PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO SUB-ROGADO RECONHECIDA. PRELIMINAR REJEITADA. QUITAÇÃO SUPERVENIENTE DO SALDO DEVEDOR. FATO CONSTITUTIVO SUPERVENIENTE. ART. 493 DO CPC. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. REFORMA INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por DANIEL CARVALHO NUNES contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória ajuizada em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER, sob o fundamento de ausência de comprovação da quitação integral do contrato originário do imóvel. 

Em contrarrazões, a apelada suscitou preliminar de ilegitimidade ativa do autor, ao argumento de que a cessão de direitos ocorreu sem sua anuência. 

O apelante sustenta a ocorrência de fato constitutivo superveniente consistente na quitação integral do saldo devedor após a prolação da sentença, requerendo a reforma do julgado para determinar a adjudicação compulsória do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o cessionário de contrato de promessa de compra e venda, decorrente de cessão de direitos sem anuência da credora originária, possui legitimidade ativa para ajuizar ação de adjudicação compulsória; (ii) estabelecer se a quitação superveniente do saldo devedor do imóvel constitui fato apto a influenciar o julgamento do mérito nos termos do art. 493 do CPC; e (iii) determinar se, após o adimplemento integral da obrigação, estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O cessionário de promessa de compra e venda sub-roga-se nos direitos e obrigações do mutuário originário, possuindo legitimidade ativa para pleitear adjudicação compulsória quando demonstrada a cadeia sucessória dos direitos aquisitivos do imóvel.

O contrato particular de cessão de direitos e a procuração pública em causa própria comprovam a transferência irrevogável e irretratável dos direitos aquisitivos ao apelante, legitimando sua atuação no polo ativo da demanda.

A ausência de anuência prévia da CONDER à cessão de direitos não afasta a legitimidade ativa do cessionário nem impede o exercício do direito à adjudicação compulsória.

A sentença de improcedência observou corretamente o conjunto probatório existente à época, diante da ausência de quitação integral do saldo devedor perante a CONDER.

A quitação superveniente das prestações remanescentes do contrato habitacional configura fato constitutivo superveniente apto a influenciar o julgamento do mérito, devendo ser considerada pelo Tribunal nos termos dos arts. 493 e 1.014, parágrafo único, do CPC.

O comprovante de pagamento juntado aos autos demonstra o adimplemento integral do saldo devedor perante a CONDER, eliminando o único óbice reconhecido na sentença para a adjudicação compulsória.

Com a quitação integral do contrato originário, restam preenchidos os requisitos previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, quais sejam, a existência de cessão válida dos direitos aquisitivos, ausência de cláusula de arrependimento e integral satisfação da obrigação pecuniária.

O adimplemento integral do débito esvazia a resistência da promitente vendedora à outorga da escritura definitiva, tornando devida a adjudicação compulsória do imóvel em favor do apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Recurso conhecido e provido para reformar integralmente a sentença, julgando procedente o pedido inicial para declarar a adjudicação compulsória do imóvel em benefício do apelante, com inversão dos ônus sucumbenciais e ressalva da isenção de taxas estaduais da apelada. 

Tese de julgamento: "1. O cessionário de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo em ajustes informais, possui legitimidade ativa ad causam para propor ação de adjudicação compulsória contra o promitente vendedor originário, sendo irrelevante a falta de anuência deste se demonstrada a quitação integral do preço. 2. O adimplemento do saldo devedor remanescente realizado de forma superveniente à sentença constitui fato modificativo/constitutivo do direito que deve ser considerado pelo Tribunal para julgar procedente a adjudicação compulsória, nos termos do art. 493 do Código de Processo Civil." 

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, arts. 85, § 2º, 373, I, 487, I, 493, 1.003, § 5º, 1.009, 1.010 e 1.014; Lei Estadual da Bahia nº 12.373/2011, art. 5º. 

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Apelação Cível nº 52313783720218090164, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, 1ª Câmara Cível, j. 02.06.2023; TJ-MG, Apelação Cível nº 10024141680629001, Rel. Des. José Marcos Vieira, 4ª Câmara Cível, j. 29.04.2020. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8055194-25.2023.8.05.0001, em que figura como apelante DANIEL CARVALHO NUNES, e, como apelada, COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, ACORDAM os Desembargadores componentes da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR a preliminar de ilegitimidade ativa, CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a r. sentença impugnada e julgar PROCEDENTE o pedido inicial de adjudicação compulsória, invertendo os ônus da sucumbência, nos termos do voto da Relatora. 

Salvador, ASSINADO  ELETRONICAMENTE.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível (ID 92986048) interposta por DANIEL CARVALHO NUNES contra a r. sentença (ID 92986046), proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 8055194-25.2023.8.05.0001, ajuizada em face de COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, que julgou improcedente os pleitos autorais, nos seguintes termos:

[...]

Para que a adjudicação compulsória seja deferida em face da CONDER, é imprescindível não apenas a prova da quitação do preço entre cessionário (autor) e cedente (Maria de Lourdes), mas, fundamentalmente, a comprovação da quitação integral do preço do financiamento originário perante a própria CONDER, ou a demonstração de que a obrigação de pagar perante a CONDER foi validamente assumida pelo autor com anuência da credora e que ele a cumpriu integralmente. 

[...]

A prova da quitação integral do preço perante o titular do domínio ou credor originário (CONDER) é requisito essencial para a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, pois somente com o adimplemento total da obrigação pecuniária nasce o direito à outorga da escritura definitiva. 

O próprio autor, em sua réplica (id. 399324627), reconhece implicitamente a existência do débito ao manifestar "interesse em pagar os débitos para a efetiva quitação". A existência de saldo devedor referente ao contrato original impede o reconhecimento do direito à adjudicação, pois não se pode compelir o vendedor (ou o credor originário que detém a propriedade fiduciária ou os direitos expectativos) a outorgar a escritura definitiva se o preço não foi integralmente satisfeito. 

Não tendo o autor se desincumbido do ônus de provar a quitação integral do preço do imóvel perante a CONDER (art. 373, I, do CPC), ao contrário, restando evidenciada pela ré a inadimplência do contrato originário, a improcedência do pedido adjudicatório é medida que se impõe. 

[...]

É por tudo isso que a improcedência do pedido é medida que se impõe. 

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por DANIEL CARVALHO NUNES em face da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (R$ 10.000,00 em 03/05/2023), com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a natureza da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. 

 Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 

Irresignado, o Apelante interpôs o presente recurso de Apelação (ID 92986048). Em suas razões, sustenta, em suma, a necessidade de reforma da sentença pela ocorrência de fato constitutivo superveniente, nos termos do art. 493 do CPC. 

Aponta que, logo após a prolação da sentença, a sua patrona obteve junto à Gerência Imobiliária da própria CONDER o boleto bancário de ID 92986049 para pagamento das prestações remanescentes que motivaram a improcedência do pedido e efetuou o adimplemento integral do valor atualizado de R$ 226,63 na data de 25 de abril de 2025, conforme comprovante de pagamento de ID 92986050, promovendo a completa quitação do saldo devedor do imóvel perante a empresa pública. 

Defende que, com a quitação plena e incontroversa do contrato, o único óbice apontado pelo juízo de primeiro grau foi removido, tornando imperativa a procedência da ação. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada integralmente a sentença recorrida, julgando-se procedentes os pedidos iniciais para determinar que a empresa apelada outorgue a transferência da titularidade do imóvel por escritura pública. 

Devidamente intimada, a Apelada apresentou contrarrazões (ID 92986053), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença vergastada, reiterando as teses de ilegitimidade ativa do Apelante e da ineficácia da cessão de direitos realizada sem a sua expressa anuência. 

Distribuído o recurso para esta Segunda Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-lo.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC c/c art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador, ASSINADO  ELETRONICAMENTE.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I.  DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O presente recurso preenche integralmente os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade.

No que tange ao cabimento, verifica-se que a insurgência se volta contra a sentença definitiva que julgou improcedente o pedido inicial, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), sendo a apelação o recurso adequado, nos termos do art. 1.009 do Código de Processo Civil.

A legitimidade e o interesse recursal também restam configurados, uma vez que o apelante figura como parte no processo de origem e busca a reforma da decisão que lhe foi desfavorável.

Quanto à tempestividade, observa-se que o recurso foi interposto dentro do prazo de 15 (quinze) dias úteis previsto no art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil, considerando a publicação da sentença e o protocolo das razões recursais efetivado eletronicamente em 21/05/2025 (ID 92986048).

Concernente ao preparo, conquanto tenha sido originalmente deduzida pretensão à justiça gratuita, este Órgão Julgador determinou a regularização processual por meio dos despachos de IDs 99124270 e 99098504, oportunidade em que o Apelante colacionou os respectivos comprovantes de recolhimento tempestivo e integral da guia arrecadatória sob os IDs 99634179, 99634185, 99634806 e 99634807, restando superado e satisfeito o pressuposto financeiro.

A regularidade formal também foi observada, contendo a peça recursal a exposição dos fatos e do direito, bem como as razões do pedido de reforma, atendendo aos requisitos do art. 1.010 do mesmo diploma processual.

Não se verifica, portanto, qualquer vício formal ou extemporaneidade que impeça o conhecimento da matéria devolvida a este Tribunal.

Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso.

II. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA

A Apelada, em sede de contrarrazões, reitera a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam do autor, ora Apelante, sob o argumento de que este não figurou no contrato de promessa de compra e venda original, sendo mero cessionário de direitos ("gaveteiro"), em transação realizada sem a anuência da companhia.

A preliminar, contudo, não merece prosperar.

No âmbito do direito imobiliário contemporâneo, a figura do cessionário de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo em avenças informalmente denominadas de "contratos de gaveta", sub-roga-se na totalidade dos direitos e obrigações do mutuário originário. 

O direito à adjudicação compulsória possui natureza real e acompanha o imóvel, legitimando o adquirente final a pleitear a outorga da escritura definitiva diretamente da promitente vendedora originária que detém a titularidade do domínio no registro imobiliário.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria consolidou orientação favorável à admissibilidade da sub-rogação de direitos, conforme se colhe do seguinte precedente:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEGUIDAS DE VÁRIAS CESSÕES. REQUISITOS COMPROVADOS . QUITAÇÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. I ? Dispõem os artigos 1 .417 e 1.418, ambos do Código Civil, que o promitente comprador obtém o direito real à aquisição do imóvel mediante promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, na qual não se pactuou arrependimento. II ? Pode o promitente comprador, titular do direito real, exigir do promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, se houver recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. III ? Nessa conformidade, para que haja a adjudicação do imóvel adquirido, o promitente comprador deve comprovar que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no qual não haja a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário, bem como, a quitação integral da obrigação contratual . IV - É válida e eficaz a cessão de promessa de compra e venda quitada, como no caso dos autos, de modo que o cessionário é parte legítima para pedir a adjudicação compulsória do imóvel perante a cedida/promitente vendedora. V ? Demonstrada, satisfatoriamente, a regularidade da cadeia dominial através das cessões, bem como a prova da quitação integral do preço ajustado, deve ser autorizada a adjudicação compulsória do imóvel pretendida. Assim, observa-se que o autor se desincumbiu do ônus de provar o pagamento integral do imóvel, sobretudo considerando a quitação lançada nos autos pela vendedora/credora, consoante previsão do art. 373, I do CPC . VI ? Com a reforma da sentença, devem os requeridos suportar os ônus sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor da causa. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

(TJ-GO 52313783720218090164, Relator.: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/06/2023)

No caso dos autos, a cadeia de transmissão do imóvel objeto da lide encontra-se documentalmente demonstrada de forma clara e linear. Sob o ID 92985552, consta o "Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações de Pacto e Adjeto de Hipoteca" firmado em 13 de maio de 2002, por meio do qual a mutuária originária, Maria de Lourdes de Jesus Barbosa, transferiu de maneira irrevogável e irretratável ao apelante, Daniel Carvalho Nunes, todos os direitos, obrigações e a posse do imóvel em litígio.

A legitimidade ativa do apelante é solidificada pela outorga de procuração pública em causa própria, instrumento lavrado em 13 de maio de 2002 perante o Cartório do 6º Ofício de Notas de Salvador, sob o ID 92985551. O referido instrumento público confere ao cessionário poderes amplos, gerais, ilimitados, em caráter irrevogável e irretratável para representá-la perante a CONDER, inclusive para vender, ceder e transferir o terreno e a casa edificada.

Portanto, sendo o Apelante o titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel resta manifesta sua legitimidade para figurar no polo ativo da presente Ação de Adjudicação Compulsória.

Rejeito, pois, a preliminar.

III. DO MÉRITO

Superadas a questão preliminar, adentro ao mérito da controvérsia.

De início, cumpre salientar que a sentença proferida pelo juízo a quo, ao seu tempo e modo, aplicou corretamente o direito à espécie. Com base no conjunto probatório então disponível, constatou-se a ausência de quitação integral do preço, requisito indispensável à procedência da ação de adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. Sob aquela ótica, a improcedência era, de fato, a conclusão lógica.

O cerne do presente recurso, contudo, reside na ocorrência de fato constitutivo superveniente, que altera fundamentalmente o cenário fático-jurídico sobre o qual a decisão recorrida foi edificada. 

Infere-se dos autos que,  após a prolação da sentença, o apelante buscou a Gerência Imobiliária da própria CONDER a emissão de guia de arrecadação para a liquidação das prestações remanescentes em nome da mutuária originária, com vencimento estipulado para 25/04/2025, no montante atualizado de R$ 226,63 (ID 92986049). 

A prova do adimplemento e da consequente extinção da obrigação foi trazida ao feito por meio do comprovante de pagamento bancário de ID 92986050, com efetivação do débito em 25 de abril de 2025. Com tal providência, o contrato habitacional de origem encontra-se integralmente quitado perante a empresa pública ré. 

Trata-se de hipótese típica de aplicação da norma extraível do artigo 493 do Código de Processo Civil, que dispõe:

Art. 493. Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, tomá-lo em consideração, no momento de proferir a decisão.

O dever de sopesar o fato superveniente estende-se ao Segundo Grau de jurisdição por força do art. 1.014, parágrafo único, do CPC, privilegiando os princípios da economia, celeridade e primazia do julgamento de mérito. 

Uma vez comprovada a satisfação integral do crédito e a quitação completa do saldo devedor do imóvel, a tese de ineficácia da cessão por ausência de anuência da CONDER perde relevância e suporte jurídico.  

Este entendimento, que prestigia a efetividade e a economia processual, encontra eco na jurisprudência pátria. Nessa mesma linha de raciocínio, o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA. QUITAÇÃO INTEGRAL REALIZADA NO CURSO DO PROCESSO. FATO SUPERVENIENTE. INFLUÊNCIA SOBRE O JULGAMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 493 DO CPC. HIPOTECA EM GARANTIA DE FINANCIAMENTO CONTRATADO PELA INCORPORADORA DE IMÓVEIS PARA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO . INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA . - Nos termos do art. 493 do CPC de 2015, "se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença" - É pacífico o entendimento de que a hipoteca constituída como garantia de financiamento para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante, enquanto o bem estiver em sua propriedade. Não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva com liberação do ônus hipotecário. Inteligência da Súmula 308 do STJ .

(TJ-MG - AC: 10024141680629001 MG, Relator.: José Marcos Vieira, Data de Julgamento: 29/04/2020, Data de Publicação: 29/05/2020)

O adimplemento superveniente das duas últimas prestações remanescentes que embasaram o julgamento de improcedência na instância a quo constitui fato constitutivo superveniente, que preenche a lacuna fática que obstava a outorga do direito real do adquirente. Com a efetiva quitação das pendências financeiras originais, exauriu-se por completo o saldo devedor do Termo de Ocupação número 927.00105-7.

Desse modo, restam plenamente preenchidos os requisitos previstos nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil para a adjudicação compulsória, quais sejam, a existência do instrumento preliminar de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, a ausência de cláusula de arrependimento e a prova inequívoca da quitação integral do preço do imóvel. 

Não há mais fundamento jurídico para obstar a outorga da escritura definitiva de compra e venda ou o suprimento judicial da outorga em favor do apelante, devendo a sentença ser integralmente reformada em razão do fato superveniente de adimplemento completo do débito.

IV.  DISPOSITIVO 

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO para reformar a r. sentença recorrida e julgar PROCEDENTE o pedido inicial formulado por DANIEL CARVALHO NUNES, declarando a adjudicação compulsória em seu benefício do imóvel comercial situado na Rua Demóstenes Paranhos, nº 167, loja 01, integrante do Empreendimento Jaguaripe I, Fazenda Grande II, em Salvador/BA.

Em virtude do provimento integral do recurso, inverto o ônus da sucumbência e condeno a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do Apelante, os quais fixo no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no art. 85, § 2º, do CPC, já computada a verba devida pelo labor exercido nesta instância recursal.

Destaque-se que a empresa pública recorrida goza de isenção legal das taxas estaduais no âmbito do Poder Judiciário do Estado da Bahia, por força do art. 5º da Lei Estadual n.º 12.373/2011.

Transitada em julgado esta decisão, expeça-se o competente mandado de adjudicação compulsória ao Cartório de Registro de Imóveis competente para as devidas averbações e abertura de matrícula de praxe.

Salvador, ASSINADO  ELETRONICAMENTE.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora