PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSO E PACÍFICA COM ANIMUS DOMINI. ALEGAÇÃO DE COMODATO VERBAL NÃO COMPROVADA. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por STILO CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA. contra sentença da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que julgou procedente a Ação de Usucapião (proc. nº 0551313-03.2015.8.05.0001) ajuizada por Cícera do Carmo Alves de Lima, reconhecendo-lhe o domínio sobre o apartamento nº 1001, Ed. The Palm Spring House, Bloco B, com vaga de garagem nº 152, em Salvador/BA, por posse exercida com animus domini, de forma mansa e pacífica, há mais de dez anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em verificar se estão preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel pela via da usucapião, notadamente frente à alegação de comodato verbal entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A usucapião extraordinária independe de justo título e boa-fé, exigindo apenas posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo prazo legal, reduzido para 10 anos em caso de moradia habitual (CC, art. 1.238, parágrafo único).

2. A autora demonstrou residir no imóvel desde, ao menos, 2003, conforme comprovantes de pagamento de taxa condominial e de de IPTU e depoimentos testemunhais que atestam sua posse contínua e ostensiva.

3. Compete ao réu o ônus da prova quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC.

4. A apelante não comprovou a existência de contrato de comodato verbal, tampouco demonstrou oposição hábil à posse exercida pela apelada ao longo dos anos.

5. O início de tratativas para eventual aquisição do imóvel pela filha da apelada em 2014 não descaracteriza a prescrição aquisitiva anteriormente já consolidada.

6. Presentes todos os requisitos legais, impõe-se a manutenção da sentença que declarou a aquisição originária da propriedade por usucapião.

IV. DISPOSITIVO E TESE

                                                1 Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238, caput e parágrafo único; CPC, art. 373, I e II; CPC, art. 85, §11º; CPC, art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0006383-39.2016.8.16.0025, Rel. Juiz Fabian Schweitzer, j. 10.08.2020; TJES, Apelação Cível nº 0008931-14.2010.8.08.0011, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, j. 18.06.2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0551313-03.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante STILO CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTD e como apelada CICERA DO CARMO ALVES DE LIMA

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL, mantendo integralmente a sentença, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

 07-239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por STILO CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTD contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador nos autos Ação de Usucapião tombada sob o nº 0551313-03.2015.8.05.0001, ajuizada por CICERA DO CARMO ALVES DE LIMA.

Adoto o relatório da sentença (Id. n. 75057365), acrescentando que a ação foi julgada procedente, nos seguintes termos:

“[...] Deve-se ressaltar que a autora reúne o tempo para aquisição da propriedade independente de somar o tempo do possuidor anterior, Anatólio.

Deste modo, conclui-se que a autora exerce a posse do imóvel há tempo bastante para configuração da usucapião. Não há, portanto, óbice ao reconhecimento do pedido da parte autora, diante do conjunto probatório que se apresenta.

Em face dos motivos expostos, julgo procedente o pedido para declarar o domínio de CÍCERA DO CARMOS ALVES DE LIMA em relação ao seguinte imóvel: apartamento nº 1001, situado na Bião Cerqueira, nº 306, Edifício The Palm Spring House, Bloco B, Pituba, Salvador, Bahia (matrícula 67.528) e da vaga de garagem nº 152, localizada no pavimento G1, do mesmo edifício.

Expeça-se mandado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel a fim de que seja transcrita a sentença, registrando-se a propriedade do bem em nome de CÍCERA DO CARMOS ALVES DE LIMA

Condeno os réus ao pagamento das custas e dos honorários de advogado, no percentual de 10% do valor da causa.”

Irresignada, a parte ré interpôs o presente recurso (Id n. 75057369), sustentando que a recorrida jamais exerceu a posse do imóvel em discussão com animus domini, uma vez que o imóvel lhe foi cedido à título de comodato verbal, conforme amplamente demonstrado nos autos.

Consigna que “Conforme bem esclarecido na peça contestatória – e devidamente comprovado através do depoimento das testemunhas - o então Diretor Financeiro da Apelante, Sr. Carmelo Tavares de Souza, solicitou aos sócios da Stilo Construtora e Incorporadora Imobiliária que fosse cedida a posse de um apartamento do empreendimento, notadamente o de número 1001 de porta, do bloco B, ao seu filho, Anatólio Campos de Souza Neto, comprometendo-se em arcar com todas as despesas do imóvel enquanto desfrutasse dele. (…) a cessão das chaves da unidade em questão, inicialmente ao Sr. Carmelo Tavares de Souza e posteriormente ao Sr. Anatólio Campos de Souza Neto, ocorreu à título de comodato, ao contrário do entendimento – equivocado – que deu fundamento a sentença ora recorrida.”

Pontua, assim, que todas as partes envolvidas tinham plena ciência da celebração de um contrato de comodato do imóvel, de modo verbal, por tempo indeterminando, pairando sobre as vontades de todos os envolvidos a reserva mental acerca da real proprietária do imóvel, qual seja a empresa Apelante.

Complementa que “por diversas vezes, deixou a Apelada (e/ou o seu genro, Sr. Anatólio) de cumprir com a avença celebrada, deixando de quitar débitos de IPTU que foram, por diversas vezes, adimplidos pela Apelante após o ajuizamento de ações executivas movidas pelo Município de Salvador.”

Segundo alega, em diversas ocasiões, os gestores da apelante decidiram por rescindir a avença, todavia, em razão das dificuldades financeiras expostas pela apelada e familiares, postergavam o ato de reintegração de posse.

Afirma que os documentos colacionados aos autos, bem como as testemunhas, ratificaram a celebração de comodato entre as partes.

Acresce que “em outras oportunidades, o Sr. Anatólio e sua esposa, Sra. Magda, filha da Apelada, se propuseram a adquirir o imóvel em questão, havendo as partes avançado em negociações acerca da compra e venda do mesmo, conforme demonstram os documentos de ID. 241197180 e 241197181. Vê- se, das tratativas celebradas entre a Sra. Magda – filha da Apelada – e prepostos da empresa Apelante, em meados de 2014, que aquela se propôs a pagar pelo imóvel usucapiendo a importância de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), circunstância esta que, do mesmo modo, afasta por completo o requisito à prescrição aquisitiva ou mesmo o animus domini originário, típico da aquisição originária por meio de usucapião.”

Conclui, assim, que “a parte autora apenas “comprovou”: i) residir no imóvel que, conforme afirma, foi cedido por sua filha, sem saber informar a origem; ii) o pagamento de taxas de IPTU e condomínio. Ora, tais fatos são claramente insuficientes a demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários ao reconhecimento da usucapião. Já a Apelante, por sua vez, demonstrou e comprovou que: i) o imóvel foi cedido à título de comodato verbal; ii) a parte autora jamais exerceu a posse como se dona fosse, a provar pela tentativa de aquisição do mesmo; iii) comunicou acerca do desinteresse na manutenção da avença – ainda que a tenha mantido por mera liberalidade (e também caridade, diga-se), iv) procedeu ao pagamento de taxas de condomínio e IPTU, quando a Apelada não honrou o compromisso, justamente a fim de evitar a perda da titularidade do imóvel em decorrência de dívidas, eis que se tratam de obrigações propter rem.”

Com base em tais razões, pugna pelo provimento do recurso, para que seja integralmente reformada a sentença hostilizada e julgada improcedente a demanda.

A apelada apresentou contrarrazões, avistáveis ao Id n.75057374, pugnando pelo improvimento do recurso.

Deferida a gratuidade de justiça ao apelante ao Id n.81367431

Parecer do Ministério Público ao Id n. 83032141, pela desnecessidade de intervenção no feito.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, inc. I, do mesmo diploma legal.

Salvador/BA, 9 de setembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por STILO CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTD contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador, que julgou procedente a Ação de Usucapião ajuizada por CICERA DO CARMO ALVES DE LIMA, declarando seu domínio em relação ao imóvel objeto da lide.

O cerne recursal versa sobre a presença dos requisitos legais necessários ao reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel pela prescrição aquisitiva (usucapião).

Como cediço, a usucapião representa forma de aquisição originária da propriedade pelo exercício de posse mansa e pacífica, por período de tempo determinado pela lei.

Na usucapião extraordinária, à luz do art.1.238 do Código Civil, no qual se fundamentou a sentença, o requerente deverá preencher os seguintes requisitos legais para sua configuração: a) posse mansa e pacífica, de forma ininterrupta, ou seja, sem oposição do proprietário do bem; b) animus domini, ou seja, intenção de ser dono do imóvel, f) transcurso do prazo de 15 (quinze) anos, o qual será reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, independente de justo título e boa-fé. Vejamos:

CC: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Sobre a posse, leciona o doutrinador Giovanni Ettore Nanni:

“A posse é central à usucapião, havendo uma posse qualificada pela intenção de adquirir a propriedade ou outro direito real; portanto, a posse da usucapião é uma posse em senso técnico denominada posse ad usucapionem. Essa posse tem por característica seu exercício com o ânimo de dono (animus domini ou animus rem sibi habendi), o possuidor atua como se o bem fosse seu, de sua órbita jurídica, colocando a disponibilidade da coisa em seu favor.” (NANNI, Giovanni. Seção I. Da Usucapião In: NANNI, Giovanni. Comentários ao Código Civil - Ed. 2023. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2023. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/comentarios-ao-codigo-civil-ed-2023/1929472361. Acesso em: 23 de Dezembro de 2024)

Compulsando detidamente os autos da ação de usucapião, depreende-se que a posse direta da usucapiente é tema pacífico, cingindo-se a controvérsia acerca do fundamento da posse – se oriunda ou não de contrato de comodato – e na eventual ocorrência de justa oposição.

É cediço que ônus da prova incumbe ao Autor quanto a fato constitutivo de seu direito, cabendo ao réu a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, consoante prescreve o artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

 Como bem consignado pela Magistrada singular, os documentos colacionados com a inicial, demonstram que a apelada reside no apartamento pelo menos desde 2003, conforme recibo de pagamento de taxa condominial, colacionado ao Id n.75056911, que se somam à outros diversos pagamentos de taxas e impostos realizados pela apelante e seus familiares ao longo dos anos. Tendo sido confirmada, ademais, na colheita de prova testemunhal a informação de que recorrida residia no imóvel durante todo o período.

Nesse diapasão, demonstrada na ação de usucapião a posse pelo prazo exigido em lei, qual seja, de 10 (dez) anos (art. 1.238, §único), eis que a apelada reside no imóvel, a prova da oposição é ônus da parte acionada.

Na hipótese dos autos, conquanto tenha afirmado que a posse da usucapiente decorreu de um contrato verbal de comodato, a parte apelante não logrou trazer aos autos prova de sua alegação, razão pela qual mostra-se acertada a sentença hostilizada. Eis o entendimento da jurisprudência neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – LOTE URBANO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS –ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HOUVE O PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PARA AQUISIÇÃO DO BEM IMÓVEL PELA USUCAPIÃO – INCONSISTÊNCIA–VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS ESSENCIAIS DO TEMPO, ÂNIMO DE POSSUIR COMO SE DONO FOSSE POR PERÍODO SUFICIENTE E SEM OPOSIÇÃO–PUBLICIDADE E PACIFICIDADE COMPROVADAS PELOS AUTORES – INSURGENTES QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DE SEUS ÔNUS PROBATÓRIO DESCONSTITUTIVO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I E II DO CPC – POSSE COMPROVADA PELO PERÍODO SUPERIOR A 18 ANOS - MORADIA PERMANENTE NO LOCAL SEM INTERRUPÇÃO OU AMEAÇA DOS REQUERIDOS OU TERCEIROS – REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS – ANIMUS DOMINI AFERIDO POR PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL IDÔNEA E CONVINCENTE – LEGÍTIMA, PACÍFICA E CONTÍNUA POSSE DO IMÓVEL - COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS DO ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL –ENTENDIMENTO DOUTRINÁRIO E JURISPRUDENCIAL DA CÂMARA – DESCABIMENTO DA PRETENSÃO RECURSAL – SENTENÇA INALTERADA – FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS (ARTIGO 85, § 11º, DO CPC/2015)– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - 0006383-39.2016.8.16.0025 - Araucária - Rel.: Juiz Fabian Schweitzer - J. 10.08.2020) (TJ-PR - APL: 00063833920168160025 PR 0006383-39.2016.8.16.0025(Acórdão), Relator: Juiz Fabian Schweitzer, Data de Julgamento: 10/08/2020, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/08/2020)

Verifica-se, assim, que a apelada residiu no imóvel, com ânimo de dona, desde, pelo menos, 2003, de forma mansa e pacífica, sem interrupção ou ameaça do apelante ou de terceiros.

Sobreleva destacar que as tratativas havidas entre a filha da apelante e a empresa para regularizar a situação do imóvel, anexas à contestação, se deu tão somente em 2014, não tendo o condão de desconstituir a prescrição aquisitiva já anteriormente consumada. O julgado abaixo colacionado segue esta linha de intelecção:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. CONVERSÃO DA MERA DETENÇÃO EM POSSE EVIDENCIADA. DESATENDIMENTO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA DESOCUPAÇÃO DA ÁREA OCUPADA POR CONTA DE CONTRATO DE COMODATO VERBAL. POSSE DIRETA SEM ANIMUS DOMINI QUE SE TRANSMUDA PARA POSSE AD USUCAPIONEM . INÉRCIA DA PROPIETÁRIA EM SE VALER DOS INTERDITOS POSSESSÓRIOS PARA REAVER A POSSE PLENA DA ÁREA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EVIDENCIADA PELO TRANSCURSO DE PRAZO SUPERIOR A 15 (QUINZE) ANOS. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Embora o exercício da posse direta ou imediata pelo denominado fâmulo ou gestor da posse, por conta de contrato de comodato verbal, detendo a coisa em nome de outrem sem animus domini, não seja passível de acarretar a aquisição do bem pela usucapião, é sabido que a partir do momento que se evidencia, de forma objetiva, o rompimento da subordinação com o possuidor indireto , passando a exercer, em nome próprio, os atos possessórios, pode haver, conforme os Enunciados nºs 237 e 301 do CJF/STJ, a conversão da detenção em posse. Precedente. 2. Demonstrando nos autos que os autores/apelantes desatenderem a uma notificação judicial de desocupação, antes ocupada por conta de um contrato verbal de comodato, e que a então proprietária da área maior na qual se encontra inserida a área usucapienda quedou-se inerte em se valor dos interditos possessórios para reaver a posse plena da área, resta evidenciada a transmudação da detenção em posse ad usucapionem. 3. E, diante do transcurso de mais de 15 (quinze) anos entre a notificação de desocupação e o ajuizamento da presente demanda, emque restou exercida a posse com animus domini, sem interrupção ou oposição, deve ser reconhecida a prescrição aquisitiva da área, na forma do art. 1.238 do CCB . 4. Recurso provido. (TJ-ES - APL: 00089311420108080011, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Data de Julgamento: 18/06/2018, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2018)

Cumpre chamar atenção que, na usucapião extraordinária, reconhecida na hipótese, não se exige justo título, nem boa-fé, bastando a posse ininterrupta com ânimo de dono pelo prazo legal, o que restou cabalmente demonstrada nos autos.

À vista disso, reconhecido o preenchimento dos requisitos legais, é de rigor a manutenção da sentença que consolidou a propriedade em nome da recorrida.

À vista do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários recursais em favor da para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa pelo prazo de 05 (cinco) anos, em razão do benefício da gratuidade judiciária que fora concedido ao recorrente, conforme autoriza o artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Salvador/BA, 9 de setembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-239