PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA. RECOLHIMENTO DE CUSTAS DIFERIDO PARA O FINAL DO PROCESSO. RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM OPÇÃO DE COMPRA. CLÁUSULA PENAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMULAÇÃO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual com devolução de quantias pagas, validando cláusulas penais que previam a retenção de 20% de multa rescisória e 5% de corretagem sobre o valor total do imóvel (R$ 1.500.000,00), em contrato de locação com opção de compra. Discute-se no recurso a abusividade de tais penalidades frente ao montante efetivamente pago pela promitente compradora (R$ 215.000,00) e a possibilidade de redução equitativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o princípio do pacta sunt servanda autoriza a manutenção de cláusulas penais que resultem em montante manifestamente excessivo e confiscatório; e (ii) estabelecer o percentual de retenção adequado e proporcional sobre os valores efetivamente pagos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não é absoluta, encontrando limites na função social do contrato (art. 421, CC) e nos princípios da probidade e boa-fé (art. 422, CC), o que autoriza a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual.

2. O art. 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de reduzir equitativamente a penalidade se o seu montante for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio, sendo norma de ordem pública e imperativo de justiça.

3. A fixação de multas que, somadas, alcançam R$ 375.000,00 e superam o valor total pago pela compradora (R$ 215.000,00), revela-se confiscatória e gera enriquecimento sem causa (art. 884, CC), especialmente quando o imóvel é restituído aos vendedores para nova comercialização.

4. Conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do bem, revelando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) como justo e suficiente para indenizar perdas e danos e despesas administrativas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso conhecido e parcialmente provido  para: (i) reformar a sentença e declarar a rescisão do contrato; (ii) reduzir a retenção total para o patamar de 25% sobre os valores efetivamente pagos; e (iii) determinar a restituição imediata do saldo remanescente (75%), em parcela única, com os devidos consectários legais.

Tese(s) de julgamento:

1. É dever do magistrado reduzir cláusulas penais que se mostrem manifestamente excessivas frente ao valor efetivamente adimplido, visando o equilíbrio contratual.

2. Em rescisões de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a retenção deve incidir sobre as parcelas pagas, sendo o patamar de 25% adequado para cobrir prejuízos e comissões de intermediação.

Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 413, 421, 422 e 884. Súmula nº 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. em 09/12/2025. TJBA, Apelação Cível nº 8173399-13.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. em 01/04/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8004029-45.2021.8.05.0150, em que figuram como apelante BRACO FORTTIY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME e como apelada ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

Procurador (a) de Justiça

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 3 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por BRAÇO-FORTTY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME, doravante denominada Apelante, contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 2ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Antecipação de Tutela, Devolução de Quantias Pagas e Outros Pleitos, tombada sob o número 8004029-45.2021.8.05.0150. A referida decisão singular julgou integralmente improcedentes os pedidos formulados pela Apelante, validando as cláusulas contratuais que previam pesadas penalidades pela desistência do negócio.

A demanda originária foi ajuizada em 08 de julho de 2021, tendo como objeto a rescisão de um Contrato de Locação de Imóvel Residencial com Opção de Compra, celebrado em 07 de junho de 2019, entre a Apelante e os Apelados, ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e PATRICIA MARIA MENDES SANTOS BRITO. O imóvel em questão é um lote de terreno foreiro localizado no Loteamento Eco Vilas, nº 15, quadra C, no município de Lauro de Freitas/BA. O contrato estabelecia um prazo de locação de 24 (vinte e quatro) meses, com início em 18 de junho de 2019 e término previsto para 17 de junho de 2021, mediante o pagamento de aluguel mensal de R$ 6.000,00 (seis mil reais), já incluídas as despesas de IPTU e condomínio. A opção de compra do imóvel foi ajustada pelo preço total de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais). A forma de pagamento para a aquisição incluía um sinal de R$ 100.000,00 (cem mil reais) no ato da assinatura do contrato e o saldo remanescente de R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais) a ser pago em parcelas mensais, durante o período de locação, variando entre R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e R$ 100.000,00 (cem mil reais), com correção pelo índice da poupança. Adicionalmente, previa-se o pagamento de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) a título de honorários de intermediação profissional.

A Apelante informou ter efetuado o pagamento total de R$ 215.000,00 (duzentos e quinze mil reais) em relação à opção de compra. Contudo, alegou que, em razão da grave crise econômica e financeira ocasionada pela pandemia de COVID-19, viu-se impossibilitada de prosseguir com a aquisição do imóvel. Diante dessa situação, em 02 de junho de 2021, a Apelante comunicou aos Apelados, por e-mail (ID 66214978 e ID 66214979), a rescisão do contrato de locação e a desistência da opção de compra, pleiteando a devolução dos valores pagos. Em resposta, os Apelados exigiram a aplicação das cláusulas penais estabelecidas no contrato, sustentando que a Apelante não apenas perderia os R$ 215.000,00 já pagos, mas ainda seria devedora de R$ 85.000,00 (referente à multa de 20% sobre o valor do imóvel prevista na Cláusula X) e R$ 75.000,00 (referente à comissão de corretagem de 5% sobre o valor da venda, conforme Cláusula XIII), perfazendo um total de R$ 375.000,00 em penalidades.

Na petição inicial (ID 66214972), a Apelante requereu, preliminarmente, a concessão da gratuidade da justiça, que foi deferida em sede de Agravo de Instrumento (n. 8024592-25.2021.8.05.0000), permitindo o recolhimento das custas ao final do processo (ID 66215033). O pedido de tutela antecipada para rescisão contratual e devolução de valores foi indeferido (ID 66215024). No mérito, a Apelante postulou a declaração de resolução do contrato, a nulidade das Cláusulas X e XIII, e a devolução imediata dos valores pagos com correção monetária. Subsidiariamente, requereu a rescisão contratual com retenção máxima de 10% (dez por cento) sobre os valores já pagos, a título de cláusula penal, além da condenação dos Apelados ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Os Apelados apresentaram contestação (ID 66214972), na qual impugnaram a gratuidade da justiça concedida à Apelante, argumentando que a pessoa jurídica não goza da presunção de hipossuficiência e não teria comprovado sua real situação financeira. No mérito, defenderam a validade das cláusulas contratuais com base no princípio do pacta sunt servanda e na autonomia da vontade, afirmando que o contrato foi livremente pactuado entre particulares e não se submete ao Código de Defesa do Consumidor. Alegaram que a Apelante teria se furtado de suas obrigações, configurando descumprimento contratual, e que o imóvel somente foi devolvido em 17 de setembro de 2021 (ID 66214977), após o prazo contratual, com reparos pendentes e despesas acessórias não quitadas (faturas de água e energia – IDs 66214980 e 66214981, e IPTU). Mencionaram, ainda, a existência de um processo executivo (n. 8006644-08.2021) para cobrança da multa rescisória e demais despesas.

Após as réplicas (IDs 66215000 e 66215001), foi designada e realizada audiência de instrução e julgamento em 17 de abril de 2023 (IDs 66215012 e 66215013). Na ocasião, foi ouvido Raimundo Costa Sampaio como informante da Apelante, que relatou ter intermediado o contrato e confirmou a desistência verbal da compra por parte da Apelante, bem como a recusa dos Apelados em devolver os valores pagos, alegando que o imóvel havia sido reformado pela Apelante. Os Apelados, por sua vez, questionaram as datas e a ausência de vistoria.

As partes apresentaram suas alegações finais (IDs 66215020, 66215021 e ID 66215022). A Apelante reiterou seus argumentos de abusividade das cláusulas penais e enriquecimento sem causa. Os Apelados reforçaram a força obrigatória do contrato e a inocorrência de qualquer vício.

A sentença (ID 66215024), proferida em 31 de janeiro de 2024, rejeitou a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça em razão da decisão superior em Agravo de Instrumento. No mérito, julgou improcedentes os pedidos da Apelante, reconhecendo a validade das cláusulas X e XIII, referentes às multas rescisórias de 20% e 5% de corretagem sobre o valor da venda do imóvel (R$ 1.500.000,00). Fundamentou que, apesar do direito de desistir do negócio, deferir os pleitos da Apelante feriria os princípios da boa-fé e da função social do contrato, e que não haveria cumprimento substancial do contrato que justificasse a aplicação do art. 413 do CC ou a vulnerabilidade da Apelante. Condenou a Apelante ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso de Apelação (ID 66215032) em 27 de fevereiro de 2024, buscando a reforma da sentença. Alegou a impossibilidade de exigência das multas excessivas, que ferem a legislação vigente e o posicionamento do STJ, argumentando que a retenção deveria incidir apenas sobre os valores pagos para a aquisição do imóvel, em percentual de 10%. Citou o Informativo 392 do STJ (REsp 1056704-MA) para fundamentar sua tese, ressaltando que, mesmo não sendo uma relação de consumo, o entendimento do STJ deve ser aplicado por analogia em razão da abusividade. Pleiteou, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso e a observância do Acórdão anterior (Agravo de Instrumento n. 8024592-25.2021.8.05.0000) que lhe concedeu o benefício de recolhimento das custas ao final do processo.

Os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 66215038), defendendo a manutenção da sentença e a aplicação integral das cláusulas contratuais, reiterando a validade do pacta sunt servanda e a inocorrência de abusividade.

Em 26 de novembro de 2024, o Relator anterior, proferiu despacho (ID 73761955) determinando a intimação da Apelante para comprovar a hipossuficiência alegada, mediante apresentação de declarações de imposto de renda, extratos bancários e balanço patrimonial, ou proceder ao recolhimento das custas recursais em 5 dias, sob pena de não conhecimento do recurso.

Após manifestação da apelante com juntada de documentos, o pedido de assistência judiciária gratuita foi indeferido consoante decisão acostada no ID 81393282. 

A Apelante, então, apresentou Agravo Interno (ID 82709554) em 15 de maio de 2025, buscando a retratação da decisão que exigia a comprovação imediata da hipossuficiência ou o recolhimento das custas. Juntou novos documentos (IDs 82709557, 82709555 e 82709558), incluindo uma declaração de faturamento atestando a inatividade da empresa nos últimos anos e comprovantes de situação cadastral inapta, reiterando a aplicação da decisão proferida no Agravo de Instrumento anterior (n. 8024592-25.2021.8.05.0000), que já havia modulado a concessão da justiça gratuita para pagamento das custas ao final do processo.

Os Apelados apresentaram contraminuta ao Agravo Interno (ID 84644553) em 17 de junho de 2025, impugnando os documentos apresentados pela Apelante como insuficientes e unilaterais para comprovar a alegada hipossuficiência, pugnando pelo desprovimento do Agravo Interno.

Em 07 de outubro de 2025, foi exercido o juízo de retratação (ID 91842268), revogando a decisão anterior (ID 81393282) e restabelecendo o entendimento do acórdão proferido no Agravo de Instrumento n. 8024592-25.2021.8.05.0000 (ID 66215033), que possibilitou o pagamento das custas ao final do processo, considerando a nova documentação comprobatória da inatividade da empresa e o princípio da segurança jurídica e colegialidade.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, para inclusão em pauta, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

 Relator 

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

O presente recurso preenche os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, merecendo, portanto, ser conhecido.

1. Das Preliminares

Quanto ao preparo recursal, cumpre assinalar que, embora inicialmente houvesse uma decisão monocrática desta Relatoria (ID 81393282) que indeferiu o pedido de assistência judiciária gratuita formulado em sede de apelação e determinou o recolhimento em dobro das custas recursais, a Apelante interpôs Agravo Interno (ID 82709554). Neste incidente, a Apelante logrou êxito em demonstrar sua hipossuficiência momentânea através da apresentação de novos e contundentes documentos, tais como comprovantes de situação cadastral inapta da empresa perante os órgãos fiscais (IDs 82709557 e 82709555) e uma declaração de faturamento firmada por contador que atestava a inatividade da pessoa jurídica nos últimos anos (ID 82709558). Diante desses novos elementos e em respeito ao princípio da segurança jurídica e à colegialidade, esta Relatoria exerceu o juízo de retratação em 07 de outubro de 2025 (ID 91842268), revogando a decisão anterior e restabelecendo o entendimento do acórdão proferido no Agravo de Instrumento n. 8024592-25.2021.8.05.0000 (ID 66215033), que havia modulado a concessão da justiça gratuita para permitir o pagamento das custas judiciais ao final do processo. Dessa forma, o recolhimento do preparo foi postergado, garantindo-se o acesso à justiça à Apelante. 

A preliminar de impugnação à gratuidade da justiça, arguida pelos Apelados em sua peça de contestação e posteriormente reiterada nas contrarrazões, resta devidamente superada conforme acima explicitado.

Portanto, a preliminar em questão deve ser rejeitada.

II. Do Mérito do Recurso

A presente Apelação Cível visa à reforma da sentença que validou as cláusulas contratuais relativas à multa rescisória e à comissão de corretagem, entendendo que a desistência da Apelante do contrato de locação com opção de compra justificaria a aplicação integral das penalidades. A tese central da sentença de primeiro grau, ao aplicar a máxima pacta sunt servanda de forma irrestrita, colide com a evolução dos princípios do direito contratual moderno e com o poder-dever do magistrado de atuar como garantidor do equilíbrio contratual e da equidade nas relações jurídicas.

II.I. Da Mitigação do Pacta Sunt Servanda e da Função Social do Contrato

É incontestável que o princípio da força obrigatória dos contratos, corporificado no brocardo pacta sunt servanda, desempenha um papel fundamental na segurança jurídica e na estabilidade das relações negociais. No entanto, a concepção contemporânea do direito contratual, consagrada pelo Código Civil de 2002, impõe a esse princípio limites éticos e sociais, afastando a ideia de que a autonomia da vontade seria absoluta e incondicionável. A intervenção judicial nos contratos, longe de representar uma violação, configura-se como um mecanismo essencial para a manutenção do equilíbrio e da justiça contratual, especialmente quando as cláusulas pactuadas resultam em onerosidade excessiva para uma das partes ou em enriquecimento sem causa para a outra. O artigo 421 do Código Civil estabelece que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, enquanto o artigo 422 exige que os contratantes observem os princípios de probidade e boa-fé em todas as fases da contratação. Estes preceitos normativos outorgam ao juiz a prerrogativa de analisar a razoabilidade das condições contratuais, conferindo ao Poder Judiciário o papel de guardião da eticidade e da justiça nas relações privadas. A invocação do pacta sunt servanda pela sentença de primeiro grau, sem a devida ponderação de seus temperamentos legais e jurisprudenciais, resultou em uma solução que se mostra desproporcional e injusta frente às circunstâncias do caso concreto.

Adicionalmente, o artigo 413 do Código Civil confere ao magistrado o poder-dever de reduzir equitativamente a penalidade se o seu montante for manifestamente excessivo, levando-se em conta a natureza e a finalidade do negócio. Tal dispositivo legal é a expressão máxima da socialidade e da eticidade no âmbito das cláusulas penais, permitindo ao julgador ajustar a sanção contratual aos parâmetros de justiça e equidade. A cláusula penal, cuja função primordial é a de prefixar perdas e danos e de desestimular o inadimplemento, não pode ser utilizada como meio de obtenção de lucros extraordinários ou como instrumento de coação econômica que conduza a uma das partes à ruína financeira. O dever de reduzir penalidades abusivas transcende a mera faculdade judicial, erigindo-se como um imperativo de ordem pública, intrínseco à própria função jurisdicional de pacificação social e de promoção da justiça.

II.II. Da Desproporcionalidade das Cláusulas Penais e do Enriquecimento Sem Causa

No caso específico dos autos, o Contrato de Locação de Imóvel Residencial com Opção de Compra previa, na Cláusula X, uma multa rescisória de 20% (vinte por cento) incidente sobre o valor total do imóvel, avaliado em R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), o que representaria R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Adicionalmente, a Cláusula XIII estabelecia o pagamento de 5% (cinco por cento) de comissão de corretagem, igualmente calculada sobre o valor total da venda (R$ 1.500.000,00), totalizando R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais). A soma dessas duas penalidades alcança o exorbitante montante de R$ 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil reais).

Conforme se extrai dos autos, a Apelante efetivou o pagamento de R$ 215.000,00 (duzentos e quinze mil reais) a título de entrada para a aquisição do imóvel. A aplicação integral das referidas cláusulas, conforme chancelado pela sentença recorrida, implicaria não apenas a perda da totalidade do valor já desembolsado pela Apelante, mas também a sua condenação a pagar um valor adicional de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) aos Apelados. Este cenário é manifestamente desequilibrado e confiscatório, configurando um flagrante enriquecimento sem causa para os Apelados, em nítida afronta ao artigo 884 do Código Civil. Deve-se considerar que o imóvel foi prontamente devolvido aos Apelados, que recuperaram sua plena disponibilidade e capacidade de nova exploração econômica, seja por meio de nova locação ou venda. Não se justifica que a parte vendedora, ao reaver o bem, ainda obtenha uma vantagem financeira que suplanta em larga medida o valor pago pelo comprador e quaisquer eventuais prejuízos efetivamente suportados. A penalidade contratual deve guardar proporcionalidade com os danos sofridos, e não se converter em fonte de lucro desmedido.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia tem reiteradamente coibido a imposição de cláusulas penais que se mostram desproporcionais. O entendimento prevalente é o de que a retenção, em casos de rescisão por iniciativa do comprador, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, fixando-se geralmente em patamares que variam entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos.

Como precedente relevante deste próprio Tribunal, destaca-se a Apelação Cível n. 8173399-13.2023.8.05.0001, da Segunda Câmara Cível, Relator: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, com publicação em 01/04/2025, que, ao analisar a abusividade de uma cláusula penal em contexto de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, assim ementou:

"PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8173399-13.2023.8 .05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: STELLA MARIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES SPE LTDA Advogado (s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, MATHEUS VINICIUS CORREA CAVALCANTI, PHILIPPE MACHADO GOMES APELADO: LORENA DE OLIVEIRA CHAGAS e outros Advogado (s):ALESSANDRA SENA PASSOS DE MORAIS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO . CONCLUSÃO DA OBRA. ABUSIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE APÓS DISTRATO . HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Stella Maris Incorporações e Construções SPE Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, declarou a resolução do contrato firmado entre as partes, determinou a devolução dos valores pagos pelos autores com retenção de 20% a título de cláusula penal e afastou as cobranças de taxas condominiais e encargos posteriores ao pedido de distrato, rejeitando, ainda, o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 . Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) a legitimidade da retenção de comissão de corretagem, taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, bem como a responsabilização dos adquirentes pelo pagamento de taxas condominiais após o pedido de distrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso não deve ser conhecido quanto à pretensão de retenção da comissão de corretagem e da taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, pois tais cobranças não foram afastadas na sentença, inexistindo interesse recursal da apelante nesse ponto . 4. O distrato foi requerido pelos autores em 31/08/2023, não havendo provas de que sua formalização tenha sido obstaculizada por eles (mensagens eletrônicas constantes no ID 73712635). A ausência de conclusão do distrato decorreu da própria incorporadora, que não encaminhou termo formal para a rescisão contratual, o que impossibilita a cobrança de taxas condominiais posteriores a essa data. 5 . A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador é abusiva, pois o empreendimento já foi concluído, e sua finalidade alcançada, com expedição do correspondente “habite-se” (ID 73714051), instituição do condomínio (ID 73714053), averbação de construção e individualização das matrículas (pgs. 22 e 26 do ID 73714052). O regime de patrimônio de afetação, previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4 .591/64, não pode ser invocado após a finalização da obra, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 6. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção razoável em caso de rescisão contratual por culpa do comprador deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos . 7. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, correspondendo à diferença entre o valor inicialmente pleiteado pelos autores e o efetivamente reconhecido como devido na sentença. IV . DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido em parte e, no mérito, parcialmente provido, apenas para alterar os honorários sucumbenciais fixados em favor dos patronos da parte ré, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por este. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art . 67-A, § 5º; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1723519/SP, Rel . Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/08/2019, DJe 02/10/2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1009289-34.2022 .8.26.0562, Rel. Des . Sergio Alfieri, j. 23/02/2023; TJ-SC, Apelação Cível nº 5002801-38.2021.8 .24.0189, Rel. Des. Saul Steil, j . 01/08/2023."

Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça, em julgados recentes, mesmo em contexto consumerista, reitera a tese da abusividade de cláusulas penais desproporcionais e a limitação do percentual de retenção sobre os valores pagos. O REsp n. 2.222.066/MS, da Terceira Turma, Relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 09/12/2025, DJEN de 12/12/2025, assevera que:

"CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIAITIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART, 32-A, NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. PRECEDENTE RECENTE DA TERCEIRA TURMA, JULGADO POR MAIORIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 2. Em se tratando de relação de consumo, a cláusula penal pelo desfazimento do contrato deve ser reduzida a 25% dos valores pagos pelo comprador desistente. Precedentes. 3. Conforme o entendimento recente desta Terceira Turma, a restituição dos valores pagos de forma parcelada é prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte no julgamento do Tema 577/STJ. Considerando a prevalência do CDC, deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula nº 543 do STJ. 4. Recurso especial provido."

De igual modo, o REsp n. 2.180.144/SP, também da Terceira Turma do STJ, julgado em 09/12/2025, DJEN de 12/12/2025, embora em contexto de Lei nº 13.786/2018 e CDC, reforça que "a cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador". A menção explícita ao artigo 413 do Código Civil demonstra a amplitude do dever de revisão judicial de cláusulas penais excessivas, independentemente da natureza consumerista ou estritamente civil do contrato.

II.III. Do Percentual de Retenção e da Restituição dos Valores

À luz dos princípios e da jurisprudência firmada, um percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante de R$ 215.000,00 (duzentos e quinze mil reais) efetivamente pagos pela Apelante mostra-se equitativo e suficiente para compensar os Apelados pelas despesas administrativas e os eventuais prejuízos decorrentes da rescisão contratual, incluindo a comissão de corretagem, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Este patamar permite que os Apelados retenham R$ 53.750,00 (cinquenta e três mil, setecentos e cinquenta reais).

Consequentemente, a Apelante faz jus à restituição do valor remanescente de R$ 161.250,00 (cento e sessenta e um mil, duzentos e cinquenta reais), correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores desembolsados. Este montante deverá ser corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir da data de cada pagamento efetuado, a fim de garantir a justa recomposição do poder aquisitivo da moeda. Adicionalmente, incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da presente decisão, por se tratar de rescisão motivada pelo comprador. A restituição dos valores deverá ocorrer em parcela única, vedada qualquer forma de parcelamento, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, considerando o provimento parcial do recurso, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, em razão da sucumbência recíproca. As custas processuais serão rateadas na proporção de 75% (setenta e cinco por cento) pelos Apelados e 25% (vinte e cinco por cento) pela Apelante. Os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficam fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (R$ 161.250,00) em favor do patrono da Apelante, a ser pago pelos Apelados. Reciprocamente, a Apelante arcará com honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre a diferença entre o valor inicialmente pleiteado na exordial (R$ 215.000,00) e o valor efetivamente reconhecido como devido (R$ 161.250,00), a ser pago aos patronos dos Apelados, permanecendo, contudo, suspensa a exigibilidade em relação à Apelante, em virtude do benefício da gratuidade da justiça.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de Apelação Cível para reformar a sentença de primeira instância e, consequentemente, julgar parcialmente procedentes os pedidos da Apelante, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

 Relator 

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