PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE ACERCA DAS DATAS DAS HASTAS PÚBLICAS. ÔNUS DA PROVA INVERTIDO NA ORIGEM (ART. 6º, VIII, DO CDC). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. VÍCIO FORMAL INSANÁVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO E DA ARREMATAÇÃO SUBSEQUENTE CONFIGURADA. REVERSÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. MANUTENÇÃO NA POSSE DO BEM. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, DO CPC).

Caso em exame: Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que julgou procedente ação anulatória, declarando nulo o procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade imobiliária e os leilões extrajudiciais dela decorrentes, por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas das hastas públicas, determinando a reversão dos atos de registro e mantendo o autor na posse do imóvel objeto de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária.

Questão em discussão: A questão em discussão consiste em aferir se o credor fiduciário cumpriu com a exigência formal de notificação pessoal do devedor fiduciante quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais designados, ou se restou configurada a nulidade do procedimento expropriatório por inobservância ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Razões de decidir: A relação jurídica submete-se às regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Súmula nº 297/STJ), figurando como correta a inversão do ônus da prova aplicada em primeiro grau. Nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97, é indispensável a intimação pessoal do devedor fiduciante sobre as datas de realização dos leilões extrajudiciais, ato necessário para resguardar o direito de preferência (art. 27, § 2º-B). A intimação por edital é cabível somente em caráter subsidiário, após esgotados os meios de localização pessoal do fiduciante. Deixando o credor fiduciário de comprovar o envio e recebimento da comunicação pessoal das hastas públicas, mesmo após reiteradas intimações judiciais para produção de referida prova, reputa-se nulo o procedimento expropriatório extrajudicial e a arrematação subsequente.

Dispositivo e tese: Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de que a ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais enseja a nulidade absoluta do procedimento de expropriação extrajudicial e dos atos expropriatórios subsequentes.

Tese de julgamento: É nulo o leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97 quando não comprovada a intimação pessoal prévia do devedor fiduciante acerca das datas das hastas públicas, sendo a intimação por edital medida excepcional que exige o prévio esgotamento de diligências para sua localização.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, artigos 26, § 1º, 27, §§ 2º-A e 2º-B; CDC artigo 6º, VIII; CPC artigo 85, § 11.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8001756-72.2020.8.05.0039, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S/A e como apelado EDER SIMÕES DE JESUS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,  em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BANCO BRADESCO S/A contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari/BA, nos autos da ação anulatória de consolidação de propriedade de imóvel (processo nº 8001756-72.2020.8.05.0039) movida por EDER SIMÕES DE JESUS.

Na origem, o autor narrou ter celebrado contrato de financiamento imobiliário com o réu, garantido por alienação fiduciária, no valor de R$ 159.000,00 (cento e cinquenta e nove mil reais), a ser pago em 360 (trezentos e sessenta) meses. Alegou que, após passar por separação conjugal e crise financeira, agravada por quadro depressivo, restou inadimplente. Afirmou que a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade do imóvel e designou leilões extrajudiciais sem proceder à sua regular e necessária intimação pessoal quanto às datas das hastas públicas, violando o rito formal estabelecido pela Lei nº 9.514/97.

Requereu a concessão de tutela de urgência e, no mérito, a procedência dos pedidos para declarar a nulidade do procedimento expropriatório, revertendo-se o registro de consolidação na matrícula imobiliária nº 38.040 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari/BA, além da sua manutenção na posse do bem.

A magistrada de primeiro grau proferiu sentença julgando procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade e de todos os atos subsequentes, incluindo leilões extrajudiciais e a arrematação promovida, por inobservância das formalidades legais de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das hastas públicas (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97). Determinou o retorno da matrícula imobiliária ao estado anterior e a manutenção do autor na posse do bem. Em razão da sucumbência, condenou o réu ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado, o BANCO BRADESCO S/A interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, a higidez do procedimento expropriatório. Argumentou que a notificação para a purga da mora foi regular e infrutífera, o que levou à consolidação da propriedade em conformidade com o art. 26 da Lei nº 9.514/97. Aduziu que o devedor não residia mais no imóvel e que a notificação acerca das datas dos leilões foi realizada validamente por meio de edital, ante as tentativas frustradas de sua localização. Afirmou a validade dos atos praticados por estarem revestidos de fé pública notarial e requereu a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pleitos exordiais.

O recurso foi devidamente preparado, com o recolhimento das custas processuais cabíveis.

Intimado, o apelado apresentou contrarrazões, requerendo o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários sucumbenciais. Pontuou que a relação jurídica é de consumo, de modo que competia ao apelante demonstrar a efetiva notificação pessoal acerca dos leilões extrajudiciais, encargo do qual não se desincumbiu, restando configurado vício formal insanável no rito expropriatório.

Previamente à subida dos autos, em sede de Agravo de Instrumento sob o nº 8020121-97.2020.8.05.0000, esta Quinta Câmara Cível, sob a relatoria da Desembargadora Ilona Márcia Reis, havia concedido efeito suspensivo ativo para obstar o praceamento, decisão que restou confirmada por acórdão unânime transitado em julgado.

Os autos foram distribuídos a esta Relatoria por prevenção, nos moldes regimentais.

É o relatório.

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação e passo à análise do mérito.

A controvérsia cinge-se em verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade e de expropriação extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente, especificamente no que diz respeito à necessidade e à comprovação de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas de realização dos leilões públicos.

Inicialmente, impõe-se registrar que a relação contratual estabelecida entre as partes submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, conforme inteligência do enunciado da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça ("O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras"). No caso vertente, o juízo a quo inverteu o ônus da prova, decisão que não foi objeto de oportuna impugnação, transferindo ao credor fiduciário a obrigação de demonstrar cabalmente a regularidade e a observância estrita do procedimento legal expropriatório.

O rito de consolidação da propriedade e posterior alienação de imóvel garantido por alienação fiduciária é disciplinado pela Lei nº 9.514/97. A referida legislação estabelece duas notificações distintas e igualmente indispensáveis como requisitos de validade dos atos constritivos: a primeira, disciplinada pelo art. 26, destinada a constituir o devedor em mora e oportunizar a purgação desta; a segunda, prevista no art. 27, § 2º-A, destinada a cientificar o devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões públicos a serem realizados.

A comunicação sobre a data dos leilões é indispensável não apenas para que o devedor tome conhecimento da alienação iminente de seu patrimônio, mas também para assegurar-lhe o exercício prático do direito de preferência para a aquisição do imóvel, garantido pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento consolidado no sentido de ser imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data da realização do leilão extrajudicial, aplicando-se tal entendimento inclusive aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97. A intimação por edital é medida excepcional, somente admitida após o esgotamento comprovado de todos os meios razoáveis para a localização pessoal do fiduciante.

Analisando detidamente o conjunto probatório coligido, verifica-se que o banco apelante não se desincumbiu do ônus de provar a regular notificação pessoal do apelado acerca dos leilões extrajudiciais. O juízo de primeiro grau oportunizou, por meio de sucessivos despachos e sob expressa advertência, que a instituição financeira trouxesse aos autos o comprovante de envio e recebimento da comunicação pessoal das datas das hastas públicas.

Contudo, em resposta a tais determinações, o apelante colacionou apenas recortes de jornais com publicações de editais e atas de leilões negativos confeccionadas pelo leiloeiro oficial. O único documento de tentativa de envio postal refere-se a um telegrama que conta com registro de tentativa única de entrega, sem assinatura de recebimento ou confirmação positiva de entrega ao destinatário.

As publicações editalícias e os atos notariais, conquanto dotados de fé pública em suas declarações, não suprem a exigência de notificação pessoal quando não demonstrado o prévio e exaustivo esforço de localização do devedor fiduciante. A jurisprudência pátria rechaça a validade da intimação por edital realizada de forma direta ou precipitada, sem a demonstração de que o fiduciante se encontrava em local incerto ou inacessível.

A ausência de prova da intimação pessoal do devedor acerca das hastas públicas constitui vício formal insanável, apto a macular e invalidar todo o procedimento expropriatório subsequente, inclusive a arrematação do imóvel por terceiros, impondo-se o restabelecimento do status quo ante na matrícula imobiliária, conforme corretamente determinado na sentença fustigada.

Por oportuno, colacionam-se precedentes julgados sob a sistemática de recursos repetitivos e decisões pacificadas do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. (...) 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (...) (STJ - AgInt no REsp n. 1.949.070/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL DADO COMO GARANTIA EM CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. (...) INOBSERVÂNCIA À LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES ACERCA DAS DATAS FIXADAS PARA A REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL CONSOLIDADO A RESPEITO DA NECESSIDADE DE PRÉVIA INTIMAÇÃO. (...) Plausível a concessão da tutela para suspender a execução extrajudicial se não está evidenciado nos autos que houve prévia intimação pessoal dos devedores para realização dos leilões. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. (TJBA - Agravo de Instrumento nº 8020121-97.2020.8.05.0000, Quinta Câmara Cível, Relatora Desa. Ilona Márcia Reis, julgado em 24/11/2020).

Desse modo, constatada a manifesta invalidade do procedimento extrajudicial por ausência de intimação pessoal do apelado acerca dos leilões e da arrematação subsequente, a manutenção da sentença de procedência é medida que se impõe por seus próprios fundamentos fáticos e jurídicos.

Em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem, diante do trabalho adicional realizado em sede recursal pelo patrono do apelado. Atento aos parâmetros do § 2º do mesmo artigo, majoro a verba honorária de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo incólume a sentença recorrida, com a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF09