PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. SENTENÇA DE CONHECIMENTO TRANSITADA EM JULGADO. APELO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.   Recurso de apelação interposto contra sentença que, em cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual de promessas de compra e venda de lotes, acolheu impugnação das executadas e homologou cálculos que aplicaram cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado dos contratos, declarando satisfeita a obrigação.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato ou sobre o montante a ser restituído ao promitente comprador na rescisão contratual.

III. Razões de decidir

3. A sentença de conhecimento reconheceu expressamente a validade da cláusula penal conforme prevista no contrato, estabelecendo multa de "10% do valor do contrato atualizado", nos termos da cláusula 7.1 dos contratos.

4. O dispositivo da sentença exequenda deve ser interpretado em harmonia com sua fundamentação, que validou a cláusula penal sobre o valor do contrato, não havendo contradição entre as decisões.

5. A Lei nº 13.786/18, em seu art. 32-A, estabelece expressamente o limite de "10% do valor atualizado do contrato", prevalecendo a legislação especial.

6. Operou-se preclusão consumativa quanto à discussão sobre os critérios de aplicação da cláusula penal, pois o apelante não impugnou a sentença de conhecimento, que transitou em julgado.

7. A fixação de honorários advocatícios em 10% sobre o valor do excesso de execução encontra amparo no princípio da sucumbência, estando no patamar mínimo legal.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação não provida.

Tese de julgamento: "Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a cláusula penal de 10% incide sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto na Lei nº 13.786/18, art. 32-A, não sendo possível rediscutir em cumprimento de sentença questão já decidida e acobertada pela coisa julgada."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/18, art. 32-A; CPC, arts. 85, §2º e §11, e 508. Jurisprudência relevante citada: Não aplicável ao caso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8002827-78.2023.8.05.0080, figurando como apelante, REINAN DE SOUZA ALMEIDA e apeladas, PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por REINAN DE SOUZA ALMEIDA contra sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara de Feitos de Relações de Consumo Cível e Comerciais de Feira de Santana que, nos autos do Cumprimento de Sentença n. 8002827-78.2023.8.05.0080, em que o apelante litiga contra PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A, acolheu impugnação ao cumprimento de sentença e extinguiu a fase de cumprimento de sentença, homologando os cálculos das executadas no valor de R$ 24.415,89, nos seguintes termos:

" Assim, ACOLHO A IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, de modo que HOMOLOGO OS CÁLCULOS NELA CONSIGNADOS, reconhecendo como devido o montante de 24.415,89 (vinte e quatro mil quatrocentos e quinze reais e oitenta e nove centavos), bem como apresentou sua a planilha de cálculos.

Promovido o depósito judicial da quantia ora reputada  como correta, conforme ID 435755741, reputo satisfeita a obrigação, de modo que DECRETO A EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO, nos termos do art. 924, II, do CPC/2015.

Condeno a parte exequente ao pagamento de honorários advocatícios à ordem de 10% (dez por cento) a incidir sobre a diferença entre os valores apontados no cumprimento de sentença e na impugnação ao cumprimento de sentença.

Contudo, observando a concessão dos benefícios da justiça gratuita à autora, incide a suspensão da exigibilidade de tal parcela condenatória, nos termos do art. 98, §3º, do CPC/2015.

 Expeça-se alvará de transferência em favor da exequente para levantamento do depósito judicial ID 435755740, conforme dados bancários informados na petição ID 433818971, com base nos poderes conferidos na procuração ID 363057855.” (grifos do original)

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que:

(i) houve contradição entre as decisões proferidas no processo, pois a sentença de conhecimento determinou que a cláusula penal de 10% incidiria sobre "o montante a ser restituído", enquanto a sentença do cumprimento aplicou sobre o valor total do contrato;

(ii) a aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato é abusiva e desproporcional, podendo gerar situações em que o consumidor sairia devendo ainda mais à construtora;

(iii) ocorreu erro no cálculo dos honorários advocatícios, que deveriam incidir sobre o proveito econômico parcial de cada contrato;

(iv) o juízo de primeiro grau equivocou-se ao criticar o uso de índices do TJDF, pois os parâmetros de cálculo são uniformes.

Ao final, requer a reforma da sentença para que seja declarado procedente o pedido de aplicação da cláusula penal sobre o montante a ser restituído e majoração dos honorários sucumbenciais em 20% do proveito econômico.

Em contrarrazões, as apeladas alegam que não há contradição entre as decisões, pois ambas aplicaram corretamente a cláusula penal conforme previsto no contrato. Sustentam que houve coisa julgada sobre a questão, tendo o autor perdido o prazo para recorrer da sentença de conhecimento. Argumentam que os cálculos apresentados pelas rés estão corretos e em conformidade com a decisão judicial. Pleiteiam o não provimento do recurso.

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA,    26   de    maio               de 2025. 

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na origem, trata-se de Ação de Rescisão Contratual e Indenizatória ajuizada por REINAN DE SOUZA ALMEIDA em face de PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A.

O autor narrou ter celebrado dois contratos de promessa de compra e venda de lotes com as rés: o primeiro, em 05/07/2019, referente ao lote 0017, quadra 01, do loteamento Jardim dos Girassóis, no valor de R$52.660,24, do qual pagou R$23.676,15; e o segundo, em 05/03/2022, referente ao lote 0065, quadra 03, do loteamento Jardim das Tulipas, no valor de R$84.500,00, do qual pagou R$13.122,12. Alegou que, ao solicitar a rescisão de ambos os contratos, as rés informaram que não haveria valores a serem restituídos devido a cláusulas contratuais que considerou abusivas, como a multa de retenção de 10% sobre o valor do contrato e a taxa de fruição. Pleiteou a revisão das cláusulas, a restituição dos valores pagos com as devidas correções e deduções justas, além de indenização por danos morais.

A sentença de mérito (ID 77323435), proferida em 30/01/2024, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: "a) CONDENAR as acionadas a restituírem ao promovente os valores por ele desembolsados nos contratos de compra e venda indicados na exordial, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de 1%, contados da citação até o efetivo pagamento, abatendo-se do montante a ser restituído o percentual de 10% a título de cláusula penal, bem como a comissão de corretagem e os valores concernentes a IPTU e taxa associativa, tudo a ser apurado mediante simples cálculos aritméticos.". Condenou ambas as partes ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, fixando os honorários devidos pelas rés ao patrono do autor em 15% sobre o proveito econômico, e os devidos pelo autor ao patrono das rés em R$2.500,00, suspensa a exigibilidade para o autor devido à gratuidade de justiça.

Iniciada a fase de cumprimento de sentença pelo autor (ID 77323439), as executadas efetuaram o pagamento voluntário de R$24.415,89 (ID 77323443) e apresentaram impugnação (ID 77323457), alegando excesso de execução com base em sua própria planilha de cálculos (ID 77323444). O autor, por sua vez, impugnou os cálculos das executadas e reiterou o seu, que totalizava um valor remanescente a ser pago (ID 77323445).

Sobreveio a sentença apelada (ID 77323466), datada de 10/09/2024, que acolheu a impugnação das executadas, homologou seus cálculos, declarou satisfeita a obrigação com o depósito efetuado e extinguiu a execução.

Irresignado, o exequente interpôs o presente recurso de apelação, nos termos já relatados.

Feitas estas considerações necessárias para a correta compreensão da demanda, passa-se à análise do cerne recursal.

Cinge-se a controvérsia recursal à correção da base de cálculo da cláusula penal de 10% e, consequentemente, ao valor final da condenação e dos honorários advocatícios devidos.

O apelante argumenta que a sentença apelada errou ao homologar os cálculos das executadas, que aplicaram a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, defendendo que deveria incidir sobre o montante a ser restituído, conforme, em sua visão, determinaria o dispositivo da sentença exequenda. Alega, ainda, contradição entre a sentença de conhecimento e a de execução.

A questão central reside na interpretação da expressão "abatendo-se do montante a ser restituído o percentual de 10% a título de cláusula penal", constante da sentença de mérito.

Pois bem. Uma análise detalhada da sentença de conhecimento revela que a magistrada a quo, ao examinar as cláusulas contratuais, reconheceu expressamente que a multa contratual foi "fixada em 10% do valor do contrato". A decisão cita textualmente a cláusula 7.1 dos contratos, que prevê o abatimento de "10% (dez por cento) do valor do contrato atualizado".

Destarte, a fundamentação da sentença foi clara ao validar a cláusula penal conforme prevista no contrato, estabelecendo que "o percentual de 10% sobre os contratos mostra-se dentro dos limites legais permitidos, não havendo como afastá-lo ou como alterá-lo". O dispositivo da sentença deve ser interpretado em harmonia com essa fundamentação e com a legislação aplicável.

Nesse contexto, o dispositivo da sentença de conhecimento, ao determinar "abatendo-se do montante a ser restituído o percentual de 10% a título de cláusula penal", deve ser interpretado em harmonia com a fundamentação que o precedeu e justificou. A omissão, no dispositivo, da base de cálculo ("valor do contrato"), já explicitada e validada na fundamentação, não tem o condão de alterar o que foi substancialmente decidido. Trata-se de uma redação que, embora pudesse ser mais precisa no dispositivo, não invalida o reconhecimento da base de cálculo da cláusula penal como sendo o valor do contrato, conforme extensamente justificado na mesma decisão.

Assim, a sentença apelada (ID 77323466), ao acolher a impugnação das executadas e homologar os cálculos que aplicaram a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado dos contratos, agiu em conformidade com o que fora decidido na sentença de conhecimento, respeitando os limites da coisa julgada. A pretensão do apelante de rediscutir a base de cálculo da cláusula penal, já definida na fundamentação da sentença exequenda e não impugnada em momento oportuno, encontra óbice na preclusão.

Nesse sentido, o art. 32-A da Lei nº 13.786/18 é expresso ao estabelecer o limite de "10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato".

De outra perspectiva, o apelante argumenta que a aplicação da cláusula penal sobre o valor do contrato seria desproporcional, podendo gerar situações em que o consumidor ficaria devendo à construtora.

Contudo, a Lei nº 13.786/18 estabeleceu esse critério após amplo debate legislativo e análise de impacto regulatório, justamente para equilibrar os interesses das partes no mercado imobiliário. O legislador considerou as peculiaridades do setor e fixou parâmetros objetivos para evitar abusos de ambas as partes.

No caso concreto, os valores pagos pelo autor representam parcela significativa dos contratos, não configurando situação de desproporcionalidade extrema. Ademais, a aplicação da lei especial prevalece sobre considerações genéricas de proporcionalidade, especialmente quando a própria legislação já promoveu esse equilíbrio.

Além disso, é importante observar que o apelante teve conhecimento da sentença de mérito proferida em 30 de janeiro de 2024, que reconheceu expressamente a validade da cláusula penal nos moldes contratuais.

O apelante não interpôs recurso de apelação contra a sentença de conhecimento, permitindo que ela transitasse em julgado. Dessa forma, operou-se a preclusão consumativa quanto à discussão sobre os critérios de aplicação da cláusula penal.

Desse modo, não é possível, na fase de cumprimento de sentença, rediscutir questões já decididas e acobertadas pela coisa julgada. O art. 508 do CPC é expresso: "Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido".

Lado outro, o apelante questiona a condenação em honorários advocatícios que lhe foi imposta na sentença do cumprimento de sentença, fixados em 10% sobre o valor de excesso de execução.

Todavia, a fixação desses honorários encontra amparo no princípio da sucumbência, previsto no art. 85 do CPC. Como a impugnação das executadas foi acolhida pelo juízo de primeiro grau, reconhecendo-se o excesso de execução e sendo homologados os cálculos das executadas, caracterizou-se a sucumbência do exequente neste incidente processual.

O art. 85, §2º, do CPC estabelece que os honorários advocatícios serão fixados "entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa".

Destarte, o percentual de 10% fixado pelo juízo está no patamar mínimo dos parâmetros legais e se mostra adequado à complexidade da questão e ao trabalho desenvolvido pelos patronos das executadas na defesa da impugnação.

Por fim, diante do não provimento do presente apelo, é de rigor proceder à majoração da verba honorária, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, fixando-se o percentual de 15% (quinze por cento) sobre a diferença entre os valores apontados no cumprimento de sentença e na impugnação ao cumprimento de sentença, suspensa a exigibilidade em decorrência da concessão da gratuidade da justiça.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO à apelação, mantendo a sentença em sua integralidade. Majora-se os honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, para 15% (quinze por cento) sobre a diferença entre os valores apontados no cumprimento de sentença e na impugnação ao cumprimento de sentença, suspensa a exigibilidade em decorrência da concessão da gratuidade da justiça.

Sala de Sessões,     de                          de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

Procurador(a) de Justiça