PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. AFASTADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VIOLAÇÃO DE DEVER ESTABELECIDO NO SEU REGIMENTO INTERNO. ANIMAL DE RAÇA AGRESSIVA. RISCO AOS DEMAIS CONDÔMINOS. DEVER DE RETIRADA DO ANIMAL. PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO LOCATÁRIO A RESPEITO DA APLICAÇÃO DE MULTAS CONDOMINIAIS. DESCUMPRIMENTO REITERADO. DIREITO DE DEFESA ASSEGURADO. MULTA CONDOMINIAL DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Consoante o comando inserto no art. 9º, II, da Lei n. 8.245/1991, pode ocorrer a resolução do contrato de locação em razão da prática de infração legal ou contratual.

2. Na hipótese, o acervo probatório colacionado aos autos demonstrou o reiterado descumprimento do dever condominial de proibição de manutenção de animal de estimação agressivo no condomínio pelo recorrente.

3. Cabe consignar que devido à prévia ciência que o apelante teve a respeito de tais sanções pecuniárias, ressoa claro que não ficou impossibilitado de apresentar defesa administrativa ou de questioná-las judicialmente ao tempo em que foram aplicadas, motivo pelo qual não há que se falar em violação ao seu direito ao contraditório e à ampla defesa, tampouco às normas do regimento interno do condomínio, aplicáveis à hipótese. Assim, não merece acolhimento a tese de anulação de aludidas penalidades.

4. Inviável a pretendida redução da multa aplicada, porquanto, além de ter sido estipulada em quantia que não se revela abusiva, deve ser considerada a gravidade na conduta por permanecer no condomínio com animal agressivo, pondo em risco a segurança dos condôminos, com reiterado descumprimento.

5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8016340-21.2020.8.05.0080, em que figuram como apelante SHELDON BASTOS COSTA, e apelado, MARIA CELIA BASTOS CERQUEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E DESPROVER PARCIALMENTE o recurso, na esteira do voto condutor.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator/Presidente

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Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Setembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO interposta por SHELDON BASTOS COSTA contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Descumprimento Contratual c/c Cobrança dos Acessórios da Locação Vencidos nº 8016340-21.2020.8.05.0080, movida por MARIA CELIA BASTOS CERQUEIRA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais (ID 65872142), nestes termos:

Pelo exposto, julgo parcialmente procedente os pedidos, para confirmar os efeitos da decisão de id 85008648, declarar rescindo o contrato de locação e condenar a parte acionada ao pagamento das obrigações locatícias inadimplidas, em especial o valor das multas condominiais aplicadas por infração às regras da convenção e regimento interno e da multa prevista na cláusula 19ª do contrato, corrigidas monetariamente pelo INPC, desde cada vencimento, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno o acionado ao pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do total do montante devido, nos termos da alínea “d” do inciso II do art. 62 da Lei 8245/91.

Opostos embargos de declaração pelo réu, estes não foram acolhidos, conforme sentença de ID 65872149.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso (ID 65872152), insurgindo-se, tão somente, quanto à condenação ao pagamento das multas, que lhe foram aplicadas em razão de suposto descumprimento das normas condominiais por criação de cachorro da raça pitbull, durante a locação do imóvel residencial.

Alega que questionou as multas administrativamente perante o condomínio e permaneceu aguardando deliberação a respeito. Esclarece que, durante a tramitação do presente processo, após a apresentação de sua defesa, o condomínio ingressou com ação de cobrança exclusivamente contra o apelante, que tramitou na 2ª Vara dos Juizados Especiais Cíveis, sob o nº 0026334-15.2020.8.05.0080, formulando posteriormente pedido de desistência da ação, o que foi interpretado pelo réu/apelante como renúncia a aplicação da própria penalidade.

Afirma que foi surpreendido, com a informação trazida pela autora, em réplica, sobre a existência de processo movido pelo condomínio nº 0005495-32.2021.8.05.0080, para cobrança da referida multa, não lhe tendo sido oportunizada a manifestação a respeito destes documentos carreados aos autos, os quais serviram de fundamento para a sentença.

Argui a nulidade da sentença, por cerceamento do direito de defesa, considerando que foram trazidas aos autos, pela apelada, novas informações e documentos, sem que tenha sido oportunizada sua manifestação a respeito.

Sustenta a ilegalidade da multa aplicada pelo condomínio, em razão de sua majoração sem aprovação do quórum de 3/4 dos condôminos. E ainda que o contrato de locação não veda a criação de animais de qualquer espécie.

Assim, requer, em preliminar, a declaração de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa. Caso superada, seja dado provimento ao recurso para declarar a ilegalidade das multas aplicadas ao apelante, subsidiariamente, redução do valor da penalidade pecuniária para uma taxa condominial.

Preparo recolhido no ID 65872154.

Intimada, a apelada apresentou contrarrazões no ID 65872159, pleiteando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

2

k

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Extrai-se dos autos que MARIA CELIA BASTOS CERQUEIR ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de débitos locatícios contra SHELDON BASTOS COSTA, julgada procedente para declarar rescindo o contrato de locação e condenar a parte acionada ao pagamento das obrigações locatícias inadimplidas, em especial o valor das multas condominiais aplicadas por infração às regras da convenção e regimento interno e da multa prevista na cláusula 19ª do contrato.

O apelante sustenta nulidade porquanto informa não ter sido intimado para se manifestar sobre os novos documentos que instruíram a petição de ID 225504515, de 22/08/2022, com novas informações (a existência do referido processo nº 0005495 32.2021.8.05.0080) contendo novas informações absolutamente relevantes para o desate da liça (a existência do referido processo nº 0005495 32.2021.8.05.0080).

Contudo, não vislumbro ofensa ao contraditório no caso em concreto posto que, após a RÉPLICA (id 65872119) apresentada em 17/05/2021, o então réu foi intimado por duas vezes para se manifestar nos autos , a saber:

"Intimem-se as partes para especificarem, no prazo de 10 dias, as provas que pretendem produzir, dando-lhes ciência de que o silêncio será interpretado como desinteresse na produção de outras provas. (id 65872126)

"Em idêntico prazo, deverá o acionado informar o estágio atual da impugnação administrativa às multas que lhe foram aplicadas. (id 65872135)"

Com efeito,  ainda que não se veja nos autos intimação específica do apelante  quanto à juntada dos documentos em réplica, o fato é que o juízo de origem proferiu decisão intimando as partes para especificar provas e, posteriormente, para informar sobre a impugnação administrativa.

O apelante se manifestou nos autos (id 65872138) em 15/08/2022. Ora, não há dúvida de que a manifestação do apelante posterior à juntada de documentos pelo agravado, evidencia a ciência inequívoca acerca daqueles documentos. 

O ponto crucial para afastar a alegação de nulidade perpassa pela compreensão de que o documento que instruiu a petição de ID 225504515, de 22/08/2022, sobre o qual efetivamente não se manifestou o apelante, não pode ser caracterizado como documento novo. Do contrário, foi apenas a informação sobre a última tramitação do feito 0005495-32.2021.8.05.0080, em atendimento ao despacho judicial exarado no sentido de confirmar o eventual pagamento de condenação.

Destaco que a existência do processo judicial em testilha (n. 0005495-32.2021.8.05.0080) foi informada desde a réplica ofertada em 17/05/2021 - ano anterior, conforme documento id 65872121, na qual a apelada acostou cópia da citação, após o que o apelante foi regularmente instado a se manifestar. 

Em síntese, o documento reportado como "novo", juntado em 22/08/2022, nada mais é do que a atualização do status processual  da ação já informada quando da apresentação de réplica, tendo sido oportunizada a manifestação do apelante nos autos na referida oportunidade. 

Tendo o apelante se manifestado após a juntada da réplica nos autos, oportunidade em que informada a existência do processo judicial de cobrança,  não pode agora alegar nulidade por cerceamento de defesa, até porque, eventual nulidade deveria ter sido alegada na primeira oportunidade que tiveram de falar nos autos.

Fica, assim, afastada a alegação de nulidade.

De outro lado, quanto ao afastamento da multa pretendido, de igual sorte, não merece guarida.  A apelada demonstrou no curso da instrução processual  que, nos autos de n. 0005495-32.2021.8.05.0080, na qualidade de proprietária do imóvel, foi responsabilizada pelo pagamento das multas em razão da infração de normas constantes na convenção e regimento interno.

O  contrato de locação celebrado (id 65867763) é taxativo quanto à obrigatoriedade de o locatário cumprir todas as regras previstas convenção e regimento interno - cláusula 6ª, de modo que tinha o dever de conhecer e respeitar o referido ato normativo. 

Ao firmar um contrato de locação se comprometendo a obedecer o regimento interno, é ato impositivo ao locatário diligenciar conhecer  e cumprir as normas, não podendo esquivar-se sob o fundamento de não ter recebido cópia.

Analisando a causa para aplicação das multas, restou evidenciada,  pelo registro no livro de ocorrência (id 65867764),  a agressividade e as tentativas de ataques pelo cão, que encontrava-se solto nas dependências do condomínio, a saber:

"mesmo sem provocação ou motivo, o animal partiu para me atacar. Só não aconteceu uma tragédia em razão do dono ter chegado de longe e gritado com o PITBULL"

" de repente, o PITBULL veio para nossa porta de vidro, a nossa sorte foi que a janela da sala estava fechada,...; minha filha estava deitada no sofá e o PITBULL batia com muita força na porta"

Acertadamente, a sentença reconheceu:

"Do mesmo modo, mostra-se devida a cobrança da multa prevista na cláusula 19ª do contrato de locação, eis que o acionado inequivocamente infringiu as disposições contratuais, dando causa à rescisão do negócio.

Ante o exposto, voto por CONHECER e DESPROVER  o recurso, mantendo na íntegra a sentença vergastada.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários arbitrados na 1ª instância para 12% do valor da condenação.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

 Relator

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