PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO DE PARTE DO IMÓVEL DOS RÉUS/APELADOS PARA INSTALAÇÃO DE TORRE DE SINAL DE INTERNET. LOCAÇÃO CELEBRADA POR PESSOA DIVERSA DOS RÉUS. AUTORA/APELANTE QUE NÃO COMPROVOU O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS CONTAS DE ENERGIA, DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO POR INÉPCIA DA INICIAL.

APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO E PAGAMENTO DAS FATURAS DE ENERGIA. INDEFERIMENTO. AUSÊNCIA DO PREENCHIMENTO DO REQUISITO LEGAL PREVISTO NO ART. 70, II E III DA LEI 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO). DOCUMENTOS COLACIONADOS NOS AUTOS QUE NÃO GARANTEM SE TRATAR DO MESMO IMÓVEL OBJETO DO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA NO ENDEREÇO CONSTANTE NO CONTRATO E NA DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO APRESENTADA/FATURAS JUNTADAS. APLICAÇÃO DO ART. 321, CAPUT E PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

APELAÇÃO IMPROVIDA.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0575457-36.2018.8.05.0001, da Comarca de Salvador/Ba, em que é apelante ITS TELECOMUNICACOES LTDA e apelados CARLOS ROBERTO DA SILVA e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, pelas razões explicitadas abaixo

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento, por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Moseildes Santos.

Salvador, 20 de Junho de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por ITS TELECOMUNICACOES LTDA e outros em face da sentença (ID 44128481) que extinguiu o processo sem julgamento do mérito, por inépcia da inicial, “com fulcro no art. 321, caput, do Código de Processo Civil, e no art. 71, III, da Lei n.8.245/91, de modo que condeno a requerente a arcar com as custas e honorários sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observados os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, I a IV, do CPC.”

Opostos Embargos de Declaração, este foram desacolhidos (ID 44128496).

Irresignada, a parte autora, apela (ID 44128499) alegando que “O Juízo de base no saneador, considerou que as contas de serviço público de energia apresentado pela Locatária ora Apelante, não se referem ao imóvel recebido em locação dos Locadores ora Apelados. A Decisão Vergastada assevera que o imóvel objeto da Locação, se situa na Rua Praia do Flamengo nº 27, enquanto que a conta do serviço público de energia apresentada pela Autora, ora Apelante, é do imóvel situado na Alameda Praia do Flamengo nº 97. Fazendo crer que a conta de energia é de outro imóvel diverso do imóvel objeto da locação.”; que “, trata-se do mesmo imóvel, já que, ambos possuem na sua conta de energia, os mesmos dados comuns o que certifica que tratar-se do mesmo imóvel.”; que “Qualquer divergência dessa realidade nas contas de energia do imóvel objeto da locação, só vamos encontrar nas contas de energia do imóvel quando ainda estava em nome do Locador original, Senhor WALLACE FILHAGOSA SILVA, CPF nº 993.740.057-00, por razões obvias, naquela ocasião, o cliente, o contrato e a inscrição, por razões obvias era outro.”; que “o nº 27 é apenas o indicativo do Lote onde foi Edificado a casa objeto do contrato de locação. Ante a essa realidade temos que: O LOTE e CASA são identificados como sendo os números 27 e 97, por dois números distintos, mais um só imóvel, objeto da locação. Como assevera a Certidão de Ônus Reais passada pelo 7º Oficio do RGI.”; que “requer a esse douto Relator (a), que intime os Apelados para em sede de Contrarrazões da presente Apelação, que traga aos autos sob pena de confissão, qualquer conta de energia elétrica do imóvel objeto da locação, que não tenha sido escorreitamente adimplido pela Apelante, em cada vencimento.”.

Ainda, que “O contrato de prestação de serviço público de energia foi celebrado pela Apelante (Autora) diretamente com a concessionária de serviço público de energia (COELBA S. A), onde consta em todos os recibos a seguinte qualificação: Contrato ou Código Cliente nº 7036747689; Inscrição ou Instalação nº 80012754, tudo em nome da Apelante (ITS Telecomunicações Ltda.) o que prova a boa-fé objetiva da Suplicante na execução do contrato de locação objeto da demanda”.

Ao final, “Requer ainda, que esse (a) relator (a), que julgue procedente a Apelação, pelas suas próprias razões, já que decisão do Juízo de base estar desprovida de qualquer embasamento jurídico ou probatório legal, e procedente a presente Apelação, pelas suas provas e argumentos carreados aos autos. Requer também a Apelante que os Apelados sejam condenados ao ônus de sucumbência, isto é, custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20 %, do valor da causa em favor do causídico subscritor da presente Apelação.”.

Contrarrazões apresentadas no ID 44128506, aduzindo que o juiz, na decisão saneadora, acolheu a alegação de não preenchimento dos requisitos da ação renovatória e determinou à Apelante que corrigisse o vício, mas “mesmo sendo conferido o prazo de 15 (quinze) dias para realizar à juntada dos documentos, a Apelante apresentou uma postura de desídia, deixando de colacionar aos autos os comprovantes de residência.”; que “diante da inobservância do cumprimento da determinação legal, o d. Juízo Singular aplicou o regramento previsto no art. 321 do CPC c/c art. 71, III, da Lei n.º 8.245/91, extinguindo o feito sem resolução do mérito”; que “vislumbra-se que a postura da parte Apelante fora de tamanha gravidade, dado ao fato de ter quedado inerte à imposição do Poder Judiciário, indo de encontro aos poderes que o d. Juízo como terceiro imparcial é revestido, bem como olvidando os princípios processuais da cooperação e da efetividade” e que há divergência nos endereços constantes no contrato de locação e na certidão do imóvel”.

Ainda, que “a Apelante anexou no seu Recurso contas de energia elétrica com os mesmos números de instalação e mesma conta contrato. Todavia, o documento relativo ao endereço correto (Rua Praia do Flamengo, n.º 27) é datado em 21/11/2022, ou seja, de forma extemporânea. 3.11. Com efeito, não se pode presumir que existe regularidade na conta apresentada, sendo pertinente oficiar à Concessionária de Energia Elétrica do Estado da Bahia (Neoenergia Coelba) para que demonstre se o documento é valido”.

Pugna pela manutenção da sentença guerreada.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O apelo é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade recursal, portanto, deve ser conhecido.

Trata-se a presente demanda de AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL proposta pelo ora Apelante ITS COMUNICAÇÕES LTDA em face dos Apelados CARLOS ROBERTO DA SILVA e MAGDA POLLAMANN SILVA, na qual a Autora/Apelante pretende a renovação, por mais 60 (sessenta) meses, do contrato de locação que tem por objeto parte de imóvel de propriedade dos réus/apelados, que foi destinada à construção de torre para fornecimento de serviço de internet aos consumidores da região.

Adoto o relatório da sentença, que registra: “a autora afirma ter firmado contrato de locação de imóvel comercial de imóvel com o sr. Wallace Filhagosa Silva na condição de locador que, posteriormente, foi substituído pelos réus, os quais manifestaram desinteresse na renovação do negócio jurídico após o seu término. Com base nisso, requer: a) a renovação do contrato de locação comercial por mais 60 (sessenta) meses; b) alternativamente, a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em valor não inferior a R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência a serem fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa. A preambular foi instruída com os documentos de fls. 11/57, que inclui: a) cópia do instrumento contratual de locação (fls. 13/19); b) cópia do termo de aditamento contratual (fls. 20/21); c) comprovantes de pagamento endereçados ao Sr. Wallace, referentes ao período de 15/01/2018 a 16/11/2018 (fls. 22/31); d) contas de energia e comprovantes de pagamentos feitos pela requerente sobre imóvel localizado à Al. Praia do Flamengo, nº 97, Stella Maris, Salvador/BA (fls. 32/54); e) e-mails referentes aos valores propostos para montagem e instalação, fabricação e fornecimento, e desmontagem da torre de transmissão (fls. 55/57).(...). Contestação às fls. 115/116, onde foi requerida: a) a extinção da ação sem exame do mérito com base no art. 71, II a VII, da Lei nº 8.245/91; b) alternativamente, a concessão da tutela de urgência para determinar que o autor autorize os réus a terem acesso ao imóvel, no prazo 24h (vinte e quatro horas); c) ainda em sede de tutela de urgência, a fixação de aluguel provisório na ordem de 80% (oitenta por cento) do valor que os demandados entendem corresponder à efetiva mensalidade, conforme art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91. Em sede de mérito, os demandados pleitearam: a) a nulidade do contrato por ilegitimidade do Sr. Wallace para figurar como locador, com condenação da demandante ao pagamento de indenização por danos materiais pelo uso desautorizado do imóvel; e) alternativamente, caso reconhecida a validade do contrato de aluguel, a ilegitimidade do Sr. Wallace para dar quitação às mensalidades, com a consequente declaração da inadimplência da autora, conduzindo à execução do total devido, a ser calculado sobre o valor real pela locação, qual seja, R$ 6.000,00 (seis mil reais), desde 16/06/2019 e atualizado pelo INPC; f) por fim, não sendo renovada a locação, que seja fixado prazo à requerente para desocupação do imóvel, nos termos do disposto no art. 74 da Lei nº 8.245/91. A peça contestatória foi instruída com os documentos de fls. 131/143, dentre eles: a) certidão de registro do imóvel (fls. 133/135); b) cópia do contrato de locação firmado pelo Sr. Wallace (fls. 138/140); c) notificação extrajudicial da requerente acerca do desinteresse dos requeridos em renovar o contrato (fl. 141). Réplica às fls. 172/194, acompanhada dos comprovantes de pagamento do aluguel no período de vigência do contrato, todos depositados em nome conta do Sr. Wallace (fls. 196/262). Determinou-se a intimação das partes para que informassem as questões de fato e de direito que entendessem pertinentes ao julgamento da lide, bem como para que indicassem se tinham mais provas a produzir (fls. 263/264). A autora reiterou os termos das suas manifestações anteriores (fls. 266/271) e acostou novos comprovantes de pagamento (fls. 272/276, 279/285 e 288/292). Os réus reiteraram os termos da contestação (fls. 297/298). O feito foi saneado às fls. 301/309, onde foi rejeitada a preliminar de decadência e determinou-se a intimação da requerente para que prestasse esclarecimentos acerca do objeto do instrumento contratual, bem como acerca da divergência entre o endereço nele constante e aqueles indicados nas contas do imóvel por ela apresentadas. Manifestação autoral às fls. 315/320, seguida de impugnação dos requeridos às fls. 321/322. Indeferiu-se o pleito da demandante à dilação de prazo para juntada de documentos e ordenou-se a conclusão do feito para proferimento da sentença (fl. 323). ”.

O juiz de primeiro grau extinguiu a demanda (ID 44128481), nos seguintes termos:

“(...) os réus, efetivos proprietários do imóvel, alegam que a locação foi feita por terceiro sem o seu consentimento, visto que o mesmo apenas foi autorizado a residir no local até que retornassem do Sul do país, tendo sido surpreendidos pelo desmembramento e locação do imóvel. Explicam que, como, à época, o prazo de duração da locação já estava próximo de se encerrar, optaram por aguardar o seu decurso para, em seguida, destinar o imóvel à morada de seu filho, que se mudaria para a cidade a fim de cuidar dos pais, dada sua idade avançada e saúde comprometida. (..) Da análise dos autos, verifica-se que, ao sanear o processo, este Juízo constatou divergência entre os endereços constantes no bojo do instrumento contratual de locação (fls. 13/19) e aquele indicado nas contas de energia do imóvel (fls. 32/54), apresentadas pela requerente a fim de comprovar o cumprimento das suas obrigações contratuais. Isso porque, de acordo com a cláusula quarta do referido contrato, relativa aos tributos e demais encargos, “[...] os LOCATÁRIOS deverão pagar a partir da assinatura deste contrato, diretamente aos órgãos competentes e nas épocas devidas, as contas de energia elétrica” (fl. 15). Ocorre que, como salientado na decisão supramencionada, o objeto do contrato diz respeito a imóvel localizado à Rua Praia do Flamengo, n. 27, Stella Maris, Salvador/BA, ao passo que as contas apresentadas foram emitidas sobre propriedade localizada na Alameda Praia do Flamengo, n. 97, Stella Maris, Salvador/BA. Instado a esclarecer acerca da divergência observada (fl. 301/309), a requerente afirmou, às fls. 315/320, que a mesma é resultado de requalificação realizada no local bem como que o endereço presente nas contas corresponde ao que consta na Certidão de Registro do Imóvel, qual seja, Alameda Praia do Flamengo, n. 977. Na oportunidade, a parte requereu dilação de prazo para que provasse que as contas de energia são oriundas do imóvel objeto da lide, o que demandaria a realização de diligências junto à Prefeitura. Sucede-se que, apesar de o petitório ter sido acostado aos autos em 14/07/2021, passaram-se 07 (sete) meses sem que a demandante apresentasse qualquer documentação com o intuito de comprovar suas alegações, período esse que em muito ultrapassa os 15 (quinze) dias de dilação pretendidos, de modo que este Juízo indeferiu o pedido autoral (fl. 323). Impõe-se salientar que, no bojo da decisão saneadora, foi esclarecido que a diferença entre os endereços apresentados constituiria violação ao art. 71, III, da Lei n. 8.245/91, que prevê que, para além dos requisitos previstos no art. 282 do CPC/73 dispositivo esse que encontra correspondência no art. 319 do CPC/15 , a petição inicial da ação renovatória deve ser instruída com “prova do exato cumprimento do contrato em curso” (in verbis). Como exposto, o contrato dispõe, de forma expressa, cláusula relativa ao dever dos locatários de arcar com os custos de energia do imóvel, de modo que se revela imprescindível que o cumprimento dessa obrigação fosse devidamente comprovado, o que restou prejudicado pela diferença entre os endereços constantes nas contas de energia e aqueles dispostos no instrumento contratual. Nesse sentido, a desídia da requerente em promover as diligências necessárias ao esclarecimento da referida divergência se mostra ainda mais gravosa, pois não só reconheceu serem as mesmas necessárias para a comprovação de suas alegações, como dispôs de período muito maior do que o requerido para realiza-las, optando por se manter inerte. Assim sendo, entendo forçoso reconhecer a inépcia da inicial, consoante disposições do art. 321, caput e parágrafo único, do CPC, posto que, oportunizada a emenda à parte autora, a mesma deixou de fazê-lo, o que revela a sua desídia.”.

Dispõe a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91 que:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

Entendo que não assiste razão à Apelante.

Em que pese o Apelante busque justificar sua desídia, em sede recursal, não há que se falar em equívoco ou rigor excessivo, haja vista que a Apelante, além de não demonstrar a prova da quitação das contas de energia, incidindo no inciso III do art. 71 da supramencionada lei do inquilinato, deixou de atender um comando judicial por longo período, especificamente, por mais de 06 (seis) meses, conforme registrou a sentença.

Ainda, mesmo após a manifestação da Apelante em sede recursal, não restou garantido que se tratam do mesmo imóvel, pois a certidão do imóvel traz informações divergentes do constante no contrato, como ressaltou o Apelado, em contrarrazões, ao aduzir que “a Apelante anexou no seu Recurso contas de energia elétrica com os mesmos números de instalação e mesma conta contrato. Todavia, o documento relativo ao endereço correto (Rua Praia do Flamengo, n.º 27) é datado em 21/11/2022, ou seja, de forma extemporânea. 3.11. Com efeito, não se pode presumir que existe regularidade na conta apresentada, sendo pertinente oficiar à Concessionária de Energia Elétrica do Estado da Bahia (Neoenergia Coelba) para que demonstre se o documento é valido(…)” e que acerca dos comprovantes de pagamento de energia elétrica colacionados, nota-se que a divergência dos endereços é perceptível, pois o contrato de locação e a certidão do imóvel consignam apenas o endereço, cujo número é 27, gerando dúvidas sobre o efetivo cumprimento do quanto acordado.

De fato, os documentos que instruem a inicial deixam claro que o imóvel objeto da lide possui o endereço de RUA PRAIA DO FLAMENGO LOTE N. 27, STELLA MARES, como faz constar o contrato de locação celebrado entre a Apelante e o Sr. Wallace (ID 44128166), porém a declaração de quitação da COELBA (ID 44128418), também juntada pela Autora/Apelante informa imóvel de número 97, sendo inseguro considerar como cumprido o requisito legal, já que não comprovado de forma efetiva o cumprimento do contrato.

O princípio da primazia do julgamento de mérito concede, ao magistrado, o dever de possibilitar à parte sanar os vícios existentes na petição inicial ou no recurso, favorecendo o julgamento de mérito, quando for possível sanar as irregularidades.

Aqui, entretanto, não se vê a comprovação de um requisito legal, qual seja, a comprovação do cumprimento contratual, mesmo após a concessão de prazo pelo magistrado e o Apelante ter permanecido inerte por meses, haja vista não ter o Apelante trazido nenhum documento da Prefeitura, ou outro órgão responsável, para demonstrar a garantia de que se trata de mesmo imóvel, o número 27 e 97, e que este está com todas as faturas de energia pagas.

Sem tal prova, deixa o Apelante de cumprir um requisito legal, além de ter se excedido em se manifestar, descumprindo em demasiado o comando judicial que determinou a diligência.

Assim, verificando que a inicial não atendia aos requisitos legais, escorreita a sentença que extingue o feito sem julgamento do mérito, por inépcia da inicial.

Art. 321. O juiz, ao verificar que a petição inicial não preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 ou que apresenta defeitos e irregularidades capazes de dificultar o julgamento de mérito, determinará que o autor, no prazo de 15 (quinze) dias, a emende ou a complete, indicando com precisão o que deve ser corrigido ou completado.

Parágrafo único. Se o autor não cumprir a diligência, o juiz indeferirá a petição inicial.

A jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INÉPCIA DA INICIAL. AUSÊNCIA DE PROVA DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DOS INCS. I, II E III DO ART. 51 DA LEI DO INQUILINATO. Firmado contrato de locação com prazo de duração inferior a 5 (cinco) anos e não respeitado o disposto no inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/91, e, consequentemente, no inciso I do artigo 71 da mesma Lei, inepta a petição inicial e impositiva a extinção do processo sem análise de mérito.(...) DERAM PROVIMENTO, EM PARTE, AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70081819120, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Thereza Barbieri, Julgado em: 11-03-2020)

Desse modo, imperativa a manutenção da sentença de extinção do processo sem resolução do mérito.

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo-se a sentença incólume. No tocante à regra disposta no art. 85, parágrafo 11 do CPC, majoro os honorários recursais em 2% sobre o valor da causa.

É o voto.

Publique-se.

Sala das Sessões,

CASSINELZA DA COSTA SANTOS LOPES

Desembargadora - Relatora