PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002465-04.2023.8.05.0201 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros |
| Advogado(s): ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES |
| APELADO: THALISON CORDEIRO DE MELO |
| Advogado(s): THALISON CORDEIRO DE MELO |
1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE E PRELIMINARES
Presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade recursal, quais sejam, o cabimento, a legitimidade das partes e o interesse recursal, bem como os pressupostos extrínsecos concernentes à tempestividade, à regularidade de representação formal e ao recolhimento do preparo, o recurso de apelação preenche todos os requisitos necessários para o seu conhecimento.
2. DO MÉRITO
2.1. DA COISA JULGADA E DELIMITAÇÃO DO OBJETO DE DEVOLUÇÃO
Antes de adentrar no exame das teses de mérito deduzidas no recurso de apelação, impõe-se confirmar os limites objetivos da lide estabelecidos de forma escorreita pelo juízo de primeiro grau, os quais não foram objeto de recurso por parte do adquirente, restando acobertados pelos efeitos da preclusão temporal e consumativa.
A pretensão recursal do autor visava, originalmente, a devolução da quantia de R$ 40.515,99 que teria sido retida pelas empresas vendedoras por ocasião da rescisão e conversão do contrato anterior referente ao loteamento Vitória Residence Vista da Lagoa, localizado no Município de Sarzedo, Minas Gerais, firmado em dezembro de 2015.
No entanto, as provas coligidas aos autos revelam que o mencionado instrumento de rescisão anterior foi celebrado de forma livre e bilateral entre o adquirente e a pessoa jurídica Alcântara Participações Ltda, empresa com personalidade jurídica distinta e autônoma em relação às rés demandadas no presente feito.
A transação extrajudicial levada a efeito entre o autor e a referida terceira pessoa jurídica constitui ato jurídico perfeito, cuja avença resultou na quitação mútua, geral e recíproca das obrigações decorrentes daquele primeiro pacto imobiliário, inviabilizando qualquer discussão judicial retroativa.
A existência de personalidade jurídica autônoma impede que as ora apelantes respondam por obrigações contraídas ou por retenções promovidas por empresa diversa, especialmente em sede de relação contratual na qual restou pactuada plena e irrevogável quitação.
Correta, portanto, a sentença ao acolher a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam das rés em relação ao pedido de devolução do saldo retido no contrato de 2015, bem como ao reconhecer a inépcia da petição inicial quanto à genérica pretensão revisional do contrato atual, restando o objeto deste recurso estritamente delimitado à análise dos parâmetros de rescisão e restituição de valores associados ao instrumento firmado em 18 de janeiro de 2021 para a aquisição do lote 22 da quadra 02 do Loteamento Miramar Fase 1.
2.2. DA NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO QUANTUM PAGO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
No mérito, as apelantes sustentam a existência de erro de julgamento na sentença que fixou como premissa de cálculo o valor de R$ 130.442,61 como total pago pelo promitente comprador.
Assiste razão às recorrentes quanto à necessidade de reforma deste capítulo da decisão guerreada, porquanto o juízo singular acolheu, de forma presumida e baseada em estimativas colhidas de conversas eletrônicas unilaterais, o montante apontado na petição inicial, sem que estivesse amparado por lastro probatório documental suficiente.
O exame detido do acervo probatório revela séria divergência fática sobre os pagamentos efetuados pelo autor. O adquirente afirmou ter revertido a quantia de R$ R$ 82.029,99 a título de sinal ou entrada do novo lote, quantia essa extraída de prints de conversas mantidas com funcionários do grupo empresarial.
No entanto, o instrumento contratual definitivo, que consubstancia a manifestação expressa de vontade das partes e a realidade jurídica do negócio, previu de forma explícita o valor de entrada de R$ 77.045,27, indicando nítida e relevante incongruência fática entre o alegado na petição inicial e a prova documental do próprio negócio jurídico.
A comprovação do efetivo adimplemento de parcelas pecuniárias em contratos de promessa de compra e venda imobiliária constitui obrigação estritamente documental do adquirente, cuja quitação deve ser demonstrada por recibos de depósito, transferências eletrônicas ou comprovantes de pagamento bancários idôneos, sob pena de violação à regra legal de distribuição do ônus da prova de que trata o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
No presente caso, o autor deixou de carrear aos autos comprovantes de pagamento de todas as prestações alegadas, amparando sua pretensão em planilha unilateral que não pode ser admitida como prova cabal de adimplemento perante a expressa impugnação das vendedoras.
A fixação de valor líquido de condenação com fundamento em prova fragmentary e estimativas informais importa em grave violação ao contraditório e vulnera a vedação ao enriquecimento sem causa das partes, gerando o risco de condenação à devolução de valores nunca efetivamente recebidos pelas rés. Desse modo, impõe-se reformar a sentença recorrida para afastar o valor líquido de R$ 130.442,61 fixado pelo juízo de primeiro grau como base de cálculo.
A definição exata do quantum efetivamente desembolsado pelo comprador ao longo de toda a relação contratual deve ser relegada para a fase de liquidação de sentença, a ser promovida por arbitramento ou por artigos, oportunidade em que o adquirente deverá exibir de forma cabal cada comprovante de pagamento correspondente às parcelas cuja restituição pleiteia, servindo a referida apuração fática como teto para as deduções autorizadas no título judicial.
2.3. DA BASE DE CÁLCULO E TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL
As apelantes pretendem ainda a reforma dos parâmetros fixados na sentença para a cobrança da indenização pela fruição do imóvel, requerendo que a taxa de ocupação seja calculada sobre o valor atualizado do contrato e que o termo final seja estendido até a efetiva reintegração das vendedoras na posse do lote imobiliário.
O contrato de promessa de compra e venda imobiliária objeto da lide foi celebrado em 18 de janeiro de 2021, circunstância temporal que atrai a incidência integral e cogente da Lei nº 13.786/2018, popularmente denominada Lei do Distrato, a qual modificou a Lei nº 6.766/1979 para regulamentar de forma detalhada as penalidades aplicáveis nas hipóteses de rescisão contratual motivada por culpa ou iniciativa do adquirente.
Nesse diapasão, o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979 expressamente confere ao loteador o direito de reter valores devidos a título de indenização pela fruição do imóvel em caso de rescisão decorrente de fato imputado ao comprador, estabelecendo o teto de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
O artigo 32-A da Lei 6.766/79 expressamente autoriza a retenção de taxa de fruição de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
A fixação da taxa de fruição com base no valor atualizado do contrato, além de encontrar expresso e impositivo amparo no texto da legislação especial, reflete exatamente o que as partes estipularam de comum acordo na cláusula décima primeira do instrumento contratual livremente firmado pelas partes, cuja base de cálculo deve ser preservada em homenagem ao princípio da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica.
Equivocada, portanto, a sentença de primeiro grau ao aplicar o percentual sobre o valor total pago pelo adquirente, devendo a base de cálculo ser alterada para que o percentual de 0,75% incida sobre o valor atualizado do contrato de promessa de compra e venda, correspondente a R$ R$ 200.944,81, devidamente corrigido monetariamente.
No tocante ao termo final do encargo, a sentença singular incorreu em manifesto equívoco ao limitar a indenização pela fruição ao período de vinte e oito meses, compreendido entre janeiro de 2021 e abril de 2023, data do ajuizamento da ação, sob o fundamento de que o adquirente não usufruiu do lote após o pedido de rescisão.
Ocorre que o adquirente foi formalmente imitido na posse do imóvel na data da assinatura do contrato e permaneceu na sua disponibilidade jurídica exclusiva por força de tutela de urgência que suspendeu as cobranças, de sorte que a disponibilidade do bem permaneceu afetada, impedindo as loteadoras de comercializarem ou darem destinação econômica ao lote.
A legislação do distrato preceitua de maneira induvidosa que a taxa de fruição é devida desde a data da imissão na posse até a efetiva restituição do imóvel ao loteador.
Limitar o encargo ao ajuizamento da ação penalizaria indevidamente as vendedoras, as quais ficaram privadas de exercer os atributos dominiais sobre o bem enquanto o adquirente exercia a posse precária garantida por decisão judicial.
Por conseguinte, impõe-se a reforma da decisão para que a fruição corra desde a imissão de posse em 18 de janeiro de 2021 até a efetiva reintegração das rés na posse do lote, cuja apuração caberá à fase de cumprimento de sentença com base no respectivo mandado de reintegração.
Por fim, no tocante à alegação do apelado de que a taxa de fruição seria inexigível por se tratar de lote de terreno não edificado, impõe-se proceder à distinção técnica da jurisprudência em relação ao caso sob exame.
O precedente do STJ veda a taxa de fruição para lotes não edificados, devendo ser distinguido do caso em que há imissão na posse e infraestrutura de lazer concluída.
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que, ao julgar apelações interpostas por ambas as partes, cassou a sentença de primeiro grau e julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização. 2. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, inadimplência dos compradores, construção de benfeitorias no imóvel e a condenação ao pagamento de taxa de fruição, além da retenção de valores pagos e indenização por benfeitorias. 3. O acórdão recorrido reconheceu o direito à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de cláusula penal e taxa de fruição, com base na utilização do imóvel pelos compradores. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se é devida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, posteriormente ocupado pelos compradores mediante construção própria; (ii) saber se deve ser mantido o percentual de retenção de 25% dos valores pagos; e (iii) saber se é cabível o abatimento das benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo que o promitente comprador venha a edificar posteriormente construção sobre o bem, por ausência de enriquecimento sem causa. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é compatível com o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos dos arts. 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual. 7. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. 8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, manter o percentual de retenção de 25% dos valores pagos e reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias regularmente edificadas, a ser apurado em liquidação de sentença. (AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.)
A hipótese tratada no precedente paradigma da Corte Superior cuida de loteamento convencional de terreno nu sem qualquer infraestrutura de lazer, no qual a simples posse não gera proveito econômico imediato.
No presente caso, contudo, as provas documentadas revelam que o lote nº 22 está inserido no Miramar Tênis Clube, empreendimento de alto padrão dotado de complexo de lazer completo, piscinas, quadras esportivas e infraestrutura de clube privativo inteiramente concluída e disponibilizada aos associados na data da aquisição.
A imissão imediata do autor na posse do lote viabilizou o uso e gozo imediato de todas as áreas comuns e da infraestrutura de lazer do clube, proporcionando-lhe inequívoco proveito econômico e pessoal associado ao bem, o que afasta o conceito de lote vazio desprovido de utilidade.
Assim, imperiosa a manutenção da condenação ao pagamento da fruição, cuja base de cálculo e termo final devem ser ajustados de conformidade com a tese recursal das vendedoras para evitar o enriquecimento sem causa do comprador.
2.4. DA REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
A reforma parcial da sentença de primeiro grau, com o acolhimento das teses recursais das rés relativas ao quantum de restituição e aos parâmetros de cálculo da fruição do imóvel, impõe a necessária readequação da distribuição dos ônus de sucumbência fixados na origem.
O autor restou vencido em parcela significativa de suas pretensões iniciais, porquanto teve rejeitado o pedido de devolução dos valores do contrato anterior, decotado o pedido de revisão e quitação integral do lote 22 e, agora, viu acolhido o recurso das rés para remeter a apuração dos pagamentos à liquidação, alterando-se, ainda, a base de cálculo e o termo final da taxa de fruição em favor das recorrentes.
Desse modo, resta caracterizada a sucumbência recíproca e equivalente entre os litigantes, impondo-se que as custas processuais sejam rateadas na proporção de 50% para as rés apelantes e 50% para o autor apelado, nos termos das disposições contidas no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.
Em atenção aos parâmetros do mencionado dispositivo legal e ao trabalho adicional realizado em grau recursal, impõe-se arbitrar os honorários advocatícios recíprocos de sucumbência em 10% sobre o valor final da condenação líquida que restar apurada em liquidação de sentença, devidos reciprocamente pelos patronos de cada parte, vedada a compensação, observando-se, em relação ao autor, os benefícios da assistência judiciária gratuita que lhe foram deferidos na origem.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelas rés Miramar Empreendimentos Ltda e Vitória da União Empreendimentos Imobiliários Ltda, reformando em parte a sentença de primeiro grau e a decisão de embargos de declaração para:
a) Determinar que o montante efetivamente pago pelo autor Thalison Cordeiro de Melo a título de amortização do contrato de promessa de compra e venda de 18 de janeiro de 2021 seja apurado e demonstrado documentalmente na fase de liquidação de sentença por arbitramento, servindo o valor como limite para as restituições devidas;
b) Fixar que a indenização pela fruição do lote seja calculada no percentual de 0,75% ao mês incidente sobre o valor atualizado do contrato, com termo inicial na data da imissão na posse (18 de janeiro de 2021) e termo final na data em que ocorrer a efetiva reintegração das rés na posse do imóvel, a ser compensada com o saldo devedor de restituição;
c) Determinar que a retenção autorizada a título de multa penal rescisória de 10% seja calculada sobre o montante que restar efetivamente apurado como pago pelo comprador na fase de liquidação de sentença;
d) Redistribuir os ônus sucumbenciais, fixando o rateio das custas processuais em 50% para as rés e 50% para o autor, bem como arbitrando honorários advocatícios recíprocos de sucumbência em 10% sobre o valor atualizado da condenação líquida a ser apurado, devendo ser observada a suspensão da exigibilidade em favor do autor por ser beneficiário da justiça gratuita.
Ficam mantidos os demais termos da sentença recorrida, inclusive a reintegração de posse condicionada ao depósito de eventual saldo credor líquido em favor do adquirente, bem como as diretrizes de atualização monetária pelo IPCA e juros moratórios na forma da Lei nº 14.905/2024 definidas em sede de embargos declaratórios.
É como voto
Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R04