PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO. APRECIAÇÃO NO ÂMBITO MERITÓRIO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL MEDIANTE DISTRATO. CULPA DO COMPRADOR. CONFIGURAÇÃO. CONFISSÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE ADIMPLEMENTO DAS PRESTAÇÕES PACTUADAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS EM PARCELA ÚNICA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. SÚMULA 543 E TEMA 577, DO STJ. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL DE 20%. PREVISÃO CONTRATUAL. ACERTO DA SENTENÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO, ASSOCIATIVAS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR/CONSTRUTOR, APÓS O DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A ESTE TÍTULO. POSSIBILIDADE. ENCARGOS CONSONANTES COM A PREVISÃO CONTRATUAL. LITIGÂNCIA DA MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 0503884-18.2018.8.05.0039, em que figuram como partes as acima mencionadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Setembro de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 45026905, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

 “...para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, referente à aquisição do terreno localizado no Loteamento Terras de Alphaville, Lote nº 03, Quadra D, localizado neste município de Camaçari/BA, e condenar a parte ré à devolução do montante pago a título de prestações, que deve ser restituído de uma só vez, atualizado monetariamente desde a data de ajuizamento da presente demanda, qual seja, 20.07.2018, acrescido de juros legais (1% a. m.) a partir do trânsito em julgado desta decisão, até o efetivo pagamento, abatido o percentual de 20% (vinte por cento) referente à retenção cabível à parte ré, consoante Cláusula Quinze do contrato.

Condeno ainda a parte ré à restituição do valor despendido pela parte autora após a data em que requereu o distrato, 03/05/2018, a título de despesas condominiais, taxas associativas e IPTU, com correção monetária desde a data do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde o trânsito em julgado desta decisão até o efetivo pagamento.

Por conseguinte, julgo extinto o feito com resolução de mérito, com fulcro no art.487, I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência recíproca, ficam rateadas as custas na razão de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, devendo cada parte arcar com os honorários do patrono da parte adversa, vedada a compensação, nos termos do art.85, §14, CPC.”

Inconformadas com o julgado, as empresas Alphaville Urbanismo S/A e Limoeiro Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda., aviaram o presente apelo, ID 45026910, alegando, em síntese, serem partes ilegítimas para responder pela suspensão das cobranças das taxas condominiais e IPTU, ao argumento de que são responsáveis, tão somente, pela consecução dos empreendimentos e respectivas entregas, não sendo da sua alçada o dever de administração do loteamento, competindo o mister às associações criadas para este objetivo. De relação ao IPTU, referem que a competência é da Prefeitura de Camaçari, tanto para cobrar, quanto para suspender a exigibilidade, consoante previsão da cláusula treze de contrato. No particular, pedem a extinção do processo, sem julgamento de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Sustentam que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do adquirente do lote, consoante previsão do estatuto social, do contrato e da convenção condominial, que o considera associado titular e, como tal, tem o dever de adimplir as taxas de manutenção, não podendo, por conseguinte, as recorrentes serem compelidas a pagar taxas e tributos de bem imóvel adquirido por terceiro. Defendem, ainda, que o valor pleiteado não se reveste de liquidez, certeza e exigibilidade, porquanto não indicada a taxa de juros aplicada, nem o índice de correção monetária, muito menos o termo inicial e final de cada um dele, além da periodicidade da capitalização de juros, situação que, no seu entender, conduz à improcedência dos pedidos. Apontam a necessidade de observância das disposições contratuais disciplinadoras da devolução de valores pagos, com previsão de restituição de forma parcelada, nos termos da cláusula quinze da avença. Pedem o provimento do recurso, com vistas à improcedência da ação, não havendo de se falar em restituição de taxas condominiais e IPTU, havendo de serem observadas as cláusulas contratuais pactuadas, especificamente no que respeita à restituição de valores em 12 parcelas.

A apelada ofertou contrarrazões, ID 45026913, pugnando pela manutenção da sentença, com a condenação das apelantes por litigância de má-fé.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

 Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O cerne da controvérsia repousa em analisar se o distrato foi obstacularizado pelas rés, em face de descumprimento dos termos contratuais pactuados e as consequências daí decorrentes para os litigantes.

Urge, de plano, reconhecer que a relação estabelecida entre as partes encaixa-se, perfeitamente, nos conceitos instituídos nos arts. 2º e 3º, do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Defesa do Consumidor na situação em escopo.

O contrato sob enfoque, de adesão, é passível de ser revisado judicialmente, em razão da relativização, nas relações de consumo, do princípio do pacta sunt servanda.

A questão da ilegitimidade passiva ad causam, arguida na contestação e repetida pelas recorrentes nesta via, tentando afastar a responsabilidade pela devolução dos valores pagos do IPTU, taxas condominiais e associativas, confunde-se com o mérito da demanda e em seu âmbito será apreciada, até porque, as próprias apelantes repetem-na em sede meritória.

Depreende-se dos autos que foi celebrado pelos litigantes instrumento particular de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária do Loteamento Terras Alphaville, constituída por Lote 3, da Quadra D, no Município de Camaçari. A autora/apelada, confessa ter recebido o imóvel, em setembro de 2015, todavia, por dificuldades financeiras, nunca construiu, nem iniciou qualquer tipo de obra no local, manifestando o desejo de rescindir o contrato, isso em maio de 2018, com a devolução dos valores pagos e a suspensão do pagamento das taxas condominiais, associativas e IPTU.

No Juízo primevo, a apelada foi contemplada com o deferimento da tutela de urgência, desobrigando-a dos pagamentos de quaisquer cobranças, a partir de 07 de maio de 2018, data em que pleiteou o distrato.

No que tange à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, associativas e do IPTU, é cediço o entendimento jurisprudencial no sentido de  que  o responsável pelo pagamento dos referidos débitos é quem detém a posse do imóvel, mesmo que conste no contrato cláusula diversa.

Assim, fica o comprador obrigado ao pagamento de tais encargos, até a data do distrato, que, no caso dos autos, ocorreu em 07.05.2018, consoante se infere dos IDs 45024503, 45024512 E 45024513.

Dessa maneira, uma vez entregue o imóvel ao promitente comprador, a construtora/incorporadora fica desobrigada das aludidas taxas, todavia, rescindido o contrato, via distrato, tais obrigações retornam aos vendedores/construtores, não podendo o comprador responsabilizar-se por despesas relativas a bem imóvel do qual abriu mão, por impossibilidade confessada de honrar o pagamento das parcelas restantes, não exercendo mais qualquer direito possessório sobre o aludido bem.

Neste sentido é a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISIONAL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 2. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO ACERCA DA FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ALTERAÇÃO QUE ACARRETARIA REFORMATIO IN PEJUS PARA A PARTE RÉ. REVISÃO OBSTADA PELA SÚMULA 7/STJ. 3. DISTRATO. PAGAMENTO DE MULTA. DESPESAS DE RETORNO REFERENTES À PERSONALIZAÇÃO DA PLANTA E DE RETORNO AO PADRÃO ORIGINAL. CONCLUSÃO ALICERÇADA EM ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS E TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 5. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.

2. Reverter a conclusão do colegiado originário, para acolher a pretensão recursal (acerca do fato de que a alteração do termo inicial tanto dos juros de mora como da correção monetária acarretaria a ocorrência de reformatio in pejus), demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra impossível dada a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca da ocorrência de distrato com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, incorrerá em análise de cláusulas contratuais e no reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.

4. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso.

5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse.

6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.) 

A pretensão de restituição parcelada dos valores pagos pela consumidora não se sustenta.

Depreende-se que a acionante, quando optou pela resolução do negócio, tinha ciência da cláusula quinze do contrato firmado com as recorrentes, que prevê, em caso de rescisão motivada pelo inadimplemento, a devolução das parcelas pagas, deduzido o correspondente a 20% dos valores pagos.

No entanto, impor aos consumidores cláusula que determina a devolução de forma parcelada, mostra-se, no mínimo, abusivo.

Tal pleito, ainda que calcado em cláusula contratual, ofende o enunciado da Súmula nº 543, do STJ,

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Dirimindo qualquer questionamento que ainda pudesse remanescer diante da redação da Súmula, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos especiais repetitivos, Tema 577, consolidou o entendimento da necessidade de devolução imediata dos valores na hipótese de rescisão contratual por culpa de quaisquer das partes, considerando abusiva a cláusula contratual que determina a restituição de valores somente no término da obra.

Neste particular, também sem razão as apelantes, porquanto nas avenças submetidas às regras consumeristas, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do contrato, como é a hipótese dos autos, em que permitida às recorrentes a retenção de 20%, consoante previsão contratual.

A irresignação concernente à falta de liquidez, certeza e exigibilidade do valor pleiteado, por ausência e indicação das taxas de juros, do índice de correção monetária e indicação do termo inicial e final de cada um deles, é totalmente despropositada, porquanto tais encargos foram efetivamente definidos na parte dispositiva da sentença e estão regulamentadas nas cláusulas sexta e nona do contrato.

Ainda que assim não fosse, tal prática não teria o condão de conduzir à improcedência dos pedidos, porquanto passível de solução em sede de cumprimento de sentença, atentando-se, ainda, para o fato de as recorrentes terem apresentados alegações genéricas neste ponto, sem especificação dos valores devidos.

Correta, por conseguinte, a utilização da taxa de 1% ao mês, em relação aos juros moratórios, até porque consonante com os julgados pátrios em derredor do assunto:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANO MORAL. CONTRATO DE COPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DA PROMITENTE COMPRADOR CONFIGURADA. EXECUÇÃO DAS OBRAS DE LOTEAMENTO DENTRO DO PRAZO PREVISTO PELA LEI FEDERAL Nº 6766/79. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA QUE DEVE SER AFASTADA. RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ QUE ADMITE A FIXAÇÃO ENTRE 10% A 25%, DE ACORDO COM O PREJUÍZO DO CREDOR. RESPONSABILIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DOS TRIBUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. JUROS DE MORA DE 1%, A PARTIR DO TRÂNSITO E JULGADO DA DECISÃO. REsp 1740911. CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE SOBRE CADA DESEMBOLSO NO ÍNDICE IGP-M. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - 0002247-52.2018.8.16.0017 - Astorga - Rel.: Desembargador Luiz Mateus de Lima - J. 10.02.2020) (TJ-PR - APL: 00022475220188160017 PR 0002247-52.2018.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Desembargador Luiz Mateus de Lima, Data de Julgamento: 10/02/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/02/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CULPA EXCLUSIVA DA COMPRADORA. CDC. REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SUMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. 1. Ainda que nos casos em que a rescisão contratual se dá por iniciativa dos compradores, sem culpa da empresa vendedora, como no caso, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, o qual possibilita o exame da razoabilidade das cláusulas contratuais, especialmente das penalidades previstas. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 3. Conforme jurisprudência do STJ, em relação à restituição dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, segundo as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. No caso, verifica-se que o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença conjuga, de modo correto, os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, à autonomia da vontade e força obrigatória dos contratos e ao entendimento jurisprudencial dominante, além do que a parte apelante não apresentou nos autos nenhum elemento concreto que justificasse a majoração do índice de retenção. 4. A restituição das importâncias pagas deverá ocorrer em parcela única, a partir de cada desembolso, corrigidas monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) até o ajuizamento da ação e, após, pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data do trânsito em julgado da decisão. Apelação desprovida. Sentença reformada, de ofício. (TJ-GO - Apelação ( CPC): 02683275020178090051, Relator: FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, Data de Julgamento: 24/06/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 24/06/2019)

Por outro lado, desmerece acolhida a pretensão de condenação das recorrentes por litigância de má-fé, porquanto não caracterizada nenhuma das hipóteses insertas no art. 80, do CPC, descabendo entender como tal a utilização pelas apelantes dos meios previstos no ordenamento jurídico pátrio para a defesa de seus interesses.

Pelas razões expostas, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo, majorando-se a verba honorária em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator