PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Apelação Cível. compra e venda com alienação fiduciária pactuada diretamente com a incorporadora. possibilidade. juros. capitalização mensal. não permitida. intituição não integrante do Sistema financeiro imobiliário. limitação aos juros de 12% ao ano. direito a eventual comensação e/ou restituição. 1. Trata-se de recuso de apelação voltado a discutir a possibilidade, ou não, de haver cláusula contratual prevendo a capitalização mensal dos juros fixados em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária pactuado diretamente entre adquirente e incorporadora, sem a participação de agente financeiro. 2. A alienação fiduciária serve de garantia ao credor pelo recebimento dos valores parcelados pelo adquirente, sendo autorizada pelo art. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/97. 3. No entanto, a possibilidade de capitalização mensal dos juros está adstrita somente aos contratos assinados junto aos integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o qual não fazem parte as construtoras e incorporadoras. 4. Assim, abusiva é a cláusula contratual que prevê juros mensais, devendo haver a intervenção judicial para corrigir a ilegalidade e fixar juros de 12% ao ano, conforme limitação legal. 5. Eventuais valores pagos a maior devem ser apurados em sede de liquidação, com direito a compensação ou restituição, caso a importância paga a maior supere o valor ainda devido. APELO NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº 8005599-82.2021.8.05.0080, em que figuram como Apelante e Apelado, respectivamente, TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA V - SPE LTDA e MARIA MEDRADO FERREIRA.

ACORDAM os desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao presente apelo, nos termo do voto da Relatora.

Sala das sessões,

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) da Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Agosto de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA V - SPE LTDA em decorrência de sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, no bojo de Ação Revisional proposta por MARIA MEDRADO FERREIRA.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada (id. 47923368), acrescentando que o juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos nos seguintes termos:

Ante o exposto, com fundamento no art. 39, V, do CDC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, para declarar a nulidade da capitalização dos juros estabelecida no contrato entabulado entre as partes; fixar taxa de juros simples de 12% a.a.; afastar definitivamente a mora; e condenar o réu a revisar o contrato, procedendo à compensação dos valores já pagos ou à restituição de eventual saldo credor, caso a importância paga supere o valor revisado, com correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Determino que o réu proceda à juntada de planilha atualizada do débito, se for o caso, com recálculo mês a mês das parcelas do contrato, após o trânsito em julgado, observando os parâmetros estipulados nesta sentença, promovendo o abatimento dos valores pagos a maior, de forma simples. Consigno, por fim, que, em caso de descumprimento da obrigação de fazer assinalada, por período superior a 90 (noventa) dias, ter-se-á por quitado o contrato, devendo, contudo, o réu ser intimado pessoalmente para tanto (obrigação de fazer), na fase do cumprimento de sentença.

Custas e honorários sucumbenciais pelo réu, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação (id. 47923375), aduzindo, em síntese, ser possível a realização da compra e venda de imóvel diretamente com a incorporadora valendo-se das regras previstas na Lei 9.514/97, sendo legais as previsões presentes no contrato ora em análise.

Ademais, defende inexistir anatocismo e estarem ausentes os requisitos hábeis para a revisão judicial do contrato, razão pela qual não haveria que se falar em valores devidos a título de devolução. Por fim, entendendo ser inaplicável o CDC ao contrato ora em exame, por haver legislação específica, pugna pelo provimento do apelo, com a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pela parte Autora.

Devidamente intimada, a parte Apelada apresentou suas contrarrazões (id. 47923389), sustentando ser inaplicável a lei de alienação fiduciária, ser ilegal a cobrança de juros e encargos, bem como a incidência de anatocismo, razão pela qual entende ser devida a devolução dos valores pagos a maior. Por fim, pede pelo não provimento do apelo.

Distribuídos os autos à Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Como mencionado no relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA V - SPE LTDA em decorrência de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por MARIA MEDRADO FERREIRA, declarando a nulidade da capitalização dos juros e fixando a taxa de juros simples de 12% a.a., compensando-se os valores já pagos a maior ou a restituição do saldo excedente, caso exista.

Inicialmente, no que concerne a gratuidade da justiça concedida pelo juízo de primeiro grau à Autora/Apelada (id. 47923072), não havendo nos autos qualquer indício de mudança do cenário fático que ensejou a sua concessão descabida a incidência do quando posto no art. 99, §2º, do CPC.

No que concerne ao mérito da pretensão recursal, recai sobre a possibilidade, ou não, de serem cobrados juros, simples ou compostos, na operação de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária pactuada diretamente entre adquirente e incorporadora.

A relação jurídica de compra e venda se caracteriza pelo fato do vendedor se comprometer a transferir o domínio da coisa ao adquirente mediante o pagamento do preço ajustado (art. 481 do Código Civil), o qual poderá ser pago de uma só vez ou parceladamente. Nesse último caso, as partes podem se valer de meios previstos no ordenamento como formas de garantia de que devedor cumprirá com a obrigação assumida de forma parcelada.

Umas das formas de garantia é exatamente a alienação fiduciária, posta no art. 1.368-B do Código Civil:

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Para além da garantia fiduciária, no caso dos autos restou incontroverso que houve previsão contratual de “juros de 0,9488% ao mês (equivalente a taxa de 12% ao ano)” vide cláusula 3.4 das condições gerais do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel assinado pelas partes (id. 47922964).

Nesta senda, quanto a alienação fiduciária em contrato firmado diretamente entre adquirente e incorporadora, não resta dúvidas quanto a sua possibilidade e legalidade, mesmo quando pactuado por pessoa jurídica não integrante do Sistema Imobiliário (SFI), diante do quanto posto no § 1º, do art. 22, da Lei nº 9.514/97:

Art. 22. […]

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

No entanto, o mesmo não vale para a questão dos juros e a periodicidade da sua capitalização, na medida em que a própria Lei nº 9.514/97 limita as pessoas jurídicas integrante do SFI a possibilidade de fixar em seus contratos a capitalização mensal dos, em razão do quanto disposto no seu art. 5º, inciso III.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

[...]

III - capitalização dos juros;

Sobre o tema, veja-se o quanto decidido pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o AgInt no AREsp 1913941/GO:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1913941/GO, Terceira Turma, Min. Rel. Moura Ribeiro, julgado em 05/09/2022) – Grifo nosso

Nesse sentido também é o posicionamento deste Tribunal de Justiça, tanto no sentido de reconhecer que as incorporadoras não integram o SFI, bem como, quanto a impossibilidade de capitalização mensal dos juros:

PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DE AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARCELADA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI Nº 9.514/97). (IM)POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL(SFN) OU O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. APELO PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Nos contratos bancários entabulados por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, a capitalização de juros é permitida, inclusive em periodicidade inferior a um ano, desde que pactuada de forma expressa, sendo considerada pactuada quando existir previsão contratual de taxa de juros anual superior a, ao menos, doze vezes o valor da taxa mensal. 2. A possibilidade de capitalização também existe nos contratos de financiamento imobiliário firmado entre consumidor e pessoa jurídica integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, em razão de disposição legal expressa no art. 5º, III, da Lei nº 9.514/97. 3. No caso em análise, o contrato é de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado firmado diretamente entre consumidor e incorporadoras, sendo que nenhuma destas integra o Sistema Financeiro Nacional ou o Sistema de Financiamento Imobiliário de que trata a Lei nº 9.514/97. […]. (Apelação nº 0525171-88.2017.8.05.0001, Primeira Câmara Cível, Des. Rel. . Mário Augusto Albiani Alves Junior, julgado publicado em 06/08/2018) – Grifo nosso

AÇÃO REVISIONAL. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. INCORPORADORA. FINANCIAMENTO DIRETO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. PERICIA. DESNECESSIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. MANUTENÇÃO. MINORAÇÃO. INVIABILIDADE. I – A teor das Súmulas 121 STF e 539 STJ, em regra, é vedada a capitalização de juros, sendo permitida com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. II – O contrato de financiamento imobiliário direto - firmado diretamente com incorporadora - ao expressar a aplicação anual de juros remuneratórios pelos índices INCC, até o habite-se e I-GPM, após tal momento, revela adequação com os ditames legais e jurisprudenciais acerca da matéria. III – Ao abrir mão da perícia técnica, bem assim o contrato ao expressar sua consonância com os ditames legais, atraiu o Requerente, para si, a aplicação do Princípio nemo auditur propriam turpitudinem allegans, tornando impossível a sua exigência somente porque a sentença foi de improcedência. IV – Inviável é a alteração do patamar honorário adequadamente fixado na origem, bem assim impossível a sua majoração pela confirmação da improcedência, porquanto já fixado no patamar máximo. RECURSO NÃO PROVIDO. (Apelação nº 0069071-72.2003.8.05.0001, Quarta Câmara Cível, Desa. Rel. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi, julgado publicado em 15/04/2022) – Grifo nosso 

Desta forma, não pairam dúvidas acerca da ilegalidade da capitalização mensal dos juros em contrato de compra e venda com parcelamento assinado pelo adquirente diretamente com a construtora/incorporadora.

Da análise do contrato carreado aos autos, verifica-se que na cláusula 3.4 há expressa previsão de juros mensais, o que, sendo vedado no ordenamento, deve ser tido como abusivo.

E, ao contrário do que afirma o Apelante, sempre que constatada a presença de cláusula tida como abusiva por prever a capitalização mensal dos juros nesse tipo de contrato, caberá a intervenção judicial para, diante do princípio da conservação dos contratos (art. 170 do Código Civil), promover o dirigismo contratual, anulando a cláusula abusiva e promovendo integração do contrato para fazer valer o quanto previsto em lei, que seja, a limitação dos juros ao patamar de 12% (doze) por cento ao ano.

Assim, não merece reparos a sentença impugnada, devendo a Apelante revisar o contrato, promovendo o recálculo das parcelas com juros simples de 12% ao ano, apurando a existência de pagamento a maior das parcelas vencidas. Em caso positivo, esses valores deverão ser compensados com as parcelas vincendas ou, como muito bem colocado pelo juízo quo, devem ser restituídos no caso de “eventual saldo credor, caso a importância paga supere o valor revisado, com correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação”.

Por fim, tendo em vista o quanto posto no art. 85, § 11, do CPC, diante do fato de que a sentença fixou a verba no percentual mínimo, devem os honorários advocatícios devidos ao(s) advogado(s) da parte Apelada ser majorados em 2% (dois por cento), perfazendo o total de 12% (doze por cento).

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER o recurso e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao presente apelo, majorando os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, considerada a regra do §11, do art. 85, do CPC.

Sala de Sessões,        de                        de 2023.

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA