PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. ALEGADA AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. DESNECESSIDADE DE JUNTADA DE ATAS DE ASSEMBLEIA E BOLETOS PARA AJUIZAMENTO DA DEMANDA. SUFICIÊNCIA DA DEMONSTRAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA E APRESENTAÇÃO DE PLANILHA DISCRIMINADA DOS DÉBITOS. ENTENDIMENTO AMPARADO EM PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA A EXISTÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PLANILHA DE DÉBITOS QUE GOZA DE PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. DEFESA GENÉRICA DO RÉU. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS VALORES OU PROVA DE PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA DO DEVEDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II DO CPC. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONHECIDA. QUANTUM DEBEATUR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTAÇÃO ESPECÍFICA PARA QUANTIFICAÇÃO PRECISA DO DÉBITO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA

I. Para a propositura de ação de cobrança de despesas condominiais, não se faz indispensável a juntada de boletos ou atas de assembleia, sendo suficiente a demonstração da relação jurídica entre as partes e a apresentação de planilha discriminada dos débitos. A exigência de tais documentos constituiria formalismo excessivo capaz de inviabilizar o próprio direito de ação do condomínio.

II. A planilha de débitos apresentada pelo condomínio goza de presunção relativa de veracidade, uma vez que reflete valores decorrentes do rateio das despesas ordinárias do edifício, as quais são de conhecimento de todos os condôminos e decorrem diretamente da relação jurídica existente entre as partes.

III. Compete ao réu, nos termos do art. 373, II do CPC, a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, não sendo suficiente a mera alegação genérica de ausência de documentos, sem qualquer elemento concreto que coloque em dúvida a planilha apresentada pelo condomínio.

IV. A defesa genérica, desprovida de elementos concretos e sem sequer apontar quais valores específicos estariam sendo questionados, não tem o condão de desconstituir a planilha de débitos apresentada pelo condomínio, a qual se mostra clara, objetiva e matematicamente fundamentada.

V. Demonstrada a relação jurídica através de certidão de inteiro teor das unidades e apresentada planilha detalhada discriminando mês a mês os valores inadimplidos, tem-se por cumprido o ônus probatório mínimo do condomínio autor.

VI. A ausência de impugnação específica dos valores cobrados e de comprovação de pagamento das despesas condominiais do período, aliada à defesa genérica apresentada, conduz ao reconhecimento da existência do débito no período apontado.

VII. Embora não essenciais à propositura da ação, os documentos como atas de assembleia e boletos mostram-se indispensáveis à precisa quantificação do débito, sendo necessária sua apresentação em sede de liquidação de sentença para possibilitar o cálculo objetivo do valor devido.

VIII. A liquidação de sentença se impõe como meio adequado para a apuração do quantum debeatur, ocasião em que o condomínio deverá apresentar as atas de assembleia que fixaram os valores das taxas condominiais no período e os respectivos demonstrativos de débito.

IX. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8099434-70.2021.8.05.0001, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARAGUASSÚ e apelado MÓDULO ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA - ME.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões,        de            de 2024.

Presidente

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 25 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARAGUASSÚ contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível e Comercial de Salvador-BA que, nos autos da ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada em face de MÓDULO ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA - ME, extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, IV do CPC, por entender pela ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação.

Em suas razões recursais, sustenta o apelante que toda a documentação necessária para o regular andamento do feito foi devidamente juntada aos autos, incluindo a planilha da dívida do réu referente às taxas condominiais.

Argumenta que comprovou a relação jurídica através da certidão de inteiro teor das salas devedoras, que atestam a propriedade da parte ré, bem como apresentou planilha de valores mês a mês, com data de vencimento e acréscimos legais.

Ressalta que a parte ré não juntou qualquer prova de pagamento das parcelas cobradas na inicial, nem apresentou qualquer evidência de que o valor da cobrança condominial seria diferente daquele indicado.

Aduz que, conforme a jurisprudência pátria, cabe ao proprietário/réu comprovar a irregularidade ou excesso da cobrança, o que não foi feito no caso em tela.

Destaca que o condomínio representa rateio de despesas e que o não pagamento por parte de alguns condôminos prejudica a quitação dos salários e encargos sociais dos funcionários, bem como dos prestadores de serviço.

Por fim, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, com o julgamento de procedência da ação, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Instada a tanto, a parte adversa apresentou contrarrazões (id. 53111139), no bojo das quais confrontou a argumentação recursal pugnando, em síntese, pela manutenção da decisão recorrida.

Lançado o presente relatório, restituo os autos à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, 30 de outubro de 2024.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

AS2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, conhece-se do recurso, e inexistindo questões preliminares pendentes de apreciação, passa-se, de logo, ao exame do mérito da insurgência.

A controvérsia dos autos cinge-se à análise da necessidade ou não de juntada de boletos e atas de assembleia como documentos indispensáveis à propositura de ação de cobrança de despesas condominiais.

Com efeito, a sentença extinguiu o processo sem resolução de mérito por entender que a ausência de tais documentos impossibilitaria a aferição da razoabilidade da cobrança e evitaria eventual abusividade de valores.

Todavia, a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que, para a propositura de ação de cobrança de despesas condominiais, não se faz indispensável a juntada de boletos ou atas de assembleia, sendo suficiente a demonstração da relação jurídica entre as partes e a apresentação de planilha discriminada dos débitos.

Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. 1. PLANILHA DE DÉBITO DESENTRANHADA DOS AUTOS QUE DIZ RESPEITO A OUTRA UNIDADE AUTÔNOMA E FOI DESCONSIDERADA PARA A ATUALIZAÇÃO FINAL DO SALDO DEVEDOR. AUSENTE RAZÃO QUE JUSTIFIQUE SUA REINSERÇÃO NOS AUTOS. 2.ALEGADA AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS ESSENCIAIS. INOCORRÊNCIA. BALANCETES, ATAS E DOCUMENTOS CONTÁBEIS DO CONDOMÍNIO NÃO SÃO DOCUMENTOS ESSENCIAIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. DOCUMENTOS SUFICIENTES PARA ACOMPANHAR O DÉBITO E SUA EVOLUÇÃO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. 3. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. FIXADOS HONORÁRIOS RECURSAIS. (TJ-PR - APL: 00355349320148160001 Curitiba 0035534-93.2014.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Cristiane Santos Leite, Data de Julgamento: 18/03/2023, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/03/2023). (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO PARCIAL. PEDIDO CONTRAPOSTO PARA REAVER EM DOBRO O VALOR COBRADO INDEVIDAMENTE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DO RÉU/RECONVINTE. INÉPCIA DE INICIAL. AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS ESSENCIAIS AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. PLANILHA EXIBIDA QUE POSSIBILITA A VERIFICAÇÃO DO VALOR ORIGINAL DO CONDOMÍNIO. TESE REJEITADA. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA. RATEIO ILEGAL E EQUIVOCADO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INSUBSISTÊNCIA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA A EXISTÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. RATEIO QUE DEVERÁ OBSERVAR A FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO (ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL E ART. 12, § 1º, DA LEI N. 4.591/64), CONFORME É O CASO DOS AUTOS. TESE GENÉRICA NÃO CAPAZ DE DESCONSTITUIR A PLANILHA DE DÉBITO APRESENTADA PELO CONDOMÍNIO. ADEMAIS, RÉU QUE EFETUOU O PAGAMENTO DE PARTE DAS TAXAS CONDOMINIAIS SEM INSURGÊNCIA. AUSÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. PEDIDO CONTRAPOSTO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO (ART. 940, CC) DOS VALORES COBRADOS E JÁ PAGOS. SUBSISTÊNCIA. MÁ-FÉ EVIDENCIADA (SÚMULA 159, STF). DESORGANIZAÇÃO ADMINISTRATIVA INJUSTIFICÁVEL. RECIBOS EMITIDOS POR ESCRITÓRIO DE COBRANÇAS DO CONDOMÍNIO QUE DEU QUITAÇÃO E, MESES APÓS, NOTIFICA O RÉU SOBRE AS MESMAS TAXAS RECONHECIDAS COMO PAGAS. NÃO BASTASSE, INSISTÊNCIA NO PLEITO MESMO APÓS A PROVA INEQUÍVOCA DE QUITAÇÃO PARCIAL DA DÍVIDA. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E, EM PARTE, PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0003502-05.2008.8.24.0007, de Biguaçu, rel. Rubens Schulz, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 25-01-2018).(TJ-SC - Apelação Cível: 0003502-05.2008.8.24.0007, Relator: Rubens Schulz, Data de Julgamento: 25/01/2018, Segunda Câmara de Direito Civil) (grifo nosso).

APELAÇÃO - COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - AUSÊNCIA DE ATA QUE FIXOU TAXA DE CONDOMÍNIO - DOCUMENTO ESSENCIAL À PROPOSITURA DA AÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - JUNTADA DE OUTROS DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A ORIGEM DO DÉBITO. A ata da assembleia que fixou o valor da taxa condominial não é documento essencial à propositura da ação de cobrança de taxa de condomínio em atraso. A juntada de balancetes, previsão orçamentária anual e outros documentos servem de prova para aferir a regularidade da cobrança. (TJ-MG - AC: 10024131192445001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 07/07/2015, Data de Publicação: 13/07/2015) (grifo nosso).

No caso em análise, verifica-se que o condomínio autor comprovou a propriedade das unidades pelo réu através de certidão de inteiro teor e apresentou planilha detalhada dos débitos, discriminando mês a mês os valores inadimplidos, cumprindo assim seu ônus probatório mínimo.

A planilha apresentada pelo condomínio goza de presunção relativa de veracidade, uma vez que reflete os valores decorrentes do rateio das despesas ordinárias do edifício, as quais são de conhecimento de todos os condôminos e decorrem diretamente da relação jurídica existente entre as partes, fundamentada no direito de propriedade e na obrigação propter rem dela decorrente.

Por outro lado, a parte ré, em sua contestação, limitou-se a arguir preliminar de ausência de documentos indispensáveis, sem, contudo, apresentar qualquer impugnação específica aos valores cobrados ou comprovação de pagamento das despesas condominiais do período.

Com efeito, não basta à parte ré simplesmente alegar, de forma vaga e imprecisa, a ausência de documentos, sem sequer apontar quais valores estaria questionando ou apresentar sua própria memória de cálculo do que entende devido. A defesa genérica, desprovida de elementos concretos, não tem o condão de desconstituir a planilha de débitos apresentada pelo condomínio, a qual se mostra clara, objetiva e matematicamente fundamentada.

Nos termos do art. 373, II do CPC, compete ao réu a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. No entanto, o réu não trouxe aos autos qualquer elemento probatório capaz de infirmar os valores apresentados pelo autor ou demonstrar o pagamento das despesas condominiais.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em ações de cobrança de despesas condominiais, cabe ao réu o ônus de provar a irregularidade dos valores cobrados ou o pagamento do débito, não sendo suficiente a mera alegação genérica de ausência de documentos, sem qualquer elemento concreto que coloque em dúvida a planilha apresentada pelo condomínio.

A esse respeito, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ÔNUS DA PROVA. DEMONSTRAÇÃO DO DÉBITO. PROVA DE PAGAMENTO. Na cobrança de quotas condominiais em que o autor opta pela via cognitiva, art. 785 do CPC, incumbe-lhe fazer prova da relação jurídica e demonstrar a competência e valor das parcelas em débito e seus acréscimos legais. Demonstrado o fato constitutivo do direito do autor incumbe ao réu fazer prova do pagamento, por aplicação da regra contida no inc. II do art. 373 do CPC/15 - Circunstância dos autos em que se impõe dar parcial provimento ao recurso.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RS - AC: 70083031476 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 31/10/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 06/11/2019). (grifo nosso).

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. (Resp n. 1.119.090/DF.) 2. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. NÃO OCORRÊNCIA. Não há se falar em nulidade da sentença por falta de fundamentação quando o Julgador aponta os motivos de seu convencimento, além de ter obedecido todos os requisitos legais do artigos 93, inciso IX, da CF, e 11 do CPC. 3. PAGAMENTO TAXA DE CONDOMÍNIO. ÔNUS DA PROVA DO DEVEDOR. Considernado que as taxas condominiais representam obrigação líquida e com termo certo, cabe ao devedor a prova do pagamento dessas taxas, através de recibo de pagamento em que se dá por quitado os valores devidos para com o condomínio, conf. art. 373, inciso II, do CPC. 4. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. Após o advento do Código Civil de 2002, conf. entendimento do c. STJ é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 5. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO VENCIMENTO. O termo inicial para incidência de juros de mora e da correção monetária, em se tratando de cobrança de taxas condominiais, é a partir da data do descumprimento da obrigação, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa do condômino inadimplente. DUPLA APELAÇÃO CONHECIDA. 1º APELO, DESPROVIDO; E, PROVIDO, O 2º APELO. SENTENÇA REFORMADA. (TJ-GO 5002990-98.2017.8.09.0051, Relator: OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, Goiânia - 29ª Vara Cível, Data de Publicação: 28/11/2018) (grifo nosso).

Tendo o autor se desincumbido minimamente de seu ônus probatório, cabia ao réu demonstrar fato contrário ao alegado, seja pela comprovação de pagamento, seja pela demonstração de excesso nos valores cobrados, o que não ocorreu nos autos.

Por fim, importa consignar que, não obstante a desnecessidade de juntada de atas de assembleia e boletos condominiais para a propositura da ação - haja vista que tal exigência constituiria formalismo excessivo capaz de inviabilizar o próprio direito de ação do condomínio -, tais documentos se mostram necessários para a quantificação precisa do montante devido.

Com efeito, ainda que a inércia do réu em apresentar qualquer elemento probatório que infirme os valores indicados pelo autor conduza ao reconhecimento da existência do débito no período apontado, a fixação precisa do quantum debeatur efetivamente imprescinde da apresentação de documentação que permita sua aferição de forma objetiva.

Assim, considerando que tais documentos, embora não essenciais à propositura da ação, são indispensáveis à precisa quantificação do débito, o montante efetivamente devido deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, ocasião em que o condomínio deverá apresentar as atas de assembleia que fixaram os valores das taxas condominiais no período, bem como os respectivos demonstrativos de débito, possibilitando o cálculo objetivo do valor devido.

Isto posto, VOTO no sentido de conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial, declarando devido o pagamento das taxas condominiais no período indicado pelo autor, cujo montante deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, invertendo-se os ônus sucumbenciais fixados na sentença.

Salvador, 30 de outubro de 2024.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

AS2