PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA COMUM. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ART. 1.331, §2º DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. POSSE NÃO EXCLUSIVA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. POSSE AD USUCAPIONEM NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião extraordinária de vaga de garagem situada em área comum de condomínio edilício.
2. O apelante sustenta exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta da vaga de garagem desde 1991, com animus domini, alegando ainda que a assembleia condominial realizada em 1984 teria autorizado a vinculação das vagas aos apartamentos.

II. Questão em discussão 

1. Discute-se a possibilidade jurídica da aquisição por usucapião de vaga de garagem localizada em área comum de condomínio edilício, bem como o preenchimento dos requisitos legais para a configuração da usucapião extraordinária.

III. Razões de decidir 

1. As áreas de garagem em condomínios edilícios, quando não individualizadas como unidades autônomas na instituição do condomínio, constituem propriedade comum de todos os condôminos, sendo insuscetíveis de apropriação exclusiva por usucapião, nos termos do art. 1.331, §2º do Código Civil.
2. A deliberação assemblear que autoriza o uso exclusivo de vaga de garagem por determinado condômino não altera a natureza jurídica de área comum, configurando mera permissão de uso, que não se confunde com a transferência da propriedade ou a possibilidade de aquisição por usucapião.
3. A alteração da natureza jurídica de área comum para propriedade exclusiva somente pode ocorrer mediante alteração formal da convenção condominial, com o quórum específico previsto em lei e o devido registro no cartório competente.
4. A posse exercida pelo apelante sobre a vaga de garagem não se reveste dos requisitos necessários para a configuração da usucapião, pois carece do elemento essencial da exclusividade, tratando-se de bem de uso comum.
5. O animus domini, requisito subjetivo essencial para a configuração da usucapião, não restou demonstrado de forma inequívoca, uma vez que o próprio pedido subsidiário formulado pelo apelante revela que ele não se comportava como proprietário exclusivo do bem.

IV. Dispositivo

1. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0573236-17.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante ANTONIO SANTANA NASCIMENTO e como apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PEDRAS DE BROTAS

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                         Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 83547123, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 83547126) interposta por ANTONIO SANTANA NASCIMENTO em face da decisão proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedente o pedido formulado na ação de usucapião, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Diante do exposto, com amparo no art. 487, I, CPC, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Antônio Santana Nascimento, tanto o de usucapião extraordinária quanto o pedido subsidiário de vinculação da vaga de garagem ao seu imóvel, com fundamento no art. 1.238 do Código Civil e no art. 1.331, §2º, do Código Civil."

O apelante sustenta a existência de posse mansa e pacífica sobre a vaga de garagem do condomínio desde 1991, afirmando que exerce a posse do bem sem oposição há mais de 26 anos. Alega que o juízo de origem não considerou adequadamente os documentos juntados aos autos, principalmente a ata de assembleia de 1984 que autorizou a vinculação de vagas aos apartamentos.

Defende que a assembleia condominial de 1984 autorizou a apropriação das vagas de garagem pelos condôminos, inclusive com a demarcação correspondente ao número do apartamento. Argumenta que esta autorização, somada à posse prolongada, configura todos os requisitos necessários para a usucapião extraordinária.

Afirma que sempre realizou manutenções e benfeitorias na vaga de garagem às suas próprias expensas, demonstrando comportamento de proprietário e evidenciando o animus domini necessário para a aquisição por usucapião.

Requer a reforma total da sentença para reconhecimento do seu direito à usucapião extraordinária da vaga de garagem, bem como a condenação do condomínio ao pagamento de honorários advocatícios.

Ausente preparo ante a concessão do benefício da gratuidade judiciária. 

Contrarrazões devidamente apresentadas (ID. 83547129), nas quais o condomínio apelado reafirma a impossibilidade jurídica da usucapião de área comum condominial, conforme disposição do art. 1.331, §2º do Código Civil.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                         Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

A controvérsia principal deste recurso cinge-se à possibilidade jurídica da aquisição por usucapião de vaga de garagem localizada em área comum de condomínio edilício, bem como à verificação do preenchimento dos requisitos legais para configuração da usucapião extraordinária no caso concreto.

Inicialmente, impõe-se analisar a questão sob a ótica da legislação aplicável, especificamente o art. 1.331, §2º do Código Civil, que dispõe sobre as áreas comuns em condomínios edilícios:

"Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2º São utilizadas em comum pelos condôminos as partes do prédio que não forem alienadas ou constituídas em propriedade exclusiva pelo incorporador ou instituidor do condomínio, tais como o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, as áreas de recreação, as garagens e os boxes não integrantes da propriedade exclusiva." 

Da análise do dispositivo legal, verifica-se que as áreas de garagem, quando não individualizadas como unidades autônomas na instituição do condomínio, constituem propriedade comum de todos os condôminos, sendo insuscetíveis de apropriação exclusiva por qualquer deles.

No caso em apreço, conforme documentação acostada aos autos, observa-se que as vagas de garagem do Condomínio Edifício Pedras de Brotas são áreas comuns, não tendo sido individualizadas como unidades autônomas quando da instituição do condomínio.

O apelante sustenta que a assembleia condominial realizada em 1984 teria autorizado a vinculação das vagas aos apartamentos, permitindo inclusive a demarcação com o número correspondente à unidade. Contudo, tal deliberação, ainda que comprovada, não tem o condão de alterar a natureza jurídica das áreas comuns prevista em lei.

Isto porque, conforme estabelece o art. 1.331, §2º do Código Civil, a alteração da natureza jurídica de área comum para propriedade exclusiva somente poderia ocorrer mediante alteração da convenção condominial, com o quórum específico previsto em lei e o devido registro no cartório competente, o que não foi demonstrado nos autos.

Ademais, mesmo que tivesse havido autorização para o uso exclusivo da vaga pelo apelante, tal circunstância configuraria mera permissão de uso, que não se confunde com a transferência da propriedade ou a possibilidade de aquisição por usucapião.

É importante destacar que a jurisprudência dos tribunais superiores é pacífica no sentido de que não é possível a aquisição por usucapião de áreas comuns em condomínios edilícios, justamente em razão da natureza jurídica dessas áreas, que pertencem a todos os condôminos em regime de copropriedade.

Nesse sentido, mesmo que o apelante tenha exercido a posse da vaga de garagem por longo período, tal posse não se reveste dos requisitos necessários para a configuração da usucapião, uma vez que carece do elemento essencial da exclusividade, pois se trata de bem de uso comum.

Quanto ao animus domini, requisito subjetivo essencial para a configuração da usucapião, verifica-se que também não restou demonstrado de forma inequívoca. Isto porque o próprio pedido subsidiário formulado pelo apelante na petição inicial, no sentido de que fosse reconhecida a vinculação da vaga ao seu apartamento, revela que ele não se comportava como proprietário exclusivo do bem, mas como usuário que buscava regularizar uma situação de fato.

Ademais, o comportamento do apelante em realizar manutenções e benfeitorias na vaga de garagem, por si só, não é suficiente para caracterizar o animus domini, pois tal conduta é compatível com o uso regular de área comum por condômino, não indicando necessariamente a intenção de ser proprietário exclusivo.

Por fim, cabe ressaltar que, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção condominial tem força obrigatória entre os condôminos, não podendo ser afastada por deliberações assembleares que contrariem suas disposições, salvo mediante alteração formal da própria convenção.

Assim, não tendo sido comprovada a alteração formal da convenção condominial para transformar a vaga de garagem em questão em unidade autônoma, impõe-se reconhecer a impossibilidade jurídica da aquisição por usucapião pleiteada pelo apelante.

Em hipóteses semelhantes, a jurisprudência pátria vem decidindo no mesmo sentido ora apresentado, conforme se observa:

Usucapião extraordinária. Vaga indeterminada em garagem de condomínio edilício. Alegação dos apelantes de que não se trata de área comum, e sim área privativa, todavia, não indicam de quem seria nas razões do recurso. Vaga indeterminada caracteriza área comum . Ausência de requisitos para a usucapião pretendida. Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo desprovido. (TJ-SP - AC: 11101681920188260100 SP 1110168-19 .2018.8.26.0100, Relator.: Natan Zelinschi de Arruda, Data de Julgamento: 25/10/2021, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 . Usucapião de área comum do condomínio. Impossibilidade. Extrai-se dos autos que a área em questão, a qual se pretende usucapir, corresponde, em verdade, a uma área comum do prédio condominial e, por definição, sua fruição é inerente a todos os condôminos, indistintamente, tornando-se descabida qualquer tentativa de apropriação individual deste imóvel por parte dos autores, ora apelantes. Artigos 1 .331 e 1.335 do Código Civil. 2. Inaptidão do espaço para ser considerado como vaga de garagem . Código de Edificações do Município de Goiânia (Lei nº 5.062/75). Somada à impossibilidade de usucapir espaço localizado em área comum do condomínio, tem-se que, nos termos do que dispõe o artigo 80 do Código de Edificações do Município de Goiânia (Lei nº 5.062/75), tal espaço não possui aptidão legal para ser enquadrado como vaga de garagem em edificação residencial, uma vez que não obedece aos parâmetros de metragem exigidos . 3. Honorários recursais. Com base no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios devem ser majorados neste grau recursal. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 55657952520208090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO CAUTELAR. TURBAÇÃO . ESBULHO. CONDOMÍNIO. USO DE ÁREA COMUM. USUCAPIÃO . IMPOSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INAPLICABILIDADE. 1 . Sobre as áreas comuns em edifícios, o artigo 1.331, § 2º, do Código Civil, dispõe que ?o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."2. Com base na norma transcrita, não se mostra possível a individualização ou divisão de área destinada a iluminação e ventilação do condomínio, por se tratar de área de uso comum . E assim o sendo, ou seja, área de uso comum, pertencente ao condomínio, de igual forma, não há margem para ocorrência de usucapião tampouco de prescrição aquisitiva. 3. Eventual tolerância por parte de administradores do edifício, relativamente à utilização da área comum por condômino em desconformidade com o Código Civil, não resulta na perda da possibilidade jurídica do Condomínio, a qualquer tempo, restabelecer a ordem e a efetividade das disposições condominiais. Precedentes desta Corte . 4. Apelação cível conhecida e não provida. (TJ-DF 07114521220198070007 DF 0711452-12.2019 .8.07.0007, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 28/04/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/05/2021. Pág .: Sem Página Cadastrada.) 

Dessa forma, a sentença de primeiro grau merece ser mantida, pois corretamente aplicou o direito à espécie, reconhecendo a impossibilidade jurídica da usucapião de área comum em condomínio edilício.

Ex positis, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO, mantendo-se intacta a r. sentença em todos os seus fundamentos. Ademais, diante do quanto constante no § 11 do art. 85 do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios ao patamar de 15% sobre o valor atualizado da causa, mantendo a exigibilidade suspensa, em razão do benefício da gratuidade judiciária concedido ao apelante.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

                     Relatora