PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM GRAU RECURSAL. PRESUNÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO AFASTADA. SUB-ROGAÇÃO TÁCITA DA SUCESSORA/APELANTE NO PONTO COMERCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. VALOR DA CAUSA CORRESPONDENTE A 12 MESES DE ALUGUEL. REGRA ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR PRESENTE. BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO ESCRITA E DE PROVA DO ALEGADO ACORDO VERBAL. SÚMULA 335 DO STJ. PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS NO CURSO DA LIDE. ARTIGO 62, V, DA LEI Nº 8.245/1991. DESPEJO CONFIRMADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual, despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis em atraso de imóvel comercial desde janeiro de 2023. A locatária alega acordo verbal de isenção de aluguéis em razão de reformas, sustenta ilegitimidade passiva por ser pessoa diversa do locatário original falecido e defende que o depósito judicial do débito inicial purgou integralmente a mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a gratuidade da justiça recursal à apelante; se resta configurada sua legitimidade passiva e o interesse de agir do autor; se as benfeitorias efetuadas geram direito de indenização ou retenção por força de suposto acordo verbal; e se o depósito do débito histórico obsta o despejo a despeito da inadimplência das parcelas vencidas no curso da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

3. O benefício da gratuidade da justiça deve ser concedido, nesta esfera recursal, à pessoa natural quando a alegação de insuficiência de recursos for corroborada pela ausência de liquidez do patrimônio imobiliário declarado e pela comprovação de expressivo endividamento e restrições cadastrais, o que obsta o custeio das despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento.

4. Configura-se a legitimidade passiva da pessoa que assume a continuidade do negócio comercial e promove o adimplemento dos aluguéis mensais após a morte do locatário primitivo, operando-se a sub-rogação tácita de pleno direito nos moldes da Lei de Locações.

5. O valor da causa nas ações de despejo é regulado por norma especial, correspondendo a doze meses de aluguel, o que afasta a incidência das regras genéricas do CPC.

6. O direito de retenção ou indenização por benfeitorias resta afastado diante de cláusula contratual expressa de renúncia, em conformidade com o artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e com o enunciado da Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.

7. A ausência de comprovação por escrito de prévio consentimento do locador para obras e a falta de indício documental de pactuação de acordo verbal impedem a compensação do débito, cujo ônus da prova incumbia à ré.

8. O depósito limitado ao débito original indicado na inicial não opera a integral purgação da mora se a locatária descumpre a obrigação imposta pelo artigo 62, inciso V, da Lei de Locações, deixando de adimplir ou de consignar em juízo os aluguéis vencidos no curso da lide até a sentença. Nesse caso, a inadimplência autorizadora do despejo é induvidosa, ainda mais quando comprovada a notificação da locatária para o pagamento dos locativos em atraso.

IV. DISPOSITIVO.

9. Recurso conhecido e desprovido.

Referências legais relevantes citadas: Lei nº 8.245/1991, artigos 11, II, 35, 58, III, 62, I e V. Código de Processo Civil, artigos 80, 85, § 11, 99, § 2º, 373, II.

Jurisprudência relevante citada: TJBA - Apelação/Reexame Necessário 0546798-17.2018.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8132780-07.2024.8.05.0001, desta Comarca de Salvador/BA, em que figuram como Apelante Márcia Maria Agra Mota e Apelado Espólio de Maria Antonieta Almeida Taboada, rep. por seu inventariante Nelson Almeida Taboada. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em afastar as questões preliminares, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença hostilizada.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

                        RELATORA

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Márcia Maria Agra Mota contra a sentença de ID 88455222, integrada pela de ID 88455227, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada pelo Espólio de Maria Antonieta Almeida Taboada, representado pelo inventariante Nelson Almeida Taboada, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré, AMLM Comércio Ltda., extinguindo o feito em relação a ela sem resolução de mérito, e julgou procedentes os pedidos em relação à apelante para declarar rescindido o contrato de locação do imóvel localizado na Rua José Taboada Vidal, nº 03, Rio Vermelho, determinando o despejo e condenando-a ao pagamento das parcelas inadimplidas desde janeiro de 2023 até a efetiva desocupação, à razão de R$ 750,00 mensais, acrescidos de juros e correção monetária, com dedução do valor depositado judicialmente. 

Em suas razões recursais (ID 88455228), a apelante sustenta preliminares de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o contrato primitivo foi pactuado exclusivamente com o Sr. Raimundo José Agra Mota (falecido), de falta de interesse de agir do autor por ausência de cálculo discriminado do débito, e de incorreção do valor da causa. No mérito, defende que manteve a relação de boa-fé e que realizou reformas estruturais no imóvel em 2022, resultando em acordo verbal com o inventariante para suspensão dos aluguéis de 2023 e 2024. Alega, ainda, o pagamento em duplicidade de parcelas de 2018 e pugna pelo provimento do apelo, requerendo, em preliminar recursal, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça.

Intimado, o apelado ofereceu contrarrazões (ID 88455231) refutando integralmente as preliminares e o mérito recursal, asseverando que a apelante agiu com litigância de má-fé por distorcer a verdade dos fatos e que deixou de depositar os aluguéis que venceram no curso da lide, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários de sucumbência.

Nesta Instância Recursal, intimada a recorrente para comprovar a alegada hipossuficiência financeira, esta apresentou manifestação e documentos (ID 93340358).

É o relatório.

Encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, salientando a possibilidade in casu de sustentação oral, ex vi do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, 27 de junho de 2026.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

                        RELATORA

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Quanto ao pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pela apelante, certo é que a declaração de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural goza de presunção de veracidade, conforme preceitua o artigo 99, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, cabendo ao julgador indeferir a benesse apenas se houver nos autos elementos concretos que evidenciem de forma inquestionável a suficiência financeira da postulante, nos termos do artigo 99, parágrafo 2º, do CPC.

No caso concreto, a despeito de os documentos anexados ao ID 93340358 comprovarem que a apelante recebe benefício de aposentadoria por incapacidade permanente no valor bruto de R$ 5.071,85, figurando como coproprietária de imóvel residencial, tais circunstâncias não traduzem disponibilidade financeira imediata. Com efeito, os comprovantes de rendimentos revelam que a sua remuneração mensal líquida é expressivamente reduzida por força de empréstimos consignados, restando comprovadas severas restrições cadastrais nos órgãos de proteção ao crédito e volumoso saldo devedor perante instituição financeira, conforme documentos juntados no ID 93340358, a evidenciar significativa restrição financeira.

A mera titularidade de patrimônio imobiliário ilíquido ou o percebimento de proventos previdenciários de caráter alimentar não são bastantes, de forma isolada, para afastar a presunção legal de hipossuficiência, especialmente quando os autos demonstram que a recorrente não usufrui de rendimentos extras oriundos desse patrimônio e suporta cenário de superendividamento.

Com efeito, a aferição da hipossuficiência não decorre apenas da renda nominal, mas da efetiva disponibilidade financeira, e, por isso mesmo, do cenário observado restou claro que a recorrente dela não dispõe a ponto de suportar as custas recursais sem prejuízo de sua subsistência, e, com base na jurisprudência dominante em torno do assunto, impõe-se o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça nesta esfera recursal, restando o recurso dispensado do recolhimento do preparo, nos termos do artigo 99, parágrafo 7º, do CPC.

No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela apelante, observa-se que, conquanto o contrato de locação comercial tenha sido originalmente firmado com o Sr. Raimundo José Agra Mota (ID 88454636), a recorrente confessou expressamente em sua peça de defesa (ID 88454657) que prosseguiu realizando de forma regular os pagamentos mensais da locação após o óbito do titular, o que evidencia ter a mesma assumido o ponto comercial objeto da avença. Opera-se, em tais situações, a sub-rogação plena nos direitos e obrigações contratuais, na exata dicção do artigo 11, inciso II, da Lei nº 8.245/1991, de modo que a apelante passou a figurar na posição de locatária legítima perante o espólio autor, rejeitando-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade.

A preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, pautada na falta de demonstrativo contábil pormenorizado do débito, de igual sorte não comporta acolhimento. A petição inicial indicou precisamente a extensão temporal do inadimplemento (21 meses de atraso) e o valor fixo mensal pactuado de R$ 750,00, o que viabilizou à ré o conhecimento da exata dimensão econômica do pedido, tanto que ofereceu contestação específica e depositou em juízo o montante integral de R$ 15.750,00, restando atendida, assim, a finalidade do artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, sem qualquer prejuízo à sua defesa.  

Por fim, no que concerne à impugnação ao valor da causa, correta se mostra a fixação do montante em R$ 9.000,00. Nas ações de despejo cumuladas com cobrança, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, consoante a regra especial e obrigatória disposta no artigo 58, inciso III, da Lei de Locações, a qual prevalece sobre as diretrizes gerais estabelecidas no artigo 292 do Código de Processo Civil. 

Desse modo, as preliminares recursais restam integralmente rejeitadas.

No mérito, a apelante postula a reforma da sentença ao argumento de que firmou acordo verbal com o inventariante para a suspensão dos aluguéis referentes aos anos de 2023 e 2024, em compensação aos valores despendidos com reformas estruturais efetuadas no imóvel em 2022 e a supostos pagamentos em duplicidade havidos em 2018.

Contudo, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbe ao réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 

Na espécie, a apelante não colacionou aos autos nenhum elemento probatório apto a demonstrar o consentimento do locador para a alegada isenção ou compensação do débito locatício, tratando-se de tese que não encontra respaldo na prova produzida.

No que tange às benfeitorias, o contrato escrito veda expressamente a realização de qualquer instalação, adaptação ou reforma sem a prévia e expressa autorização por escrito do locador (Cláusula VIII, alínea b), estipulando que toda e qualquer melhoria realizada ficará incorporada ao imóvel, sem direito a retenção ou ressarcimento (Cláusula XI). Essa disposição contratual é plenamente válida, consoante o art. 35 da Lei nº 8.245/91 e a Súmula 335 do STJ.

A Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia corrobora essa orientação, assentando que a renúncia expressa ao direito de indenização e de retenção de benfeitorias obsta o acolhimento de pleitos de abatimento ou compensação de aluguéis em atraso.

A jurisprudência da colenda Corte também reconhece a validade da cláusula contratual que exige autorização escrita para realização de benfeitorias úteis, afastando pretensões indenizatórias ou compensatórias quando inexistente essa anuência, conforme consignado no julgamento da Apelação Cível nº 0546798-17.2018.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, Publicado em 21/05/2025.

Como se extrai do entendimento daquele Colegiado, a exigência de anuência por escrito do locador constitui imposição contratual expressa que não pode ser mitigada por meras alegações de acertos verbais desacompanhados de provas concretas. Portanto, as reformas alegadas pela apelante foram incorporadas ao bem de pleno direito, inexistindo crédito a ser compensado com os aluguéis devidos.

Igualmente improcede a alegação de repetição de indébito referente ao ano de 2018. Os documentos exibidos pela apelante como suposta prova do duplo pagamento (ID 88454665) consistem em vias idênticas impressas em única folha de papel, comuns em práticas de cobrança que emitem recibos idênticos para entrega simultânea de vias ao locador e ao locatário, não havendo prova suficiente de efetivo duplo desembolso financeiro por parte da inquilina. Mantém-se, assim, a rejeição do pleito compensatório.

A apelante alega, ademais, que a desocupação do imóvel deve ser afastada em decorrência do depósito judicial do montante de R$15.750,00 efetuado em 07/11/2024, o qual, segundo sustenta, operou a integral purgação da mora.

Ocorre que a eficácia liberatória da purgação da mora em ação de despejo não se limita ao pagamento das parcelas vencidas informadas na petição inicial. Por imposição do artigo 62, inciso V, da Lei nº 8.245/1991, o locatário possui a obrigação legal de promover o depósito em juízo de todos os aluguéis e encargos da locação que se vencerem no curso da lide, de forma sucessiva e nos respectivos vencimentos, até a prolação da sentença.

No caso concreto, o depósito de R$15.750,00 quitou exclusivamente o saldo histórico em atraso até a data da propositura da demanda. No entanto, a apelante permaneceu no imóvel comercial exercendo sua atividade econômica e deixou de promover o pagamento ou o depósito em juízo dos aluguéis que se venceram a partir de novembro de 2024 até a prolação do provimento de mérito em abril de 2025, persistindo, portanto, o inadimplemento. 

A mora continuada inviabiliza a conservação do vínculo de locação e impõe a decretação do despejo por falta de pagamento. Correta, pois, a sentença ao declarar rescindido o pacto locatício e decretar a desocupação do imóvel comercial, restando assegurado à apelante apenas o direito de deduzir a quantia depositada judicialmente do montante total a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Ressalte-se que houve, da parte do locador, em 2024, notificação dirigida à locatária com vistas à cobrança dos locativos em atraso, o que está comprovado nos autos, no ID 88454638, sendo descabida a alegação da apelante de que houve consentimento tácito quanto à sua permanência no imóvel, a despeito do não pagamento regular dos aluguéis.

Por fim, não prospera a pretensão do apelado de condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé formulada em sede de contrarrazões. O emprego das vias processuais ordinárias, o exercício do direito de defesa e a insurgência recursal contra provimento judicial adverso constituem manifestações legítimas do direito de ação e do princípio do contraditório, não se amoldando às condutas desleais tipificadas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Em face do trabalho adicional realizado em grau recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios arbitrados na instância singular, consoante determina o artigo 85, parágrafo 11, do CPC. Desse modo, eleva-se a verba honorária fixada em desfavor da apelante de 10% para 12% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, VOTO no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação cível, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

É como voto.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

                                    Relatora

A5