PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RITO COMUM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. GRUPO ECONÔMICO. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES. INCOMPATIBILIDADE COM A RESCISÃO. INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MORAL CONFIGURADO. MONTANTE INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. NECESSIDADE DE TRÂNSITO EM JULGADO. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame.

1. Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por atraso na entrega de imóvel, condenando-as à restituição integral de parcelas (incluindo corretagem), lucros cessantes de 0,5% ao mês e danos morais de R$ 12.000,00.

Fatos relevantes: O prazo de entrega, findo em abril de 2016 (já com tolerância), não foi cumprido, motivando o pedido de resolução.

Decisão recorrida: O juízo de origem acolheu os pedidos autorais e determinou o levantamento imediato de valores incontroversos via alvará.

II. Questão em discussão.

2. As questões em discussão consistem em: i) aferir a legitimidade passiva das rés quanto à devolução da taxa de corretagem; ii) verificar a compatibilidade entre a rescisão contratual com restituição integral e a condenação em lucros cessantes; iii) avaliar a configuração de danos morais e a adequação do valor fixado; e iv) analisar a legalidade da expedição de alvará antes do trânsito em julgado.

III. Razões de decidir.

3. Legitimidade e Corretagem: As empresas rés integram o mesmo grupo econômico e ostentam responsabilidade solidária perante o consumidor (Teoria da Aparência). Ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, a restituição deve ser integral e imediata (Súmula 543 STJ), abrangendo a corretagem, que passa a ter natureza de dano emergente para recompor o status quo ante.

Incompatibilidade de Indenizações: A opção pela resolução contratual visa o interesse contratual negativo (retorno ao estado anterior). A cumulação com lucros cessantes (aluguéis) configura enriquecimento sem causa, pois pressupõe a fruição de bem que nunca integrará o patrimônio do adquirente após a rescisão (Precedente: AgInt no REsp 1.881.482/SP).

Dano Moral: O atraso excessivo e injustificado na entrega da moradia ultrapassa o mero dissabor, atingindo a dignidade e o planejamento familiar do consumidor. O montante de R$ 12.000,00 atende aos critérios de razoabilidade e à função punitivo-pedagógica.

Levantamento de Valores: A existência de recurso impugnando o mérito torna o crédito controverso. A liberação de quantias expressas sem o trânsito em julgado ou caução idônea viola a segurança jurídica e o princípio da reversibilidade das decisões.

IV. Dispositivo e tese.

4- Recurso conhecido e provido em parte.

Tese de julgamento: "1. 1. É incompatível a condenação ao pagamento de lucros cessantes com a resolução do contrato de compra e venda de imóvel que prevê a restituição integral dos valores pagos." "2. A responsabilidade da incorporadora pela restituição da comissão de corretagem é solidária quando a extinção do pacto decorre de seu inadimplemento exclusivo." "3. A expedição de alvará para levantamento de valores deve ser condicionada ao trânsito em julgado quando subsistir controvérsia recursal sobre a liquidez e certeza do débito."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso para extirpar a condenação das rés ao pagamento dos lucros cessantes, bem como, condicionar a liberação dos valores ao trânsito em julgado do presente acórdão, na forma do voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

 PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

(14)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitou-se a preliminar e, no mérito, deu-se provimento parcial ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por CHP 1000 2 EMPREENDIMENTO LTDA e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A em face da sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (ID 101654657), integrada pela decisão de Embargos de Declaração (ID 101654667), que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Resolução Contratual cumulada com Indenização movida contra si, por MARILU SAPUCAIA MOREIRA e UILMAR MARCIO DE LIMA LEAO.

A sentença vergastada (ID 101654657) declarou a rescisão do contrato de compra e venda por culpa de forma exclusiva das rés e as condenou, de modo solidário, à restituição na íntegra dos valores pagos, o que abarca a comissão de corretagem.

O Juízo de Origem fixou, ainda, indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) e lucros cessantes em 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do bem por mês de atraso.

Em suas razões (ID 101654721), as apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva quanto à taxa de corretagem. 

No mérito, os apelantes sustentam, em síntese, a incompatibilidade entre a rescisão contratual e a condenação ao pagamento de lucros cessantes, requerendo, por conseguinte, a adequação da penalidade aos parâmetros expressamente previstos no instrumento contratual. 

Pleiteiam, ainda, a exclusão da condenação por danos morais, bem como a suspensão da liberação dos valores depositados judicialmente até o trânsito em julgado da decisão.

Em contrarrazões (ID 101654738), os apelados defendem a manutenção integral da sentença, por seus próprios fundamentos.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do CPC. 

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

(14)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço. 

As apelantes alegam sua ilegitimidade passiva ad causam no tocante à restituição da comissão de corretagem, sob o argumento de que tais valores teriam sido percebidos por corretores autônomos, estranhos à relação jurídica principal.

Todavia, a preliminar não merece acolhimento. Explico.

No caso sub oculis, verifica-se que as empresas rés integram o mesmo grupo econômico, atuando de forma coordenada na cadeia de fornecimento do produto imobiliário, o que atrai a incidência das normas protetivas do consumidor, notadamente quanto à responsabilidade solidária dos fornecedores.

Ademais, impõe-se a aplicação da Teoria da Aparência, uma vez que a publicidade e o atendimento ao consumidor (ID 101654490) são realizados sob a chancela da marca “Fator Realty”, circunstância apta a gerar, no adquirente, a legítima expectativa de unidade empresarial e de responsabilidade conjunta pelos serviços ofertados. 

Tal contexto evidencia que a fragmentação interna das atividades não pode ser oposta ao consumidor para fins de afastar a legitimidade passiva das demandadas.

No mérito, cumpre destacar que a controvérsia extrapola a análise da validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ), centrando-se, na realidade, nos efeitos jurídicos da rescisão contratual motivada pela mora da vendedora.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, (...) 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016).

Com efeito, quando o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva da incorporadora, incide o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma imediata e integral. 

Nessa hipótese, a comissão de corretagem deixa de ostentar a natureza de custo legítimo do serviço de intermediação para assumir a feição de dano emergente, porquanto integra o prejuízo efetivamente suportado pelo adquirente em razão do inadimplemento contratual imputável à fornecedora.

Doutro giro, a responsabilidade solidária prevista nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, obriga todos os fornecedores da cadeia a recompor o patrimônio do consumidor. 

A restituição do valor da corretagem visa o retorno das partes ao status quo ante, objetivo precípuo da resolução contratual. Permitir que a vendedora se esquive dessa obrigação sob o pretexto de que o valor foi pago a terceiros significaria transferir ao comprador o risco de um negócio que se tornou inútil por falha da própria construtora.

Destarte, a legitimidade das rés para figurar no polo passivo quanto a este pedido é patente, uma vez que deram causa à extinção do pacto. A recomposição deve ser completa, de modo a abranger todos os desembolsos realizados no ato da contratação. 

Portanto, rejeito a preliminar.

No capítulo atinente aos lucros cessantes, assiste razão aos apelantes. 

Explico. 

Ao optar pela resolução contratual, com a consequente restituição integral das quantias adimplidas, a parte autora manifesta pretensão voltada à desconstituição do vínculo jurídico e à recomposição das partes ao estado anterior à celebração do negócio, o que se amolda à noção de interesse contratual negativo.

Na hipótese em exame, o adquirente abdica da aquisição do bem objeto do contrato, renunciando aos efeitos prospectivos da avença, para, em contrapartida, obter o ressarcimento do capital despendido, em razão do inadimplemento imputável à parte contrária.

A fixação de indenização por lucros cessantes, que representa o valor locatício mensal do imóvel, pressupõe que o comprador viria a usufruir da posse ou dos frutos do bem.

Desse modo, a admissão da cumulação entre a restituição integral das quantias pagas e a percepção de aluguéis presumidos conduziria ao indevido enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. 

Isso porque o autor passaria a auferir dupla vantagem patrimonial: de um lado, a recomposição integral do capital investido, já reintegrado ao seu patrimônio; de outro, a fruição de rendimentos hipotéticos decorrentes de bem que jamais chegou a integrar, de forma definitiva, sua esfera jurídica.

Pois bem. 

O entendimento consolidado pelo Tribunal da Cidadania em data recente (AgInt no REsp 1.881.482/SP, publicado em 02/05/2024) reforça que a pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal, vejamos:

 AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA . SÚMULA 543 DO STJ. ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO. DIFERENÇAS. EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora . (...). 4. No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel. Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 5. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp: 1881482 SP 2020/0155953-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/02/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024).

No caso dos autos, os apelados não apresentaram prova de prejuízo autônomo que justificasse a excepcionalidade do dano material além da correção monetária e juros sobre o valor restituído. 

A presunção de prejuízo do Tema 996 do STJ aplica-se aos casos em que o consumidor mantém o contrato e busca apenas a reparação pela mora na entrega.

Some-se a isso o fato de que a cláusula penal moratória (0,3% sobre o saldo credor), se fosse aplicada, já teria a finalidade de indenizar o adimplemento tardio. 

Desse modo, verifica-se que a condenação em verba indenizatória adicional, a título de lucros ou danos materiais presumidos, carece de amparo fático e jurídico, porquanto ausente demonstração de prejuízo efetivo e já assegurada a recomposição integral do patrimônio dos autores por meio da restituição das quantias pagas, acrescidas de juros moratórios.

Assim, impõe-se a reforma deste capítulo da sentença, para afastar a duplicidade indenizatória e adequar o julgado à sistemática das perdas e danos, em consonância com a jurisprudência consolidada das Cortes Superiores.

Quanto à insurgência sobre o dano moral, verifica-se que o atraso na entrega da unidade imobiliária superou de modo considerável o mero aborrecimento cotidiano. 

Denota-se que o prazo final, já computada a tolerância de 180 dias, encerrou em abril de 2016. 

Tal cenário de incerteza absoluta quanto à entrega do lar transgride a dignidade do consumidor e o seu planejamento familiar.

É cediço que o simples descumprimento contratual não gera, por si só, abalo anímico. Todavia, o longo período de espera, sem qualquer justificativa plausível que configure caso fortuito externo, causa angústia e frustração que ultrapassam o limite do tolerável. 

A conduta das rés ao reter o capital dos autores por anos sem a devida contraprestação reforça a necessidade de reparação.

No que tange ao valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), verifica-se que o montante guarda estreita relação com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 

A cifra arbitrada pelo juízo primevo atende à função punitivo-pedagógica da condenação, de modo a desestimular a reiteração de condutas negligentes pelas construtoras, sem que isso importe em enriquecimento ilícito da parte lesada. 

Desta forma, não subsistem motivos para a exclusão ou redução da verba indenizatória. 

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO POR LONGO PERÍODO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ALTERAÇÃO DO VALOR DA COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL PELO STJ. EXCEPCIONALIDADE NÃO VERIFICADA NA HIPÓTESE. (...)  4. A conclusão acerca de que o longo período de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato ultrapassa o mero dissabor, gerando dano moral a ser compensado, alinha-se ao entendimento do STJ quanto à matéria. 5. A intervenção do STJ, para alterar valor fixado a título de danos morais, é sempre excepcional e justifica-se tão-somente nas hipóteses em que o quantum seja ínfimo ou exorbitante, diante do quadro delimitado pelas instâncias ordinárias, o que não está caracterizado na hipótese. (...) 9. Recurso especial conhecido e provido em parte. (STJ - REsp: 00000000000002253124 MA 2026/0007454-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/04/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/04/2026).

A sentença primeva deu correto tratamento à matéria ao valorar a extensão do dano e o grau de culpa das fornecedoras. O precedente do STJ no REsp 2.253.124/MA corrobora a tese de que o atraso expressivo justifica a imposição de dano extrapatrimonial, razão pela qual mantenho este capítulo do decisum.

Por fim, no que se refere à determinação emanada pelo Juízo de origem para expedição de alvará de levantamento imediato, sob o fundamento de se tratar de valor incontroverso, impõe-se sua revisão.

Isso porque, com a interposição de recurso de apelação pelas rés, no qual se impugnam capítulos relevantes da condenação, notadamente aqueles atinentes à comissão de corretagem e aos lucros cessantes, resta evidenciada a subsistência de controvérsia quanto ao quantum debeatur, circunstância que afasta a caracterização do crédito como líquido, certo e definitivamente exigível.

Com efeito, a execução provisória de quantia certa, disciplinada pelos arts. 520 e seguintes do Código de Processo Civil, desenvolve-se sob a exclusiva responsabilidade do exequente, o qual assume os riscos inerentes à eventual reforma do título executivo judicial.

No caso concreto, a liberação imediata de quantia expressiva, desacompanhada da prestação de caução idônea, revela-se medida potencialmente gravosa, apta a ensejar dano de difícil ou incerta reparação às rés, sobretudo diante da plausibilidade de modificação do decisum em sede recursal.

Nessa linha, a reversibilidade da medida constitui requisito indispensável à preservação do equilíbrio processual, devendo ser assegurada até o trânsito em julgado da decisão, momento em que se consolida a estabilidade da tutela jurisdicional, conforme a sistemática processual vigente.

Ademais, a manutenção dos valores depositados em conta judicial vinculada aos autos mostra-se providência adequada e proporcional, porquanto resguarda o resultado útil do processo sem implicar prejuízo aos autores, tendo em vista que o montante permanece sujeito à atualização monetária e aos consectários legais aplicáveis.

Dessa forma, impõe-se a ponderação entre a efetividade da tutela jurisdicional e a necessária segurança jurídica no âmbito do procedimento recursal, em consonância com os princípios que regem o processo civil, máxime o da segurança jurídica e do duplo grau de jurisdição.

Destarte, a determinação de expedição de alvará para levantamento imediato deve ser reformada, a fim de condicionar a liberação dos valores ao trânsito em julgado do presente acórdão, medida que se mostra apta a harmonizar os interesses contrapostos e a assegurar que a satisfação do crédito ocorra apenas quando revestido de definitividade.

Ante o exposto, o voto é no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso para extirpar a condenação das rés ao pagamento dos lucros cessantes, bem como, condicionar a liberação dos valores ao trânsito em julgado do presente acórdão, mantendo-se, no mais, incólume a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(14)