PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA 
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL. INTERPRETAÇÃO SIMÉTRICA. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO DE INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR GLOBAL DO CONTRATO. PROVIMENTO DO RECURSO. 
I. Caso em exame 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por NPAR PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença e determinou a continuidade da execução nos moldes requeridos pelos exequentes, inclusive com expedição de mandado de penhora e avaliação. A controvérsia gira em torno da base de cálculo da cláusula penal fixada judicialmente em desfavor da construtora, ora agravante. 
II. Questão em discussão 
A questão em discussão consiste em aferir a legalidade da base de cálculo utilizada para aplicação da cláusula penal moratória imposta à construtora pelo atraso na entrega do imóvel, especialmente quanto à possibilidade ou não de sua incidência sobre o valor integral do contrato, à luz dos princípios da proporcionalidade e do equilíbrio contratual. 
III. Razões de decidir 
A jurisprudência do STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), admite a aplicação da cláusula penal originalmente prevista contra o consumidor também em desfavor da construtora, desde que observada a simetria entre as obrigações inadimplidas (obrigação de dar vs. obrigação de fazer). 

É vedada a aplicação automática da multa prevista para o consumidor inadimplente sobre o valor global do contrato, devendo sua incidência ser limitada ao montante efetivamente pago pelo adquirente, sob pena de enriquecimento sem causa e desequilíbrio contratual. 

A multa deve, portanto, ser arbitrada em 2% ao mês sobre os valores efetivamente pagos pelos autores, devidamente atualizados, considerando-se a natureza da obrigação descumprida pela construtora. 
IV. Dispositivo
Recurso provido. 

 Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 412 e 413; CPC, art. 931. 

 Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 24.10.2018 (Tema 971). 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8040094-62.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante NPAR PARTICIPACOES LTDA e como agravados GILSON CELESTINO SILVA ARAUJO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao Agravo de Instrumento, à unanimidade.

Salvador, 9 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por NPAR PARTICIPAÇÕES LTDA., nos autos do cumprimento de sentença n° 8010846-53.2022.8.05.0001, em trâmite perante a 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, movido por GILSON CELESTINO SILVA ARAÚJO e ALINE DA SILVA FREITAS. A decisão agravada rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela ora agravante, mantendo a execução nos termos requeridos pelos exequentes e indeferindo o pedido de substituição da garantia por bem imóvel contestado. Determinou, ainda, a expedição de mandado de penhora e avaliação.  

A agravante sustenta, em síntese, que a execução está sendo conduzida com base em interpretação extensiva da sentença, especialmente no tocante à cláusula penal imposta, cuja aplicação, segundo afirma, conduz a montante desproporcional e destituído de base legal. Destaca que a multa contratual de 2% ao mês foi aplicada sem que se estabelecesse sua base de cálculo, tendo os exequentes interpretado de forma a incidir tal percentual sobre o valor integral do contrato, o que extrapola os limites da condenação e resulta em enriquecimento sem causa.  

Defende que a referida cláusula deve observar os limites impostos pelos artigos 412 e 413 do Código Civil, bem como a jurisprudência consolidada que reconhece a necessidade de correspondência entre a cláusula penal e a obrigação inadimplida. Sustenta, ainda, que a base de cálculo deve ser restrita às parcelas efetivamente pagas e não ao valor global do contrato.  

Alega que a continuidade da execução com base na interpretação ora combatida representa risco de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a imposição de bloqueios judiciais comprometeria suas atividades empresariais, afetando obras em curso e compromissos com terceiros. Requer, por isso, a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso.  

Recurso próprio e tempestivo. Custas recolhidas (ID 86239425) 

Efeito suspensivo concedido através da decisão de ID 86405424. 

Intimada, a parte agravada apresentou contrarrazões, sustentando a manutenção da decisão recorrida. 

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A controvérsia posta nos autos diz respeito à aplicação de cláusula penal prevista em contrato de adesão firmado entre as partes.  

A sentença - já transitada em julgado - que se busca executar, ao invés fixar lucros cessantes, inverteu a cláusula penal originalmente prevista para o inadimplemento do consumidor determinando a agravante o pagamento de multa de 2% por mês de atraso na entrega do imóvel sem, contudo, estabelecer de forma expressa os limites de incidência da penalidade, ou seja, sobre qual valor deverá ser calculado os 2%. Cito a parte dispositiva da sentença: 

“Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes os pedidos constantes da inicial, declarando rescindido o contrato objeto desta lide, condenando as rés a restituírem aos autores todo o valor pago e comprovado nos autos, quantia esta acrescida de correção monetária  a partir da data de cada pagamento e juros moratórios de 1% a partir da citação, condeno ainda no pagamento de multa de 2% prevista no inciso VII do contrato por cada mês de atraso na entrega até a data da prolação da sentença e no pagamento de  indenização pelos danos morais sofridos pelos autores na importância de R$ 10.000,00 para cada um deles.” 

A respeito do tema central, tem-se que o Colendo STJ, ao julgar o REsp 1.614.721/DF, representativo de controvérsia jurídica, fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal prevista em contrato pode ser aplicada em desfavor da construtora inadimplente em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção. 

 A Tese firmada foi a seguinte: 

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 

Destaque-se, contudo, que, no voto prolatado nos autos do REsp 1.614.721/DF, o eminente Relator Ministro Luis Felipe Salomão destacou a ocorrência de equívoco frequente quanto à simples inversão da cláusula penal, sem a observância das distintas naturezas das obrigações envolvidas. Vejamos: 

“Por certo, conforme assegurado pelos expositores na audiência pública, verificando-se algumas decisões prolatadas no âmbito das instâncias ordinárias, constitui equívoco frequente simplesmente inverter, sem observar a técnica própria, a multa moratória referente à obrigação do adquirente de dar (pagar), para então incidir em obrigação de fazer, resultando em indenização pelo inadimplemento contratual em montante exorbitante, desproporcional, a ensejar desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício do promitente comprador.  

Consequentemente, penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa.  

Portanto, a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora.  

Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula (...)  

Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer)”  (grifei)

Debruçando-se sobre a matéria, entendo que, em consonância com o Tema 971 do STJ, a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora/incorporadora inadimplente, deve respeitar a heterogeneidade das obrigações inadimplidas, sendo fixado um valor proporcional e razoável para indenização pelo período de mora da construtora. 

Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes.  

Feita essa redução, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.  

Quanto ao ponto, evidentemente, a multa compensatória estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer).  

Deste modo, entendo que o parâmetro a ser adotado, uma vez que não fixado na sentença a quo e considerando a heterogeneidade das obrigações, deve ser a multa moratória de 2% (dois por cento) do montante pago pelos autores, devidamente atualizado. 

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso da construtora, determinando a incidência da cláusula penal moratória em desfavor da construtora demandada em virtude do seu inadimplemento, arbitrada em 2% (dois por cento) por mês de atraso do montante efetivamente pago pelos autores, devidamente atualizado.