PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RECUSA NA EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA LOCALIZAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PROPRIEDADE REGISTRAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de nova expedição de ofício à empresa Metrofile Rio, responsável pela guarda do contrato de compra e venda da unidade condominial, e que determinou à agravante a juntada do referido documento, sob pena de preclusão. A agravante alegou impossibilidade de apresentação do contrato por estar sob a guarda de terceiro.

II. Questão em discussão:

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a recusa judicial de expedir novo ofício à empresa detentora do contrato de compra e venda do imóvel; e (ii) saber se o agravante, ainda constando como proprietário registral do imóvel, pode ser compelido a apresentar o documento ou responder pelos débitos condominiais.

III. Razões de decidir:

3. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais é propter rem e recai sobre o proprietário registral, independentemente da posse do bem (CC, art. 1.345).

4. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886) autoriza a cobrança tanto do possuidor quanto do proprietário registral, mesmo sem registro da compra e venda.

5. A guarda do contrato com terceiro não exime o agravante da responsabilidade pela prova de eventual alienação do bem, cuja ausência de registro impede a desconstituição da propriedade.

6. A decisão impugnada encontra-se fundamentada e pautada no livre convencimento motivado do magistrado, ao indeferir o pedido de nova expedição de ofício à empresa detentora do contrato. Não se verifica cerceamento de defesa.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. A responsabilidade por débitos condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, ainda que alegue ter alienado o bem sem registro.” “2. É legítima a recusa judicial à nova expedição de ofício para obtenção de documentos sob a guarda de terceiro, quando a prova poderia ser previamente resguardada pela parte interessada.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.245, § 1.º, e 1.345; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; STJ, AgInt no AREsp 2.196.669/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11.12.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n.º 8044519-35.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante APPS – Administração, Planejamento e Participações em Shoppings Ltda. e Agravado Condomínio Residências Piatã.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao agravo, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, 11 de novembro de 2025.

PRESIDENTE

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

JG22

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por APPS – Administração, Planejamento e Participações em Shoppings Ltda. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da 5.ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Residências Piatã, relativa a débitos condominiais supostamente vinculados à unidade residencial n.º 87.

A agravante insurge-se especificamente contra o indeferimento de seu pedido de nova expedição de ofício à empresa Metrofile Rio Gerenciamento e Logística de Arquivos Ltda., responsável pelo armazenamento dos documentos necessários à defesa, sobretudo o contrato de compra e venda da mencionada unidade, bem como contra a determinação para que junte aos autos referido documento, ou apresente demonstração robusta de que não mais é proprietária do imóvel.

A decisão agravada, ao analisar o pedido, ressaltou que a unidade condominial em discussão permanece formalmente em nome da agravante, não obstante esta alegue ter alienado o bem a terceiro.

O juízo de origem entendeu que não cabe transferir ao Poder Judiciário a incumbência de localizar ou requisitar documentos que deveriam estar em poder da parte ré, salientando ainda que a demora na localização do contrato de compra e venda não pode acarretar prejuízo à parte autora ou à duração razoável do processo, razão pela qual indeferiu o pedido de reiteração de ofício e determinou à agravante a apresentação do documento, sob pena de preclusão probatória.

Em suas razões recursais, a agravante argumenta que não detém a posse do contrato de compra e venda, pois este permanece sob a guarda da empresa Metrofile, a qual teria descumprido ordem judicial anterior para apresentação do documento. Sustenta ser impossível a produção da prova exigida, configurando-se situação de cerceamento de defesa, bem como defende a imprescindibilidade de diligências para assegurar o contraditório e a ampla defesa, postulando o deferimento do efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão para que seja reexpedido ofício à referida empresa e não lhe seja imposta a produção de prova impossível.

Liminar indeferida conforme decisão interlocutória de ID 87744526.

A parte agravada, devidamente intimada, não apresentou as contrarrazões conforme certidão de ID 89492660.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC de 2015, restituo os autos à Secretaria, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC.

Salvador/BA, 28 de setembro de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG22

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

2. Do mérito:

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por APPS – Administração, Planejamento e Participações em Shoppings Ltda. contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da 5.ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Residências Piatã, relativa a débitos condominiais supostamente vinculados à unidade residencial n.º 87.

A insurgência recursal baseia-se na alegada impossibilidade de obtenção do documento em questão, sob o argumento de que este se encontra em poder de terceiro.

A decisão impugnada está devidamente fundamentada, não traduz ilegalidade ou abuso de poder, visto que trata-se do exercício do princípio do livre convencimento motivado, intimamente ligado à prudência e à discricionariedade do magistrado.

Inicialmente, cumpre destacar que, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária opera-se com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo esse ato dotado de publicidade e eficácia erga omnes, permitindo o conhecimento público da transmissão do domínio.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1.º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

No caso concreto, conforme a certidão de matrícula n.º 116.629 do Cartório do 7.º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Salvador, acostada aos autos principais sob ID 81986132, verifica-se que o agravante permanece como proprietário registral da unidade condominial objeto da demanda.

Em ações de cobrança de débitos condominiais, a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações decorre da própria condição de proprietário do imóvel, independentemente da efetiva posse, por se tratar de obrigação propter rem, nos exatos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 886/STJ, REsp 1.345.331/RS), segundo a qual a dívida condominial pode ser exigida tanto do proprietário registral quanto do possuidor, sendo irrelevante, para fins de legitimação passiva, eventual contrato de compra e venda não registrado ou de guarda exclusiva da parte agravante.

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO . LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49).

O STJ adotando esta linha de intelecção, mais recentemente consagrou o entendimento de que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345 .331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA.

1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1 .345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão.

2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade.

3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Precedentes.

4. Segundo, "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo . Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023).

5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n.º 7/STJ.

6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese.

Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2196669 PR 2022/0265273-9, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Julgamento: 11/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 18/12/2023).

Cumpre observar, ainda, que a jurisprudência pacífica dos tribunais pátrios estabelece que a ausência de registro da transação impede a desconstituição da responsabilidade do proprietário registral pelo adimplemento das obrigações condominiais, conforme ementas:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, NA QUAL ERA ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA . RECURSO INTERPOSTO PELOS EXECUTADOS. EXECUÇÃO AJUIZADA EM FACE DO TITULAR DO BEM IMÓVEL CONSTANTE DA MATRÍCULA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DESPESAS CONDOMINIAIS . CARÁTER PROPTER REM. TEOR DO ART. 1.345 DO CC . APLICAÇÃO DO TEMA N.º 886 DO STJ, QUE DISCIPLINA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA E DE DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DE CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO CONFIGURADA. DECISÃO AGRAVADA INTEGRALMENTE MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-PR 0110758-25.2023 .8.16.0000 Curitiba, Relator: substituto Alexandre Kozechen, Julgamento: 08/04/2024, 10.ª Câmara Cível, Publicação: 08/04/2024).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" - REJEIÇÃO.

Ação de cobrança das taxas de condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário junto ao Registro Imobiliário, porquanto as obrigações referentes a débito condominial possuem natureza "propter rem", a qual acompanha o bem, impondo àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade.

(TJ-MG - AC: 10079130387479003 Contagem, Relator: Newton Teixeira Carvalho, Julgamento: 25/08/2022, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Publicação: 02/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. EXTINÇÃO DE COPROPRIEDADE. PENDÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DE FORMAL DE PARTILHA JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO. A OBRIGAÇÃO POR COTAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO É PROPTER REM E LEGITIMA O PROPRIETÁRIO REGISTRAL AO POLO PASSIVO DA AÇÃO EXECUTIVA OU DE COBRANÇA, AINDA QUE TENHA HAVIDO EXTINÇÃO DE COPROPRIEDADE, NÃO REGISTRADA NO OFÍCIO DE IMÓVEIS, INDEPENDENTE DE QUEM OCUPE A UNIDADE CONDOMINIAL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

(TJ-RS - Apelação: 50030373820198212001 PORTO ALEGRE, Relatora: Fabiana Zilles, Julgamento: 19/04/2024, Décima Nona Câmara Cível, Publicação: 26/04/2024).

Adotando esta mesma linha de intelecção posiciona-se o nosso Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL . AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COMPRA E VENDA. CONTRATO NÃO REGISTRADO . CIÊNCIA AO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DOCUMENTO QUE COMPROVE A NOTIFICAÇÃO AO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO COMERCIAL ENVOLVENDO O IMÓVEL. PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS DE RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR/PROPRIETÁRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. À luz da Teoria da Asserção, para fins de aferição da legitimidade ou ilegitimidade da parte, presumem-se verdadeiros os fatos narrados na inicial. A existência de relação jurídica entre as partes, levantada a partir dessa presunção, configura a legitimidade da parte para figurar no feito . Preliminar de ilegitimidade afastada.

2. Na ausência de direito regressivo estampado em alguma das hipóteses do art. 125 do CPC, não há que se falar em denunciação da lide . Preliminar de denunciação rejeitada.

3. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, aquelas que passam a existir em razão da detenção, posse ou propriedade da coisa. 3 .1. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a cobrança das despesas de condomínio pode ser feita tanto ao proprietário como ao promissário comprador; exceto se o comprador tiver sido imitido na posse e o condomínio tiver tido ciência inequívoca da transação. Entendimento firmado em sede de recurso repetitivo. REsp 1 .345.331/RS.

4. Não tendo a apelante demonstrado que o condomínio teve ciência inequívoca do negócio, necessário entender por sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais.

5. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido . Sentença mantida.

(TJ-BA - Apelação: 05152732220158050001, Relatora: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, Julgamento: 27/07/2015, 2.ª VICE-PRESIDÊNCIA, Publicação: 27/07/2024).

No caso, ao alienar o imóvel, incumbia ao agravante, na condição de proprietário, promover o registro da transação junto ao cartório de imóveis, fazendo constar o nome do novo titular, a fim de se desonerar das obrigações inerentes à propriedade, inclusive aquelas relativas ao pagamento de tributos e despesas condominiais. Não o fazendo, subsiste a sua responsabilidade perante o condomínio, sendo irrelevante, para fins de elidir a legitimidade passiva, a mera existência de contrato particular não levado a registro e nem comunicado ao condomínio.

Ademais, tratando-se de obrigação propter rem, tanto o proprietário registral quanto o possuidor respondem solidariamente perante o condomínio, podendo este optar por demandar qualquer um deles, a seu critério, conforme reiteradamente reconhecido pelos tribunais.

No que tange ao ônus probatório, impende salientar que cabe ao réu comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil, de modo que, ao alegar ter transferido a propriedade do imóvel, competia ao agravante apresentar prova cabal dessa circunstância, mediante o respectivo registro da transação ou, no mínimo, a juntada do contrato de compra e venda, o que não foi feito. Ao confiar a guarda de tal documento a terceiro, assumiu o agravante o risco da impossibilidade de apresentá-lo em juízo, não se tratando de verdadeira prova diabólica, mas de resultado de sua própria conduta, sendo certo que poderia ter guardado cópia sob sua posse.

3. Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a decisão agravada.

É como voto.

Salvador/BA, 11 de novembro de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG22