PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SIMULAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO VÍCIO. POSSE SEM ANIMUS DOMINI. IMPOSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. 

 
I. Caso em exame 

Apelação cível contra sentença que negou o reconhecimento de usucapião, alegando simulação de contrato de locação entre o de cujus, Deraldo Morais Dutra, e a Apelada. 

 
II. Questão em discussão 

A questão em discussão consiste em saber se o contrato de locação disfarçaria uma dação em pagamento, afastando a relação locatícia e legitimando a posse em caráter de propriedade para fins de usucapião. 

 
III. Razões de decidir 

Inexistência de prova robusta da alegada simulação, ônus que competia aos apelantes. 

Testemunhas confirmaram a existência do contrato de locação, reforçando a verossimilhança dos documentos apresentados pela Apelada. 

Ausência de elementos probatórios robustos que amparassem a alegação de dação em pagamento. 

A posse ad usucapionem deve ser contínua, pacífica, incontestada e com intenção de dono, o que não se verifica no caso. 

A posse dos herdeiros decorre de relação contratual de locação, sem animus domini. 

A jurisprudência pátria não reconhece a mera ocupação de imóvel por longos períodos como suficiente para afastar uma relação locatícia formalmente estabelecida. 

O inadimplemento dos aluguéis e o pagamento de IPTUs não evidenciam o animus domini. 

 
IV. Dispositivo e tese

Apelação desprovida. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0500010-94.2018.8.05.0113, em que figuram como apelante ESPÓLIO DE DERALDO MORAIS DUTRA registrado(a) civilmente como DERALDO MORAIS DUTRA e outros e como apelada KAUFMANN CACAU INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Espólio de Deraldo Morais Dutra em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Itabuna/BA, que julgou procedente a ação de despejo e rescisão contratual ajuizada por Kaufmann Cacau Industrial e Comercial S/A, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis vencidos.  

Adoto como próprio o relatório da sentença (ID 73652624) que reconheceu a improcedência do pedido de usucapião formulado pelo espólio recorrente, extinguindo o feito com resolução do mérito. 

Em suas razões recursais (ID 73652630) os apelantes alegam, em síntese, que a relação entre Deraldo Morais Dutra e a apelada não seria de locação, mas sim de dação em pagamento, sustentando que o contrato de locação seria simulado. Alegam, ainda, que a posse exercida pelo falecido teria o animus domini, o que configuraria os requisitos necessários à usucapião. 

Por sua vez, a apelada, em suas contrarrazões (ID 73652642), rechaça as alegações dos apelantes, sustentando que a posse exercida sobre o imóvel sempre foi de natureza locatícia, conforme documentos colacionados aos autos e depoimentos colhidos na instrução processual. Afirma, ainda, que a inexistência do animus domini afasta a pretensão de usucapião. 

A Procuradoria de Justiça opinou pela desnecessidade de intervenção ministerial (ID 75989421). 

O recurso é próprio e tempestivo. O apelante é beneficiário da gratuidade da justiça (ID 73651806). 

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC/2015 c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno. 

Salvador/BA, data registrada no Sistema. 

Des. JORGE BARRETTO 

Relator 

(Assinado eletronicamente) 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

A controvérsia central cinge-se à suposta simulação do contrato de locação firmado entre o de cujus, Deraldo Morais Dutra, e a Apelada. Os Apelantes alegam que o referido contrato, na realidade, disfarçaria uma dação em pagamento, o que afastaria a relação locatícia e legitimaria a posse em caráter de propriedade, para fins de reconhecimento da usucapião.  

No entanto, após detida análise dos autos, constata-se a fragilidade probatória da tese recursal. 

Inicialmente, registre-se a simulação constitui modalidade de vício social consubstanciada na declaração enganosa de vontade, a qual visa produzir efeito diverso do ostensivamente indicado.  

Segundo lição dos professores Rosa Maria de Andrade Nery e Nelson Nery Júnior, a simulação caracteriza-se pelo "defeito da declaração de vontade que pode ser qualificado como vício social, isto é, vício que tutela a confiança nas declarações de vontade. Assim sendo, tem maior gravidade que esses outros vícios negociais atrás citados, os quais têm por natureza a tutela de interesses particulares. A simulação tutela interesses sociais, inclusive públicos, na higidez das declarações. Muito mais que o erro, o dolo, a coação, a simulação implica a tutela de interesse de terceiros (muitas vezes a simulação interfere em interesses contratuais de terceiros. Assim, sendo os consulentes terceiros prejudicados, podem demandar a nulidade por simulação, pedindo o retorno do bem para o local de onde saiu, no fundo, tutelando interesses hereditários à reserva da sua legítima."

(NERY, Rosa; JÚNIOR, Nelson. Instituições de direito civil: parte geral. São Paulo (SP): Editora Revista dos Tribunais. 2015. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/instituicoes-de-direito-civil-parte-geral/1296148791) 

Nos termos do art. 187 do Código Civil, é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma:  

"Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.  

§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:  

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;  

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;  

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados."  

No caso, em relação ao contrato de locação do imóvel litigioso, inexiste prova de que constitue negócio jurídico simulado, ônus que competia aos apelantes, por terem arguido o vício social.  

Com efeito, tratando-se de vício de elevada gravidade, que poderia acarretar a nulidade absoluta do negócio jurídico em questão, incumbia aos apelantes a apresentação de provas robustas da alegada disparidade entre as vontades manifestadas e as vontades ocultas, o que, contudo, não ocorreu. 

Ao revés, a instrução probatória revelou que as testemunhas ouvidas confirmaram a existência do contrato de locação, reforçando a verossimilhança dos documentos apresentados pela Apelada. 

Em contrapartida, os Apelantes não lograram demonstrar, de forma inequívoca, a ocorrência da alegada dação em pagamento, deixando de carrear aos autos qualquer elemento probatório robusto que amparasse suas alegações. 

Destarte, conclui-se pela impossibilidade de reconhecimento da alegada simulação, o que constitui óbice ao reconhecimento da aquisição da propriedade através da usucapião. 

Com efeito, a posse é elemento básico da usucapião, mas não é qualquer posse que gera aptidão à obtenção da usucapião. A posse ad usucapionen deve ser contínua, pacífica, incontestada com intenção de dono, no prazo estipulado. Portanto, não pode ter intervalos, vícios, defeitos, tampouco contestação. 

In casu, conforme a documentação carreada aos autos, constata-se que a posse do imóvel objeto da lide decorre de relação contratual firmada entre o de cujus Deraldo Morais Dutra e o apelado em razão do contrato de locação do imóvel. Desta forma, os herdeiros são meros detentores da posse direta do imóvel, pois inexiste o animus domini. 

Este entendimento é corroborado com o artigo 1.203 do Código Civil que dispõe: 

"Art. 1203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida." 

Assim, não há falar em posse mansa e pacífica com ânimo de dono, hábil a ensejar a aquisição do domínio por usucapião, pois os apelantes receberam a posse com o mesmo caráter de precariedade, em razão do contrato firmado entre o falecido genitor e o apelado.  

Ademais, consoante dispõe o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe à parte autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito.  

No presente caso, a pretensão recursal esbarra na ausência de provas concretas acerca da suposta simulação do contrato de locação. Pelo contrário, o conjunto probatório corrobora a tese da Apelada, consolidando a relação locatícia e afastando qualquer alegado vício de consentimento ou desvirtuamento do pacto contratual. 

Noutro giro, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que a mera ocupação de imóvel por longos períodos, sem o devido lastro probatório do animus domini, não constitui elemento suficiente para afastar uma relação locatícia formalmente estabelecida e reconhecida judicialmente. 

O artigo 1.238 do Código Civil exige que o usucapiente exerça sua posse, por determinado lapso temporal (15 ou 10 anos), de maneira contínua, sem oposição e com animus domini, independentemente de justo título ou boa-fé.  

O locatário, como se sabe, não exerce a posse com animus domini, pois tem ciência de que detém o bem apenas temporariamente, em razão do contrato de locação, devendo restituí-lo ao término da avença, conforme dispõe o artigo 569, inciso IV, do Código Civil. 

Nesse sentido, a jurisprudência desta e. Corte de Justiça: 

RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ORIGEM DA POSSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. I – O cerne da inconformidade reside na análise do acerto da sentença que julgou improcedente a ação de usucapião manejada pela parte apelante. II - A ação de usucapião caracteriza-se como modo de aquisição da propriedade pela posse contínua e duradoura. III - Havendo contrato de locação avençado entre as partes, não há que se falar na intenção da apelante de ali viver como se dona fosse, uma vez que a posse exercida pelos locatários não possibilita a prescrição aquisitiva, pois é desprovida de animus domini. No mesmo sentido, a própria demanda possessória, por si só, já controverte a posse, independentemente da solução dada. IV – Inexistindo a comprovação dos requisitos legais da ação de usucapião, impõe-se a manutenção da sentença. V – Sentença mantida. Recurso de apelação improvido. (TJ-BA - Apelação: 03736348420138050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/06/2024) 

 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. USUCAPIÃO. REQUISITOS . AUSÊNCIA. ALEGADA POSSE LONGEVA, MANSA E PACÍFICA, MAS SEM ANIMUS DOMINI. OCUPAÇÃO CONSENTIDA MEDIANTE AJUSTE VERBAL DE LOCAÇÃO. MERA PERMISSÃO . ART. 1208 DO CC. ALTERAÇÃO DE STATUS POSSESSÓRIO SOBRE O BEM NÃO COMPROVADO. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES QUE NÃO CONSTITUI ATO DE OPOSIÇÃO A PONTO DE TRANSMUDAR A POSSE PRECÁRIA EM POSSE A TÍTULO DE DONO . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDENCIA CONFIRMADA. (TJ-BA - APL: 00133430720078050001, Relator.: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2019) 

Com efeito, não basta o simples inadimplemento do locatário para inverter a qualidade da posse.  A interversio possessionis somente ocorre diante de comportamento concludente do possuidor, que deixa claro ao proprietário que não mais reconhece seu direito sobre a coisa, e que sua inércia fará correr o prazo da usucapião, o que não restou provado nos autos. 

Além de não ser suficiente o mero inadimplemento dos aluguéis por longo período, o pagamento de IPTUs e taxas incidentes sobre o bem não servem para evidenciar o animus domini . Isso porque, o pagamento das despesas e impostos correspondentes não constitui comportamento exclusivo do proprietário, podendo ser promovido por quem ocupa o imóvel a qualquer título, em especial a título de locatário. 

Diante do exposto, inexiste fundamento jurídico que justifique a reforma da sentença recorrida. Assim, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo incólume a decisão de primeiro grau. 

Majoro a verba honorária sucumbencial ao patamar de 15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça.