PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ09

RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE QUITAÇÃO DE IMÓVEL COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DE PROMITENTE-COMPRADOR ADIMPLENTE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR TOTAL PAGO PELO PROMITENTE-COMPRADOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. ART. 53 DO CDC. SÚMULA 543, DO STJ. RETENÇÃO DE 10%( DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE-COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009509-54.2020.8.05.0080, em que figuram como Apelante TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA e como Apelada MERCIA ALVES CERQUEIRA DE JESUS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. 

Sala das Sessões, de de 2024.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ09

Trata-se de recurso de  APELAÇÃO CÍVEL interposto por MÉRCIA ALVES CERQUEIRA DE JESUS, em face de sentença proferida pelo MM. Juízo da  4ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA  nos autos da  Ação Declaratória De Quitação De Imóvel Com Pedido Alternativo De Rescisão Contratual, tombada sob o nº 8009509-54.2020.8.05.0080 que julgou  procedente a ação, nos seguintes termos:

“No caso em análise, a parte autora comprova que já pagara valor superior ao avençado, enquanto a ré não demonstra a existência de dívida através de prova documental. Desse modo, uma vez que não houve grande prejuízo à parte ré e não houve descumprimento pela parte autora, parece razoável a limitação da cláusula ao percentual mínimo de 10% sobre o valor pago.

O pedido de declaração de quitação do imóvel e consequente consolidação da propriedade se encontram prejudicados, em virtude do leilão. Assim, cabe o deferimento do pedido alternativo de restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual de 10% sobre o valor adimplido, em decorrência da resilição manifestada pela autora.

Como os direitos e obrigações inerentes ao imóvel foram cedidos ao Banco Rodobens S/A, a este incumbirá o dever de ressarcir as prestações pagas pela autora, com o abatimento que lhe é cabível.

III - DISPOSITIVO

Pelo exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos feitos pela parte autora, condenando o Banco Rodobens S/A à restituição dos valores pagos pela autora, com o abatimento de 10% sobre o valor quitado, a título da cláusula penal. Os juros moratórios serão computados a partir do evento danoso (art. 398 do CC e súmula 54 do STJ) e a correção monetária a partir do efetivo prejuízo (súmula 43 do STJ).  

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º do CPC).”

Irresignada, a parte Ré interpôs recurso (ID 58668353), argumentando que a r. sentença merece ser reformada, por não refletir a melhor análise do caso sub examine.

Pontua que a Apelada acordou um instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, no qual o imóvel é garantia fiduciária de seu cumprimento, que foi devidamente averbada na matrícula (R-06-69.552) (matrícula de Id 342555605), não havendo a possibilidade de rescisão, a não ser através dos atos expropriatórios nos moldes da Lei nº 9.514/97. 

Assevera que, sendo o presente contrato submetido a regência da Lei nº 9.514/97, a qual regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui o procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, não pode ser aplicada ao presente caso a Lei Consumerista e muito menos a Lei do Distrato, vez que a Lei nº 9.514/97 é específica aos casos de alienação fiduciária de coisa imóvel.

Defende que a demanda não deve ser procedente, com a condenação do Banco Rodobens a restituir os valores pagos pela apelada, mas deve, sim, ser julgada totalmente improcedente, com o reconhecimento da validade dos atos expropriatórios devidamente realizados pela apelante, Banco Rodobens, os quais culminaram com a extinção da dívida, ante o resultado negativo dos leilões extrajudiciais, conforme prevê o parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Salienta que nos casos de compromisso de venda e compra com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, a possibilidade dos devedores fiduciantes serem ressarcidos por eventual saldo a ser restituído só poderia ser vislumbrado após a realização do leilão de sua unidade, com a apuração pela credora fiduciária do valor de futura arrematação e dedução das despesas em aberto, conforme os preceitos da Lei nº 9.514/97, restando inviável a devolução dos valores pagos nos moldes arbitrados na sentença proferida nestes autos. 

Afirma, a parte Apelante, que todos os atos expropriatórios foram realizados a contento, conforme reconhecido pela própria Apelada, o que culminou na realização dos leilões extrajudiciais do imóvel, que restaram negativos, encontrando-se a dívida extinta e a credora fiduciária, ora Apelante, exonerada da obrigação de devolver qualquer valor referente ao contrato em litígio, conforme preveem os parágrafos 5º e 6º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Por fim, requer a reforma da sentença proferida pelo juízo a quo, julgando-se improcedentes todos os pedidos autorais.

Contrarrazões foram apresentadas (ID 58668364), pugnando pelo não provimento do recurso de apelação.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador (BA), 27 de maio de 2024.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ09

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto. 

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MERCIA ALVES CERQUEIRA DE JESUS, em face de sentença proferida pelo MM. Juízo da  4ª V DE FEITOS DE REL DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA nos autos da  Ação Declaratória De Quitação De Imóvel Com Pedido Alternativo De Rescisão Contratual, tombada sob o nº 8009509-54.2020.8.05.0080 que julgou  procedente a ação.

No caso, compulsando os autos, constato que a parte Apelada firmou contrato de compra e venda de imóvel com garantia fidejussória de  lote residencial, no valor de R$ 44.180,01 (Quarenta e quatro mil cento e oitenta Reais e um centavo), com pagamento de sinal na quantia de R$  R$ 1.109,80 (Hum mil e cento e nove reais e oitenta centavos),  01 (um) parcela de R$ 1.109,63 (Hum mil cento e nove Reais e sessenta e três centavos), e 15 (quinze) parcelas intermediárias de R$ 1.423,34 (Hum mil quatrocentos e vinte e três Reais e trinta e quatro centavos) pagas anualmente de 10/12/2014 a 10/12/2028.

A parte Apelada requereu que fosse procedida a quitação do terreno e fornecida a documentação hábil para a escritura do imóvel ou  que fosse rescindido o  contrato, requerendo a restituição de 90% dos valores pagos.

Cinge-se a controvérsia a aferir acerto da sentença que julgou procedente o pedido inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes, condenando a Apelada a devolver 90% de todos os valores que lhe foram pagos, acrescidos de juros moratórios a partir do evento danoso (art. 398 do CC e súmula 54 do STJ) e a correção monetária a partir do efetivo prejuízo (súmula 43 do STJ).  

Insurge-se a parte Apelante contra a sentença justificando que o  contrato submetido a regência da Lei nº 9.514/97, a qual regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui o procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, não pode ser aplicada ao presente caso a Lei Consumerista e muito menos a Lei do Distrato, vez que a Lei nº 9.514/97 é específica aos casos de alienação fiduciária de coisa imóvel, porém não lhe assiste razão.

Destaque-se inicialmente que por força  do contrato de promessa de compra e venda de imóvel estabelecido entre as partes, a relação jurídica é de consumo, uma vez que as empresas responsáveis pelo empreendimento e o futuro proprietário do imóvel, se amoldam aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor.

Acerca da rescisão contratual  ensina Sílvio de Salvo Venosa:

"Ao contrair uma obrigação, ao engendrar um contrato, as partes têm em mira, desde o início, a possibilidade de seu término, ainda que não se fixe a priori um prazo para o cumprimento. O vínculo contratual, quando o bojo de suas obrigações atinge o desiderato, desfaz-se.

Com o desejo das partes, ou contra sua vontade, ou até independentemente dessa vontade, existem possibilidades de desatar o vínculo contratual. O contrato desfaz-se, deixa de tomar parte ativa no mundo jurídico e passa a ser reminiscência e história jurídica das pessoas envolvidas."(VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral da obrigações e teoria geral dos contratos. 10. Ed. São Paulo: Atlas, 2010, p 505-506)”

Uma vez que as partes se encontram no conceito de consumidor e fornecedor de produtos e serviços, conforme estabelecem os arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, atraindo, assim, a incidência da legislação consumerista, imperiosa a interpretação das cláusulas contratuais de forma mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC. 

Com efeito, aplicam-se  às normas consumeristas nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel ainda que submetidos aos ditames da Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária.

Esse é o entendimento deste E.Tribunal:

APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL TAMBÉM SE CONSUBSTANCIA NA ALEGAÇÃO DE QUE A RÉ/APELANTE SE UTILIZOU-SE DE PROPAGANDA ENGANOSA, PARA FINS DE NEGOCIAR A UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA PELOS AUTORES/APELADOS. PRELIMINAR DESERÇÃO. RECOLHIMENTO DO PREPARO COM BASE NO VALOR APROXIMADO DA CONDENAÇÃO. RECURSO QUE NÃO SE OPÕE À RESCISÃO CONTRATUAL, MAS APENAS QUANTO À CONDENAÇÃO PECUNIÁRIA. PREPARO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. INADMISSIBILIDADE. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. aplicação do cdc. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCINDIDO. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, RESTABELECENDO O STATUS QUO DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EXPECTATIVA FRUSTRADA. DEMONSTRAÇÃO DE TRANSTORNOS QUE REFOGEM A NORMALIDADE CONTRATUAL. VERBA INDENIZATÓRIA ARBITRADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. APELAÇÃO IMPROVIDA, Sentença MANTIDA. (...) Nos termos do art. 2º do CDC, Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. De outro lado, perlustrando o contrato de compra e vendado imóvel, cuja entrega é questionada, tem-se que os Autores/Apelados pretenderam adquirir unidade imobiliária para uso próprio, residencial, conforme narra na inicial. Logo, não há dúvida, na relação estabelecida entre as partes, de que seja as Rés/Apeladas fornecedores e de que os Autores/Apelados se encaixam no conceito de consumidores. Consequentemente, a relação jurídica de direito material em análise é, também, regida pelo CDC, sem prejuízo da modalidade contratual estar prevista na Lei n º 9.514/97. A hipótese retrata, assim, diálogo das fontes, nos termos da doutrina de FELIPE P. BRAGA NETTO, (in “Manual de Direito do Consumidor À luz da jurisprudência do STJ”, 9ª Edição, 2014, Editora Juspodivm, Salvador p. 45/46):"Característica do direito contemporâneo é diálogo das fontes. Em que consiste? Em utilizar, para resolver conflitos, normas variadas, que"dialogam"em busca do melhor resultado, do resultado mais justo, mais conforme à Constituição da Republica. [...] Em relação às fontes legislativas, não existe mais a fonte; existe uma multiplicidade delas, sem que nenhuma ocupe uma posição de absoluta proeminência, excludente das demais[...]". Clara, destarte, a aplicação do CDC à questão discutida nestes autos. (...).

(TJ-BA - APL: 05068003820148050080, Relator: JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/11/2020) (g.n)

In casu, a Apelada afirma ter pago o valor integral do imóvel e propôs a ação objetivando receber os documentos para escrituração do imovel ou devolução das parcelas pagas no valor de 90% do valor pago.

Registre-se que na referida hipótese, quando o promitente-comprador der causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente-vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC, a qual dispõe:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Trata-se, portanto, de matéria já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo admitida a retenção pelo promitente-vendedor, de 10% a 25% do total da quantia paga,  conforme nota-se nestes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5. Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Importa destacar ainda, o que a Súmula nº 543 do STJ  traz no seu enunciado: 

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Neste sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES – Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (terreno) – Sentença de parcial procedência – Apelação do autor - Aplicação do CDC - Hipótese em que os compradores deram causa à rescisão contratual – Restituição parcial dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Pedido de majoração do valor da devolução para 90% - Acolhimento - Retenção de 10% em favor da promitente-vendedora é montante proporcional e razoável para cobrir as despesas do loteamento – Precedentes jurisprudenciais - Retenção do sinal - Abusividade – O percentual de retenção aplica-se ao valor do sinal, que é princípio de pagamento - Apelação da ré - Taxa de fruição – Descabimento - Terreno sem edificação e sem ocupação efetiva - Sucumbência – Autor decaiu de parte mínima – Condenação da ré ao pagamento, por inteiro – Honorários - Fixação em 10% sobre o valor da condenação - Sentença parcialmente reformada para majorar o percentual de devolução para 90% e condenar a ré ao pagamento integral da sucumbência e honorários advocatícios – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10195510620198260576 SP 1019551-06.2019.8.26.0576, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 26/01/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2022)

Desse modo, configurada a culpa do promitente-comprador pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda firmado com a Apelante, concluo que agiu corretamente o Juízo sentenciante ao determinar a retenção de 10% do valor pagos pela Apelada, não merecendo reforma.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a sentença em todos os seus termos. Por consequência, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por conto), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 11 do CPC.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR