dos problemas indicados pelo recorrente. Importa consignar que as fotografias apresentadas com a petição inicial não infirmam as conclusões do laudo, haja vista que foi expressamente reconhecido pelo perito que no momento da vistoria, as condições apresentadas nas mencionadas fotos não mais subsistiriam. Para além disso, nota-se que o recorrente fez, sem o devido acompanhamento profissional, alterações estruturais na casa que teriam o potencial de comprometer a estabilidade do imóvel. Assim, com base nas conclusões do laudo pericial, é de se notar que não apenas não foram identificados os vícios alegados pelo recorrente, como existiram alterações no bem que afastariam a responsabilidade da apelada, por constituírem fato exclusivo de terceiro. Já quanto à necessidade de adaptação do imóvel para melhorar sua acessibilidade, assiste razão ao apelante. Isso porque a Constituição Federal, em seu artigo 23, II, encarrega todos os entes federativos de cuidarem da assistência pública em prol das pessoas com deficiência. É certo que tal assistência social engloba também o direito a uma moradia digna, devidamente adaptada às necessidades destes sujeitos. Nesse contexto, e em desdobramento do referido dever constitucional, a Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) dispõe, em seu artigo 31, §1º, que o poder público deve adotar programas e ações estratégicas para apoiar a criação e a manutenção de moradia para a vida independente da pessoa com deficiência. Nesse mesmo sentido, a Lei nº 10.098/2000, em seu artigo 11 determina que a construção, ampliação ou reforma de edifícios públicos ou privados devem ser executadas de modo a se tornarem acessíveis às pessoas portadoras de deficiência ou mobilidade reduzida. Em interpretação conjunta destes dispositivos, é de se ver que há o dever do poder público em promover políticas para a criação e manutenção de moradias dignas para pessoas com deficiência, o que decerto perpassa pelas condições de acessibilidade de tais moradias. Ora, sendo a CONDER empresa pública que tem como objetivo a adoção de ações inerentes às políticas de edificações públicas (art. 4º, Lei Estadual nº 11.361/2009), e tendo em vista o já mencionado dever que estas edificações promovam a moradia digna das pessoas com deficiência, decorre como conclusão lógica que esta companhia tem o dever de adaptar as moradias que entrega para que realizem tal finalidade. O singelo fato de o recorrente não ter informado a sua deficiência antes da entrega da moradia não tem o condão de afastar o referido dever, haja vista que possui ele grande relevo, por realizar a dignidade humana. Assim, imperiosa a reforma da sentença para determinar que a CONDER realize as adaptações que se fizerem necessárias no imóvel em questão para promover a sua melhor acessibilidade por parte do recorrente. No que é atinente ao pedido de indenização por danos morais, haja vista que não se demonstrou a prévia negativa de pedido administrativo para realizar tais reformas que promovam a acessibilidade, não é possível a sua concessão. Isto é, se não houve anterior provocação do Poder Público, não se identifica a ocorrência de negativa ilícita, que na espécie seria elemento indispensável para a identificação dos danos morais indenizáveis. Dado parcial provimento ao recurso de apelação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8041898-72.2019.8.05.0001, em que figura como apelante GUSTAVO SANTANA DE LIMA, e como apelada a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar parcial provimento ao presente recurso, e assim o fazem pelos motivos a seguir expostos.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 13 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por GUSTAVO SANTANA DE LIMA em face de Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer tombada sob o n.º 8041898-72.2019.8.05.0001, ajuizada pelo ora apelante em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, julgou improcedentes os pedidos autorais.

GUSTAVO SANTANA DE LIMA apresenta recurso de apelação no ID 96104268.

Em seu recurso, narra que “Perante o Juízo da 1º Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, o apelante ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos morais e materiais em face da apelada, alegando ser legítimo possuidor, desde 2013, do imóvel situado na Rua Vera Cruz nº 01, Quadra 05, Lote 58, bairro de Massaranduba, Salvador/BA, recebido em regime de aforamento no âmbito do Projeto Alagado”

Sobre o ponto, acrescenta que “o imóvel apresenta infiltrações e afundamento do solo, tendo solicitado vistoria técnica à apelada (…). A equipe técnica concluiu inexistirem patologias estruturais, atribuindo os danos à falta de manutenção”

Defende que “Conforme amplamente demonstrado na exordial e reiterado durante a instrução, o imóvel em questão vem apresentando infiltrações constantes e afundamento do solo, conforme comprovam as fotografias acostadas no ID 33919550, que retratam, de forma inequívoca, a erosão do piso e o afastamento visível entre o solo e as paredes”

Alega que “As infiltrações observadas não se restringem a pequenos desgastes superficiais ou falhas de rejunte, mas decorrem de problemas estruturais no piso e na base da construção, ocasionados pela penetração de águas pluviais e consequente erosão do solo. Tais circunstâncias foram descritas de forma minuciosa pelo apelante e são perceptíveis a olho nu, dada a distância visível entre o piso e a parede, onde cabe, inclusive, uma mão humana”

Sustenta que “restou comprovado, pela própria perícia, que o apelante vem realizando manutenção periódica, de modo que a causa dos danos não pode ser atribuída à sua omissão. Ao contrário, a insistência dos problemas, mesmo diante das medidas corretivas, evidencia que a origem das infiltrações e da erosão está na estrutura e fundação do imóvel, e não na falta de cuidados”

Afirma que “Outro ponto que merece reforma diz respeito à negativa do juízo de piso quanto ao dever da apelada de adaptar o imóvel às condições do apelante, sob o argumento de que a deficiência visual teria sido diagnosticada apenas após a entrega da unidade habitacional. Ocorre que tal raciocínio ignora o caráter continuado e permanente da obrigação estatal de assegurar a acessibilidade, especialmente em empreendimentos públicos destinados à população vulnerável”

Sustenta que “O próprio laudo pericial reconheceu que o imóvel não atende à NBR 9050:2020, norma técnica de referência sobre acessibilidade”

Aduz que “Viver em imóvel público, entregue pela Administração, com erosão no piso, infiltrações persistentes e ausência de acessibilidade para pessoa com deficiência visual severa, configura situação de flagrante violação ao direito à moradia digna, à saúde e à integridade física. O risco constante de acidentes domésticos, aliado ao sentimento de insegurança e impotência diante da omissão estatal, extrapola em muito o conceito de simples dissabor cotidiano. O dano moral, nesse contexto, é presumido (‘in re ipsa’), pois deriva do próprio sofrimento e da aflição causados por morar em condições indignas, situação que ofende a honra e a dignidade da pessoa humana”

Ao fim, requer a reforma da sentença de modo a julgar procedentes os pedidos expostos em exordial, quais sejam:

"d) que o pedido seja julgado procedente, de modo que a Ré seja condenada a: d.1) realização de obras de requalificação do imóvel, com o fim de reparar e prever a ocorrência de infiltrações; d.2) realização de obras de contenção da erosão no solo do imóvel; d.3) bem como na realização de obras para garantir acessibilidade do Autor, que é deficiente visual, no seu imóvel, expedindo-se para tanto o competente mandato, cominando-se a multa diária de R$500,00 (quinhentos reais), em caso de resistência e/ou descumprimento; e) Condenação da CONDER a pagar danos morais, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), dado tudo o quanto exposto e considerando a exposição de sua saúde e sua segurança a riscos, em virtude de constantes infiltrações que geram insalubridade ao ambiente e ao fundado receio de ter a estrutura de sua casa prejudicada ainda mais por um eventual desabamento;"

Devidamente intimada, a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER apresentou contrarrazões no ID 96104271.

Assevera que "A tese recursal de que o laudo não teria confrontado as evidências fotográficas apresentadas pelo Autor não se sustenta. O laudo pericial, realizado de forma autônoma e embasado em metodologia científica, é a prova técnica por excelência que deve prevalecer sobre as fotos da inicial. O Perito Judicial expressamente afastou a existência de recalque do solo e patologia que denuncie o início de deformação."

Aduz que "a Perícia aponta que as patologias existentes decorrem de falta de manutenção rotineira e alterações promovidas pelo próprio morador (abertura de vão, construção de parede de gesso e realocação do reservatório). A própria Perita atestou que essas modificações estão em desconformidade com a NBR 6118/2014 e podem comprometer a estabilidade do imóvel a longo prazo"

Sustenta que "Conforme demonstram os autos, o imóvel foi entregue ao Apelante em 16/02/2017. O relatório médico que atesta a deficiência visual severa (glaucoma e alta miopia bilateral) é posterior, datado de 29/08/2017. A perícia judicial confirmou a anterioridade da entrega do imóvel em relação ao relatório médico. A Jurisprudência exige que, para impor essa obrigação individualizada ao Poder Público em imóveis já entregues, deve haver prova de que a deficiência era preexistente e de que a Administração tinha ciência dessa condição no momento da concessão do benefício. Inexistindo tal prova, a necessidade de adequação às limitações físicas supervenientes do morador constitui ônus pessoal, ou deve ser buscada por meio de políticas públicas específicas, e não por condenação judicial individualizada contra a CONDER."

Assevera que "O pedido de indenização por danos morais foi corretamente rejeitado na Sentença primeva, por não ter o Apelante demonstrado conduta ilícita da CONDER ou dano efetivo que extrapolasse o mero aborrecimento decorrente da manutenção de um imóvel. Conforme exaustivamente demonstrado e reconhecido em Juízo a quo, não houve falha construtiva de origem imputável à Apelada. O dano alegado se relaciona a problemas que, segundo a Perícia, decorrem majoritariamente da falta de manutenção e de alterações irregulares promovidas pelo próprio Apelante. Não havendo nexo de causalidade entre a conduta da CONDER e os supostos danos (infiltrações/erosão), não há que se falar em responsabilidade civil e, consequentemente, em dever de indenizar."

Com base em tais fundamentos, pugnou pela negativa de provimento ao recurso.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 16 de março de 2026

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conforme exposto, trata-se de demanda na qual o recorrente pugna pela realização de reformas em seu imóvel, tanto para conter defeitos estruturais quanto para adaptá-lo às suas necessidades, por ser pessoa com deficiência visual.

Em exordial, o apelante esclareceu que foi contemplado com imóvel fornecido pela Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER) no bojo do “Projeto Alagados”. Todavia, tal construção teria passado a apresentar problemas, como infiltrações e afundamento do solo. Para além disso, o imóvel não teria lhe sido entregue com adaptações que promovam a sua acessibilidade.

No que se refere aos vícios estruturais (infiltrações e afundamento de solo), tratando-se a CONDER de empresa pública, sua responsabilização se dá nos moldes do artigo 37, §6º da Constituição Federal:

Art. 37. A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência e, também, ao seguinte:

(...)

§ 6º As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa.

Para além disso, importa salientar que os construtores apenas respondem pelos vícios estruturais que decorram de erros de construção, não podendo serem convocados a arcarem com aqueles que decorram de força maior, fato exclusivo da vítima ou terceiro:

"A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha - força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo, aqui, relevância o fortuito interno"

(CAVALIRERI FILHO, Sergio. Programa de responsabilidade civil. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2015, p. 450)

No caso em comento, a perícia realizada no imóvel não identificou nenhum dos problemas indicados pelo recorrente (ID 96104222 - Pág. 9):

"1) O imóvel vistoriado Casa de número 01, Rua Vera Cruz, (em frente a CONDER), CEP 40.434-415, nº 01, Massaranduba, Salvador-BA, CEP 40.434-415, Brasil, com 56,49 m² descrito em matrícula. Imóvel recebido no ano de 2017, pelo Sr. Gustavo Santana De Lima, portador do RG 05.426.753-66 e CPF 565.501.385-15. Ausência de fissuras, trincas e rachaduras que comprometam o imóvel."

Em igual sentido, o ID 96104222 - Pág. 41:

"2) Queira o Ilmº Sr. Perito informar a existência no referido imóvel, de infiltrações, rachaduras e afundamento em seu solo/piso? Durante a vistoria não foram identificados rachaduras e afundamentos no solo/piso do imóvel.

3) Queira o Ilmº Sr. Perito informar se as infiltrações rachaduras e afundamento em seu solo/piso são decorrentes de problemas de falhas construtivas ou existem exclusivamente como efeito de uma suposta carência de manutenção? Em vistoria não foi percebido recalque do solo ou patologia que denuncie o início de deformação."

Importa consignar que as fotografias apresentadas com a petição inicial não infirmam as conclusões do laudo, haja vista que foi expressamente reconhecido pelo perito que no momento da vistoria, as condições apresentadas nas mencionadas fotos não mais subsistiriam (ID 96104222 - Pág. 9):

"2) Houve melhorias no estado de conservação do imóvel, tendo em vista as fotos em anexo confrontadas com as fotos presente no ID nº 33920535, e no ID 33919550 do processo. Entretanto, trata-se de um imóvel que precisa de uma manutenção preventiva de pintura das paredes e portas, instalação de rodapé cerâmico no piso do pavimento superior."

Para além disso, nota-se que o recorrente fez alterações estruturais na casa que teriam o potencial de comprometer a estabilidade do imóvel (ID 96104222 - Pág. 9):

"3) A casa consta com área construída de 56,49m², notou-se que, a edificação foi construída em alvenaria estrutural, uma técnica em que a estrutura e a vedação do edifício são executadas simultaneamente. O sistema dispensa o uso de pilares e vigas, ficando a cargo dos blocos estruturais a função portante da estrutura. Nesse sistema construtivo aberturas de vãos, acréscimo de carga na estrutura podem comprometer a estabilidade do imóvel. Em vistoria foi percebido que houve a abertura de um vão de porta, construção de uma parede de gesso no quarto 02 do pavimento superior e alargamento do vão da janela do quarto 1. No momento da vistoria não foi identificado nenhuma fissura, trinca ou rachadura. Todavia, a longo prazo função portante será comprometida e patologias estruturais como fissura, trinca ou rachadura serão desenvolvidas, e se não forem tratadas conforme estabelecido pela NBR 6118/2014, no longo prazo podem dar origem à corrosão do aço das armaduras e essa corrosão pode vir a reduzir a capacidade resistente da estrutura."

Sobre o ponto, destaca-se ainda que tais reformas foram realizadas sem o adequado acompanhamento profissional (ID 96104222 - Pág. 45):

"7. Durante as obras realizadas pelo ocupante houve acompanhamento de profissional habilitado (Engenheiro) com devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)?

Durante a vistoria não foi apresentado tal documentação, o proprietário informou verbalmente que não houve acompanhamento profissional e consequentemente não foi emitido Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)."

Assim, com base nas conclusões do laudo pericial, é de se notar que não apenas não foram identificados os vícios alegados pelo recorrente, como existiram alterações no bem que afastariam a responsabilidade da apelada, por constituírem fato exclusivo de terceiro.

Já quanto à necessidade de adaptação do imóvel para melhorar sua acessibilidade, assiste razão ao apelante.

A Constituição Federal encarrega todos os entes federativos de cuidarem da assistência pública em prol das pessoas com deficiência:

CF - Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios:

(...)

II - cuidar da saúde e assistência pública, da proteção e garantia das pessoas portadoras de deficiência;

É certo que tal assistência social engloba também o direito a uma moradia digna, devidamente adaptada às necessidades destes sujeitos.

Nesse contexto, e em desdobramento do referido dever constitucional, a Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) assim dispõe:

Art. 31. A pessoa com deficiência tem direito à moradia digna, no seio da família natural ou substituta, com seu cônjuge ou companheiro ou desacompanhada, ou em moradia para a vida independente da pessoa com deficiência, ou, ainda, em residência inclusiva.

§ 1º O poder público adotará programas e ações estratégicas para apoiar a criação e a manutenção de moradia para a vida independente da pessoa com deficiência.

(...)

Art. 58. O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar

Nesse mesmo sentido, a Lei nº 10.098/2000:

Art. 11. A construção, ampliação ou reforma de edifícios públicos ou privados destinados ao uso coletivo deverão ser executadas de modo que sejam ou se tornem acessíveis às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Assinala-se, também, que a Lei Estadual nº 11.361/2009 assim dispõe:

Art. 4º ­ A Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia ­ CONDER tem por finalidades coordenar e executar projetos, gerenciar intervenções de engenharia, bem como adotar as ações imediatamente correlatas, inerentes às políticas de edificações públicas, desenvolvimento urbano e habitação no Estado da Bahia.

Em interpretação conjunta destes dispositivos, é de se ver que há o dever do poder público em promover políticas para a criação e manutenção de moradias dignas para pessoas com deficiência, o que decerto perpassa pelas condições de acessibilidade de tais moradias.

Ora, sendo a CONDER empresa pública que tem como objetivo a adoção de ações inerentes às políticas de edificações públicas, e tendo em vista o já mencionado dever que estas edificações promovam a moradia digna das pessoas com deficiência, decorre como conclusão lógica que esta companhia tem o dever de adaptar as moradias que entrega para que realizem tal finalidade.

O singelo fato de o recorrente não ter informado a sua deficiência antes da entrega da moradia não tem o condão de afastar o referido dever, haja vista que possui ele grande relevo, por realizar a dignidade humana.

Assim, imperiosa a reforma da sentença para determinar que a CONDER realize as adaptações que se fizerem necessárias no imóvel em questão para promover a sua melhor acessibilidade por parte do recorrente.

No que é atinente ao pedido de indenização por danos morais, haja vista que não se demonstrou a prévia negativa de pedido administrativo para realizar tais reformas que promovam a acessibilidade, não é possível a sua concessão.

Isto é, se não houve anterior provocação do Poder Público, não se identifica a ocorrência de negativa ilícita, que na espécie seria elemento indispensável para a identificação dos danos morais indenizáveis.

Diante de todo o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso de apelação para determinar que a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER promova, no imóvel em questão, as adaptações que se fizerem necessárias para garantir acessibilidade por parte do recorrente, considerando a sua condição de pessoa com deficiência.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,             de                         de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA