PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C COM DANOS MORAIS C/C COM PEDIDO LIMINAR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO PARCELADA E SEM CORREÇÃO MONETÁRIA. CLÁUSULA ABUSIVA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta em face da sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de quantias pagas c/c com danos morais c/c com pedido liminar, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré à devolução de valores pagos em contrato imobiliário, com atualização monetária e juros, abatidos os montantes já pagos.

A sentença reconheceu a abusividade da restituição parcelada prevista em distrato firmado entre as partes, determinando a restituição integral em parcela única, com correção monetária.

A apelante sustenta a perda superveniente do objeto, ao argumento de que quitou integralmente o valor pactuado no distrato antes da sentença.

Sustenta a validade da cláusula de quitação geral e irrevogável, a legalidade da retenção de valores e a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ.

Requer a reforma integral da sentença para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, a extinção do feito sem resolução de mérito.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se o distrato firmado entre as partes, com devolução parcelada e sem correção monetária, possui validade jurídica; (ii) saber se houve perda superveniente do objeto em razão do pagamento realizado pela apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica, nos termos do art. 3º, §2º, por se tratar de fornecimento de serviço no mercado de consumo.

A quitação decorrente de distrato não impede o controle judicial de legalidade, sobretudo quando presentes cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

A restituição parcelada e sem correção monetária configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo incompatível com a proteção conferida pelo sistema consumerista.

A Súmula 543 do STJ estabelece que a restituição de valores em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve ocorrer de forma imediata, entendida como pagamento em parcela única, vedando o parcelamento imposto pelo fornecedor.

A ausência de correção monetária implica enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil, sendo a atualização medida necessária para recomposição do valor real da moeda.

A alegação de perda superveniente do objeto não procede, pois a demanda não se limita ao pagamento, mas abrange a legalidade das condições pactuadas, especialmente quanto ao parcelamento e à ausência de correção.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, por se tratar de contrato firmado anteriormente à sua vigência, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito.

Inexiste risco de pagamento em duplicidade, pois a sentença determinou expressamente o abatimento dos valores já pagos, assegurando a restituição apenas do saldo remanescente.

Jurisprudência citada confirma a impossibilidade de parcelamento da restituição e a aplicação da Súmula 543 do STJ, bem como a razoabilidade da retenção parcial e a devolução em parcela única.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “É abusiva a cláusula de distrato que prevê devolução parcelada e sem correção monetária de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo devida a restituição em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, ainda que já tenha ocorrido pagamento parcial, com abatimento dos valores quitados.”

Dispositivos relevantes citados

CDC, art. 3º, §2º; art. 51, IV.
Código Civil, art. 884; art. 389, parágrafo único; art. 406, §1º.
CPC, art. 85, §§1º e 11; art. 487, I; art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada

STJ, Súmula 543.
TJCE, Apelação Cível 0070964-04.2016.8.06.0167.
TJBA, Apelação 05763416520188050001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8021375-88.2022.8.05.0080, originária da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana– BA, apelante NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelados JORGE ALVES MORAIS e ANA CLEIDE PONCE MORAIS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

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  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA, que nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C COM DANOS MORAIS C/C COM PEDIDO LIMINAR, tombada sob o n.º 0572231-28.2015.8.05.0001, julgou parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais para CONDENAR a acionada a devolver aos autores, em uma única vez, os valores acordados no distrato ID. 416808098, abatida a quantia já paga, a ser apurada em liquidação de sentença, devidamente corrigido pelo IPCA, a partir de cada desembolso, e com incidência de juros de mora com base na variação da Selic, deduzido do IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, §1º, ambos do Código Civil, de acordo com a redação conferida pela Lei nº 14.905, de 2024, a partir da citação. Considerando que a parte ré decaiu em parte mínima, cabe aos autores arcar com a integralidade das custas processuais e demais despesas, na forma do artigo 86, parágrafo único do CPC (STJ - AREsp: 2132550 GO 2022/0150438-2, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 03/08/2022). Fixo, ademais, os honorários sucumbenciais em favor do patrono da parte ré no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme parâmetros estatuídos no art. 85, §2º do CPC, ficando suspensa a cobrança por ser a parte beneficiária da gratuidade de justiça (ID. 453183768). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo Embargos de Declaração com pedido de efeitos infringentes, intime-se a parte embargada a fim de que tenha oportunidade de se manifestar, devendo fazê-lo no prazo de 05 (cinco) dias, tendo em vista a paridade de tratamento dispensado às partes (artigo 1.023, § 2º, do CPC). Sendo interposta apelação, dê-se vista ao recorrido, para apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Feira de Santana, data do sistema. Ely Christianne Esperon Lorena.  Juíza de Direito ” (ID 96985886).

Sustenta, preliminarmente, a ocorrência de perda superveniente do objeto, ao argumento de que celebrou distrato com os autores em 26/04/2022, mediante devolução da quantia de R$ 81.010,47, parcelada em 12 prestações, as quais teriam sido integralmente quitadas antes mesmo da prolação da sentença.

Alega a validade e eficácia do distrato firmado entre as partes, destacando a existência de cláusula de quitação geral, plena e irrevogável, que impediria qualquer pretensão posterior relacionada ao contrato rescindido.

Aduz que a retenção de percentual dos valores pagos observou os parâmetros admitidos pela jurisprudência, não havendo ilegalidade, inclusive reconhecida na própria sentença.

Argumenta, ainda, pela inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ ao caso concreto, uma vez que não subsistiriam valores a serem restituídos, sob pena de ocorrência de pagamento em duplicidade.

Requer: “(…) em primeiro lugar, a reforma integral da sentença, a fim de que a ação seja julgada totalmente improcedente, com o reconhecimento da validade e eficácia do distrato firmado em 26 de abril de 2022, do cumprimento integral da obrigação de devolução, da inexistência de valores pendentes e da quitação geral, plena e irrevogável pactuada entre as partes. 32. Subsidiariamente, caso não seja acolhido o pedido principal, pleiteia-se o reconhecimento da perda superveniente do objeto, com a consequente extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, uma vez que a obrigação já foi integralmente cumprida. 33. Por fim, solicita a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de evitar o cumprimento imediato da sentença enquanto pendente o julgamento da apelação, sob pena de a apelante ser compelida a pagar novamente valores já quitados. Nestes termos, Pede deferimento (…).” (ID 969858941).

A parte apelada apresentou contrarrazões pleiteando o desprovimento do recurso. (ID 96985898).

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

                Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação interposta por NOVA VISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo da Comarca de Salvador – BA, que nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C COM DANOS MORAIS C/C COM PEDIDO LIMINAR, tombada sob o n.º 0572231-28.2015.8.05.0001, julgou parcialmente procedente a ação.

O cerne da questão consiste em verificar a validade da cláusula de devolução parcelada prevista no distrato firmado entre as partes, bem como a existência, ou não, de valores remanescentes a serem restituídos aos apelados.

Compulsando os autos, verifica-se que os recorridos firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no âmbito do empreendimento Brisas Ville, pelo valor de R$ 79.999,60, e desembolsaram aproximadamente R$ 97.019,08. Posteriormente, diante da impossibilidade de prosseguimento do ajuste, celebraram distrato em 26/04/2022, pelo qual a empresa recorrente comprometeu-se a restituir R$ 81.010,47 em 12 parcelas mensais de R$ 6.750,87, sem previsão de atualização monetária. (ID 96985768).

A recorrente sustenta a perda superveniente do objeto ao argumento de que quitou integralmente o valor acordado no distrato (R$ 81.010,47) antes da prolação da sentença.

Impõe destacar que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no artigo 3º, § 2º, que assim dispõe:

“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

(...)

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

Da detida análise do feito, constata-se que não assiste razão à recorrente. Cumpre ressaltar que o objeto da ação não é apenas o pagamento de uma quantia, mas a revisão da legalidade da forma como esse pagamento foi pactuado. A restituição parcelada e sem correção monetária é justamente a abusividade que os apelados buscaram corrigir com a ação judicial.

Insta salientar que o cumprimento de uma obrigação em termos manifestamente ilegais não extingue o direito da parte de buscar no Judiciário a reparação integral do seu prejuízo, que, no caso, corresponde à diferença de correção monetária e à ilegalidade do parcelamento. Destarte, o interesse processual permaneceu intacto.

Quanto à validade do distrato, embora seja um negócio jurídico firmado entre as partes, ele não está isento do controle de legalidade, principalmente em uma relação de consumo. A cláusula de quitação geral não pode servir como um escudo para validar abusividades que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. A possibilidade de revisão judicial de distratos com cláusulas abusivas é amplamente reconhecida pela Jurisprudência.

No caso em tela, a abusividade é evidente. A Súmula 543 do STJ é clara ao determinar que a restituição de valores em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve ser imediata. A Jurisprudência consolidou o entendimento de que "imediata" significa em parcela única. A devolução em 12 vezes imposta pela apelante viola diretamente esse entendimento.

Outrossim, a ausência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos configura enriquecimento sem causa da vendedora, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil. A correção monetária não é um bônus, mas a simples atualização do poder de compra da moeda, sendo sua aplicação uma medida de justiça para evitar que o tempo corroa o direito do credor.

Corrobora neste sentido a Jurisprudência Pátria:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL . RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. MANUTENÇÃO. DESCASO ACENTUADO PERANTE O CONSUMIDOR. DIVERSAS TENTATIVAS DE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA . DANO MORAL CONFIGURADO DE FORMA EXCEPCIONAL. SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O MERO ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação Cível - 0070964-04 .2016.8.06.0167, Rel . Desembargador(a) PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  03/12/2025, data da publicação:  09/12/2025), Data de Publicação: 09/12/2025).”

“APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. INTENÇÃO DA COMPRADORA. RECURSO DA AUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO STJ EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 938. PRESCRIÇÃO TRIENAL. MANTIDA. RECURSO DA RÉ. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. FIXAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR DEVIDO DE FORMA ÚNICA. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ENUNCIADO DA SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA DO IMÓVEL. RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE. O Superior Tribunal de Justiça em julgamento do tema sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938) decidiu pelo reconhecimento da prescrição trienal para restituição da comissão de corretagem, contada a partir do desembolso. Ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por intenção da compradora, o percentual de 10% de retenção dos valores adimplidos mostra-se de acordo com posicionamento do Superior Tribunal de Justiça que entende ser lícito ao vendedor, em caso de rescisão por culpa ou intenção do comprador, reter entre 10% e 25% dos valores pagos, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Com amparo no Enunciado nº . 543 da Súmula do STJ é lícita a ordem de restituição de forma única do valor devido pela vendedora, descabendo o pleiteado da parte ré de parcelamento do valor devido. Os juros incidentes sobre a restituição do valor pago pela compradora devem fluir do trânsito em julgado da sentença e não da citação, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa da compradora que alegou não poder arcar com as parcelas do contrato.(TJ-BA - APL: 05763416520188050001 7ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Relator.: EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 09/02/2022).”

A apelante argumenta que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) ampararia o parcelamento. Contudo, essa lei não pode ser aplicada retroativamente a um contrato firmado em 2014, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito.

Por fim, a alegação de que a sentença levaria a um pagamento em duplicidade (bis in idem) é equivocada. A sentença foi tecnicamente precisa ao determinar que a condenação deveria ser calculada com o "abatimento da quantia já paga". Este comando assegura que, na fase de liquidação de sentença, todo o valor que a apelante já pagou aos apelados será devidamente deduzido do montante total da condenação (valor acordado + correção + juros). O que a sentença determina, na prática, é o pagamento do saldo remanescente, composto pelas diferenças de correção e juros não pagos, e a unificação do pagamento, o que está em plena conformidade com a lei e a jurisprudência. Portanto, inexiste qualquer risco de enriquecimento ilícito para os apelados.

Majoro a condenação dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, por entender que compensa adequadamente o grau de zelo profissional e o trabalho realizado pelo procurador da parte apelada, considerando a natureza da causa e o tempo despendido para o processo, a teor do art. 85, § 1º e § 11, do CPC

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2026.

DESª MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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