PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DAS CHAVES EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO PARCIAL DA ENTRADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação interposta  contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais e materiais. Os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a construtora ré, com parte do valor financiado pela Caixa Econômica Federal e o restante pago diretamente à empresa. Alegam ter cumprido suas obrigações essenciais, incluindo o pagamento parcial da entrada e a efetivação do contrato de financiamento, mas não receberam as chaves do imóvel, retidas sob a justificativa de inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se é ilícita a retenção das chaves do imóvel pela construtora em razão do inadimplemento parcial das parcelas da entrada, mesmo após a celebração do contrato de financiamento e o registro da propriedade fiduciária em nome do agente financeiro, e se há direito à indenização por dano moral em decorrência da conduta da ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de promessa de compra e venda previa expressamente a entrega das chaves condicionada ao adimplemento integral da entrada, composta por 24 parcelas.

4. Os autores confessaram, por meio de instrumento de confissão de dívida, que deixaram de pagar 18 dessas parcelas, o que caracteriza inadimplemento contratual.

5. Nos contratos bilaterais, aplica-se a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), o que legitima a retenção das chaves pela vendedora até a quitação integral da entrada.

6. A jurisprudência é pacífica quanto à legalidade dessa conduta em casos de inadimplemento, não configurando abuso de direito ou prática ilícita.

7. Não se demonstrou qualquer sofrimento anormal, vexame ou constrangimento apto a caracterizar dano moral indenizável.

8. Os encargos suportados pelos autores (IPTU, condomínio, energia) decorrem da aquisição do imóvel por meio de alienação fiduciária e não são atribuíveis à conduta da ré.

9. A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1) "É legítima a retenção das chaves do imóvel pela vendedora em razão do inadimplemento parcial da entrada contratualmente pactuada, nos termos da exceção do contrato não cumprido." 2) "A retenção das chaves, por si só, diante de cláusula contratual expressa e inadimplemento comprovado, não configura dano moral indenizável."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, art. 476; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2143077/RJ; TJ-BA, Apelação 0316519-76.2011.8.05.0001; TJ-MG, Apelação Cível 5022611-55.2020.8.13.0701; TJ-PR, Apelação 0010266-86.2019.8.16.0025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8183190-40.2022.8.05.0001 em que figuram como partes recorrentes MÁRCIO DOS SANTOS TEIXEIRA e MARIA LÚCIA SANTOS TEIXEIRA e parte recorrida PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. 

Sala das sessões,

Presidente

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda
Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por MÁRCIO DOS SANTOS TEIXEIRA e MARIA LÚCIA SANTOS TEIXEIRA em face de sentença (ID. 8184791) proferida no Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar improcedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer cumulada com declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais e materiais, condenando, ainda, os autores ao pagamento das custas e honorários, com a ressalva da gratuidade judiciária.

Em suas razões recursais (ID. 8184795), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a ilicitude da conduta da parte apelada ao reter as chaves do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, e, por conseguinte, determinada a sua entrega imediata, com a consequente condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Inicialmente, alegam os apelantes que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a parte apelada para aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento “Viver Novo Horizonte”, pelo valor total de R$ 194.725,91, dos quais R$ 176.833,91 seriam financiados pela Caixa Econômica Federal e o restante (R$ 17.892,00) pago diretamente à construtora.

Narram que, apesar de terem efetuado o pagamento da entrada (composta por uma parcela de R$ 3.000,00 e seis parcelas de R$ 620,50), bem como as despesas cartorárias e o ITIV, tendo o imóvel sido registrado em nome da Caixa Econômica Federal na condição de credora fiduciária, não tiveram as chaves do imóvel entregues pela construtora, que passou a exigir o pagamento integral da entrada, retendo a posse do bem.

Aduzem que a retenção das chaves se deu de forma injustificada, uma vez que a propriedade do imóvel já havia sido transmitida ao agente financeiro e o contrato de financiamento efetivado, sendo vedada qualquer medida obstativa à posse do imóvel pelos compradores. Argumentam, ainda, que houve tentativa de acordo e confissão de dívida com depósito judicial de valores, mas a ré permaneceu inerte e descumpriu suas obrigações.

Afirmam que tal conduta configura abuso de direito e enseja reparação por danos morais, pois foram compelidos a arcar com os encargos do financiamento, IPTU, energia e condomínio sem usufruir do bem. Sustentam que houve evidente falha na prestação do serviço, desequilíbrio contratual e enriquecimento ilícito da parte apelada.

Com isso, pedem que seja conhecido e provido o presente recurso de apelação, para, reformando a sentença vergastada, reconhecer a ilicitude da conduta da parte apelada ao reter as chaves do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, e, por conseguinte, determinar a sua entrega imediata, com a consequente condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor que for arbitrado por este Egrégio Tribunal.

Embora devidamente  intimada, a parte ré não apresentou contrarrazões, conforme Certidão de ID 81847998.

É o relatório.

Encontrando-se o recurso apto para julgamento, devolvo os autos à Secretaria da Câmara e solicito sua inclusão em pauta.

Salvador, data registrada no sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade, tratando-se de apelação própria, tempestiva, com regularidade formal e isenta de preparo, por estarem os apelantes litigando sob os auspícios da gratuidade da justiça.

A presente apelação busca reformar sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais e materiais, ajuizada pelos ora apelantes em desfavor da ora apelada.

Na origem, os autores narram que, em 15 de julho de 2020, celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional localizada no empreendimento “Viver Novo Horizonte”, mediante pagamento parcial com recursos próprios e financiamento imobiliário obtido junto à Caixa Econômica Federal, no valor de R$ 176.833,91, além da entrada ajustada diretamente com a construtora no valor de R$ 17.892,00. Alegam que, embora o imóvel tenha sido registrado em nome do agente financeiro fiduciário, a parte ré, mesmo ciente da alienação fiduciária, reteve as chaves da unidade sob a alegação de inadimplemento contratual, impedindo-os de acessar e residir no imóvel, o que teria ensejado danos morais e materiais.

O Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que os autores não comprovaram o adimplemento integral das obrigações contratuais relativas à entrada, tampouco das parcelas reconhecidas no instrumento de confissão de dívida celebrado posteriormente. Entendeu-se que, diante do inadimplemento dos autores, aplicava-se ao caso a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, sendo legítima a conduta da ré ao reter a posse do imóvel até a quitação das obrigações assumidas. Rejeitou-se também o pleito indenizatório, ante a inexistência de prova de ato ilícito e de abalo anormal à esfera psíquica dos demandantes. Por fim, reconheceu-se a litigância sob o pálio da gratuidade da justiça, razão pela qual suspendeu-se a exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Não assiste razão aos apelantes.

A tese central recursal reside na alegada ilicitude da conduta da empresa apelada ao reter as chaves do imóvel, mesmo após a formalização do contrato de financiamento e o registro da propriedade fiduciária em nome da Caixa Econômica Federal. Sustentam os recorrentes que tal conduta seria abusiva e desproporcional, por impedir a fruição do bem adquirido, a despeito de cumpridas as formalidades cartorárias e legais, configurando falha na prestação do serviço.

Ocorre que a cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda expressamente condicionava a entrega do imóvel ao adimplemento da entrada pactuada, composta por uma parcela inicial e mais 24 prestações mensais. Os autos demonstram que apenas seis dessas prestações foram efetivamente pagas, circunstância que motivou a celebração de instrumento de confissão de dívida, em 14 de agosto de 2020, pelos próprios autores, no qual se comprometeram a quitar as 18 parcelas restantes no valor de R$ 622,49 cada, além de um valor adicional de R$ 235,04. Não consta dos autos qualquer comprovação de pagamento integral desses valores, tampouco da quitação subsequente dos débitos, de modo que se evidencia o inadimplemento contratual.

Nos contratos bilaterais, em que as prestações são recíprocas, aplica-se a regra do art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhuma das partes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação da outra. Assim, diante da inadimplência confessada pelos próprios autores, revela-se legítima a conduta da empresa ré de reter a posse do bem, impedindo a sua entrega até a integral quitação das obrigações contratuais. Reconhecer o contrário equivaleria a premiar o inadimplemento e impor à vendedora a desvantagem contratual de entregar um imóvel sem qualquer garantia de pagamento da entrada avençada.

Vejamos a jurisprudência sobre o tema:

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA PROCEDENTE EM PARTE. ARGUIÇÃO DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM POR EXISTÊNCIA DE AÇÃO IDÊNTICA. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÕES VERSAM SOBRE UNIDADES IMOBILIÁRIAS DISTINTAS. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. NÃO CONFIGURADO. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO PARA 30/10/2010, INCLUÍDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS . HABITE-SE EMITIDO EM 13/10/2010. RETENÇÃO DAS CHAVES EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE SALDO DEVEDOR DO COMPRADOR. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DO CONTRATO DE R$ 118 .376,27. PAGAMENTO DE VALOR ÍNFIMO DE R$ 2.920,90. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E PROVIDO PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELOS AUTORES NA PEÇA EXORDIAL. 1. Afasta-se, de logo, a alegação de violação ao princípio do no bis in idem. Da análise dos instrumentos contratuais, observa-se que os presentes autos tratam da unidade n. 403 do empreendimento Condomínio Città Lauro de Freitas - Torre Firenze (ID 44359111, pág. 01), enquanto dos autos de n . 0316512-84.2011.8.05 .0001, versam sobre a aquisição de unidade distinta de n. 404 do mesmo empreendimento. De modo que, por se tratarem de instrumentos contratuais distintos, não há que se falar em bis in idem. 2. Não obstante este relator se coadunar com o entendimento do juízo a quo, no sentido de que a emissão do alvará de habite-se, por si só, não configura o cumprimento da obrigação do vendedor, haja vista que se faz necessária a adoção das medidas administrativas indispensáveis para a disponibilização física do imóvel aos compradores, fato é que a carta de habite-se foi emitida pela ré/apelante em 13/10/2010 (ID 44359466), estando o imóvel apto para moradia, ou seja, ainda dentro do prazo de tolerância (seis meses), encerrado em 30/10/2010. 3. Compulsando o instrumento contratual (ID 44359113 a 44359179), extraem-se: "3.2 IMISSÃO NA POSSE – ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSTOS, TAXAS E CONTRIBUIÇÕES – Para o recebimento das chaves o (a .s) OUTORGADO (A.S) deverá(ão) assinar o instrumento mencionado na letra “E.1.3” do Quadro Resumo (escritura definitiva, instrumento particular ou outro instrumento equivalente, de venda e compra com mútuo e pacto adjeto de alienação fiduciária ou instrumento particular de venda e compra com mútuo e pacto adjeto de hipoteca, ou outro adequado a cada caso, conforme a forma adotada para pagamento da correspondente ao saldo do preço), devendo, como condição precente, estar adimplente com todas as parcelas do preço, e as penalidades e acréscimos eventualmente devidos, vencidos até a data prevista para a entrega das chaves, bem como com as demais despesas oriundas deste Contrato, sob pena de a OUTORGANTE exercer o direto de retenção da Unidade na forma permitida na legislação vigente, até cumprimento integral das obrigações pelo (a .s) OUTORGADO (A.S)." 4. Da análise das cláusulas contratuais, constata-se que os autores (outorgados) se comprometeram estar adimplentes com todas as parcelas contratuais até a entrega das chaves, sob pena de sujeitarem-se à retenção da unidade . Conforme se verifica dos extratos (IDs 44359109 e 44359110), acostado pelos próprios autores aos autos, em 27/10/2010, estes possuíam um saldo devedor de R$ 28.525,00 (vinte e oito mil quinhentos e vinte e cinco reais) e haviam efetuado o pagamento apenas de R$ 2.920,90 (dois mil novecentos e reais e noventa centavos). Não foram apresentados pelos demandantes qualquer comprovante capaz de atestar o pagamento de outras parcelas, ou contratação de financiamento através de agente financeiro . 5. Tais circunstâncias confirmam que, mesmo posteriormente a concessão do habite-se, os autores, de fato, estiveram inadimplentes com as parcelas contratuais, atraindo, portanto, a aplicação da cláusula 3.2 do instrumento de compra e venda que autoriza a ré a reter a unidade imobiliária até o pagamento total. 6 . Aliado a isso, as demandadas ainda comprovaram nos autos a realização de venda do imóvel a terceiro em 09/09/2014 (ID 44359483), o que corrobora com a informação de celebração de distrato com os autores, por inadimplência. 7. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E NÃO PROVIDO . RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E PROVIDO PARA REFORMAR A SENTENÇA E JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELOS AUTORES NA PEÇA EXORDIAL. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS nº 0316519-76.2011.8 .05.0001, na qual figuram como apelantes e apelados, MARCIA DE CARVALHO LEFRANCOIS, SERGIO MARC LEFRANCOIS, CITTÀ IPITANGA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., OAS EMPREENDIMENTOS S.A ., FIT RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e GAFISA S/A. (TJ-BA - Apelação: 03165197620118050001, Relator.: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2024).

RECURSO INOMINADO. DEFESA DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO, CUMULDA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. PLEITO DE ENTREGA DAS CHAVES. COMPRADOR INADIMPLENTE. IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DAS CHAVES DIANTE DA INADIMPLÊNCIA PARCIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO . RELATÓRIO Vistos, etc... […] VOTO O recurso é tempestivo e devidamente preparado. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. No mérito, a sentença é incensurável e, por isso, merece confirmação pelos seus próprios fundamentos. […] A r. sentença julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de que a recusa da vendedora na entrega do imóvel se justifica no inadimplemento parcial do preço pelo comprador recorrente, que confessa a existência de dívida em aberto. Não obstante os respeitáveis argumentos do recorrente que, como já mencionado, confessa a inadimplência, correto o entendimento do MM. Juízo sentenciante, no que diz respeito ao direito da construtora em não entregar as chaves até que fosse adimplidoo preço do imóvel . Com efeito, o recorrente não pode exigir a entrega do imóvel, não se tratando de coação ou ameaça indevida, a recusa da construtora em entregar as chaves, já que não recebeu a totalidade do preço previamente combinado. Trata-se, pois, de exercício regular do direito da vendedora em não entregar o imóvel, ou seja, recusar-se a cumprir sua contraprestação, frente ao inadimplemento anterior do outro contratante. Ademais, no contrato apresentado consta cláusula expressa e de fácil entendimento (cláusulas 7.3 .2 e 7.4), no sentido de que a Autora precisa quitar integralmente o preço, na sua ausência, a Ré pode reter a unidade. A regra inerente aos contratos bilaterais, que impõe aos contratantes não reclamar a prestação do outro, enquanto não observe sua própria obrigação, deve ser observada também nas relações de consumo, inexistindo motivos que justifiquem o descumprimento, mesmo que partindo da parte mais vulnerável da relação. Dessa forma, a decisão vergastada prestigiou o princípio pacta sunt servanda. […] Com essas considerações, e por tudo mais constante dos autos, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, para manter a sentença atacada pelos seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente vencida/autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade do pagamento, nos termos do art . 98, § 3º, do CPC. (TJ-BA - RI: 01793307020228050001, Relator.: CLAUDIA VALERIA PANETTA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 17/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. NEGATIVA DE ENTREGA DAS CHAVES. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR EM SUAS OBRIGAÇÕES . EXCEÇÃO AO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANOS COM DERIVAÇÃO NA CULPA DO PRÓPRIO COMPRADOR. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. - Verificando que ao tempo da entrega das chaves do imóvel ao comprador, o mesmo se mostrava inadimplente com suas obrigações, ante o não pagamento das taxas de evolução de obras adiantadas pela construtora, cumpre convalidar a negativa de entrega do apartamento ante a exceção do contrato não cumprido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50226115520208130701 1.0000.20.601250-2/004, Relator.: Des .(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 20/06/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PLEITO DE ENTREGA DE CHAVES DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DO CONDICIONAMENTO DA ENTREGA DAS CHAVES AO ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE OU DESPROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 00102668620198160025 Araucária, Relator.: Jose Hipolito Xavier da Silva, Data de Julgamento: 07/08/2023, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/08/2023).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO - CONSTRUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO – LEGALIDADE – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR DURANTE A PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORIAS – RECURSO IMPROVIDO - Firmaram as partes instrumento particular de promessa de compra e venda, na modalidade de adesão, de unidade imobiliária. De acordo com o que dispõe a Cláusula 12ª do Contrato, o prazo inicial de entrega da obra foi estabelecido em 30 de setembro de 2013, havendo, contudo, cláusula de tolerância de 180 dias, o que conferiria o prazo final para 30 de março de 2014, sem que seja imputada ao promitente vendedor qualquer penalidade fundamentada em atraso de obra até aquela data - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, já pacificou entendimento reconhecendo a legalidade da prorrogação por prazo não superior e 180 (cento e oitenta dias) - Vê-se do contrato, também, a existência de previsão de que as obrigações da compradora devem estar em dia para que haja a sua imissão na posse do imóvel, inclusive que “[ ...] o atraso no pagamento de qualquer delas prorrogará automaticamente por igual período o prazo de entrega do imóvel[...]”. Assim, estando a entrega do imóvel condicionada ao pagamento do preço, não pode o comprador exigir o cumprimento da obrigação incumbida ao vendedor antes de cumprir a sua (exceptio non adimpleti contractus) - O contrato se revela como a expressão da autonomia da vontade das partes, que devem guardar desde seu início o princípio da boa-fé e da probidade (art. 422, do Código Civil). Tratando-se de contrato bilateral, uma das partes não poderá exigir o implemento da obrigação de outro antes de adimplir sua parte no pactuado, conforme determina o art . 476 do Código Civil, segundo o qual "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Cuida-se da teoria da exceção do contrato não cumprido - Noticiado nos autos o inadimplemento do promitente comprador com as parcelas contratuais desde 21/08/2013, ou seja, antes mesmo da finalização do prazo de tolerância contratualmente previsto (30/03/2014) - Dessa forma, diante da inadimplência da promitente compradora em momento anterior à configuração da mora da construtora, deve ser aplicada a exceção do contrato não cumprido e, por consequência, devem ser julgados improcedentes os pedidos iniciais, não se cabível reputar à demandada as sanções atinentes ao inadimplemento contratual, em alinho com os princípios da boa-fé objetiva que devem nortear as partes contratantes - Recurso improvido. (TJ-BA - APL: 05013075920178050150 2ª Vara de Feitos de Rel de Cons . Cível e Comerciais - Lauro De Freitas, Relator.: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2021).

Quanto ao pleito indenizatório, também não merece prosperar.

A caracterização de dano moral exige a prática de conduta ilícita, apta a lesionar direitos da personalidade, o que não restou evidenciado. A retenção das chaves, diante do inadimplemento parcial das obrigações assumidas, amparada em cláusulas contratuais expressas, não configura, por si só, abuso de direito ou prática ilícita. Tampouco se comprovou que tal retenção tenha causado sofrimento anormal, angústia exacerbada ou exposição vexatória aos autores. Os encargos suportados (IPTU, condomínio e energia) decorrem da aquisição de bem imóvel financiado com alienação fiduciária, não sendo transferidos à empresa vendedora por força do não uso do bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também orienta no sentido de que “o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial” (AgInt no AREsp: 2143077 RJ 2022/0166292-0, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022).

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau.

Em razão do desprovimento do apelo, e com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade permanecerá suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, por serem os apelantes beneficiários da gratuidade da justiça.

Sala das Sessões, data registrada em sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2