PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO IMOBILIÁRIO. AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA. FINANCIAMENTO. QUITAÇÃO. PROPRIEDADE. TRANSFERÊNCIA. CARTÓRIO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. ÓBICE. INFORMAÇÃO. INDISPONIBILIDADES/PENHORAS SUCESSIVAS. ADQUIRENTE. AUTORIDADE REGISTRAL. TRANSFERÊNCIA IMOBILIÁRIA. IMPOSIÇÃO. PRETENSÃO. CNJ, PROVIMENTO 188/2024. APLICAÇÃO. SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO.

I – A teor do artigo 320-F do Provimento 188/2024 do Conselho Nacional de Justiça, a consulta ao banco de dados da CNIB será obrigatória para todos os notários e registradores de imóveis, no desempenho de suas atividades, bem como para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei e das normas regulamentares, devendo o resultado da consulta ser consignado no ato notarial.

II – A existência de indisponibilidade / penhora do bem por credor do proprietário anterior inviabiliza a transferência do domínio imobiliário, exatamente como informado pelo Cartório correlato, na hipótese.

III – A invalidade de hipotecas gravadas sobre o imóvel deve ser matéria objeto de demanda ajuizada contra os alienantes, sendo o Cartório de Registro Imobiliário mero cumpridor das determinações registrais previstas na Lei e no Provimento retro referenciado.

IV – Mantém-se a sentença que, com propriedade, julgou improcedente a ação que busca reverter consequências contratuais alheios à atuação registral diretamente com o Cartório de Registro Imobiliário.

RECURSO NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8167095-95.2023.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante MARIA NILZA MOREIRA DE QUEIROZ e como Apelado OFICIAL DO 1º OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR/BA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

IIA

MARIA NILZA MOREIRA DE QUEIROZ ajuizou ação contra 1º OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR/BA, representada pela Sra. Oficial HELEN LÍRIO RODRIGUES DA SILVA, delegatária de serviço público, em trâmite na Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador, sob o nº 8167095-95.2023.8.05.0001.

Pediu, a título de tutela de evidência, a expedição de ordem judicial obstativa de aposição de novas indisponibilidades no imóvel de matrícula 49.326, registrado naquele Cartório, a gratuidade da Justiça e, no mérito, a confirmação da liminar.

Disse que adquiriu o imóvel, com área privativa de 57,30m², área real comum de 29,40m², área total de 86,70m² e fração ideal de 16,67m², situado na Rua Cláudio Manoel da Costa, nº 103, apartamento 504, Canela, CEP 40.110-180, nessa Comarca, conforme matrícula 49.326 registrada perante o Cartório do 1º Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador/BA.

Referiu que a aquisição do imóvel ocorreu por “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças”, firmado entre a construtora do referido bem e a parte requerente, e foi firmado em 24.10.2014.

Relatou que o imóvel custou R$290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), sendo paga a quantia de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) no ato de assinatura da promessa de compra e venda e saldo quitado mediante Financiamento Habitacional contratado perante a Caixa Econômica Federal.

Apontou que o Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO firmado perante a Caixa Econômica Federal foi assinado em 15.01.2015, quando então foi imitida na posse do imóvel.

Destacou que, após a quitação do financiamento, foi dada baixa na hipoteca que garantia a alienação fiduciária imobiliária junto à CEF e, então, se dirigiu ao Cartório Extrajudicial acionado para registrar a transmissão da propriedade imobiliária para si.

Ressaltou que, embora esteja há anos na posse do bem, adimplindo o financiamento e já tendo quitado o preço do bem, pago impostos a ele relativos, está sendo impedida de registrá-lo em seu nome em razão de sucessivas indisponibilidades do bem, apostas na matrícula imobiliária, decorrentes de dívidas trabalhistas da construtora.

Indicou decisões judiciais proferidas em todas as demandas judiciais nas quais foi dada ordem de indisponibilidade de seu bem, porquanto opusera embargos de terceiro em todas elas e foi exitosa em alcançar a ordem de cancelamento das indisponibilidades que constavam no registro imobiliário do seu bem.

Asseverou que, apesar da retirada das indisponibilidades existentes quando da nota devolutiva que afirmou empecilho para o registro do imóvel em seu nome, novas indisponibilidades exsurgiram na matrícula do bem, permanecendo o óbice de passar o apartamento para o seu nome.

Ressaltou que as averbações de indisponibilidade ocorreram todas posteriormente à aquisição do imóvel pela parte requerente, que a compra do bem foi anterior ao ajuizamento das demandas trabalhistas que constam na nota devolutiva lavrada pela parte requerida e que estava de boa-fé quando adquirira o imóvel.

Revelou que o objetivo dessa demanda é assegurar que novas indisponibilidades não sejam averbadas na matrícula do imóvel para que, as já existentes, sejam resolvidas (através de ajuizamento de embargos de terceiro).

A contestação da delegatária do 1º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador foi apresentada no id. 65134742.

Suscitou a ilegitimidade passiva, seja porque os cartórios extrajudiciais não possuem legitimidade, nem a titular daqueles tem legitimidade para realizar o quanto pretendido, já que o objetivo da autora é que os credores da atual proprietária imobiliária não possam requerer e obter provimento no sentido de gravar o imóvel que compõe registralmente o seu patrimônio com indisponibilidades.

Ressaltou que chamar ao polo passivo a serventia imobiliária – que apenas cumpre as ordens judiciais recebidas – em detrimento de resolver a situação perante o atual titular da propriedade do bem ou credores daquele, é dissonante da figura processual da legitimidade passiva e até mesmo da inadequação da via eleita.

No mérito, defendeu que atua em cumprimento de ordem judicial e seu dever de ofício, sendo inviável o acolhimento da pretensão veiculada na peça vestibular.

Acrescentou que ao cartório extrajudicial imobiliário não cabe fazer o juízo acerca da ordem do registro da indisponibilidade, tampouco analisar ou se insurgir contra aquela, realizando juízo acerca da sua antecedência ou posterioridade da ordem com relação à quitação da promessa de compra e venda que tem o mesmo imóvel como objeto.

Informou ainda que é por força de normas insertas no Código Nacional de Normas do Serviço Extrajudicial, Lei de Improbidade, Código Tributário, entre outros diplomas que não pode esquivar-se de apor, por força de decisão judicial, a indisponibilidade em bens registrados em sua serventia.

Defendeu a extinção da ação sem exame do mérito e, sucessivamente a sua improcedência.

A réplica foi apresentada, refutou as argumentações da defesa e reiterou pedido de urgência.

Encaminhados os autos ao Ministério Público, este emitiu o parecer de id. 65134753, no qual afirmou que na vigência da pré-notação poderão ser levantadas as indisponibilidades, sendo que o ingresso de novas ordens de indisponibilidade não impedirá o registro do título.

Adveio a sentença (id. 65134754), na qual foi deferida a gratuidade da Justiça à Autora, porém julgada improcedente a sua demanda.

Irresignada, a Acionante interpôs apelação (id.65134757), reiterou os argumentos veiculados na peça vestibular e requereu a reforma integral da sentença,

As contrarrazões foram apresentadas no id.76521169. 

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador,   de maio de 2025.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão de impor ao Cartório de Registro do 1º Ofício de Imóveis de Salvador a transferência imobiliária de apartamento, após a quitação do financiamento correlato perante a Caixa Econômica Federal, ignorando garantias prévias firmadas pela Construtora vendedora perante instituição financeira e ordens de indisponibilidade/penhora, exaradas por diversos Juízos.

Objetiva alcançar o registro da sua propriedade, após anos pagando o seu financiamento, porém o bem está sendo recorrentemente impedido de alienação/transferência em razão da precária situação financeira ou outras garantias gravadas sobre o mesmo imóvel, por parte daquele que consta no registro imobiliário como atual proprietário do bem.

Todavia, inexiste a pretendida tutela de proteção de bem com relação a medidas judiciais futuras e em benefício da Apelante, que sequer figura no registro imobiliário como sua proprietária.

A medida, nos termos pretendidos pela Apelante, caracteriza, por exemplo, violação ao Princípio da Inafastabilidade da Jurisdição, por consistir na busca de uma tutela geral limitadora de medidas acautelatórias por parte do Poder Judiciário (inafastável) com relação a um único imóvel, em benefício de pessoa ainda não titular da propriedade do bem e em detrimento de credores do atual sujeito que figura como titular da propriedade imobiliária.

A única forma de solucionar a indisponibilidade de bens é por meio da solução jurídica específica e realizada no mesmo processo judicial que a decretou, ou, quando a indisponibilidade foi decretada em medida cautelar, por meio da nomeação de bens a penhora para fins de garantia do Juízo.

Ademais, assim estabelece o Provimento nº188/2024 do Conselho Nacional de Justiça:

Art. 320-E. Todas as ordens de indisponibilidade e de cancelamento deverão ser encaminhadas aos oficiais de registro de imóveis, exclusivamente, por intermédio da CNIB, vedada a utilização de quaisquer outros meios, tais como mandados, ofícios, malotes digitais e mensagens eletrônicas.

Parágrafo único. As ordens de indisponibilidade e de cancelamento com cadastramento incompleto serão exibidas na tela inicial da autoridade responsável, para a devida complementação, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de exclusão.

Art. 320-F. A consulta ao banco de dados da CNIB será obrigatória para todos os notários e registradores de imóveis, no desempenho de suas atividades, bem como para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei e das normas regulamentares, devendo o resultado da consulta ser consignado no ato notarial.

Parágrafo único. A existência de ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas obriga que as partes sejam cientificadas, bem como que a circunstância seja consignada no ato notarial.

Observo que a Apelada age em estrito cumprimento do dever legal, notadamente porque a demanda não envolve aquele que consta como proprietário do bem perante o Cartório de Imóveis, bem assim ao credor daquele, para quem o imóvel foi dado em garantia.

Acerca da matéria, o Superior Tribunal de Justiça, inclusive, já expressou seu posicionamento acerca da ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda.

Confira-se:

Súmula 308/STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Todavia, tal enunciado deve regular as relações entre vendedores e adquirentes imobiliários quando existe gravame sobre o mesmo imóvel para garantir a incorporação/construção por avença entre construtora e o agente financeiro.

Também é notória a possibilidade de indisponibilidade de bens ser ordenada em processos executivos, como se lê do seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INDISPONIBILIDADE DOS BENS. CNIB. POSSIBILIDADE. MEDIDA ATÍPICA. SUBSIDIARIEDADE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

1. Execução de título extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/1º/2023 e concluso ao gabinete em 3/5/2024.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a utilização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) em execução de título extrajudicial ajuizada por particular.

(...)

5. A partir da declaração de constitucionalidade do art. 139, IV, do CPC pelo Supremo Tribunal Federal (ADI 5.941/DF, DJe 9/2/2023), bem como com amparo no princípio da efetividade da jurisdição (arts. 4º e 6º do CPC), as Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte têm decidido pela possibilidade de utilização da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) nas demandas cíveis, de maneira subsidiária, isto é, desde que exauridos os meios executivos típicos, nos termos do REsp n. 1.963.178/SP, Terceira Turma, DJe de 14/12/2023 e REsp n. 1.969.105/MG, Quarta Turma, DJe 19/9/2023.

6. No particular, deve ser mantido o acórdão estadual que, após o retorno negativo das diligências realizadas por meio dos Sistemas SisbaJud e RenaJud, determinou a indisponibilidade dos bens dos recorrentes via CNIB.

7. Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp n. 2.141.068/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 21/6/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. MEDIDAS EXECUTIVAS ATÍPICAS. UTILIZAÇÃO DO CADASTRO NACIONAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS (CNIB). POSSIBILIDADE. EXAURIMENTO DOS MEIOS EXECUTIVOS TÍPICOS. NECESSIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. NECESSIDADE DE REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inexiste ofensa ao art. 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

2. O entendimento adotado pelo Tribunal de origem se coaduna com a jurisprudência do STJ no sentido da possibilidade de utilização do Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) de forma subsidiária após o esgotamento das medidas ordinárias e sempre sob o crivo do contraditório. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. A controvérsia a respeito da impossibilidade de utilização do CNIB foi solvida sob premissas fáticas, de modo que a alteração do entendimento do Tribunal local para verificar o cumprimento dos requisitos elencados na legislação e o efetivo exaurimento das diligências na busca por bens penhoráveis demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável nos termos da Súmula n. 7 do STJ.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.896.942/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024.)

Inviável, pois, o acolhimento da pretensão da Apelante, de alcançar a referida invalidade em demanda proposta contra o Cartório de Registro Imobiliário, para impedir que este cumpra obrigações afetas à sua atuação registral ou preservar o bem de eventuais execuções do atual proprietário do bem, assim identificado no registro imobiliário.

Impossível, pois, a modificação da sentença de improcedência.

Nestes termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É o voto.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA