PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A5

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO C/C PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. MÉRITO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO. VOTO DE NÃO PROPRIETÁRIOS SEM PROCURAÇÃO COM PODERES ESPECÍFICOS. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO CÓDIGO CIVIL. REGRA CONVENCIONAL QUE EXIGE A QUALIDADE DE CONDÔMINO OU A REPRESENTAÇÃO POR INSTRUMENTO DE MANDATO. PROVAS DOCUMENTAIS QUE DEMONSTRAM A IRREGULARIDADE DE VOTOS DECISIVOS PARA A APROVAÇÃO DE TAXA EXTRA. NULIDADE CONFIGURADA. AS DELIBERAÇÕES EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXIGEM A OBSERVÂNCIA ESTRITA DAS NORMAS LEGAIS E CONVENCIONAIS, SOB PENA DE NULIDADE. PRECEDENTES DO TJBA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO DISSABOR DECORRENTE DA VIDA EM COLETIVIDADE E DA NECESSIDADE DE BUSCAR A VIA JUDICIAL PARA SOLUÇÃO DE CONFLITO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação declaratória de nulidade de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 25/02/2016 no Condomínio Residencial Alameda Catania, que aprovou a cobrança de taxa extra. O Apelante alegou nulidade da deliberação por vício de representação, ausência de procuração dos votantes e descumprimento da convenção condominial. Requereu ainda indenização por danos materiais e morais.

II. Questão em discussão: Determinar se a AGE de 25/02/2016 é nula em razão da ausência de legitimidade dos participantes votantes, considerando a exigência convencional de representação formal via procuração. Analisar ainda a legalidade da cobrança da taxa extra e a eventual existência de danos materiais e morais decorrentes do ato impugnado.

III. Razões de decidir: O recurso é cabível e tempestivo. A preliminar de deserção foi corretamente afastada, pois a apelação não se limita à discussão de honorários.

A convenção condominial exige procuração com poderes específicos para representação em assembleias. A ausência desse instrumento invalida os votos de não proprietários.

Não houve comprovação da regularidade das representações questionadas. A vontade deliberativa da AGE está viciada, maculando o quórum de aprovação da taxa.

Reconhece-se a nulidade da assembleia e a inexigibilidade da taxa dela decorrente, com devolução de eventuais valores pagos pelo Apelante, a serem apurados em liquidação.

Não houve comprovação de dano material nem configuração de dano moral. O dissabor enfrentado não excede os limites dos conflitos normais da vida em condomínio.

Em razão da sucumbência recíproca, fixa-se a divisão proporcional das despesas processuais e honorários advocatícios entre as partes.

IV. Conclusão: Recurso conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0562383-80.2016.8.05.0001 da Comarca de Salvador/BA, sendo Recorrente  VINICIO SANTANA DE CERQUEIRA REGO e Recorrido CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALAMEDA CATANIA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

PRESIDENTE

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A5

Trata-se de Apelação Cível interposta por VINICIO SANTANA DE CERQUEIRA REGO contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Impugnação de Ata de Assembleia Geral Extraordinária com Pedido Liminar c/c Pedido de Reparação de Danos Morais e Materiais sob nº 0562383-80.2016.8.05.0001  ajuizada em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALAMEDA CATANIA, nos seguintes termos:

“(...)Por fim, não há que se falar em compensação financeira por danos morais. Não se verifica, no caso presente, conduta do condomínio (de seus prepostos) que tenha desrespeitado os direitos personalíssimos do autor. Morar em condomínio edilício pressupõe acatar as decisões da maioria dos condôminos, ainda que com elas não se concorde, assim como implica aceitar a instituição das taxas condominiais criadas com o desiderato de cuidar da área comum, com vistas a reparar o desgaste intrínseco à passagem do tempo. Em face das razões expostas, julgo improcedente o pedido. Condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados estes em 15% do valor da causa. Initimem-se. Salvador(BA), 17 de fevereiro de 2020.”

Em suas razões, ID 13243747, busca a reforma integral da sentença de primeiro grau, fundamentando-se em vícios substanciais e formais que, na perspectiva do Apelante, comprometem a validade da Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em 25/02/2016 e, por conseguinte, a legitimidade da taxa extra aprovada para a realização de obras na fachada do condomínio. 

O cerne da insurgência recursal reside na alegação de nulidade da referida assembleia, em virtude da ilegitimidade de diversos condôminos votantes. 

O Apelante sustenta que muitos dos participantes não seriam os proprietários das unidades condominiais ou não estariam devidamente munidos de instrumento procuratório com poderes especiais para representá-los, conforme exigido pela Convenção Condominial.

Em sua argumentação, o Apelante enfatiza que, desde a petição inicial, apresentou certidões de inteiro teor dos imóveis para demonstrar quem são os reais proprietários das unidades condominiais, contrapondo-se à suposta irregularidade na lista de votação da Ata da AGE de 25/02/2016. 

A tese recursal aponta para a violação do Art. 10 da Convenção Condominial (Doc ID 92732697 - pags. 1 a 10), que, ao permitir a representação por procurador com poderes especiais, impõe uma vedação específica para o síndico, membros do conselho consultivo e seus parentes até o 3º grau, mas não dispensa a necessidade de procuração para os demais representantes. 

A ausência de tais procurações para os votantes que não eram proprietários diretos, ou a representação por pessoas não habilitadas, configuraria uma afronta direta às normas internas do condomínio e à legislação civil aplicável, tornando nula a deliberação sobre a taxa extra.

Adicionalmente, a Apelação pleiteia a reparação pelos danos morais e materiais que o Apelante alega ter sofrido em decorrência da conduta do Condomínio Réu, ao instituir e cobrar uma taxa extra considerada ilegítima, e ao forçá-lo a buscar a tutela jurisdicional para anular tal ato.

As contrarrazões de ID 92732865 (PJE 1 Grau), apontam preliminares e, no mérito, pugna pelo improvimento do recurso.

Em 16/03/2021, foi proferido Despacho (ID 13876608) pelo então Relator, intimando a parte Apelante para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se acerca das preliminares arguidas pelo Apelado em sede de contrarrazões, em observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 

O Apelante apresentou manifestação (ID 14137801), arguindo a tempestividade de sua peça e refutando as preliminares suscitadas pelo Apelado. 

Em sua manifestação, o Apelante contestou a alegação de deserção do recurso, comprovando o recolhimento das custas processuais em parcelas desde 2016 (IDs 13243655, 13243660, 13243658, 13243659, 13243663, 13243669/13243670) e o preparo recursal (ID13243745). 

Adicionalmente, o Apelante rebateu a tese de extinção do feito sem resolução do mérito pela ausência de depósito judicial da taxa extra, esclarecendo que a determinação de depósito, constante de decisão liminar em Agravo de Instrumento (IDs 13243673 e 13243672), configurava uma contracautela de caráter provisório, que perdeu efeito com a remessa dos autos ao primeiro grau para julgamento de mérito, não se constituindo em condição da ação ou do recurso.

Em seguida, foi proferida Decisão (ID 40486593) pelo Juiz Convocado, conhecendo o recurso de apelação, por estarem presentes os requisitos de admissibilidade, como tempestividade e preparo recursal, e recebendo-o em seus regulares efeitos. 

Após vários atos, o Apelante informou a interposição de Agravo Interno contra a Decisão (ID 59193816) que determinou a juntada extemporânea de documentos pelo Apelado.

O Agravo Interno interposto pelo Apelante foi julgado, e em juízo de retratação, a decisão agravada (ID 59193816) foi reconsiderada para afastar a determinação de juntada de documentos pela parte acionada ou, caso já tivessem sido juntados, para que fossem desconsiderados.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual determino a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 2026.

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU - RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A5

O recurso é cabível, tempestivo e foi devidamente preparado, preenchendo os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Conforme relatado, a controvérsia central reside na validade da Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em 25/02/2016, que aprovou a criação de uma taxa extra para obras na fachada do condomínio. 

O Apelante sustenta a nulidade da assembleia por vício de representação, alegando que diversos votantes não eram proprietários das unidades nem possuíam procuração para deliberar em nome dos titulares.

A sentença de primeiro grau julgou a demanda improcedente, entendendo que morar em condomínio pressupõe acatar as decisões da maioria. 

Contudo, a questão a ser dirimida não é o mérito da decisão da maioria, mas a legitimidade da formação dessa maioria.

O Apelante argumenta que a assembleia violou o Art. 10 da Convenção Condominial, que, embora permita a representação por procurador com poderes especiais, não dispensa tal formalidade. 

Desde a inicial, o autor juntou certidões de inteiro teor dos imóveis, demonstrando quem são os verdadeiros proprietários e apontando a discrepância com a lista de presentes e votantes da ata da AGE.

A análise dos autos revela que a tese do Apelante merece prosperar.

A convenção de condomínio, como ato-regra de natureza institucional, tem força cogente e vincula todos os condôminos, presentes e futuros. Suas disposições, desde que não contrariem a lei, devem ser rigorosamente observadas. 

O Código Civil, em seu art. 1.335, inciso III, estabelece como direito do condômino "votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite". 

A titularidade desse direito é, em regra, do proprietário da unidade, conforme consta no registro imobiliário.

A representação de um condômino por terceiro em assembleia é perfeitamente possível, desde que formalizada por meio de instrumento de mandato (procuração), que, para atos que exorbitem a administração ordinária, como a aprovação de despesas extraordinárias, exige poderes especiais e expressos, nos termos do art. 661, § 1º, do Código Civil.

No caso em tela, a Convenção do Condomínio Apelado (Doc ID 92732697) é clara ao disciplinar a matéria. 

O Art. 10, ao prever a possibilidade de representação, estabelece uma formalidade essencial para a validade do voto do não proprietário. 

A ausência de procurações para os votantes que não eram os titulares das unidades configura vício insanável, que macula a vontade manifestada na assembleia.

O Apelado, por sua vez, não logrou êxito em desconstituir as provas apresentadas pelo Apelante. 

Não foram juntadas aos autos as procurações que comprovariam a regularidade da representação dos votantes questionados. 

A soberania da assembleia, princípio basilar do direito condominial, não é absoluta e encontra limites na legalidade e na própria convenção que a institui. Dessa forma, comprovado o vício na formação do quórum de deliberação, com a participação de pessoas sem legitimidade para votar, a anulação da Assembleia Geral Extraordinária de 25/02/2016 e, por consequência, da deliberação que aprovou a taxa extra, é medida que se impõe.

Em casos semelhantes, temos a jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia tem se posicionado firmemente no sentido de que a inobservância das formalidades legais e convencionais para a realização de assembleias acarreta sua nulidade. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO QUARTA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel.: 71 3372-7460 Ação: Procedimento do Juizado Especial Cível Recurso nº 0126683-06.2019.8.05.0001 Processo nº 0126683-06.2019.8.05.0001 Recorrente (s): GRASIELLE RAMO VIEIRA DOS SANTOS HUDSON CARVALHO SILVA Recorrido (s): CONDOMÍNIO BOSQUE DA LAGOA DALTRO LAURENCIO DE SANTANA WELLINGTON CESAR DE ANDRADE SANTOS VOTO-EMENTA RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. ASSEMBLEIA VÁLIDA PARA ELEIÇÃO DE SÍNDICO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE VEDA ELEIÇÃO DE SUBSÍNDICO NÃO PROPRIETÁRIO. NULIDADE DA ELEIÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE ABATIMENTO EM COTA. TRABALHO DE FATO DESEMPENHADO A BENEFICIAR A COLETIVIDADE A GERAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AO CONDOMÍNIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço. A parte recorrida suscita preliminar de perda do objeto, que aqui se afasta, uma vez que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, consoante art. 169 do Código Civil. No mérito, trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora que julgou improcedentes os seguintes pedidos: (i) declaração de nulidade da assembleia ordinária do condomínio-réu realizada no dia 27/05/2019; (ii) anulação de todos os atos após a posse, bem como a devolução dos valores das isenções mensais dadas ao síndico de 100%, quanto ao subsíndico de 50%. Em se de recursal, a parte autora sustenta, em breves linhas, que: (i) a ata foi adulterada; (ii) o magistrado não analisou bem a prova produzida nos autos; (iii) alega suspeição do subsíndico, porque prestador de serviço do condomínio; (iv) a Convenção Condominial impõe que a eleição de síndico e sub sejam proprietários (art. 23); (v) houve uma solicitação após a assembleia do dia 27/05/2019, assinada pelos proprietários, pedindo ao síndico convocação de AGE para eleição do subsíndico. Cumpre esclarecer que não se pode inverter o ônus da prova, porque matéria de cunho cível. Neste sentido, compete delimitar a análise do caso concreto dentro dos contornos do artigo 373, incisos I e II, do CPC. Nestes moldes, incumbe à parte autora a demonstração do fato descrito na peça vestibular, recaindo sobre a demandada o ônus da prova desconstitutiva do fato referido. De início, impõe-se o não conhecimento dos áudios colacionados no evento 88, uma vez que, em sede de Juizados Especiais, toda a prova deve ser essencialmente produzida até a realização de AIJ. Ademais, verifica-se que uma das interlocutoras dos áudios (Sra. Renata) foi ouvida como informante naquela assentada e poderia ter colaborado em juízo, se questionada sobre quaisquer assuntos (aqui incluído o conteúdo dos áudios), o que não fez. Assim, precluso direito de produzir provas neste momento processual. Do cotejo das provas, telas de whatsapp, depoimento das partes e oitivas de testemunhas, há convencimento para afastar a nulidade da ata de assembléia realizada em maio/2019. O Código Civil (art. 1.347) autoriza a convocação de assembleia para escolha de síndico por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Neste sentido, torna-se irrelevante o fato de não ter havido a convocação para nova assembleia após o primeiro anuênio do mandado do síndico, inclusive sem qualquer oposição por parte dos condôminos. A prova testemunhal produzida pelo condomínio afirmou que houve observação do conteúdo do art. 1.350 do CC: "Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno". Não se confirma que a ata tenha sido objeto de fraude ou manipulação. Entende-se que não merece guarida a nulidade da assembleia, sob a alegação de ter havido a coleta de assinaturas de vários proprietários/condôminos em lista de presença, porque não há forma prescrita em lei para a prática deste ato, já que as deliberações ali indicadas (itens 1 a 6 da ata) são possíveis pelo quorum de presentes em segunda chamada. As duas testemunhas trazidas pelo condomínio confirmaram que não houve nulidade procedimental, desde a convocação ao encerramento da assembleia de 27/05/2019. Por sua vez, tenha-se que a deliberação constante do item 3 ("Eleição de subsíndico e Membros do Conselho Fiscal") merece revisão, não pela deliberação em si, mas porque o art. 23 da Convenção do Condomínio, devidamente registrada (evento 46), prevê que a atribuição de subsíndico somente pode ser destinada a proprietário morador. Não consta dos autos a prova de propriedade da unidade imobiliária na qual reside o subsíndico. Além disso, na peça de defesa, houve a indicação de que o mesmo se trata de condômino. Em contrarrazões, apontou-se para uma "copropriedade", sem prova nos autos deste fato. Assim, de acordo com a norma geral condominial, é necessário ser proprietário e morador, cumulativamente, para ser eleito subsíndico. Neste quadro, não é possível considerar regular a eleição do subsíndico. Neste sentido, STJ - REsp: 1853736 SP 2019/0374470-7, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 20/04/2020), com excertos do julgamento abaixo: "Cuida-se de recurso especial interposto por ANA CARLA BORGES VILLAVERDE com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 403): Ação declaratória. Eleição de sub-síndica que não é condômina. Irregularidade reconhecida. Nulidade da eleição. Ação improcedente e reconvenção procedente. Recurso provido. (...) Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. Com efeito, o Tribunal de origem consignou no acórdão recorrido que há previsão expressa na Convenção Condominial no sentido de que o subsíndico deve necessariamente ser condômino para ser eleito. Ademais, a Corte estadual assentou, com base na análise na narrativa fática e da prova documental que instruiu os autos, que a autora não é proprietária da unidade em que reside. Assim constou do acórdão". Conclui-se que é válida a eleição do síndico, mas nula a eleição do subsíndico. Reforma-se a sentença para declarar nula da deliberação constante do item 3 da ata em questão, apenas no que se refere à eleição do subsíndico, portanto. Quanto aos atos praticados pelo subsídico na época em que desempenhou seu munus, os mesmos passam a ser considerados como exercício"de fato", mas não"de direito", com aplicação analógica da teoria do"funcionário de fato"defendida por Celso Antônio Bandeira de Mello. Em que pese a ausência de legalidade, em nome de princípios da aparência, boa-fé e segurança jurídica, reputam-se válidos os atos por ele praticados, se por outra razão não forem viciados. Quanto ao pedido de devolução de valores relacionados ao benefício de isenção de 50% da cota condominial pelo subsíndico, entende-se pela improcedência. É que houve efetivo trabalho e se lhe fosse exigida a devolução das quantias abatidas haveria evidente enriquecimento sem causa do condomínio. DADO PROVIMENTO PARCIAL ao recurso da autora para reformar a sentença, declarando nula a deliberação constante do item 3 da ata em questão, apenas no que se refere à eleição do subsíndico, nos termos do voto acima. Sem custas e honorários porque recorrente vencedor. A C Ó R D Ã O Realizado Julgamento do Recurso do processo acima epigrafado, A QUARTA TURMA, composta dos Juízes de Direito, indicados no sistema, decidiu à unanimidade, DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso da parte autora para declarar nula a deliberação constante do item 3 da ata em questão, apenas no que se refere à eleição do subsíndico, mantidos os demais termos da sentença.Sem custas e honorários porque recorrente vencedor. Salvador, Sala das Sessões, em 13 de fevereiro de 2021. MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA JUÍZA RELATORA/ PRESIDENTE

(TJ-BA - Recurso Inominado: 01266830620198050001, Relator: MARTHA CAVALCANTI SILVA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 13/02/2021, QUARTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 18/02/2021)

O Apelante pleiteia, ainda, a condenação do condomínio ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Quanto aos danos materiais, estes não foram especificados nem comprovados. 

A simples cobrança de uma taxa posteriormente declarada inexigível não gera, por si só, um dano material a ser ressarcido, exceto se comprovado o pagamento indevido, o que ensejaria o direito à repetição do indébito, pedido este que não foi objeto principal da ação.

No que tange aos danos morais, entendo que também não restaram configurados.  Embora a situação tenha gerado aborrecimentos ao Apelante, o caso se insere no âmbito dos dissabores comuns à vida em coletividade. 

A divergência sobre a legalidade de uma assembleia e a necessidade de recorrer ao Judiciário para a solução do conflito não são suficientes para caracterizar uma ofensa aos direitos da personalidade que justifique a imposição de uma indenização.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação para reformar a sentença de primeiro grau e:a) Declarar a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Residencial Alameda Catania, realizada em 25/02/2016. b) Declarar a inexigibilidade da taxa extra aprovada na referida assembleia, determinando o cancelamento de quaisquer cobranças dela decorrentes em nome do Apelante, bem como a devolução de valores eventualmente pagos, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.c) Julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, mas em maior parte do Apelado, condeno o Condomínio Réu ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa, cabendo ao Autor o pagamento dos 30% restantes, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86 do CPC.

Sala das Sessões, de 2026.

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

JUÍZA SUBSTITUTA DE SEGUNDO GRAU - RELATORA