PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. RESPONSBILIDADE SOLIDÁRIA DOS FORNECEDORES. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE CONSUMO. PRESENÇA DE LOGOMARCA DAS APELANTES NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DAS FORNECEDORAS. DESCABIMENTO DA UTILIZAÇÃO DO HABITE-SE COMO TERMO FINAL DA CONSTRUÇÃO. DISPONBILIDADE DO BEM APENAS COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELO ATRASO. PAGAMENTO REGULAR DAS PARCELAS ATÉ A CONCLUSÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO CPC. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO CONTRATO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO VALOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0515703-91.2016.8.05.0080, em que figuram como apelante SANTA MONICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA e outros (2) e como apelada LUIZ CARLOS CERQUEIRA DE ALMEIDA FILHO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, _____ de ______________________ de 2024.

Desa. Regina Helena Ramos Reis

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Abril de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto pela SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA., LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA contra sentença da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comercial da Comarca de Feira de Santana, nos autos da ação movida por LUIZ CARLOS CERQUEIRA DE ALMEIDA FILHO. A sentença questionada julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos:

“Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido PARA CONDENAR as Requeridas Santa Mônica Empreendimentos e Participações Ltda, Construtora Bahia Forte Ltda e Liz Construções Empreendimentos e participações LTDA a pagarem ao autor multa de 2% sobre o valor atualizado do contrato, utilizando-se o indexador contratual e mais indenização pelos danos morais causados ao autor no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de 1% (um por cento), a partir da citação e correção monetária com base no INPC, a partir desta sentença, julgando improcedentes os demais pedidos. Julgo extinta sem resolução do mérito a ação movida por LUIZ CARLOS CERQUEIRA DE ALMEIDA FILHO em face de ABR INVEST. PARTICIPAÇÕES LTDA E LENA SGPS S/A, com fulcro no art. 485, VI, do C.P.C

Tendo em vista a sucumbência recíproca, com base no artigo 86 do CPC/2015, condeno a parte requerente ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e a parte requerida aos 50% restantes. Com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC/2015, fixo os honorários advocatícios dos patronos dos litigantes em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico de cada um, eis que não se trata de causa complexa, houve prática de diversos atos processuais e os advogados empregaram grau de zelo normal.”

Após julgamento de primeiros embargos de declaração, a sentença foi integrada, assim constando:

“Decerto que não houve desconsideração de personalidade jurídica de nenhuma das rés, sendo todas condenadas por integrarem o mesmo grupo econômico, conforme permissivo do CDC, fato aludido na sentença.

No tocante à cláusula penal, há contradição no julgado, porquanto na fundamentação há alusão ao valor do débito e no dispositivo ao valor do contrato, sendo certo que a cláusula penal prevista no contrato se refere ao valor do débito.

Com efeito, o autor devia em 03 de fevereiro de 2016 a importância de R$ 142.314,37(cento e quarenta e dois mil trezentos e catorze reais e trinta e sete centavos), conforme planilha emitida pela própria ré e residente nas páginas 68/70, valor que deve ser considerado para efeito de incidência da multa de 2%, sanção que incidirá após a atualização do valor da dívida pelo INPC e multa de mora de 1% ao mês a contar do dia vencimento do prazo de tolerância.

Do exposto, conheço dos embargos, dando-lhes provimento parcial nos termos.“

Os apelantes advogam pela ilegitimidade passiva da LIZCONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA e da CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA. Esclarecem que estas pertencem ao quadro social da primeira apelante, SANTA MONICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. Assim, consideram ter havido responsabilização de sócio por negócio celebrado pela sociedade, sem que tenha havido prévia desconsideração da personalidade jurídica. Argumentam que as sócias não contribuiram para os fatos que embasaram a causa de pedir.

Ao mérito, arguem que a conclusão da obra ocorreu dentro do prazo previsto em contrato. Para os recorrentes, o habite-se é documento hábil a comprovar a conclusão do empreendimento e ressaltam que este foi expedido em setembro de 2015, momento em que o bem estaria disponível aos promitentes compradores. Acrescentam que sem o pagamento total do preço não poderia haver a entrega das chaves e invocam o art. 476 do Código Civil.

Entendem que a base de cálculo para fixação de inversão de cláusula penal não poderia tomar por base o valor do bem, mas tão somente o total das parcelas pagas pela parte adquirente. Destacam que a base de cálculo da Cláusula 14 do contrato é a parcela em atraso e não o valor atualizado do imóvel.

Ainda de acordo com os apelantes, é indevida a condenação em danos morais por consideraram estes inexistentes. Subsidiariamente, buscam que o valor da indenização seja fixado em patamar razoável.

Em suas contrarrazões (id. 55233348) o apelado considera o recurso protelatório e requer a manutenção da sentença.

Elaborado o voto, restituo os autos à secretaria, acompanhados deste relatório, conforme prevê o art. 931 do CPC.

Salvador/BA, 5 de abril de 2024.

 Desa. Regina Helena Ramos Reis 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade. A peça é tempestiva, está acompanhada do recolhimento do preparo, e foram impugnados os fundamentos da sentença. Conheço da apelação, portanto.

Cinge-se a controvérsia quanto à existência de atraso na entrega de empreendimento imobiliário, bem como a responsabilidade da apelante e consequências indenizatórias decorrentes do eventual atraso.

Na hipótese dos autos, foi entabulado instrumento particular de contrato de venda e compra de imóvel residencial (id. 55233125) tendo por objeto apartamento nº 1.404 do empreendimento Residencial Le Portier, em Feira de Santana/BA. O contrato foi assinado entre o apelado enquanto comprador, e a primeira apelante (Santa Mônica Empreendimentos e Participações SPA Ltda) enquanto vendedora.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª E DA 3ª APELANTES

As razões de apelo apresentam preliminar de ilegitimidade passiva das recorrentes LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA. Alegam que estar pertecem ao quadro social da primeira apelante, sendo necessária révia desconsideração da personalidade jurídica para responsabilização de sócios.

A primeira apelante é Sociedade de Propósito Específico (SPE) composta pela segunda e terceira apelantes, instituída com a finalidade de construção e incorporação de empreendimento imobiliáriop (55233163).

A criação de pessoa jurídica autônoma para fins de incorporação imobiliária, em que pese confira maior proteção de risco aos sócios, não pode ser utilizada para impedir a plena garantia dos direitos dos consumidores. A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da construtora e incorporadora e manteve apenas a sociedade de propósito específico como parte passiva em ação que visa a reparação de vícios construtivos - Insurgência do autor – Art. 18 do CDC que estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores por vício de qualidade dos produtos – Empresas que compõem o mesmo grupo econômico e que, segundo o autor, participaram da cadeia de fornecimento do imóvel - Sociedade de propósito específico que não afasta a responsabilidade dos demais fornecedores – Legitimidade passiva que deve ser reconhecida – Recurso provido.

(TJ-SP - AI: 22416313720228260000 SP 2241631-37.2022.8.26.0000, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 09/11/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2022)

Ademais, a segunda apelante (Liz Construções) e a terceira apelante (Construtora Bahia Forte) fizeram inserir as suas logomarcas no instrumento de compra e venda. Empenharam a sua credibilidade ao negócio jurídico e dele se beneficiaram. Participaram, portanto, da cadeia de consumo e devem responder solidariamente perante os consumidores, sendo parte legítima para figurar no polo passivo de ação indenizatória.

DO ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO: INEXISTÊNCIA DE CONDUTA IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE OU DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR

No instrumento de compra e venda (id. 55233125) restou fixado que a conclusão da obra seria até março/205, nos termos do item 7 do quadro resumo. Foi ainda estabelecida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos da Cláusula Vigésima Quinta.

Desta forma, aplicando-se a cláusula de tolerância, o prazo para conclusão das obras projeta-se para setembro/2015.

No último mês do prazo foi expedido habite-se para o empreendimento. Ao id. 55233321 consta habite-se emitido pela Prefeitura Municipal de Feira de Santana, datado de 10 de setembro de 2015. Apesar de tanto, o documento não pode ser considerado como termo final da mora da incorporadora quanto à construção do empreendimento.

O habite-se não é suficiente para eximir a obrigação da incorporadora, a qual apenas ocorre com a efetiva entrega das chaves. É partir de então que o adquirente do imóvel poderá usufruir do bem. A jurisprudência é pacifica quanto a isto, conforme exemplifica a Súmula nº 160 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 160, TJSP: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Em igual sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. CLÁSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.

I – Se entende como prazo para conclusão da obra a data da efetiva entrega das chaves e não a data de conclusão física da obra ou de expedição de habite-se.

II – O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja o dever da construtora em responder pelo pagamento de multa moratória e pela reparação por lucros cessantes consistentes nos aluguéis devidos, devendo ser considerado como prazo inicial para o pagamento de ambos a data do término do prazo de tolerância estabelecido em contrato e como prazo final a data da efetiva entrega das chaves.

III – As obrigações referentes ao pagamento de taxas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando a obrigação à titularidade da unidade que se insere no imóvel (art. 1345 do CC).

IV – Em respeito ao princípio da reparação integral, a correção monetária deve incidir desde a data do efetivo prejuízo, uma vez que representa simples recomposição do valor da moeda.

V – Deu-se provimento ao recurso dos autores e negou-se provimento ao recurso das rés.

(TJDFT, Acórdão n.928972, 20150110312512APC, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/03/2016, Publicado no DJE: 29/03/2016. Pág.: 402) (grifo aditado)

Confirmando o atraso na entrega da obra, consta dos autos minuta de termo aditivo ao contrato alterando a data de previsão de conclusão do empreendimento e oferecendo desconto no preço, conforme id. 55233130. Apesar de não assinado pelas partes, não houve impugnação da veracidade do documento.

No caso concreto, o termo de id. 55233322 indica que o recebimento do imóvel apenas ocorreu em 24/02/2016. Esta deve ser a data do termo final da mora das apelantes.

Deve ser destacado, ainda, que não é possível ser atribuir qualquer parcela de culpa ao comprador. Em análise do extrato de pagamentos, extrai-se que o consumidor quitou todos as parcelas anteriores à de “conclusão” (id. 55233127). Ademais, a ficha financeira foi emitida pela apelante em 03/02/2016 e indica o vencimento da parcela de conclusão em 30/04/2016. Não há a incidência de juros ou multa de tal valor, pelo que se concluiu que a incorporadora não considerava a parcela em atraso.

O apelado realizou o pagamento de R$ 338.703,60 em 17/02/2016 através de TED (id. 55233128, pág 3). Poucos dias após o pagamento, a apelada lavrou declaração de quitação, datada 24/02/2016 (id. 55233128, pág 2).

DOS DANOS MATERIAIS

Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, responde o devedor por perdas e danos, conforme art. 389 do Código Civil. Estas podem ser substituídas por cláusula penal compensatória, a qual visa fixar previamente as perdas e danos, ficando preestabelecida a indenização.

O Superior Tribunal de Justiça, quando da análise dos temas nº 970 e 971, submetidos à sistemática de julgamentos dos recursos repetitivos fixou o entendimento acerca da necessidade de ser considerada a cláusula penal para fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, caso prevista apenas para o inadimplemento do adquirente.

Tema nº 970 - A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Tema nº 971 - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, a Cláusula Décima Quarta do contrato entre as partes, fixada exclusivamente para a mora do comprador, deve também ser aplicada na hipótese de mora do vendedor.

A argumentação dos apelantes, de que a cláusula penal deveria incidir apenas sobre o valor das parcelas pagas pela parte adquirente, não se sustenta. O atraso na entrega de um empreendimento imobiliário não se restringe apenas às parcelas financeiras em aberto, mas sim abrange a integralidade do bem contratado. A entrega impontual impediu a utilização do imóvel pelo adquirente, seja para sua moradia seja para aluguel a terceiros, causando danos cuja indenização deve tomar por base o valor do contrato.

DANOS MORAIS

No caso em comento, os danos morais estão configurados. O apelado ficou impossibilitadi de usufruir do bem por mais de 5 meses, precisando readaptar sua rotina em outro imóvel, assumindo despesas não planejadas. Tais fatos causaram sofrimentos de ordem moral que não podem ser enquadrados como dissabores inerentes ao dia a dia.

A expectativa frustrada de receber o bem na data aprazada, após investimentos financeiros vultosos, bem como a ausência de justificativa e explicação plausível por parte das fornecedoras, acarretam ao consumidor danos extrapatrimoniais indenizáveis, especialmente quando o atraso é excessivamente longo. Na esteira do posicionamento ora adotado, inclina-se a jurisprudência do STJ nos seguintes termos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC/2015. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. TEMAS N. 970 E 971 DESTA CORTE SUPERIOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 568/STJ. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 568/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NÃO CABIMENTO. (…) 6. A jurisprudência desta Corte Superior sobre a questão controvertida é no sentido de que o "[...] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial [...]" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 676.952/RJ, Quarta Turma, DJe de 3/4/2023). Precedentes. 7. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido, com aplicação de multa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015. (AgInt no AREsp n. 2.345.245/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)

Conclui-se que os danos extrapatrimoniais restaram configurados na presente demanda. O valor da indenização, fixado pelo juízo de origem em R$ 10.000,00 (dez mil reais), não destoa dos precedentes deste Tribunal de Justiça em situações congêneres. Trata-se de valor razoável e proporcional ao transtorno sofrido, cumprindo satisfatoriamente as funções da condenação sem representar enriquecimento ilícito.

Conclusão

Ante o exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo a sentença questionada. Vencidos os recorrentes, e em razão do trabalho adicional em grau recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pelos vencidos ao patrono do vencedor para 15% sobre o proveito econômico, com base no art. 85, § 11 do CPC.

Salvador/BA, 5 de abril de 2024.

 Desa. Regina Helena Ramos Reis 

Relatora