PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8102653-91.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: H M LIVRARIA E PAPELARIA LTDA |
| Advogado(s): AMANCIO LIRIO BARRETO NETO |
| APELADO: JOSE OLLERO GOMEZ |
| Advogado(s): RICARDO RAMOS DE ARAUJO |
Como visto, trata-se de Apelação Cível de n.º 8102653-91.2021.8.05.0001 interposta por H M Livraria e Papelaria Ltda contra a sentença proferida nos autos da Ação de Despejo, ajuizada por José Ollero Gomez, representante do espólio de Clementina Gomez de Ollero, perante a 3ª Vara Cível e Comercial de Salvador.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso.
I. Considerações iniciais sobre o objeto recursal
A presente apelação foi interposta por H M Livraria e Papelaria Ltda. em face da sentença que julgou procedente a ação de despejo movida por José Ollero Gomez, representante do espólio de Clementina Gomez de Ollero, determinando o encerramento do contrato de locação e a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada, com arrombamento e reforço policial, se necessário.
Em suas razões, a apelante alega, em síntese: (i) que ajuizou ações renovatórias em 2016 e 2021, que evidenciariam o seu direito de manter-se no imóvel até o deslinde definitivo dessas demandas; (ii) que o contrato de locação se prorrogou automaticamente, nos termos da legislação aplicável, em razão da continuidade da posse e do pagamento dos aluguéis; (iii) que a desocupação acarretará graves prejuízos ao seu negócio, em funcionamento há quase 30 anos, com risco de danos irreparáveis.
Busca, ao final, a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito de permanência no imóvel ou, subsidiariamente, que a desocupação seja postergada até o julgamento das ações renovatórias.
II. Da improcedência das alegações recursais
II.1. Da ausência de efeito suspensivo decorrente das ações renovatórias
Cumpre esclarecer, de início, que a Ação Renovatória nº 0508192-85.2016.8.05.0001, ajuizada pela apelante, foi extinta sem resolução de mérito por sentença prolatada em 27/04/2018, nos termos do art. 485, inciso IV, do CPC, sob o fundamento de ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo.
Ainda que pendente de julgamento de apelação interposta contra essa decisão, o ajuizamento da renovatória de 2016 não possui o condão de suspender automaticamente os efeitos da sentença na ação de despejo, tampouco prorrogar a relação locatícia.
É entendimento consolidado que a renovatória não obsta o despejo, salvo concessão expressa de liminar suspendendo os efeitos da sentença de despejo, o que não se verifica no presente caso.
Neste sentir, precedentes:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . LIMINAR DEFERIDA. AÇÃO RENOVATÓRIA EM CURSO. REQUISITOS NÃO EVIDENCIADOS. MANUTENÇÃO DA ORDEM . 1. Para concessão da liminar de despejo faz-se necessário a comprovação dos requisitos elencados no artigo 59, parágrafo 1º e incisos, da Lei nº 8.245/1991. 2 . Preenchidos os requisitos legais, viável juridicamente a concessão de liminar. 3. A existência de ação renovatória em curso não impede o deferimento da liminar de despejo, quando, em análise sumária, verifica-se a falta de probabilidade do direito à renovação. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO . (TJ-GO 5828053-82.2023.8.09 .0051, Relator.: JOSÉ RICARDO M. MACHADO - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/04/2024)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LIMINAR - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS - INTELIGÊNCIA DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI 8.245/91 - AÇÃO RENOVATÓRIA EM CURSO - IMPEDIMENTO NÃO VERIFICADO - SERVIÇO PÚBLICO E ESSENCIALIDADE DOS SERVIÇOS PRESTADOS NO IMÓVEL - IRRELEVÂNCIA - RELAÇÃO DE DIREITO PRIVADO - DILAÇÃO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DO DESPEJO - VULTUOSIDADE DOS EQUIPAMENTOS - DEFERIMENTO - PROVIMENTO EM PARTE. 1 . Para concessão da liminar de despejo por denúncia vazia faz-se necessário a comprovação dos requisitos elencados no art. 59, § 1º e incisos, da Lei nº. 8.245/91 . 2. Nessa linha, preenchidos os requisitos legais, possível à concessão da liminar, conforme dispõe o art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº. 8 .245/91. 3. A existência de ação renovatória em curso não impede o deferimento da liminar de despejo, quando, em análise sumária, verifica-se ausente a probabilidade do direito à renovação. 4 . Em que pese a particularidade da locação de imóvel para empresa prestadora de serviço público, que explora atividade no ramo de telecomunicações, em regime de autorização, para alocação de antenas e estruturas de telefonia, ainda assim não há se falar em essencialidade da atividade. 5. Lado outro, deve ser deferido o pedido subsidiário de dilação do prazo, levando-se em conta a vultuosidade dos equipamentos existentes no local. 6 . Recurso provido em parte. (TJ-MG - AI: 04661531020238130000, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 14/06/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/06/2023)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LIMINAR - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS - INTELIGÊNCIA DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI 8.245/91 - AÇÃO RENOVATÓRIA EM CURSO - IMPEDIMENTO NÃO VERIFICADO - SERVIÇO PÚBLICO E ESSENCIALIDADE DOS SERVIÇOS PRESTADOS NO IMÓVEL - IRRELEVÂNCIA - RELAÇÃO DE DIREITO PRIVADO - DILAÇÃO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DO DESPEJO - VULTUOSIDADE DOS EQUIPAMENTOS - DEFERIMENTO - PROVIMENTO EM PARTE. 1 . Para concessão da liminar de despejo por denúncia vazia faz-se necessário a comprovação dos requisitos elencados no art. 59, § 1º e incisos, da Lei nº. 8.245/91 . 2. Nessa linha, preenchidos os requisitos legais, possível à concessão da liminar, conforme dispõe o art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº. 8 .245/91. 3. A existência de ação renovatória em curso não impede o deferimento da liminar de despejo, quando, em análise sumária, verifica-se ausente a probabilidade do direito à renovação. 4 . Em que pese a particularidade da locação de imóvel para empresa prestadora de serviço público, que explora atividade no ramo de telecomunicações, em regime de autorização, para alocação de antenas e estruturas de telefonia, ainda assim não há se falar em essencialidade da atividade. 5. Lado outro, deve ser deferido o pedido subsidiário de dilação do prazo, levando-se em conta a vultuosidade dos equipamentos existentes no local. 6 . Recurso provido em parte.
(TJ-MG - AI: 04661531020238130000, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 14/06/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/06/2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LIMINAR DE DESPEJO . AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO AJUIZADA A TEMPO E MODO. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO EM MENOS DE 30 DIAS DO TERMO. CAUÇÃO DEPOSITADO . LIMINAR CONCESSIVA DO DESPEJO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . A propositura de ação renovatória ocorreu após dois anos do contrato de locação, não observado o prazo decadencial indicado no art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/91, demovendo, em princípio, a probabilidade do direito decorrente dos fatos articulados na ação renovatória, que possa subsidiar a ocupação do imóvel . 2. Comprovado que o locatário foi tempestivamente notificado da intenção do locador em não prorrogar a locação, com ajuizamento da ação de despejo no prazo de 30 (trinta) dias do termo e depósito de caução, conforme art. 59, § 1º, VIII, da Lei n. 8 .245/91, impõe-se confirmar a decisão antecipatória da tutela consistente para a desocupação do imóvel. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 0024970-93 .2016.8.05.0000, Relator (a): Marcos Adriano Silva Ledo, Primeira Câmara Cível, Publicado em: 22/02/2017 )
(TJ-BA - AI: 00249709320168050000, Relator.: Marcos Adriano Silva Ledo, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 22/02/2017)
No mesmo sentido, a Ação Renovatória nº 8019994-25.2021.8.05.0001, proposta após o término do contrato de locação (agosto de 2016), não tem o efeito de manter a locatária no imóvel, sobretudo porque a demanda ainda se encontra em fase inicial e não há qualquer decisão liminar que assegure a continuidade da posse.
Vale lembrar que o direito à renovação compulsória está condicionado ao atendimento dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, os quais não foram reconhecidos pela sentença que julgou procedente o despejo.
II.2. Da alegada prorrogação automática do contrato
Sustenta a apelante que, não obstante o término do contrato em agosto de 2016, houve prorrogação automática do vínculo contratual, por força do disposto no art. 47 da Lei do Inquilinato.
Todavia, tal argumento não prospera. A prorrogação tácita prevista no referido dispositivo exige que o locador consinta com a permanência do locatário no imóvel, ainda que de forma implícita. No caso em exame, restou incontroverso que o locador notificou a locatária sobre o término do contrato e a intenção de retomada do bem, o que afasta a hipótese de prorrogação automática.
Além disso, a simples continuidade da posse e o pagamento dos aluguéis, por si sós, não configuram aceitação tácita do locador quanto à renovação da relação locatícia:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO . FINS RESIDENCIAIS. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO. RESCISÃO POR DENÚNCIA VAZIA . REQUISITOS PREENCHIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO. NORMA DE ORDEM PÚBLICA . REDISTRIBUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1 - Contrato de locação. Rescisão por denúncia vazia . Comprovação dos requisitos. Consoante disposto no § 1º do art. 46 da Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), nas locações de imóveis para fins residenciais, findo o prazo estipulado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, com manutenção das demais cláusulas e condições do contrato . Acrescenta o § 2º, ainda, que ocorrendo tal prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. As notificações premonitórias foram enviadas à locatária e conferido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, de modo a satisfazer o requisito legal exigido para a rescisão por denúncia vazia. 2 - Honorários sucumbenciais. Redistribuição . Não cabimento. A fixação de honorários advocatícios independe de pedido das partes, uma vez que decorre de disposição legal (art. 85 do CPC). O art . 86 do CPC, aduz que ?se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas?. A condenação em percentual distinto do pedido pela autora na inicial não caracteriza sucumbência para fins do art. 86 do CPC, razão pela qual não interfere na distribuição dos encargos processuais. 3 - Recurso conhecido e desprovido . (ic/j) (TJ-DF 07085305620238070007 1905161, Relator.: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 08/08/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/08/2024)
CIVIL - AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - TÉRMINO DO PACTO LOCATÍCIO - PRORROGAÇÃO TÁCITA - DENÚNCIA VAZIA É possível o ajuizamento de ação de despejo por denúncia vazia quando o contrato de locação/sublocação comercial encontrar-se prorrogado por prazo indeterminado, e desde que tenha sido cumprida a exigência de notificação prévia extrajudicial para desocupação da coisa (Lei n. 8.245/91, art. 56, parágrafo único c/c art . 57).
(TJ-SC - AC: 03101321720148240064 São José 0310132-17.2014.8 .24.0064, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 20/11/2018, Quinta Câmara de Direito Civil)
II.3. Do risco de dano irreparável e da função social do contrato
Por derradeiro, a apelante afirma que a desocupação do imóvel acarretará o encerramento de suas atividades comerciais, com graves repercussões econômicas e sociais, e invoca os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato para justificar a sua permanência.
Embora se reconheça o impacto de um despejo sobre uma empresa com longa trajetória no imóvel, não se pode olvidar que o direito de propriedade do locador, titular do bem, prevalece diante do término regular do contrato e da ausência de renovação compulsória reconhecida judicialmente.
Eventuais prejuízos materiais sofridos pela locatária poderão ser objeto de indenização em ação própria, caso demonstrada a ocorrência de ilicitude ou abuso de direito por parte do locador, o que não se verifica no presente feito.
III. Conclusão
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau que julgou procedente a ação de despejo e determinou a desocupação do imóvel.
Majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Salvador, data em sistema.
DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Relator
A8