PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8040581-95.2026.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: RT ADMINISTRACAO & CONSULTORIA LTDA e outros |
| Advogado(s): LARISSA SILVA ALVES |
| AGRAVADO: AYRLON GUIMARAES DOS SANTOS registrado(a) civilmente como AYRLON GUIMARAES DOS SANTOS |
| Advogado(s): AYRLON GUIMARAES DOS SANTOS registrado(a) civilmente como AYRLON GUIMARAES DOS SANTOS |
Devidamente preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
O agravado ajuizou a ação anulatória de origem (processo nº 8068308-26.2026.8.05.0001) em trâmite na 4ª Vara Cível e Comercial de Salvador, objetivando invalidar as decisões tomadas na Assembleia Geral Ordinária de 22/12/2025 do Condomínio Edifício Madrigal.
Essa decisão de primeiro grau determinou a suspensão dos efeitos da Assembleia Geral Ordinária realizada em 22 de dezembro de 2025, impactando diretamente a representação legal exercida pelo síndico profissional e a atuação do conselho fiscal eleito .
O núcleo do conflito atual reside na realização da Assembleia Geral Ordinária de 22 de dezembro de 2025 . Alegando ausência de convocação regular e cerceamento do direito de participação por via virtual, o agravado propôs a Ação Ordinária nº 8068308-26.2026.8.05.0001 perante o juízo da 4ª Vara Cível .
Sublinha-se inicialmente que existe Agravo de Instrumento nº 8017162-46.2026.8.05.0000, interposto pelo CONDOMINIO EDIFICIO MADRIGAL, tramita na 10ª Vara Cível (processo nº 8183395-98.2024.8.05.0001), movida por WALKYRIA CHAGAS SILVA SANTOS GUIMARÃES, com o intuito de anular a assembleia realizada em 2023, que elegeu síndico, requerendo nova eleição, com a determinação de que somente os proprietários/condôminos possam concorrer ao cargo de Síndico Orgânico, Subsíndico e Conselho Fiscal.
Em decisão de 18 de março de 2026, a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, sob a relatoria do Desembargador Almir Pereira de Jesus, deferiu efeito suspensivo ativo para reconhecer a plena validade da reeleição do síndico profissional ocorrida na mesma assembleia de 22 de dezembro de 2025, fundamentando o perigo de dano reverso e a necessidade de se evitar a acefalia administrativa do condomínio (ID 101213763 daqueles autos) .
Diante do conflito instalado, os gestores interpuseram o Agravo de Instrumento nº 8040581-95.2026.8.05.0000 contra a liminar da 4ª Vara Cível . Inicialmente distribuído à Quinta Câmara Cível, o Desembargador Cláudio Césare Braga Pereira acolheu em 15 de junho de 2026 a preliminar de conexão e prevenção do Desembargador Almir Pereira de Jesus, determinando a redistribuição do feito à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia (ID 108244103) , o que foi formalizado em 16 de junho de 2026 (ID 108358824) .
Registre-se que para evitar decisões contraditórias os recursos serão julgados em conjunto.
Quanto a preliminar de Irregularidade de Representação Processual dos Agravantes têm-se que a representação regular constitui pressuposto de validade de todo e qualquer ato de postulação em juízo. O advogado não pode postular em nome de outrem sem que tenha sido regularmente constituído para o feito específico ou para o foro em geral.
No momento da interposição deste agravo de instrumento, a patrona dos recorrentes não dispunha de mandato que a autorizasse a litigar nos presentes autos, uma vez que o instrumento de procuração apresentado (ID 107393508) continha limitação expressa e exclusiva para representação em demanda judicial autônoma e pretérita, de numeração distinta.
Todavia os agravantes sanaram o vício de representação processual mediante a juntada de nova procuração em 12/06/2026 (ID 108206922), razão pela qual o formalismo excessivo impede o seu não conhecimento, até por que deve ser privilegiado o princípio do julgamento de mérito.
No que concerne a preliminar de nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário, arguida pelos agravantes, em que pese o exame da petição inicial do processo de origem revela que o condômino ajuizou a lide unicamente contra a empresa gestora e o seu sócio administrador, a matéria ainda não foi apreciada pelo juiz singular, dessa forma poderá configurar supressão de instância a análise prefacial por este Tribunal.
Suplantada essa questão passo a análise de mérito.
Com efeito o art.8º da convenção do condomínio autoriza a convocação da assembleia pelo síndico ou pelos condôminos. ( ID107994579)
Assim deflui-se das duas atas de eleições, uma realizada em 2023 e a outra em dezembro de 2025 que as assembleias foram convocadas pelo síndico.( ID 553886159 PJE1)
Conforme a ata anexada no processo conexo n.8183395-98.2024.8.05.0001 ( ID 476473398), a assembléia realizada em 2023 teve por unanimidade dos presentes, escolhida a empresa RT Administração & Consultoria CNPJ 14.259.236/0001-51 e como sindico Responsável Roquenildo Teixeira Oliveira. Nenhum condômino se candidatou ao cargo.
Realizada nova Assembleia Geral Ordinária em 22 de dezembro de 2025 (ID 553886159), onde a assembleia, de forma soberana, reconduziu o síndico profissional, Sr. Roquenildo Teixeira Oliveira.
No presente caso, é relevante a constatação de que a decisão agravada impõe medida que afeta diretamente a estrutura administrativa do condomínio.
Com efeito os fundamentos legais e fáticos que justificam a destituição e o papel limitado do Poder Judiciário frente às decisões assembleares condominiais deve ser analisado com parcimônia, em respeito ao princípio da autonomia privada nas relações condominiais.
O condomínio, como entidade autônoma, possui sua própria estrutura de governança, regida pela convenção, pelo regimento interno e pelas deliberações da assembleia geral.
Assim a atuação do judiciário deve se limitar a análise de nulidade da assembleia, por vício de convocação, ausência de quórum ou violação do direito de defesa. Fora dessas hipóteses, a função do Poder Judiciário é garantir a legalidade formal e material dos atos condominiais, e não substituí-los com juízos subjetivos sobre a conveniência da administração.
Nesse sentir:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS . SÍNDICO. DEVER LEGAL. PEDIDO DE DESTITUIÇÃO. COMPETÊNCIA DA ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS . 1. A destituição do síndico de condomínio decorre da prática de irregularidades, recusa à prestação de contas ou administração inconveniente, por deliberação da maioria absoluta dos membros de assembleia específica. Art. 1 .349 do Código Civil e precedentes do TJDFT e STJ. 2. O Poder Judiciário não está autorizado a suplantar a autoridade da assembleia de condôminos, ou melhor, substituir a vontade dos membros acerca da possibilidade de afastamento do síndico. Cabe ao magistrado, caso a assembleia não seja convocada pelo próprio síndico ou por ¼ dos condôminos, tão somente proferir decisão no sentido de que a reunião seja designada de imediato . Art. 1.350, § 2º, do Código Civil. 3 . Foi designada assembleia condominial, em observância ao que dispõe o art. 1.350 do Código Civil, porém a reunião foi suspensa por decisão judicial, em razão da pandemia da COVID-19. A solução da controvérsia vem sendo analisada nos daquela ação, já que, no presente caso, resta evidente a impossibilidade do Poder Judiciário substituir a vontade dos condôminos . 4. Apelação desprovida.(TJ-DF 07048689220208070006 DF 0704868-92.2020 .8.07.0006, Relator.: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 10/03/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/03/2021. Pág .: Sem Página Cadastrada.)
Pois bem.
A alegação de que a Convenção de Condomínio do Edifício Madrigal proibiria a eleição de síndico não condômino carece de amparo fático e normativo. O exame do artigo 22 do instrumento convencional de 1986 revela que a administração direta do edifício cabe a um síndico eleito em assembleia geral, sem que se imponha qualquer exigência de propriedade ou de copropriedade como requisito de elegibilidade para o encargo.
Trata-se de distinção deliberada da lei interna do condomínio, que exigiu a condição de proprietário apenas para os membros do conselho fiscal no artigo 20, deixando o cargo diretivo principal livre de tal restrição.
No silêncio ou na ausência de vedação expressa pela convenção, vigora a faculdade de contratação e eleição de profissional técnico para o exercício das atribuições executivas. A interpretação restritiva que busca limitar a administração aos coproprietários ofende o princípio da autonomia privada coletiva e restringe indevidamente as opções de gestão da comunidade.
Ademais, a legislação federal ampara de forma irrestrita a possibilidade de eleição de terceiros estranhos ao quadro de coproprietários para a função de síndico, conforme dispõe a regra expressa do Código Civil brasileiro:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O dispositivo de lei federal atesta que a escolha de síndico não condômino é uma prerrogativa da assembleia geral, cuja aplicação prevalece sobre eventuais regramentos internos informais ou interpretações analógicas equivocadas.
A relevância prática dessa possibilidade legal restou plenamente demonstrada na Assembleia Geral Ordinária de 22 de dezembro de 2025. Naquela oportunidade, conforme consta da respectiva ata, nenhum dos proprietários ou condôminos presentes manifestou interesse em se candidatar ao cargo de síndico, limitando-se a deliberar sobre a única proposta viável apresentada.
Diante do manifesto vácuo de interesse interno, os presentes deliberaram por unanimidade pela recondução do gestor profissional, garantindo a representação legal e a continuidade das atividades administrativas do edifício.
A eleição do síndico profissional, portanto, apresenta-se como ato jurídico perfeito e plenamente regular, devendo sua validade ser preservada para resguardar o interesse coletivo e a regularidade do condomínio.
A alegação do condômino, ora agravado, de que se encontra em situação de plena quitação condominial por força dos depósitos judiciais realizados na Ação Consignatória nº 8152904-45.2023.8.05.0001 colide com a realidade financeira documentada nos autos.
O exame detalhado do demonstrativo de inadimplência e das contas a pagar revela que o devedor efetua de forma contínua depósitos fixos limitados ao montante histórico ordinário de R$ 750,00.
Contudo, as taxas condominiais ordinárias do Edifício Madrigal foram legitimamente majoradas pela assembleia de 13 de setembro de 2024 para o valor de R$ 922,00. Além disso, houve a aprovação soberana de taxa extraordinária de R$ 1.867,71 mensais para a realização de obras de recuperação estrutural da fachada e de rateios trabalhistas de 13º salário, cujas cobranças foram integralmente ignoradas pelo condômino em seus depósitos judiciais (Ata da assembléia realizada em 2023 ID 419202341 da ação 8152904-45.2023.8.05.0001 ).
Esse saldo devedor remanescente e incontroverso é objeto da Ação de Cobrança nº 8066625-85.2025.8.05.0001, que tramita por dependência perante o juízo da 10ª Vara Cível de Salvador.
A conduta do condômino de depositar judicialmente apenas os valores que unilateralmente considera devidos, excluindo os rateios extraordinários devidamente aprovados, caracteriza nítido pagamento parcial e insuficiente.
A configuração da mora contumaz atrai de forma imediata as consequências previstas na legislação civil de regência das relações de condomínio edilício. De acordo com o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil, são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja inteiramente quite com suas contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias.
A exigência de quitação integral estende-se tanto ao direito de voto quanto ao direito de presença e voz nos debates, uma vez que a finalidade da norma é impedir que o condômino inadimplente interfira e influencie nas deliberações financeiras do grupo sem colaborar proporcionalmente para o fundo comum.
A liminar concedida em primeiro grau na ação anulatória, ao afastar os efeitos da mora com base na simples existência de depósitos parciais sub judice, violou o direito de auto-organização e sustentação financeira do Condomínio Edifício Madrigal, devendo a medida ser reformada para restabelecer a normalidade e coibir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente.
Sobre as consequências da ausência de comprovação de regular convocação dos condôminos nos termos da legislação civil, têm-se que a convocação pessoal e o acesso aos meios de deliberação virtual são requisitos substanciais de validade do ato assemblear, não se admitindo a dispensa de formalidades ou a exclusão de condôminos sob pretexto de moras de obrigações financeiras.
O artigo 1.354 do Código Civil estabelece que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Para desconstituir essa alegação, os gestores devem demonstrar o estrito cumprimento das formalidades previstas no artigo 8º da Convenção de 1986, que exige a convocação por meio de aviso pessoal protocolado.
Entrementes a ausência de notificação de um único condômino sabidamente inadimplente em relação às despesas extraordinárias não possui o condão de inquinar de nulidade as deliberações aprovadas pela unanimidade dos demais presentes, visto que o devedor não ostentaria direito de voto nas deliberações de contas e eleição de cargos, na forma do artigo 1.335, III, do Código Civil, de modo que sua presença em nada alteraria o resultado final.
Este fato demonstra, de maneira concreta, o risco de dano inverso (periculum in mora inverso). Manter a decisão que proíbe a gestão profissional, em um cenário onde não há proprietários dispostos a assumir a sindicatura, levaria o condomínio a uma situação de acefalia administrativa.
Tal vácuo de poder paralisaria a gestão, impedindo a assinatura de contratos, o pagamento de contas e a representação legal da coletividade, gerando prejuízos a todos os moradores. A intervenção judicial não pode criar um problema maior do que aquele que visa solucionar.
Portanto, a decisão agravada, ao impor uma restrição não prevista na convenção e contrária à realidade prática do condomínio, interferiu indevidamente na autonomia da assembleia e criou um risco iminente à administração condominial.
A corroborar:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONDOMÍNIO. ELEIÇÃO PARA CARGOS ADMINISTRATIVOS. CANDIDATURA DE NÃO PROPRIETÁRIOS. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO DECISUM. 1 . Trata-se de pedido de tutela de urgência objetivando seja vedada a candidatura de não proprietários a cargos administrativos de condomínio edilício, conforme previsão da convenção condominial. Indeferimento do pleito, ensejando a interposição do presente recurso. 2. Distribuição do recurso por prevenção do agravo de instrumento nº 0021942-49 .2024.8.19.0000, referente ao mesmo condomínio, providenciando-se solução semelhante aos casos . 3. Impedimento à candidatura de não condômino, exemplificando, aos que detenham imóvel através de contrato de alienação fiduciária. Art. 1334, § 2º, do Código Civil, que prevê que são equiparados aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos às unidades autônomas . Devedor fiduciante que se submete aos mesmos deveres dos proprietários das unidades autônomas, arcando com as despesas condominiais. Como tal, também possui o direito de votar nas assembleias e ser votado para os cargos administrativos do condomínio. 4. Artigos 1 .347 do Código Civil e 22, § 4º, da Lei 4.591/64, a permitir que o síndico seja até mesmo não condômino, não havendo vedação ao exercício do cargo simplesmente em razão da existência de alienação fiduciária sobre a unidade. 5. Em havendo disposições conflitantes entre a lei e a Convenção Condominial, a norma pública deve prevalecer sobre a norma privada . Força vinculante da convenção que cede em face de disposição legal cogente em sentido contrário. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00420621620248190000 202400262019, Relator.: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/07/2024, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 25/07/2024)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR . INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTENTE. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. REGULARIDADE . CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO OBSTADO. ÔNUS DA PROVA. REGULARIDADE DA ATA . RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria discutida foi trazida no juízo a quo. 2 . Para o exercício do direito de voto e de participação nas deliberações condominiais, é imprescindível a situação de adimplemento, conforme art. 1.335, inciso III, do CC. 3 . O Autor/Apelante não demonstrou nem a novação estipulada entre as partes, bem como o seu adimplemento condominial, não se desincumbindo de seu ônus probatório, nos moldes do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil - CPC. 4. A conversão da reunião condominial em sessão permanente não é uma faculdade do presidente, tendo em vista que sua aprovação depende da maioria dos presentes, nos termos do art . 1.353, § 1º, do CC. 5. PRELIMINAR REJEITADA . RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-DF 0711076-45.2023.8 .07.0020 1866596, Relator.: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 21/05/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/06/2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA ANTECEDENTE. TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONVOCADA POR ¼ DOS CONDÔMINOS, COM OBJETIVO, ENTRE OUTROS, DE DESTITUIR A SÍNDICA REQUERENTE . INDEFERIMENTO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. DESCABIMENTO. ELEMENTOS INSUFICIENTES PARA RESPALDAR OS ARGUMENTOS CONSTANTES DA PETIÇÃO INICIAL . AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. FATOS QUE DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA POR MEIO DE PRÉVIO EXERCÍCIO DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA . Agravo de instrumento improvido.
(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23795847220248260000 São Paulo, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 27/01/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2025)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - TAXA DE CONDOMÍNIO - DEPÓSITO JUDICIAL INSUFICIENTE - RECONHECIMENTO - RECUSA JUSTIFICADA - DIVERGÊNCIA SOBRE O VALOR BASE DO DÉBITO E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS - DISCUSSÃO SOBRE A DÍVIDA - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. - A ação de consignação em pagamento tem por escopo o depósito judicial do valor devido para evitar a caracterização da mora do devedor. O efeito prático da consignação é que o credor receba o pagamento e o devedor não acumule saldo devedor difícil em razão da mora. Com isso, tem função exoneratória de extinguir a obrigação, tal qual dispõe o art . 334 do Código Civil - Consoante tese fixada pelo STJ, no julgamento de recurso repetitivo, "Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional" (REsp 1.108.058/DF - A diferença entre os valores base considerados devidos, ou da suposta irregularidade/abusividade na cobrança dos consectários legais, há de ser verificada pela via ordinária pertinente, vez que a ação de consignação não admite discussão sobre o débito - Recurso ao qual se nega provimento.
(TJ-MG - Apelação Cível: 51189930720208130024, Relator.: Des .(a) Lílian Maciel, Data de Julgamento: 02/10/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/10/2024)
Ante todo o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso de agravo de instrumento, para reformar integralmente a decisão interlocutória de primeiro grau e validar todos os efeitos jurídicos e administrativos da Assembleia Geral Ordinária realizada pelo Condomínio Edifício Madrigal em 22 de dezembro de 2025, restabelecendo a plena legitimidade de representação do síndico profissional eleito.
Sala das Sessões, de de 2026.
Desembargador Almir Pereira de Jesus
Relator
(04)