PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001180-46.2023.8.05.0113 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: IAGO GONCALO BARBOSA |
| Advogado(s): ROBSON GERALDO COSTA |
| APELADO: ITAU UNIBANCO S.A. |
| Advogado(s): RICARDO NEGRAO |
Presentes todos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade é que conheço do recurso.
O cerne da controvérsia reside sobre dois pontos: I) se teria a parte Autora direito à restituição da diferença entre o valor obtido com a adjudicação do bem após o segundo leilão negativo e o valor da dívida; II) se é válida a notificação extrajudicial acerca das datas dos leilões que, embora encaminhada ao endereço constante no contrato, foi entregue a terceiro estranho à relação contratual e não ao próprio devedor.
Vê-se que a tese relativa ao segundo ponto, se acolhida, pode verdadeiramente inviabilizar a análise do primeiro, sendo necessário, portanto, priorizar a sua análise, dada a prejudicialidade potencial vislumbrada.
Pois bem. O Apelante alega irregularidade na notificação acerca da realização dos leilões extrajudiciais, apontando que teria sido violado o quanto preceituado no artigo 27, § 2º-A e § 2º-B, da Lei 9514/97. Postula que a ré não procedeu com a notificação pessoal do mesmo acerca da realização dos leilões, sendo deste modo retirado do autor o direito de exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel, em desacordo com a legislação e jurisprudência aplicáveis à espécie.
Relata, em suas razões, que a notificação extrajudicial foi recebida por terceiro, completamente estranho à relação jurídica objeto dos autos, ressaltando informação contida no documento apresentado pela parte Apelada, que aponta que o recibo de entrega da notificação foi assinado por pessoa identificada como “Raimundo Filho”. Assim, argumenta que o Apelado “jamais apresentou qualquer comprovação de intimação do Apelante tampouco de recebimento de notificação pessoal acerca das datas de realização das praças.”
Assiste razão ao Apelante.
Com efeito, em que pese o banco recorrido ter demonstrado que procedeu à remessa da correspondência ao endereço físico e eletrônico fornecido pelo próprio devedor fiduciante, não logrou demonstrar a ciência inequívoca do devedor acerca da designação dos leilões.
Sobre o tema, a Lei nº 9.514/1997 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, com as recentes alterações promovidas pela Lei n. 14.711/2023), prevê uma série de requisitos legais, impostos com intuito de garantir, ao máximo, que a constituição em mora e a consequente expropriação do bem se deem com a ciência inequívoca do devedor fiduciante.
Oportuno pontuar que, como a irresignação contida no Apelo circunscreve-se à questão da notificação acerca da designação de datas para realização das praças, a este ponto restringir-se-á a análise deste juízo, sem adentrar no aspecto da notificação para purgação da mora, questão não devolvida a esta instância, e reconhecida como plenamente válida no bojo da sentença proferida.
Dos autos emerge que a comprovação, apresentada pelo Réu, da notificação enviada para o Autor acerca da designação das datas dos leilões consta nos ID’s 8723962 (“COMUNICADO POR CARTA DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES (1)”); 87239630 (“COMUNICADO POR ENDEREÇO ELETRÔNICO DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES (1)”); e 87239632 (“EDITAL DESIGNANDO AS DATAS DOS LEILÕES (1)”).
Vislumbra-se que no Comunicado por Carta acostado ao ID 87239629 constam as seguintes informações:
I) <<Seu telegrama no. MB061070464, remetido dia 15 de agosto de 2022 destinado a:
IAGO GONÇALO BARBOSA
Rua Rio do Meio, 178 APT 402 TIPO A
Góes Calmon (EDF PEDRA DA VITORIA)
Itabuna/BA
45605−395
Foi entregue às 10:03 do dia 16 de agosto de 2022.
O recibo de entrega foi assinado por: raimundo filho
Atenciosamente, CDD ITABUNA>>”
(ID. 87239629, pág. 4)
II) <<Seu telegrama no. MB061070478, remetido dia 15 de agosto de 2022
destinado a:
IAGO GONÇALO BARBOSA
Avenida do Cinqüentenário, 1154
Centro AXÉ DA SORTE
Itabuna/BA
45600−006
Foi entregue às 09:10 do dia 16 de agosto de 2022.
O recibo de entrega foi assinado por: marcelo santos
Atenciosamente, CDD ITABUNA>>
(ID. 87239629, pág. 8 - grifos aditados)
Cumpre pontuar que, no contrato acostado pela parte Ré ao ID. 87239631, o endereço fornecido pelo devedor no momento da contratação é “Avenida Cinquentenário, nº 1154, Axé da Sorte, Centro”, ao passo que o endereço fornecido pelo próprio Autor na exordial é “Rua Rio do Meio, 178, Goes Calmon, Itabuna, BA, CEP: 45605-395”, sendo este também o endereço do imóvel objeto do contrato, como bem observou o eminente magistrado a quo. Portanto, restou demonstrado o envio de notificações para ambos os endereços, conforme extraído acima.
Ocorre que, a despeito da demonstração do envio das notificações, não logrou êxito a parte Ré em demonstrar a ciência inequívoca do Autor, uma vez que o recebimento foi registrado por pessoa estranha, e não pelo próprio devedor fiduciante. No caso da notificação eletrônica, também não consta qualquer confirmação inequívoca de recebimento por parte do devedor.
A despeito do quanto alegado pela parte Apelada, não é suficiente, no presente caso, o mero encaminhamento da notificação para o endereço fornecido no contrato pelo devedor. Senão vejamos.
O col. Superior Tribunal de Justiça já sedimentou ser "imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora e consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário” (AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022 e, em mesmo sentido, AgInt no AREsp n. 1.281.959/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/6/2019, DJe de 28/6/2019).
Ocorre que os documentos colacionados aos autos se mostram insuficientes para atestar a observância do procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, porquanto não demonstram a devida intimação pessoal, com ciência inequívoca do devedor, tampouco o esgotamento das possibilidades de intimação pessoal do mesmo para ciência da designação das datas para realização do leilão extrajudicial, para justificar a ausência dessa demonstração, sendo ônus do credor realizar tal comprovação.
Deste modo, diante da ausência de prova de que a parte devedora foi validamente intimada pessoalmente para o leilão extrajudicial, apesar de constituída em mora antes da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, verifica-se sólida a tese jurídica veiculada nas razões da Apelação interposta.
É importante ressaltar que a presente hipótese não se confunde com aquela albergada pela tese firmada no Tema 1132 do STJ, sob a qual entendeu-se que, para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária, é suficiente o mero envio de notificação para o endereço do devedor, dispensando-se a prova do recebimento, quer pelo destinatário, quer por terceiros. Ocorre que, no presente caso, o que está em discussão é a notificação acerca dos leilões extrajudiciais, e não a notificação para constituição em mora do devedor, sendo necessário realizar o distinguishing em relação ao Tema Repetitivo 1132.
Do exposto, imperiosa a conclusão no sentido de que necessita de reforma a sentença vergastada, uma vez que não há nos autos prova de que o autor foi devidamente notificado das datas dos leilões designados, de modo que ficou impossibilitado de participar dos mesmos e exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, sendo imperiosa a decretação de nulidade das hastas públicas, conforme defendido pelo Apelante.
Neste sentido, é farta a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ADJUDICAÇÃO. SENTENÇA QUE RECONHECEU A NULIDADE DO LEILÃO POR VÍCIO DE PROCEDIMENTO. PRETENSÃO DE REFORMA . EFEITOS DA REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS NA INICIAL. PRODUÇÃO DE PROVAS PELO RÉU REVEL. POSSIBILIDADE . SÚMULA 231 DO STF E ART. 349, DO CPC. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR . NECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ. INOBSERVÂNCIA NO CASO CONCRETO. VÍCIO PROCEDIMENTAL . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O presente recurso apelatório visa à reforma da sentença proferida nos autos da Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial e Adjudicação que, decretando a revelia da parte ré, julgou procedente o pedido autoral, reconhecendo a nulidade dos atos expropriatórios sobre o imóvel objeto da matrícula nº 48 .418 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza/Ce a partir da intimação do leilão, ao fundamento de que o credor fiduciário não observou o procedimento quanto à intimação do devedor fiduciante acerca das datas para venda extrajudicial do bem. 2. Efeitos da Revelia ¿ A presunção de veracidade dos fatos decorrentes da revelia é relativa, devendo o julgador, sobretudo por se tratar de matéria fática, analisar a veracidade das informações através das provas existentes nos autos. Outrossim, a produção de provas é permitida ao réu revel, desde que se faça representar nos autos a tempo de praticar os atos processuais indispensáveis a essa produção, a teor do art . 349 do CPC e da Súmula 231 do STF: ¿O revel, em processo cível, pode produzir provas, desde que compareça em tempo oportuno.¿ Nesse compasso, assiste razão à apelante quando defende que os documentos apresentados junto à contestação, ainda que intempestiva, devem ser levados em consideração no julgamento da lide. 3. Leilão Extrajudicial ¿ Pelo teor do art . 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, a comunicação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões é considerada indispensável. Em tal contexto, o egrégio Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data, horário e local da realização do leilão extrajudicial, admitindo-se a sua dispensa apenas nas hipóteses em que restarem frustradas as tentativas de realização do ato . Precedentes do STJ. 4. A notificação pessoal sobre os leilões se justifica porque a parte devedora teria a oportunidade de purgar a mora, já que tal faculdade se estende até a arrematação (arts. 26, § 5º e 39, II, ambos da Lei º 9 .514/97 c/c art. 34 do Dec.-lei 70/66). 5 . Do cotejo dos documentos anexados aos autos, inclusive aqueles anexados pela parte ré revel, não se observa tenha a credora fiduciária, ora apelante, providenciado a prévia intimação pessoal do espólio devedor acerca das datas, horários e local dos leilões, ao revés do que alega em suas razões recursais. Destarte, a notificação da parte devedora se deu, unicamente, por edital, sem que a credora justificasse a impossibilidade da intimação pessoal. Assim, verificando-se que, na espécie, não foi observado o correto procedimento para a venda extrajudicial do bem imóvel, conforme a lei de regência e o entendimento jurisprudencial sobre o tema, conclui-se pela invalidade dos leilões realizados, impondo-se a manutenção da sentença recorrida. 6 . Honorários Sucumbenciais ¿ A condenação da apelante em honorários sucumbenciais, por sua vez, é mero consectário dos princípios da causalidade e da sucumbência, na medida em que a ré não só deu causa ao ajuizamento da demanda, mas também restou vencida na lide. 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença confirmada . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.
(TJ-CE - Apelação Cível: 0196693-48.2019.8 .06.0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 22/05/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/05/2024)
APELAÇÃO CÍVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - NOTIFICAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - LEGAL - NOTIFICAÇÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO - INTIMAÇÃO PESSOAL - AUSENTE. A presente ação tem como objetivo a análise acerca da legalidade do procedimento de consolidação do imóvel objeto da lide na propriedade da ré. Dessa forma, tem-se que a apuração da abusividade, ou não, dos valores cobrados pela Instituição Financeira é irrelevante para a presente controvérsia, uma vez que se limita a determinar se houve vício capaz de anular a consolidação da propriedade no patrimônio da credora fiduciária. A apelante não impugnou documento juntado quando lhe foi oportunizado, sendo impossível tal questionamento no presente momento processual, vez que houve preclusão desse direito . Não é possível declarar a nulidade de notificação extrajudicial quando o devedor se recusa a assinar o documento. De acordo com a Lei 9.514 de 1997, para que o procedimento de notificação sobre a realização do leilão do bem imóvel seja válido, é imprescindível que a intimação seja pessoal. Dessa forma, é nula a notificação extrajudicial assinada por terceiro estranho à lide quando relativa à realização de leilão de bem imóvel .
(TJ-MG - Apelação Cível: 50002848520228130430, Relator.: Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 21/02/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 26/02/2024)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - BEM IMÓVEL - OUTORGA DO CONVIVENTE - UNIÃO ESTÁVEL - IMPRESCINDIBILIDADE PARA ALIENAÇÃO OU GRAVAÇÃO DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - COMUNICAÇÃO AO DEVEDOR FIDUCIÁRIO - POTENCIAL EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA - IMPRESCINDIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
A autorização dos conviventes, como meeiros, é imprescindível para alienar ou gravar como ônus real bens imóveis adquiridos na constância, nos termos do art. 5º da Lei Nº 9.278/96, sob pena de nulidade. Contudo, ressalva-se o direito do terceiro de boa-fé que não teria conhecimento da constância da união estável no momento em que o contrato havia sido firmado.
Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, eventual consolidação de propriedade fiduciária de bem imóvel exige a intimação pessoal do devedor para permitir a purgação da mora ou, frustradas as tentativas, a intimação por edital, sob pena de nulidade.
Conforme art. 27§§ 2º-A e 2º-B da Lei nº 9.514/97, com a consolidação da propriedade, devidamente registrada, o devedor fiduciário tem direito de comunicação sobre a realização do leilão extrajudicial e preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida.
Embora a ausência de notificações, até o momento, não teria sido comprovada, por se tratar de prova negativa, não há como os autores, na atual situação processual, providenciarem qualquer documento neste sentido, tratando-se de questão que necessita do contraditório à parte contrária e/ou instrução probatória.
Demonstrada a verossimilhança das alegações da parte recorrente, assim como o perigo de demora caso não seja deferida a liminar, por se tratar de imóvel residencial, importa o deferimento da liminar de suspensão do leilão extrajudicial.
Recurso conhecido e provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.059285-9/001, Relator (a): Des.(a) Gilson Soares Lemes , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 19/07/2023, publicação da súmula em 21/07/2023)
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO E EXPROPRIAÇÃO DO BEM . EXIGÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. - A higidez do procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a consequente expropriação do bem imóvel alienado fiduciariamente depende não somente do inadimplemento do devedor fiduciante, sendo indispensável a intimação pessoal tanto para a purga da mora quanto acerca da realização do leilão, conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em interpretação dos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997 .
(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 37349930320248130000, Relator.: Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, Data de Julgamento: 13/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2024)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. APELAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE . LEI Nº 9.541/97. IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DO LEILÃO . 1. Trata-se de apelação interposta por MARIO MARQUES TAVARES, em face de sentença que julgou improcedente o pedido formulado à inicial, extinguindo o processo, com julgamento do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. 2. O STJ julgou o Tema Repetitivo 1132 ocasião em que entendeu que para a comprovação da mora nos contratos garantidos por alienação fiduciária é suficiente o envio de notificação para o endereço do devedor, dispensando-se a prova do recebimento, quer pelo destinatário, quer por terceiros . No entanto, no presente caso, discute-se a notificação acerca dos leilões extrajudiciais e não a notificação para constituição em mora do devedor, sendo caso de distinguishing do Tema Repetitivo 1132. 3. Compulsando a documentação do feito observou-se que que foram juntados aos autos correspondência com aviso de recebimento informando a data da hasta pública, recebida por pessoa estranha ao contrato. 4 . Ademais, não há nos autos provas de que o autor foi devidamente notificado das datas dos leilões. Dessa forma, o recorrente foi impossibilitado de participar da hasta pública e exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, devendo ser anulado o leilão extrajudicial realizado, bem como os atos posteriores à arrematação, ante a falta de intimação do mutuário para conhecimento acerca da data da hasta pública. 5. Inversão dos ônus da sucumbência em favor do advogado da parte autora . 6. Apelação provida.
(TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10077867920204013600, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, Data de Julgamento: 20/06/2024, QUINTA TURMA, Data de Publicação: PJe 20/06/2024 PAG PJe 20/06/2024 PAG)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.
3. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial com a cautelar proposta com a finalidade de obstar sua realização, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.
4. Em respeito ao princípio da boa-fé, é possível a penhora de bem de família oferecido por pessoa física como garantia em contrato de mútuo em benefício de pessoa jurídica.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.949.070/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.)
Por tudo quanto se expôs, o voto é no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, reformando-se a sentença para anular os leilões extrajudiciais realizados, e consectário lógico, desconstituir a adjudicação operada, eis que eivada de nulidade, ante o reconhecimento da falta de intimação válida do devedor para ciência das datas designadas para a realização das hastas públicas.
Por conseguinte, resta prejudicada a análise das demais questões apresentadas no recurso, notadamente o pleito de restituição do saldo remanescente ao Autor, uma vez que, anulados os leilões, restaura-se o status quo imediatamente anterior aos atos ora desconstituídos, qual seja, a situação de consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário, devendo o procedimento previsto na Lei nº. 9.514/97 ser retomado a partir de então, e consectário lógico, ser resgatado ao Autor o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, encargos e despesas cartorárias até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº. 9.514/97.
Por derradeiro, diante do êxito da Apelante em face da Apelada, inverte-se o ônus sucumbencial, pelo que fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento), considerando aqui também o trabalho adicional do causídico do Recorrente.
Fica a parte advertida de que a oposição de novo recurso com fins meramente protelatórios, implicará na condenação ao pagamento da multa prevista pelo § 3º do art. 1.026 do CPC.
Sala das sessões, data registrada no sistema
DES. JOSEVANDO ANDRADE
Relator