PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DANO MORAL CONFIGURADO. ATRASO CONSIDERÁVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCELAMENTO. INADMISSIBILIDADE. MULTA CONTRATUAL EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Comprovado o inadimplemento absoluto da vendedora, que não entregou os imóveis contratados mesmo após decorrido o prazo contratual e o período de tolerância, impõe-se o reconhecimento da sua responsabilidade pela rescisão do contrato.

2. O atraso significativo na entrega, com frustração da legítima expectativa dos adquirentes, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

3. Nos termos da Súmula 543 do STJ, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas.

4. Aplica-se por equidade cláusula penal em favor do consumidor quando prevista em benefício exclusivo do fornecedor, em caso de inadimplemento.

Apelo Improvido. Sentença Mantida.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 0504231-25.2018.8.05.0274 em que figura como apelante AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA e apelado por JOSELITO DE OLIVEIRA DUTRA e OUTROS.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por AGROPECUARIA BEM QUERER LTDA, em face da sentença do juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, que julgou procedente em parte a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por JOSELITO DE OLIVEIRA DUTRA e OUTROS, para: a) declarar rescindidos os contratos de Promessa de compra e venda realizados entre os autores e a parte ré, objetos desta ação e acostados à inicial; b) condenar a parte ré ao pagamento, para cada um dos autores, da multa contratual prevista na CLÁUSULA SEXTA – MORA E INADIMPLEMENTO, “item b”, no percentual de 2% (dois por cento) sobre o preço global do imóvel, em razão do descumprimento contratual - não entrega do bem no prazo previsto no contrato; c) determinar que a parte ré proceda a restituição, aos autores, de uma só vez, de toda a quantia paga por cada um deles referente aos contratos indicados na inicial, sem descontos de qualquer natureza, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação; d) condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de compensação por danos morais em favor de cada um dos autores, devidamente atualizada, com correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde a citação. Custas e honorários advocatícios pela ré, estes arbitrados no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais de id. 69112825, a apelante sustenta que houve quebra contratual pelos próprios autores, que teriam se recusado a receber os imóveis mesmo após a conclusão das obras, o que afastaria sua responsabilidade.

Requer, nesse sentido, a reforma da sentença para que a devolução de valores ocorra nos moldes contratuais, de forma parcelada e sem aplicação de juros ou atualização monetária.

Impugna, ainda, a condenação ao pagamento de danos morais, por entender que não houve qualquer ilicitude ou falha de sua parte.

Contrarrazões apresentadas (id. 69112829).

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

Salvador,  25 de  maio de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, em ambos os efeitos.

Inicialmente, concedo à agravante os benefícios da gratuidade da justiça, tendo em vista o documento de id. 76833733.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente em parte a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em face da apelante, em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de lotes no empreendimento denominado "Condomínio de Chácaras Bosque Olívia".

Em suas razões, a apelante requer a reforma da sentença, alegando que os próprios autores foram os responsáveis pela quebra contratual, bem como o afastamento de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Pretende, ainda, que eventual devolução de valores se dê nos moldes do contrato – de forma parcelada, sem incidência de juros ou atualização monetária.

Ocorre que os documentos acostados aos autos não deixam dúvidas de que os contratos foram firmados em setembro de 2014, com previsão de entrega dos imóveis em 24 meses, prorrogáveis por mais 120 dias, conforme parágrafo primeiro da cláusula 13ª (id. 69112306 e seguintes).

Contudo, após decurso do prazo para entrega, os autores ainda não tinham recebido os lotes contratados. Tal fato resta comprovado pelos acordos de id. 69112321 e seguintes, formalizados entre as partes, nos quais ficou acordada a suspensão do pagamento das parcelas em virtude da não entrega do empreendimento, datado de 02.06.2017.

Tal conduta caracteriza inadimplemento absoluto por parte da requerida, ora apelante.

Não se vislumbra qualquer elemento nos autos que indique que os apelados tenham contribuído para o inadimplemento. A alegação genérica de que os autores teriam se oposto à entrega dos lotes, sem comprovação efetiva, não é suficiente para infirmar a conclusão do juízo de origem.

O inadimplemento contratual, quando qualificado e persistente, é apto a ensejar a reparação por danos morais, sobretudo quando gera frustração substancial na esfera jurídica do consumidor.

No caso, houve atraso significativo na entrega do imóvel, frustrando as legítimas expectativas do adquirente, o que foge ao mero dissabor e configura dano moral indenizável.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA E INDENIZATÓRIA. AFRONTA AOS ARTS. 927, III, DO CPC/2015 E 413 DO CC/2002. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" ( AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 3. Na hipótese, o atraso de 30 meses, após o período de tolerância, na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2115061 RJ 2022/0121624-9, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023)

De igual forma, os tribunais pátrios:

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS. DEVER DE INDENIZAR. 1. Dano Moral. Compra e venda. Descumprimento. O atraso na entrega das obras de infraestrutura em loteamento, evidenciando o descumprimento contratual, gera ao comprador o direito de ser indenizado por danos morais, ante a existência de ato ilícito, caracterizado pela culpa (art. 186 CC). 2. Obras de Infraestrutura. Atraso Considerável. Considerando que o atraso significativo da entrega de infraestrutura básica da obra, no caso dos autos por aproximadamente 4 (quatro) anos, foge ao mero dissabor, é medida impositiva a manutenção da sentença, que condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, observado o enunciado na Súmula nº 32 do TJGO. 3. Danos Materiais. Perfuração de poço. Os danos materiais restaram configurados, ante a comprovação de despesas para a perfuração e instalação de um poço semiartesiano, para suprir a falta de água no lote. 4. Honorários recursais. Diante do desprovimento do apelo, com amparo no § 11 do art. 85 do CPC, majora-se os honorários. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO 51588485920168090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula 28 do contrato, referente ao prazo de tolerância de 180 dias, tendo sido redigida de forma clara, objetiva e anuída pelas partes, não evidencia ilegalidade ou nulidade a ser declarada, atendendo à norma protetiva constante no art. 54, § 3º, do CDC, sendo inclusive cláusula padrão nos contratos de construção de empreendimentos com considerável grau de complexidade. 2. Quanto aos danos morais, o STJ tem se manifestado pela existência de danos morais quando o atraso na entrega do imóvel se revela expressivo. No presente caso, a data limite para entrega de imóvel era julho de 2012, todavia, o habite-se só foi liberado em dezembro de 2014, mais de dois anos após a data contratada. Houve, portanto, atraso expressivo, configurador do abalo moral. Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3. A circunstância de ter havido aumento do valor da parcela por si só não é prova da inclusão de juros indevidos, já que a partir da assinatura do contrato, em 2008, e ao logo de toda execução da obra e sua conclusão em 2014, incidiu sobre o saldo devedor a correção monetária, prevista em contrato (cláusula sétima). 4. o STJ já firmou entendimento no sentido de que, em caso de atraso na entrega da obra, o prejuízo é presumido, bem como sobre a possibilidade de aplicação da multa contratual em favor do consumidor. Analisando-se o contrato em tela, verifica-se que o mesmo já continha previsão de multa contratual devida pela Construtora em caso de atraso na obra.

(TJ-BA - APL: 05383912720158050001, Relator: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2020)

De igual modo, a pretensão da apelante de ver reconhecida a devolução parcelada dos valores pagos não encontra respaldo.

A Súmula 543 do STJ estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

Por oportuno:

Apelação cível - Compra e venda – Rescisão com devolução integral e condenação na multa e ressarcimento de eventual IPTU pago pelos compradores – Insurgência – Rescisão por culpa da vendedora – Atraso na entrega que restou caracterizada – Covid 19 e entraves burocráticos que não justificam o atraso - Possibilidade de rescisão do contrato de venda e compra mesmo sendo o pacto gravado com cláusula de alienação fiduciária, ante o inadimplemento contratual da vendedora - Inaplicabilidade da Lei de Alienação Fiduciária nº 9.514/97 – Devolução integral devida – Súmula 543 do STJ – Ressarcimento do IPTU devida – Sentença mantida – Recurso desprovido (TJ-SP - Apelação Cível: 1002611-21.2023.8 .26.0286 Itu, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 18/06/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO . CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL . CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . Nos casos em que há rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução dos valores pagos pelo promitente comprador deve ser integral. Inteligência do Enunciado n.º 543 da Súmula do STJ; 2. O termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor é a data da citação . Precedente do STJ; 2. Recurso conhecido e desprovido; 3. Sentença mantida. (TJ-AM - Apelação Cível: 0643579-36 .2015.8.04.0001 Manaus, Relator.: Yedo Simões de Oliveira, Data de Julgamento: 15/04/2024, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 16/04/2024)

Ademais, considerando que a cláusula sexta prevê em favor do vendedor, em caso de vencimento e não pagamento de 03 (três) parcelas do valor estipulado, a resolução do contrato, sendo devolvida a importância paga, abatida a multa contratual de 2% sobre o preço global do imóvel, tal valor deve ser também estabelecido em favor do comprador, para o caso de mora atribuível ao vendedor, por medida de equidade.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - COMPETÊNCIA - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO PESSOAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR - LOTEAMENTO - ATRASO DAS OBRAS INFRAESTRUTURA - CULPA VENDEDOR - DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS - MULTA RESCISÓRIA - INVERSÃO - DANO MORAL - EXISTÊNCIA. A ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda trata-se de direito pessoal, e não real. Tratando-se de relação de consumo, afasta-se a cláusula de eleição de foro prejudicial ao consumidor, fixando a competência no domicílio deste, onde ajuizou a demanda. Havendo inadimplemento contratual, a Lei concede ao contratante prejudicado a opção de pleitear o desfazimento da avença. Configurado o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, patente o descumprimento contratual da vendedora. Os fatores relacionados à alegada morosidade e burocracia dos entes públicos que teriam motivado o atraso na realização das obras, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos. Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidad e do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença.

(TJ-MG - AC: 10000212580146001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 24/02/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2022)

Dessa forma, agiu com total acerto o magistrado de primeiro grau, não havendo qualquer reparo a ser feito na sentença.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11º do CPC/15.

Sala das Sessões,     de              de 2025.

Presidente 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora