PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU, TRSD E COSIP. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR. DESPROVIMENTO. 

I. CASO EM EXAME

1 - Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que rejeitou exceção de pré-executividade, a qual objetivava a exclusão da agravante do polo passivo de execução fiscal voltada à cobrança de IPTU, TRSD e COSIP, sob a alegação de perda da responsabilidade tributária em decorrência de promessa de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em examinar se o promitente vendedor de imóvel detém legitimidade passiva para figurar em execução fiscal de IPTU, TRSD e COSIP quando a promessa de compra e venda não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, sendo contribuinte o proprietário, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, nos termos dos arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional.

4 - A transmissão do direito real sobre bens imóveis somente se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC, arts. 1.227 e 1.245), de modo que a ausência de averbação da promessa de compra e venda resguarda, formalmente, a qualidade de proprietário registral e sujeito passivo do tributo.

5 - Consoante a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.111.202/SP (Tema 122), sob o rito dos recursos repetitivos, e nos termos da Súmula nº 399/STJ, há legitimidade passiva concorrente entre o promitente comprador (possuidor a qualquer título) e o promitente vendedor (proprietário registral) pelo pagamento do IPTU, cabendo à legislação municipal eleger o sujeito passivo.

6 - Conforme estabelece o art. 123 do Código Tributário Nacional, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo, subsistindo a legitimidade da recorrente. IV. DISPOSITIVO

7 - Recurso a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 32, 34 e 123; CC, arts. 1.227 e 1.245.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 1ª Seção, j. 10.06.2009 (Tema 122); STJ, Súmula nº 399.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8018593-18.2026.8.05.0000, sendo parte Agravante GCACP S/A e parte Agravado MUNICIPIO DE CAMACARI,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por GCACP S/A em face de decisão interlocutória (ID. 544992106) proferida pelo Juízo da 10ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, nos autos do processo de número 8097044-30.2021.8.05.0001, no sentido de indeferir a exceção de pré-executividade oposta pela ora agravante na execução fiscal promovida pelo MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, ao fundamento de que o instrumento particular de compra e venda apresentado não seria suficiente para comprovar a transferência de propriedade perante terceiros, pois a transmissão de bens imóveis somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, § 1º, do CC).

Em suas razões recursais (ID. 101467973), a agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e determinada sua exclusão do polo passivo da execução fiscal.

Sustenta que, em 05/05/1998, firmou contrato de promessa de compra e venda em caráter irretratável e irrevogável com o Sr. Pedro Ferreira da Silva, tendo por objeto o Lote 16, Quadra 10, do Loteamento Canto do Bosque, inscrição imobiliária nº 67406, no município de Camaçari-BA — precisamente o imóvel sobre o qual recaem os créditos tributários em cobrança (IPTU, TRSD e COSIP dos exercícios de 2017 a 2020, CDAs nºs 1175858, 1175859, 1175860 e 1175861). 

Aduz que o loteamento foi regularmente aprovado pela Prefeitura de Camaçari (Decreto Municipal nº 1943/90) e registrado na matrícula 108/6 do Cartório de Registro de Imóveis.

Alega que, desde a alienação em 1998, não exerce qualquer poder de fato ou de direito sobre o imóvel, não usufruindo, não possuindo e não dispondo economicamente do bem, e que sequer pode dele dispor, em razão do caráter irrevogável e irretratável do contrato, com transferência imediata da posse e do domínio útil. Ressalta que a alienação ocorreu antes dos fatos geradores dos tributos cobrados.

Argumenta que, nos termos do art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, inexistindo previsão legal que autorize a responsabilização do proprietário de gleba maior por tributo incidente sobre lote específico já alienado dentro de loteamento regularmente aprovado. Sustenta que a ausência de matrícula individualizada para o lote constitui irregularidade registral imputável ao adquirente, que não promoveu o desmembramento e o registro do título aquisitivo, e que tal omissão não pode ser utilizada pelo agravado para alterar artificialmente o sujeito passivo da obrigação tributária.

Aduz que inexiste previsão legal que atribua ao loteador responsabilidade pelo IPTU incidente sobre lote autônomo já alienado, e que admitir o contrário equivaleria a transformar o loteador em garantidor universal de tributos de terceiros. Aponta, ainda, que é dever do município manter íntegro seu banco de dados cadastral, e que a inefetiva atualização dos registros municipais não pode prejudicar quem já não possui qualquer vínculo com o fato gerador.

Invoca o entendimento do STJ firmado no REsp 1.110.551/SP, segundo o qual a posse com animus domini configura, por si só, condição suficiente para a sujeição passiva tributária, sendo irrelevante a formalização da titularidade dominial. Faz referência às Súmulas 84 e 239 do STJ para sustentar que o promitente comprador detém direito real à aquisição da propriedade independentemente do registro, prevalecendo o domínio e a posse efetiva do bem. Colaciona precedente do TJ-MG (AC nº 00671659120198130024, Rel. Des.ª Maria Inês Souza, j. 03/12/2025) no mesmo sentido.

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, reputando presentes os seus requisitos, ao argumento de que a probabilidade do direito decorre da patente ilegitimidade passiva, e o perigo de dano grave reside no risco de bloqueios patrimoniais indevidos em razão da continuidade da execução fiscal.

Por fim, pede que seja dado provimento ao agravo nos seguintes termos:

"a) a concessão do efeito suspensivo, nos moldes do art. 1.019, I, do CPC, para que seja determinada a suspensão da execução fiscal, até o julgamento final do presente recurso;

b) no mérito, o provimento do presente Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada e acolher a Exceção de Pré-Executividade, reconhecendo a ilegitimidade passiva da Agravante, com sua exclusão do polo passivo da execução fiscal

c) intimação do Agravado para, em querendo, apresentar contrarrazões em 15 dias."

Por meio da decisão de ID 101595334, foi indeferida a antecipação de tutela recursal em razão da ausência de probabilidade do direito sustentado pela agravante.

Intimado, o Município de Camaçari apresentou contraminuta (ID 103759968), refutando as alegações recursais e defendendo que a ausência de averbação da venda na matrícula imobiliária mantém a legitimidade concorrente do proprietário registral para figurar no polo passivo da execução fiscal.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator 

RM02

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A presença dos pressupostos de admissibilidade já foi objeto de averiguação quando da apreciação do pedido liminar, razão pela qual se passa à análise do mérito.

O cerne do recurso reside em examinar se o promitente vendedor de imóvel detém legitimidade passiva para figurar em execução fiscal de IPTU, TRSD e COSIP quando a promessa de compra e venda não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

De acordo com o ordenamento jurídico tributário nacional, o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, nos termos do art. 32 da Lei Ordinária 5.172/1966, in verbis:

Art. 32. O impôsto, de competência dos Municípios, sôbre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Por sua vez, o contribuinte do imposto é o proprietário, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional.

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

A legislação civil é clara ao estabelecer que a transmissão do direito real sobre bens imóveis somente se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, a teor do disposto nos arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Assim, na ausência de comprovação do registro, a agravante permanece, ao menos formalmente, como proprietária do imóvel, ostentando, nessa condição, a qualidade de sujeito passivo do IPTU.

Neste sentido, veja-se o julgamento do Recurso Especial n. 1.111.202/SP, com repercussão geral, que reconheceu a legitimidade passiva tanto do possuidor (promitente comprador) do imóvel quanto do seu proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento do IPTU, nos seguintes termos: 

"TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, cons ideram- se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel titular do seu domínio úti l ou o seu pos suidor a qualquer título. 2. A jurisprudênc ia des ta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (pos suidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade regis trada no Regis tro de Imóveis ) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes : RESP n. ° 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux , Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins , Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ , Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ , Rel. Min. João Otáv io de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ , Rel. Min. Cas tro Meira, Segunda Turma, DJ V.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Cas tro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legis lador munic ipal cabe eleger o sujeito pas s ivo do tributo, contemplando qualquer das s ituações prev is tas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio úti l, ou o pos suidor a qualquer título, pode a autoridade adminis trativa optar por um ou por outro v isando a fac i l itar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavas c k i, DJ 27.9.2004). 4. Recurso espec ial prov ido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08" (Relator Min. Mauro Campbel l Marques , 1ª Seção, j. 10.6.2009, DJ 18.6.2009).

Tal orientação guarda plena consonância com a Súmula nº 399 do STJ, segundo a qual cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. Desse modo, o Município pode eleger o titular do domínio ou o possuidor para figurar como sujeito passivo tributário, configurando-se hipótese de legitimidade concorrente.

Esse entendimento é reforçado pelo art. 123 do Código Tributário Nacional, que dispõe que, salvo disposição de lei em contrário, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

A ausência de averbação da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, portanto, impossibilita a exclusão da agravante da relação jurídica processual tributária, subsistindo a sua responsabilidade e legitimidade na condição de proprietária registral para responder pelos tributos relativos ao imóvel de inscrição municipal nº 67406.

Ante o exposto, o voto é no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento regular da execução fiscal de origem.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator 

RM02