PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que acolheu a preliminar de julgamento ultra petita arguida pela Embargante, excluindo da condenação os danos referentes ao imóvel vizinho, e reduziu os lucros cessantes de 1% para 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de reconhecer que o atraso na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva dos adquirentes, bem como se os vícios constatados seriam irrelevantes a ponto de não justificar a recusa da posse.

III. Razões de decidir

3. Inexistência de omissão no acórdão embargado, o qual enfrentou adequadamente a controvérsia ao reconhecer que a mora da construtora se configurou pelo atraso na entrega do imóvel em condições de habitabilidade.

4. A expedição do “Habite-se” não se confunde com a efetiva entrega do imóvel, sendo imprescindível a disponibilização da unidade em condições adequadas de uso, sem vícios construtivos que impeçam a fruição do bem.

5. Comprovação de que a entrega das chaves ocorreu apenas em 17/02/2014, ainda com ressalvas relativas a vícios, o que afasta a tese de cumprimento tempestivo da obrigação.

6. A existência de vícios construtivos, constatados por laudo pericial, legitima a recusa do adquirente em receber o imóvel, não configurando mora do comprador, mas inadimplemento da construtora, cuja responsabilidade é objetiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

7. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo incabíveis quando evidenciada mera insurgência contra entendimento já firmado pelo órgão julgador.

IV. Dispositivo e tese

8. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos dos Embargos de Declaração nº 0527751-91.2017.8.05.0001, tendo, como Embargante, FERREIRA FERRAZ INCORPORAÇÕES LTDA e, como Embargados, RICARDO PASSOS MEDEIROS e ESTEFANIA LINS LOPES MEDEIROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E REJEITAR ESTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, __ de ______ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 4 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por FERREIRA FERRAZ INCORPORAÇÕES LTDA contra o acórdão proferido por esta Colenda Quinta Câmara Cível, que, em sede de Apelação, conheceu do recurso e lhe deu parcial provimento, para reformar a sentença proferida no processo n° 0527751-91.2017.8.05.0001, ajuizado por RICARDO PASSOS MEDEIROS e ESTEFANIA LINS LOPES MEDEIROS, para a) acolher a preliminar de julgamento ultra petita, excluindo da condenação os danos referentes ao imóvel vizinho; b) reduzir os lucros cessantes de 1% para 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso.

Em suas razões recursais (id. 100712088), a Embargante alegou que o acórdão seria omisso ao não apreciar que a culpa pelo atraso na entrega do imóvel seria exclusiva dos Embargados, que se recusaram a receber o imóvel em razão da necessidade de realização de alguns consertos. Requereu o acolhimento dos embargos para sanar a omissão, reconhecer a culpa exclusiva dos Embargados e, com efeito infringente, excluir da condenação a multa e os lucros cessantes.

Os Embargados apresentaram contrarrazões, pugnando pela rejeição dos embargos e requerendo a aplicação de multa por embargos protelatórios (id. 101537360).

Salvador/BA, 01 de abril de 2026.

DESª CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

II – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS

A Embargante opôs os presentes embargos declaratórios com o objetivo de que esta Corte reconheça a existência de uma omissão no acórdão embargado. De acordo com as alegações da Embargante, o acórdão deixou de considerar que o atraso na entrega do imóvel seria decorrente de culpa exclusiva dos Embargados.

A despeito dos argumentos apresentados pela Embargante, não se verifica no acórdão embargado a omissão apontada. A análise da irresignação da Embargante revela uma clara tentativa de rediscussão do mérito da Apelação, utilizando a via dos embargos de declaração para impugnar o entendimento já expressamente firmado por este órgão colegiado, o que é inadequado e inviável.

É entendimento consolidado que a mera expedição do "Habite-se" não se confunde com a efetiva entrega do imóvel em condições de habitabilidade e livre de vícios. A obrigação da construtora somente se considera cumprida quando há a disponibilização da posse direta ao adquirente, com a unidade imobiliária em plenas condições de uso e fruição, ou seja, sem vícios construtivos que legitimamente impeçam ou desaconselhem a imissão na posse.

O acórdão já havia destacado que a entrega das chaves, conforme documentação nos autos, ocorreu efetivamente apenas em 17/02/2014, e ainda com ressalvas relativas aos vícios, o que corrobora a tese de que o imóvel não estava completamente pronto para uso anteriormente, veja-se:

O exame dos autos revela que houve atraso na entrega do imóvel, cujo atraso deve ser imputado à Apelante, conforme passo a expor.

A Cláusula 26ª do contrato (ID 265284317) estabeleceu a data de entrega para 31/05/2013, admitindo a prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias, findando o prazo em 30/11/2013. A emissão do Habite-se em 16/08/2013, embora formalmente dentro da tolerância, não implica a imediata disponibilidade da unidade para uso, dependendo da instalação e recepção das áreas comuns pelo condomínio (que ocorreu em 23/10/2013) e, mais importante, da ausência de vícios que autorizassem a recusa da posse pelos adquirentes.

Conforme a documentação nos autos, o imóvel apenas foi entregue de fato aos Apelados em 17/02/2014, conforme assumido pela Apelante, ainda com as ressalvas relativas aos vícios. O período de mora da Apelante, portanto, iniciou-se em 31/11/2013 e perdurou até 16/02/2014, conforme correta constatação do juízo a quo.

Quanto à alegação da Apelante de que os Apelados estavam em mora na obrigação de formalizar a escritura pública, tal mora do comprador, por ser posterior à mora da vendedora no cumprimento da obrigação principal (conclusão e entrega da obra livres de vícios), não justifica o prolongamento do atraso na entrega. No caso das promessas de compra e venda, a obrigação da construtora de entregar a obra em condições de habitabilidade e no prazo é a prestação principal e antecedente no tempo em relação à maioria das obrigações finais do comprador.

Portanto, a mora da Apelante é inconteste e se deu no período fixado pela sentença (31/11/2013 até 16/02/2014).

A alegação da Embargante de que os vícios apontados pelos Embargados seriam “parcas necessidades de consertos” ou que “não dizem respeito à segurança do empreendimento e/ou impossibilitavam o livre dispor do bem” (ID 100712088, p.4) também foi implicitamente afastada pela fundamentação do acórdão embargado.

O laudo pericial constatou a existência de vícios técnicos de execução, que representam uma falha na prestação do serviço por parte da construtora, conforme o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor. A responsabilidade da construtora pela solidez e perfeição da obra constitui uma obrigação de resultado, reforçada pelas normas consumeristas que exigem a qualidade e adequação do produto (imóvel) ao fim a que se destina, qual seja, a moradia em condições adequadas e sem falhas que demandem intervenções corretivas.

A recusa do adquirente em receber um imóvel que apresenta tais vícios, ainda que a Embargante os minimize, é plenamente legítima. O consumidor não pode ser obrigado a aceitar um bem com defeitos que comprometem a funcionalidade e o uso adequado, tendo que suportar os transtornos e os riscos inerentes à realização de reparos após a imissão na posse. A obrigação da construtora é entregar um imóvel em perfeitas condições, cabendo-lhe a reparação dos vícios antes da entrega definitiva, de modo a garantir a plena fruição do bem pelo comprador. Assim, a recusa dos Embargados não configura mora do comprador, mas sim o exercício de um direito legítimo diante do descumprimento contratual da construtora.

A pretensão da Embargante de que este Colegiado, por meio dos Embargos de Declaração, altere o entendimento já exarado sobre a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, sob o pretexto de omissão, não se coaduna com a finalidade deste recurso. Por isso, tais aclaratórios devem ser rejeitados.

Por fim, indefiro o pedido dos Embargados para que a Embargante fosse condenada a pagar a multa prevista no art. 1.026, §2° do CPC, pois, conforme entendimento do STJ, “a oposição de embargos de declaração, com nítido fim de prequestionamento, não possui caráter protelatório, não ensejando a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC de 2015 (art. 538, parágrafo único, do CPC de 1973), nos termos da Súmula 98 /STJ” (AgInt no AREsp 1.684.291/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 23/9/2020)

III – CONCLUSÃO

Ante o exposto, diante da ausência dos requisitos previstos no art. 1.022 do CPC, voto no sentido de CONHECER E REJEITAR ESTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA