PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. USO DA CAUÇÃO PARA REPAROS E QUITAÇÃO DE DÍVIDAS. SALDO A SER RESTITUÍDO. DEVOLUÇÃO QUE NÃO SIGNIFICA PROCEDÊNCIA DA INDENIZAÇÃO. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame 

Trata-se de apelação cível interposta por Nilza Maria Muniz Guimarães contra sentença que, em Ação Ordinária movida em face de Sidiane Silva Reis, julgou parcialmente procedente o pedido, determinando a devolução de R$ 385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais), referente ao saldo da caução após abatimentos, e indeferiu o pedido de danos morais. A autora alegou não haver comprovantes de uso indevido da caução, enquanto a ré sustentou que utilizou a quantia para reparar danos ao imóvel e quitar débitos de aluguel.

II. Questão em discussão

A controvérsia recursal gira em torno da legalidade do uso da caução pela locadora para cobrir danos ao imóvel e pendências contratuais, e se o saldo remanescente deve ser restituído à locatária.

III. Razões de decidir

A locadora utilizou a caução de forma legítima para cobrir danos ao imóvel e valores devidos de aluguel, conforme prevê a Lei do Inquilinato. O saldo remanescente, devidamente comprovado, deve ser restituído à locatária.

O entendimento do juízo de primeiro grau, ao condenar a devolução do valor não utilizado da caução, está em conformidade com a legislação aplicável.

Não há que se falar em danos materiais ou morais, visto que a conduta da apelante foi amparada por provas de gastos efetivos com reparos no imóvel e quitação de débitos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:

É legítimo o uso da caução para cobrir danos ao imóvel ou débitos de aluguel, mas o saldo remanescente deve ser restituído ao locatário, caso não haja mais valores a serem abatidos.

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 37.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível: 1016609-57.2022.8.26.0006; TJSE, Apelação Cível: 0046431-87.2021.8.25.0001.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0515807-92.2017.8.05.0001, que figuram como parte recorrente NILZA MARIA MUNIZ GUIMARAES e parte recorrida SIDIANE SILVA REIS:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença incólume em seus termos fundamentos, nos termos do voto do eminente Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por NILZA MARIA MUNIZ GUIMARAES contra sentença (ID 77550295) proferida nos autos da Ação Ordinária ajuizada por ele em face de SIDIANE SILVA REIS, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais formulados na exordial, nos seguintes termos:

(...) Do lastro probatório, não identifico nenhum comprovante de pagamento ou recibo de transferência referente ao valor da caução após os aludidos abatimentos. Também não identifico imagens do imóvel em seu estado no momento da entrega. Por ora, a parte Ré, com os documentos anexados, usou devidamente o valor da caução para cobrir esses gastos, enquanto as provas da Autora foram frágeis em demonstrar comprometimento e zelo do imóvel.

 Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, ao passo em que condeno o Réu a restituir à Autora no valor de R$385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais).

INDEFIRO os danos morais pleiteados pelas razões adunadas, pois esta indenização é devida quando a ofensa à honra e à dignidade da pessoa atinge a vítima e abala seu equilíbrio emocional, o que não foi comprovado no presente caso.

 EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, consoante art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e compensadas as custas processuais, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada. Fica suspensa a exigibilidade em face do deferimento da gratuidade da justiça para a Autora e Ré.

Ainda nessa esteira, condeno a Ré a arcar com os honorários sucumbenciais, fixando-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Informo ainda que, em decorrência do deferimento da justiça gratuita à Autora e Ré, ficam as verbas sucumbenciais que lhe competem sob condição suspensiva de exigibilidade a teor do art. 98, § 3º, podendo ser executadas durante os 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado, caso fique demonstrado que deixaram de existir as circunstâncias de insuficiência de recursos que justificaram a concessão da gratuidade.

Intime-se a Ré para efetuar o pagamento da condenação em 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% do art. 523, § 1º do CPC.

P. R. I.

Inconformada, a Demandada interpôs o presente recurso (ID 77550298), reiterando que quando se dirigiu ao imóvel para averiguar a situação da propriedade no término da locação, se deparou com vários danos, a exemplo de torneiras quebradas, tomadas soltas, grade da porta principal com avarias, sirene sem funcionar, tampa de vaso deteriorada, parede suja e armários de cozinha danificados, o que a levou promover abatimento do valor da caução para promover todas os reparos e benfeitorias necessárias no imóvel.

Informa que, além do importe de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais) correspondente ao aluguel do mês de fevereiro, precisou abater R$265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais) por conta de gastos com materiais e R$250,00 (duzentos e cinquenta) com a mão de obra. Desse modo, totalizou o valor de R$965,00 (novecentos e sessenta e cinco reais) que foi utilizado do montante total da caução de R$ 1.350,00 (mil trezentos e cinquenta reais).

Alega que a sentença não reconheceu adequadamente a sua atuação, especialmente em relação ao uso da caução de forma legal. Alega que a caução foi utilizada para cobrir o valor do aluguel pendente e para realizar reparos no imóvel que a Apelada não havia efetuado de forma adequada, conforme as cláusulas do contrato de locação. A Apelante defende que, ao contrário do que a Apelada afirmou, não houve qualquer má-fé ou recusa em devolver a caução, sendo que as despesas com reparos e aluguel foram devidamente abatidas do montante acordado, razão pela qual requer o provimento do recurso para julgar improcedente o pedido de indenização pelos danos materiais.

Apesar de devidamente intimada, foi certificado (ID 77550302) que a autora da ação, ora Recorrida, deixou transcorrer o prazo para manifestação sem qualquer resposta.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador, 21 de maio de 2025.

          ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

             Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

CCSL14

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente, concedo o benefício da justiça gratuita à Recorrente Nilza Maria Muniz Guimarães, considerando os documentos acostados aos autos (ID 77550278 – Pág. 1), os quais demonstram, com suficiência, a hipossuficiência econômica da Apelante, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Em complemento, o recurso manifesta-se como próprio e tempestivo, sendo o seu preparo dispensado por força da gratuidade de justiça deferida por este juízo ad quem. As partes componentes dos polos acionários (ativo e passivo) também afiguram-se como legítimas (ad causam e ad processsum) para tanto, razão pela qual, presentes os pressupostos recursais extrínsecos e intrínsecos exigidos pela normatividade de regência, tem-se como imperativa a sua admissibilidade.

Sem preliminares, adentra-se ao meritum causae. 

Cinge-se a controvérsia deste recurso na condenação à Ré-Locadora de restituir a locatária no valor de R$385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais), sustentando a Recorrente que utilizou a caução de forma legítima e que a Apelada não cumpriu suas obrigações contratuais.

Pois bem, analisando detidamente o feito, percebe-se que é caso de improvimento do recurso, de fato.

Isso porque, malgrado esteja em conformidade com a lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato), a utilização da caução para cobrir eventuais danos ao imóvel ou para quitar débitos pendentes, em se constatando que restou um saldo de R$385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais) após os abatimentos, devida é a sua devolução à locatária.

A locação de imóveis no Brasil é regulada pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, que estabelece as regras para o contrato de locação residencial e comercial, bem como as obrigações e direitos das partes. O artigo 37 da referida lei aborda as garantias locatícias, dentre as quais se destaca a caução, que pode ser prestada de diferentes formas, incluindo dinheiro, bens móveis ou imóveis, com o objetivo de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais por parte do locatário:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

No caso em análise, a Apelada e a Apelante celebraram um contrato de locação (ID 77548846), no qual a Apelada pagou uma caução no valor de R$ 1.350,00 (um mil trezentos e cinquenta reais), correspondente a três meses de aluguel (ID 77548847). Ocorre que a caução pode ser utilizada pelo locador para cobrir eventuais danos ao imóvel ou para quitar débitos pendentes, como valores relativos a aluguéis não pagos, conferindo ao locador o direito de usar o valor da caução de maneira legítima, desde que comprovada a necessidade de sua utilização, como ocorre na hipótese de inadimplemento ou danos causados ao imóvel durante a locação.

A jurisprudência dos demais Tribunais Pátrios assim já decide, reconhecendo como legítima a conduta do locador que, ao fazer a devolução do valor da garantia, abate obrigações pendentes ou de gastos com o conserto de danos causados pelo locatário:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – Problemas de vazamento no telhado – Reconhecimento da locadora, o que enseja a rescisão da avença por sua culpa – Abatimento de valores em aberto no valor da caução a ser restituída – Cabimento - Ausência de pedido de isenção a este título – Danos materiais, equivalente à multa contratual, e danos morais devidos - Sentença parcialmente modificada – Recurso provido em parte.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1016609-57.2022.8 .26.0006 São Paulo, Relator.: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 25/05/2024, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL . VALOR REFERENTE À CAUÇÃO, RESTITUÍDO. ABATIMENTO DOS VALORES DAS OBRIGAÇÕES PENDENTES, COMO MULTA. COMPROVANTE DE TRANSFERÊNCIA NOS AUTOS. AUTORA QUE NÃO COMPROVOU A COBRANÇA DE VALORES EM EXCESSO . NÃO DEMONSTRAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA. ART. 373, INCISO I DO CPC . EMPRESA RÉ QUE ATUOU ESCORADA NA LEI E NO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE ILÍCITO A ENSEJAR DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . UNÂNIME.

(TJ-SE - Apelação Cível: 0046431-87.2021.8 .25.0001, Relator.: Cezário Siqueira Neto, Data de Julgamento: 23/11/2023, 1ª CÂMARA CÍVEL)

A Apelante apresentou provas suficientes para justificar a utilização do montante da caução, como a declaração da existência de danos e avarias no imóvel locado (ID 77550280), bem como os recibos de pagamento relacionados aos gastos com reparos e benfeitorias necessários (ID 77550281), o que não foi questionado pela locatária. Dessa forma, não se pode concluir que a Apelante agiu de má-fé, tampouco que a caução foi indevidamente utilizada para fins diversos daqueles previstos no contrato de locação e na própria Lei nº 8.245/91.

No entanto, mesmo reconhecendo como legítimo o uso da caução, a sentença condenou a Locadora-Requerida ao pagamento de R$385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais) à locatária-autora da ação, alegando a Recorrente que não seria devido ressarci-la ou indenizá-la em qualquer quantia.

É preciso fazer um esclarecimento, contudo.

Informa a Recorrente que, além do importe de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais) correspondente ao aluguel do mês de fevereiro, precisou abater R$265,00 (duzentos e sessenta e cinco reais) por conta de gastos com materiais e R$250,00 (duzentos e cinquenta) com a mão de obra. Desse modo, totalizou o valor de R$965,00 (novecentos e sessenta e cinco reais) que foi utilizado do montante total da caução de R$ 1.350,00 (mil trezentos e cinquenta reais), restando, por conseguinte, um saldo de R$385,00 (trezentos e oitenta e cinco reais).

Essa quantia não se refere a uma indenização por danos materiais, mas tão somente parte residual da caução locatícia prestada após os abatimentos. Não se vislumbra, dessa forma, qualquer erro no entendimento do juízo de primeiro grau ao determinar a devolução do valor remanescente, que não foi utilizado para outras finalidades. O saldo deve, então, ser restituído à Apelada, pois o valor utilizado pela Apelante já se encontra devidamente justificado e documentado.

No tocante à questão dos ônus sucumbenciais, a sucumbência recíproca foi corretamente aplicada, conforme art. 86 do Código de Processo Civil, visto que ambas as partes obtiveram êxito em alguns pontos, mas perderam em outros. Assim, a decisão impugnada foi adequada ao estabelecer que as custas e os honorários advocatícios fossem distribuídos proporcionalmente.

Assim sendo, por tudo exposto, o voto é no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença incólume em seus termos fundamentos.

Quanto à regra do art. 85, § 11 , do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos pela Recorrente em 2% (dois por cento), observada, todavia, a exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, CPC).

Sala das Sessões da Terceira Câmara Cível, data conforme lançado no sistema.

  PRESIDENTE

      ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

       Juiz Substituto de 2º Grau - Relator