PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INEXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. RESOLUÇÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. APLICABILIDADE DA LEI 6.766/1979. ENCARGOS COM IPTU, TAXA ASSOCIATIVA, COMISSÃO DE CORRETAGEM E MULTA PENAL. LIMITAÇÃO DE RETENÇÃO A 25% DA QUANTIA PAGA. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta pela ré contra sentença que, no bojo da ação indenizatória, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar a abusividade das cláusulas contratuais, com determinação de devolução de 90% do valor pago e danos morais em R$10.000,00.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) analisar se ocorreu a notificação dos apelados; (ii) verificar o percentual relativo à cláusula penal; (iii) observar a legalidade da cobrança de taxa de fruição; (iv) averiguar se é válido o desconto referente aos custos com comissão de corretagem, taxa associativa e IPTU e (v) constatar o termo inicial dos juros de mora.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do art. 32, §1º, da Lei nº 6.766/1979, é exigível prévia notificação do adquirente para purgação da mora como condição para a válida resolução do contrato de compra e venda de lote não edificado, sendo nulo o procedimento quando ausente prova inequívoca da ciência dos devedores.

4. Por outro lado, considerando que a resolução decorreu de conduta imputada aos apelados, em razão da inadimplência por mais de três meses, atrai-se a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, sendo possível a retenção da multa penal prevista legalmente.

5. No mais, os encargos relativos à comissão de corretagem expressamente definida no contrato, aos custos com IPTU e às taxas associativas devem ser suportados pelos contratantes, durante o período em que estiveram na posse do lote.

6. Todavia, em compatibilização com as normas consumeristas (arts. 51, IV e 53, CPC), a retenção de valores pelo vendedor não pode implicar em perda substancial das quantias pagas, devendo ser limitada ao percentual máximo de 25% do total adimplido, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. Por sua vez, é indevida a cobrança de taxa de fruição por resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, por inexistir proveito econômico decorrente da posse ou enriquecimento sem causa.

8. Tocante aos juros de mora, estes devem incidir a partir da citação, haja vista que a restituição não ocorreu de forma espontânea, tendo havido resistência da vendedora em devolver valores indevidamente retidos.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8012986-46.2024.8.05.0080, em que figuram como apelante PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros e como apelada DAIANA DA PAIXAO SILVA CLEMENTINO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Perfilex Participações LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Feira de Santana que, no bojo da ação indenizatória, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

"Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) Declarar a abusividade das cláusulas contratuais que estabelecem retenção superior a 10% do valor efetivamente pago, bem como as cláusulas que preveem pagamentos de IPTU, corretagem, encargos por atraso, retenção sobre o contrato e multa de fruição nas proporções indicadas pelas requeridas;

b) Condenar as requeridas, solidariamente, a devolverem aos autores o valor de R$ 26.851,98, correspondente a 90% do valor efetivamente pago, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação;

c) Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, com correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, contados a partir da citação".

Nas razões recursais (ID 94372175), sustenta, em resumo, que "a r. sentença incorreu em equívoco, pois o contrato celebrado entre as partes prevê em sua cláusula 6.1 o valor exato pago a título de corretagem e os valores referentes ao IPTU podem ser comprovados em sede de cumprimento de sentença".

Prossegue argumentando que “não há qualquer prova documental ou testemunhal do suposto impedimento de acesso dos Apelados ao Condomínio de modo que inexiste fundamento para a condenação por danos morais”.

No mais, aduz que “o contrato foi assinado em 05 de janeiro de 2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual aplicam-se integralmente as disposições do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979)” de modo que “ainda que se entenda pela necessidade de comprovação dos valores exatos, tal providência poderá ser facilmente realizada em sede de cumprimento de sentença”.

Ainda, questiona que “o inadimplemento motivou o envio de notificações pela ré acerca da possibilidade de cancelamento do contrato e revenda dos lotes caso não houvesse quitação do débito em aberto”.

Por outro lado, defende que “a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, recentemente, firmou entendimento no sentido de que a notificação extrajudicial enviada por e-mail é válida para comprovar o inadimplemento do adquirente”.

Para mais, questiona que “os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o valor a ser restituído”, bem como que “os Apelados não comprovaram o alegado impedimento de ingresso no condomínio”.

Com base nessas considerações, pleiteia o provimento do recurso para que seja reformada a sentença recorrida.

Intimada, a apelada apresentou contrarrazões (ID 94372180).

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 16 de dezembro de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido, passando-se ao exame do mérito.

Na origem, trata-se de ação indenizatória proposta pelos cessionários do Lote n. 25, Quadra 13, do empreendimento Jardim dos Girassóis, em Feira de Santana (Contrato n. 20017620), conforme instrumento de cessão de direitos e obrigações firmado em 10/03/2023 com a cedente, assumindo todas as suas obrigações em razão do contrato de compra e venda assinado em 05/01/2022.

Cinge-se a controvérsia em verificar a validade das cláusulas contratuais de distrato e encargos previstos no contrato de compra e venda, especialmente quanto: (i) à nulidade de notificação; (ii) ao percentual incidente relativo à cláusula penal; (iii) à legalidade da taxa de fruição; (iv) ao ressarcimento dos gastos com comissão de corretagem, taxa associativa e IPTU e (v) ao termo inicial dos juros.

Com efeito, destaca-se que é fato incontroverso que, em 05/01/2022, a cedente Dalva Pedreira Silva Reis adquiriu um lote não edificado junto à demandada, tendo este sido cedido aos apelados em 10/03/2023, que se sub-rogaram em todos os direitos e obrigações originais, conforme cláusula n. 1.1.1. do Termo de Cessão (ID 94372124):

“1.1.1 Em razão da presente cessão e transferência, O CESSIONÁRIO, com a concordância da INTERVENIENTE-ANUENTE, passa a ser titular dos direitos sobre o Lote identificado no item 1.1 supra, subrogando-se em todos os direitos e obrigações pactuados no CONTRATO, cujos termos declaram conhecer, manifestando, neste ato, a sua integral e irrestrita adesão aos mesmos.”

Todavia, os autores restaram inadimplentes por mais de três meses, o que ensejou a rescisão contratual e uma redução drástica nos valores a serem restituídos aos compradores, diante de deduções de cerca de 90% da quantia já quitada, conforme cálculo anexado aos autos (ID 94372129).

Em se tratando de venda de lote não edificado, atrai-se a aplicação da Lei n. 6.766/1979, que trata sobre o parcelamento do solo e dispõe acerca da prévia necessidade de notificação do adquirente para purgar a mora, conforme se destaca:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§1º. Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§2º. Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§3º. Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

Para tanto, ante a inadimplência, seria essencial que a ré desse ciência inequívoca aos autores sobre o valor da dívida, garantindo a prévia purgação da mora, sob pena de nulidade do procedimento. Na situação dos autos, não restou comprovada a notificação dos apelados, de modo que os atos praticados pela apelante foram eivados de vício.

Ademais, não merece prosperar o argumento de que o STJ validou a notificação por e-mail, haja vista que a decisão citada se refere a caso diverso atinente à ação de busca e apreensão de bem objeto de alienação fiduciária, regulamentada pelo Decreto -lei n. 911/1969, alterado pela Lei n. 14.711, de 2023, cuja modificação legislativa prevê sua maior flexibilidade.

Embora o apelante sustente que encaminhou e-mail para o endereço eletrônico da autora, não é possível extrair confirmação de ciência sobre o seu conteúdo (ID 94372155). Logo, adequado o entendimento do juízo a quo que reconheceu a inadequação do rito por ausência de prévia intimação para purgação da mora e o pedido de restituição como se tivesse decorrido de solicitação dos compradores.

Por outro lado, não se pode perder de vista que a resolução decorreu de conduta imputada aos adquirentes, em razão da inadimplência por mais de três meses. Nestes termos, considerando que o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.7862018, é aplicável a disposição do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/79:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Assim sendo, a negociação firmada entre as partes está em consonância com a legislação ao determinar a retenção de multa de 10% sobre o valor do contrato, conforme cláusula 7.1 do contrato de compra e venda (ID 94372153).

A questão em discussão, portanto, é verificar se essa retenção é abusiva e compatibilizar a sua previsão com a aplicação das normas consumeristas, em especial os arts. 51, IV e 53 do CDC.

No caso, os autores adimpliram R$29.835,53 em relação ao montante da avença de R$70.000,00(ID 94372129), ficando de posse do imóvel, sem as devidas contraprestações.

Nesse ponto, a retenção de 10% sobre o valor do contrato (R$ 8.039,04) se apresenta abusiva por ser superior ao percentual de 25% da quantia quitada (R$7.458,88), sob pena de perda substancial das prestações já pagas, situação que é vedada, consoante entendimento firmado pela Terceira Turma da Corte Cidadã:

CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32- A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c /c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786 /18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 STJ. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786 2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 2106548 – SP, MINISTRA NANCY ANDRIGHI, J. 03092025)

Sobre a comissão de corretagem, pontua-se que, no julgamento do recurso repetitivo n. REsp 1.599.511/SP, foi fixada a seguinte tese: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Nesse ponto, destaca-se que a cláusula 6.1 do contrato de compra e venda destacou o valor de R$1.400,00 a título de comissão de corretagem (ID 94372153), de modo que o dado foi previamente informado aos apelados, com destaque da referida taxa.

Ademais, sobre as dívidas de IPTU e despesas associativas, sabe-se que a responsabilidade é daquele que se encontra na posse do imóvel, por previsão contratual e legal. Na hipótese, restou evidente e incontroverso que os apelados estavam na posse do imóvel antes da resolução contratual, de modo que devem arcar com os referidos custos, a serem apurados em sede de liquidação.

Contudo, para evitar o enriquecimento sem causa, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a retenção de todos os encargos previstos nos incisos III, IV e V do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 – relativos à mora, à comissão de corretagem, aos tributos e as outras taxas incidentes sobre o terreno – devem respeitar, no total, o mesmo percentual de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

Desse modo, é devida a procedência parcial da tese recursal para limitar a retenção ao percentual total de 25% das quantias pagas pelos recorridos.

De outra maneira, pontua-se que o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/79 autoriza a retenção de até 0,75% ao mês do valor do contrato, a título de indenização pela fruição do imóvel. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a sua incidência quando ausente prova efetiva de sua utilização, como nos terrenos não edificados. A propósito:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. INTERPOSIÇÃO DE DOIS RECURSOS. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE DAS DECISÕES. ANÁLISE APENAS DO PRIMEIRO AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. SEGUNDO AGRAVO NÃO CONHECIDO.

1. "Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedente" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe de 26/08/2021).

2. A interposição de dois recursos pela mesma parte e contra a mesma decisão impede o conhecimento do segundo recurso, haja vista a preclusão consumativa e o princípio da unirrecorribilidade das decisões.

3. Primeiro agravo interno a que se nega provimento. Segundo agravo interno não conhecido.(AgInt no REsp n. 1.931.558/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 30/11/2022.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO UNIPESSOAL. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. ADMISSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. COLEGIADO. SUPERAÇÃO DE EVENTUAL MÁCULA. TAXA DE OCUPAÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. MULTA. AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A menção à Súmula nº 568 do STJ consistiu em erro material, haja vista que a fundamentação foi explícita ao se basear em julgado da Terceira Turma.

3. A apreciação do tema pelo órgão colegiado no agravo interno supera eventual nulidade da decisão singular.

4. É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.

5. É incabível a multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC quando ausente o caráter manifestamente inadmissível do recurso, que, no caso em apreço, visava a desconstituição da decisão que negou provimento ao apelo nobre.

6. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

7. Agravo interno não provido."(AgInt. Nos E Dcl no RESP 1.912.459-SP, Terceira Turma do STJ, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, 16/11/2021)

No caso, restou incontroverso que o lote não tinha edificação e que não houve fruição direta pelos autores, não havendo que se falar em retenção dessa verba.

Nestes termos, a discussão remanescente se refere ao termo inicial dos juros de mora, fixado na sentença apelada desde a citação e rechaçada pelo apelante a fim de que incida desde o trânsito em julgado da sentença, nos termos do tema n.1002 do STJ.

Sucede que não há o que se ajustar no comando decisório, uma vez que, embora tenha considerado que a rescisão decorreu de simples pedido dos adquirentes face à ausência de notificação, a devolução não decorreu de forma espontânea pela ré, que tentou reter abusivamente a taxa de fruição e diversos encargos.

Por fim, a conduta da recorrente ao reter mais de 90% dos valores pagos pelos autores demonstra violação à boa-fé objetiva, principalmente em uma relação de consumo. Nesse ponto, destaca-se que a alegação dos consumidores no sentido de que somente souberam da inadimplência ao serem barrados na portaria do condomínio é presumida verossímil ante a ausência de prova contrária pela recorrente, a quem cabia se desincumbir do ônus probatório. Logo, é devida a manutenção da condenação em danos morais.

Com essas considerações, o recurso merece parcial provimento para admitir a retenção dos encargos de IPTU, taxa associativa e comissão de corretagem, juntamente com a multa penal, desde que limitados ao percentual de 25% da quantia paga pelos autores.

Conclusão.

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso para admitir a retenção dos valores relativos aos encargos de IPTU, taxa associativa, comissão de corretagem e multa penal, limitados ao percentual de 25% da quantia paga pelos apelados.

Em razão do art. 86, parágrafo único, do CPC, mantenho a condenação da apelante pela integralidade da sucumbência. Por aplicação do tema repetitivo n. 1.059 do STJ, é inaplicável a majoração prevista no §11, do art. 85 do CPC.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator