PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA LAVRATURA E REGISTRO DE ESCRITURA. MORA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. INCIDÊNCIA DE ENCARGOS MORATÓRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a mora da parte compradora em contrato de promessa de compra e venda, diante da inércia no cumprimento das obrigações contratuais relativas à lavratura e registro da escritura pública, bem como ao pagamento do saldo devedor, e determinou a incidência dos encargos moratórios pactuados.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em aferir se: (i) a parte compradora descumpriu obrigações contratuais relativas à lavratura e registro da escritura pública e ao pagamento do saldo devedor; (ii) há justificativa contratual ou fática apta a afastar a configuração da mora; (iii) é válida a aplicação de multa compensatória e encargos previstos contratualmente; (iv) houve anatocismo, bis in idem ou capitalização indevida.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado entre as partes atribuiu expressamente à compradora o dever de lavrar e registrar a escritura no prazo de 30 dias, bem como de arcar com as despesas correspondentes e pagar o saldo devedor em até 10 dias úteis após o registro.

4. Os vendedores cumpriram sua parte ao disponibilizar tempestivamente a documentação necessária. A alegação de atraso na devolução da minuta da escritura não descaracteriza a mora da compradora, que extrapolou os prazos pactuados sem justificativa plausível.

5. A suposta existência de débitos de IPTU não encontra respaldo contratual nem documental, sendo que a própria compradora quitou tais valores sem notificação formal ou tentativa de resolução contratual.

6. A invocação de entraves decorrentes da pandemia e da suspensão de serviços cartorários não se sustenta, por se tratar de fatos genéricos e não comprovados, que não excluem a responsabilidade contratual livremente assumida.

7. É válida a aplicação da multa contratual de 5% prevista na cláusula 2.5, não configurando bis in idem, anatocismo ou capitalização de juros, uma vez que a sentença determinou a incidência de juros simples e correção monetária.

8. A cláusula que impõe encargos ao vendedor por inadimplemento não exclui a aplicabilidade da cláusula que prevê penalidades à compradora, sendo disposições autônomas e harmônicas.

9. Conforme entendimento jurisprudencial e o art. 490 do Código Civil, é válida cláusula que transfere ao comprador os custos da lavratura e registro, desde que expressamente pactuada.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula contratual que atribui à parte compradora a responsabilidade pela lavratura e registro da escritura pública e pelo pagamento das respectivas despesas, nos termos do art. 490 do Código Civil. 2. A inércia na prática desses atos no prazo contratualmente estipulado configura mora, ainda que existam alegações genéricas de dificuldades externas ou burocráticas. 3. A incidência de multa contratual, correção monetária e juros legais simples sobre o valor inadimplido não configura bis in idem, anatocismo nem afronta à Súmula 121 do STF. 4. Não se exige interpelação judicial ou extrajudicial para a configuração da mora nos casos em que o contrato estipula prazo certo para o cumprimento das obrigações.”

____________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 490 e 927; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJMG – Agravo de Instrumento nº 1.0000.23.320514-5/001, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 20/06/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8081666-34.2021.8.05.0001, em que figura como Apelante a Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia – COELBA e como Apelados Gadelha Ponte Empreendimentos Ltda., Nadja Gadelha Ponte e Aquiles Gadelha Ponte, acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade. Desa. Maria das Graças Guerra de Santana Hamilton passou a compor a turma em razão do impedimento/suspeição do Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos.

Salvador, 4 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta pela Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia – COELBA, parte demandada na origem, inconformada com a sentença proferida nos autos da ação de cobrança ajuizada por Gadelha Ponte Empreendimentos Ltda. – EPP, Nadja Gadelha Ponte e Aquiles Gadelha Ponte.

A sentença de id 95027254 julgou procedente o pedido inicial, condenando a ré ao pagamento da quantia de R$ 303.749,15, a título de encargos moratórios, abrangendo correção monetária, juros de mora e multa contratual, conforme apurado na planilha apresentada pela parte autora.

Determinou-se a atualização monetária pelo INPC a partir de 02/08/2021 e a incidência de juros de 1% ao mês desde 03/08/2021. Também foi fixada a condenação da parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a COELBA interpôs apelação (id 95027256), na qual sustenta que a sentença deixou de considerar provas que demonstrariam que os atrasos decorreram de fatores alheios à sua vontade. Aponta entraves administrativos junto ao cartório responsável e à Prefeitura de Lauro de Freitas, além de restrições impostas pela pandemia de COVID-19.

Argumenta que encaminhou ao cartório a documentação necessária na mesma data em que a recebeu, e que os ajustes na minuta da escritura foram solicitados pelos próprios autores, o que teria impactado o cronograma contratual. Defende que, em razão disso, não se pode imputar exclusivamente à ré a responsabilidade pela mora contratual reconhecida na sentença.

Alega, ainda, que eventual inadimplemento do IPTU não pode ser imputado à ré, pois a cláusula contratual respectiva prevê que a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel recairia sobre a compradora apenas após a posse definitiva. Mesmo assim, afirma que efetuou o pagamento do tributo para viabilizar a lavratura da escritura e não atrasar o processo de regularização.

Sustenta que a cláusula 2.6 do contrato afasta a caracterização de mora em caso de atraso provocado por órgãos públicos, aplicando-se, no caso, em razão da pandemia. Afirma que não há previsão contratual para a incidência de correção monetária e juros, o que, segundo a Apelante, configuraria anatocismo.

Ao final, requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentença e julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial. Subsidiariamente, pleiteia que a condenação se limite à multa de 5% prevista contratualmente.

Os Apelados apresentaram contrarrazões (id 95027260), nas quais defendem a manutenção da sentença.

Afirmam que toda a documentação necessária foi disponibilizada à COELBA em 23/12/2020, razão pela qual os prazos contratuais para lavratura e registro da escritura expiraram, respectivamente, em 22/01/2021 e 21/02/2021. Alegam que a própria ré somente solicitou a emissão do ITIV em 08/02/2021, efetuando o pagamento em 08/04/2021.

Pontuam que a COELBA escolheu unilateralmente o tabelionato responsável e foi quem elaborou o contrato, fixando os prazos que posteriormente descumpriu. Rechaçam a tese de culpa de terceiros ou dos autores. Sustentam que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do exercício de 2021 era da Apelante, pois esta já estava na posse do imóvel desde dezembro de 2020.

As provas constantes dos autos, incluindo os depoimentos prestados em audiência, teriam confirmado, segundo os Apelados, a inércia da COELBA no cumprimento das obrigações contratuais. Destacam que os autores responderam prontamente às solicitações de ajustes na minuta contratual, mesmo sem serem os responsáveis pela sua elaboração ou pelos trâmites cartorários.

Afirmam que não houve qualquer ação ou omissão dos Apelados que contribuísse para o atraso na lavratura e no registro da escritura, tampouco nos pagamentos do saldo devedor.

Reforçam que a mora da ré restou incontroversa e devidamente comprovada nos autos, não tendo sido produzida qualquer prova apta a demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I a IX).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal gira em torno da apuração da responsabilidade da apelante pelos encargos moratórios decorrentes do inadimplemento contratual consistente na ausência de lavratura e registro da escritura pública, bem como no atraso do pagamento do saldo devedor, conforme pactuado entre as partes.

A sentença deve ser mantida.

O contrato firmado atribui expressamente à COELBA, na qualidade de promissária compradora, a obrigação de promover os atos cartorários de lavratura e registro da escritura pública no prazo de 30 (trinta) dias, contados da entrega da documentação pelos vendedores. Tal dever encontra-se claramente estipulado na cláusula 2.8, que dispõe:

“A Escritura Pública Definitiva de compra e venda, deverá ser registrada no devido cartório de registro de imóveis pela PROMISSÁRIA COMPRADORA em até 30 (trinta) dias após sua lavratura.”

Além disso, a cláusula 2.7 estabelece que:

“As despesas de escrituração, incluindo o pagamento do imposto de transmissão (ITBI), foro, taxas e emolumentos necessários à lavratura e registro da escritura do imóvel, são de responsabilidade exclusiva da PROMISSÁRIA COMPRADORA.”

O contrato também impõe à compradora a obrigação de pagamento do saldo devedor em até 10 (dez) dias úteis da lavratura e registro da escritura, conforme cláusula 2.3:

“O restante do pagamento, no valor de R$ 2.560.000,00 (...), deverá ser pago, em 02 (duas) parcelas iguais (...), em até 10 (dez) dias úteis após a realização do registro da escritura de compra e venda junto ao Cartório de imóveis competente (...).”

No presente caso, os vendedores cumpriram integralmente sua obrigação de disponibilizar os documentos exigidos em tempo hábil, não havendo qualquer elemento que evidencie resistência ou omissão de sua parte.

Quanto à alegação da apelante de que os vendedores teriam demorado a devolver a minuta de escritura finalizada ao cartório, observa-se que, ainda que tal versão final tenha sido encaminhada apenas em fevereiro de 2021, essa circunstância não elide a mora, pois os prazos contratuais de 10 (dez) dias úteis para pagamento e 30 (trinta) dias para registro foram extrapolados sem qualquer justificativa objetiva, tampouco demonstração de causa impeditiva relevante.

No que se refere à existência de débitos de IPTU que teriam impedido a lavratura da escritura, tal alegação não encontra respaldo contratual nem documental. A cláusula 1.3 do contrato é expressa ao dispor que o imóvel seria entregue: “livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive IPTU e foro da União.”

Além disso, a própria COELBA efetuou o pagamento dos débitos fiscais e deu prosseguimento aos atos cartorários, sem qualquer notificação formal aos vendedores ou tentativa de resolução contratual com base nesse suposto inadimplemento.

A ausência de prova de que tais pendências efetivamente impediram a lavratura em tempo oportuno, somada à conduta da própria apelante, que permaneceu inerte, revela a fragilidade da alegação.

Quanto às razões recursais relacionadas à pandemia e aos entraves administrativos, tais argumentos não afastam a responsabilidade contratual assumida.

A cláusula 2.8 impõe à compradora o dever de registrar a escritura em até 30 (trinta) dias após sua lavratura, sem qualquer ressalva quanto a caso fortuito ou força maior.

Eventuais dificuldades decorrentes de lockdowns ou da suspensão de serviços públicos, ainda que possam configurar causas excepcionais em determinadas hipóteses, não afastam a configuração da mora no caso concreto, notadamente diante da ausência de comprovação idônea de que tais circunstâncias tenham efetivamente impedido a lavratura e o registro da escritura ou o pagamento do saldo no prazo contratual.

A responsabilidade da COELBA é, portanto, contratual, direta e inafastável, pois deriva da inércia no cumprimento de obrigações livremente assumidas, não sendo descaracterizada por alegações genéricas de entraves burocráticos, que, além de não comprovadas, integram o risco ordinário do negócio jurídico.

Trata-se de inadimplemento contratual típico, para o qual é cabível a incidência dos encargos previstos no pacto, especialmente da multa compensatória de 5% (cinco por cento), prevista na cláusula 2.5:

“Na hipótese de a PROMITENTE COMPRADORA não realizar o pagamento dos valores contratados em seus vencimentos, (...) será cobrada uma multa de 5% em cima do valor da inadimplência.”

A alegação de que haveria bis in idem, anatocismo ou capitalização indevida não merece acolhimento.

A sentença recorrida determinou a aplicação da multa contratual, correção monetária e juros legais simples de 1% (um por cento) ao mês, sem qualquer capitalização. Inexiste, portanto, afronta à Súmula 121 do STF ou enriquecimento sem causa.

A cláusula 2.4, por sua vez, que prevê encargos em caso de inadimplemento pelos vendedores, não afasta nem condiciona a incidência da cláusula 2.5, aplicável ao descumprimento por parte da compradora. Ambas coexistem, dirigindo-se a partes e hipóteses distintas, em perfeita harmonia contratual.

Em consonância com o art. 490 do Código Civil, a jurisprudência reconhece a validade da cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pelos custos de lavratura e registro, desde que pactuada expressamente:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO IMÓVEL – EMOLUMENTOS – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO PROVIDO. (...) No caso concreto, conforme previsão contratual expressa, o promitente comprador deve custear os encargos atinentes à lavratura da escritura pública.” (TJMG – Agravo de Instrumento nº 1.0000.23.320514-5/001, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 20/06/2023)

Dessa forma, uma vez estipulados prazos objetivos no contrato, e verificada a mora contratual da parte compradora, não se exige qualquer interpelação prévia para sua configuração, nem tampouco há causa jurídica para afastar os encargos incidentes.

Posto isso, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados em primeiro grau para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração de fundamentos já expressamente enfrentados poderá configurar comportamento protelatório, sujeitando-a à sanção prevista no art. 1.026, § 2º, do mesmo diploma legal.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator