PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DA PARTE AUTORA. PRESCRIÇÃO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Sentença de improcedência proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Valença/BA, nos autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos.

Apelação interposta pela autora, sustentando a existência de inadimplemento confesso da ré, inclusive quanto a valores de aluguéis e diferenças no preço ajustado para a compra do imóvel comercial.

Alegado erro da sentença ao afastar o direito à rescisão contratual e aos aluguéis vencidos, bem como prescrição equivocadamente reconhecida.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão do contrato de compra e venda diante do inadimplemento parcial do preço; (ii) saber se o preço pactuado em moeda estrangeira gera nulidade contratual ou deve ser convertido em moeda nacional; (iii) saber se é possível a cobrança de aluguéis vencidos e se houve prescrição dessa pretensão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

É válida a estipulação de preço em moeda estrangeira, desde que o pagamento se dê mediante conversão para moeda nacional na data da contratação, conforme entendimento consolidado do STJ.

As provas constantes nos autos, notadamente e-mails da ré, revelam inadimplemento parcial do preço acordado, com reconhecimentos expressos de saldo devedor e mora no pagamento.

É possível a rescisão contratual com base na cláusula resolutiva tácita prevista no art. 475 do Código Civil, mesmo quando o contrato não contenha cláusula resolutiva expressa.

A prescrição da pretensão de cobrança foi interrompida por ato inequívoco de reconhecimento do débito, nos termos do art. 202, VI, do Código Civil, tornando tempestiva a propositura da demanda.

No entanto, os pedidos de aluguéis não foram suficientemente comprovados, tendo sido invocados apenas valores genéricos, sem a devida individualização e documentação, além de prescrição alcançar eventual parcela devida anterior a agosto de 2010.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e parcialmente provida para reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos, com declaração de rescisão contratual e reintegração da posse do imóvel à autora, com devolução dos valores pagos à ré. Improcedência quanto ao pedido de aluguéis.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, arts. 202, VI; 474; 475

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgRg no AgRg nos EDcl no REsp 1097498/GO, Rel. Min. Vasco Della Giustina, DJe 01/09/2010

STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1049346/GO, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 27/06/2018

STJ, REsp 159661/MS, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 14/02/2000

TJ-RS, AC 70077045623, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra, julgado em 07/06/2018

TJ-MT, AC 10044594620198110045, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, julgado em 25/10/2023

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0501652-21.2015.8.05.0271, em que figuram como apelante 0501652-21.2015.8.05.0271 e apelada GLEDIS LUBIANA,

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível deste Eg. Tribunal de Justiça da Bahia, POR MAIORIA, em conhecer e DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO, nos termos do voto condutor.

Salvador,.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

O Desembargador vistor apresentou voto divergente no sentido de dar provimento parcial ao recurso, ampliada a turma, como determina o art. 942 do NCPC e 196 do Regimento Interno, o 4º e 5º julgadores Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge e Des. Rolemberg José Araújo Costa, acompanharam a divergência . Resultado final. Dado provimento parcial- por maioria, nos termos do voto divergente do Des. Mario Albiani.

Salvador, 20 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposta por  MARIA LUCIA DOS SANTOS HETSCHEL contra sentença (id 64395229) proferida pelo juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Valença - Ba, que julgou improcedente a ação de Rescisão Contratual c/c com Reintegração de Posse e Perdas e Danos n. 0501652-21.2015.8.05.0271, movida pelo apelante em desfavor da apelada GLEDIS LUBIANA, nos seguintes termos: 

“ (...) Assim, face ao exposto, considerando a falta de previsão de resolução do contrato em razão da mora, bem como que a parte ré comprova que adimpliu as parcelas com valor adicional, bem como que houve conversão do valor entabulado em euro para real, não há que se falar em resolução do contrato, logo, tal pedido deve ser julgado improcedente.

Por fim, em relação ao pagamento de lucros cessantes no montante de R$297.095,26 (duzentos e noventa e sete mil e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos) a título de alugueis não pagos, tal requerimento não merece prosperar. 

A autora faz menção a relação locatícia, mas em nenhum momento instruiu aos autos documentos que comprovassem o quanto alegado. Conforme o artigo 373, inciso I do CPC, é do autor o ônus de provar o fato constitutivo do seu direito, o que evidentemente não foi feito. Os e-mails a que a autora faz menção, de que o réu confessou relação locatícia são inconclusivos, e diante de tamanha insuficiência probatória, este juízo, considerando a razoabilidade (Art. 8° do CPC), entende por indeferir o requerimento.

DISPOSITIVO. 

Ex positis, JULGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO E REJEITO OS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO, e condeno o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa nos termos do artigo 85, §2° do CPC.

Transitada em julgado a presente demanda, certifique-se e promova a baixa e arquivamento necessários.”

Irresignada, a autora/recorrente apela (id 64395235) sustentando, em síntese, que (i) a ação versa sobre contrato de compra e venda de imóvel comercial na Rua Caminho da Praia, nº 07, Morro de São Paulo, Cairu, Bahia, no valor de R$ 380.000,00; (ii) a apelada não quitou todas as parcelas e deixou de pagar o aluguel proporcional ao saldo devedor; (iii) que a apelada foi notificada judicialmente para quitar o débito, mas não o fez; (iv) que o contrato previa pagamento de aluguel proporcional até a quitação do valor total, o que não foi cumprido; (vi) que a apelada reconhece nas fls. 101 a existência de um contrato de locação, seguido de um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel; (vii) que existem documentos e e-mails que demonstram que a Apelada confessa atrasos nos pagamentos e dívidas referentes ao aluguel e à diferença no valor da compra; (viii) que há equívoco no entendimento do Juízo de que o atraso no pagamento não autoriza a resolução do contrato, mas sim a imposição de multa de 10%, sobre o valor devido, conforme cláusula contratual, bem como quanto aos pagamentos adicionais em euros realizados pela ré, totalizando cerca de 135 mil euros e multa de 5 mil euros; (ix) que a Sentença não analisou o pedido referente aos aluguéis devidos, previstos no contrato, eis que a recorrida confessou através de e-mails serem devidos valores de R$ 8.917,00 de aluguel e 17.324,51 euros, referentes à diferença entre o preço acordado e o efetivamente pago; (x) que a Apelante argumenta que a decisão violou o art. 475 do Código Civil, que permite a resolução do contrato em caso de inadimplemento, bem como que a multa contratual não exime a possibilidade de rescisão, servindo apenas como instrumento para incentivar o cumprimento do contrato.

Requereu, ao final, o provimento do apelo para, reformando a sentença, julgar procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo o direito da parte apelante à rescisão contratual com perda dos valores pagos pela parte adversa e retomada do bem em seu favor. 

Regularmente intimada, a apelada apresentou contrarrazões (id 64395244), alegando, em resumo: (1) a inexistência de provas quanto à confissão de dívida da apelada, além de sequer indicar o valor específico do débito, bem como. não comprovou a existência de um contrato de locação, que seria base para  cobrança de aluguéis e lucros cessantes no valor apontado na exordial; (2) que mesmo após requerer prorrogação de prazo para apresentar o contrato de locação, a apelante não forneceu o documento, deixando "in albis" e perdendo o prazo para comprovação; (3) que não há cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda e que a apelante, durante a audiência, confirmou que a recorrida pagou o valor contratado, impugnando a planilha de cálculos apresentada pela Apelante, pois não foi demonstrada a existência de contrato de locação; (4) que a apelação interposta se baseia em jurisprudências que não se aplicam ao caso concreto; (5) suscita a prescrição das cobranças e demonstra o pagamento dos valores acordados, aduzindo que a recorrente não comprovou inadimplência ou apresentou saldo devedor do contrato de compromisso de compra e venda; (6) que na audiência realizada, a apelante não produziu novas provas nem requereu depoimentos adicionais, ao passo que a requerente demonstrou o pagamento total do valor devido, além de reiterar a inexistência de contrato de locação.

Requer o não provimento do Apelo interposto.

O recurso foi distribuído a esta relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 23 de outubro de 2024.

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

                                                    Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por MARIA LUCIA DOS SANTOS HETSCHEL contra a sentença prolatada pela MM. Juízo da 2ª Vara dos Feitos de e Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Valença, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse nº 0501652-21.2015.8.05.0271 , ajuizada em face de GLEDIS LUBIANA , julgou improcedentes os pedidos.

Em suas razões recursais, a apelante argumenta que a sentença não examinou adequadamente o feito, deixando de observar que a apelada é devedora confessa, já que em correspondências eletrônicas não impugnadas admitiu dever valores tanto relativos ao preço da compra e venda quanto a aluguéis proporcionais ao saldo devedor.

Sustenta que a confissão da ré quanto à existência de débitos tornou incontroversa a sua inadimplência.

Alega que o magistrado desconsiderou que o contrato previa, em seu aditivo, o pagamento de aluguel proporcional ao saldo devedor enquanto o preço total não fosse quitado, obrigação esta que jamais foi cumprida pela compradora.

Afirma que nos e-mails trocados entre as partes a partir de 2010 constam inúmeras confissões da ré quanto à existência de dívida referente a aluguéis e diferenças no preço da compra e venda.

Destaca o e-mail datado de 09 de novembro de 2011, no qual a apelada confessa dever a quantia de R$ 8.917,00 a título de aluguel e o montante de 17.324,51 euros referente às diferenças entre o preço ajustado e os valores efetivamente quitados.

Aduz que a sentença ofende a legislação vigente ao negar a possibilidade de resolução contratual sob o fundamento de que o contrato prevê apenas multa como consequência do atraso no adimplemento.

Aponta que a ação foi precedida de notificação judicial, obedecendo ao que preceitua o artigo 474 do Código Civil, tendo a apelada sido constituída em mora e permanecido inerte quanto à quitação do débito.

Diz que o Juízo de primeiro grau deixou de apreciar o pedido referente aos aluguéis devidos, os quais estavam previstos no aditivo contratual como obrigação proporcional ao saldo devedor enquanto não fosse pago o valor total.

Assegura que não existem dúvidas quanto à mora da apelada, que é devedora confessa.

Ao final, pede que seja dado provimento ao recurso, para que sejam julgados procedentes os pedidos.

A apelada apresentou contrarrazões (id 64395243), rechaçando a tese esboçada pela autora e pugnando pelo não provimento do recurso.

Na sessão de julgamento do dia 15/07/25, após o voto da Desembargadora Relatora no sentido de negar provimento ao recurso, pedi vista dos autos para melhor analisar a questão.

É o relatório.

Conforme relatado, o voto da Desembargadora relatora é no sentido de negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença vergastada, contudo, com as devidas vênias dirigidas à eminente Relatora, ouso divergir em parte do seu posicionamento, pelas razões que adiante exponho.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c lucros cessantes e pedido de reintegração de posse, tendo a parte autora, ora apelante, pleiteado o recebimento dos alugueis que teria deixado de receber durante o tempo em que o imóvel permaneceu em poder da ré, a resolução do contrato de compra e venda, a devolução do imóvel e que a ré perca todo o valor pago pelo imóvel.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 16 de abril de 2008, um “contrato particular de compra e venda” de um imóvel comercial em Morro de São Paulo, no município de Cairu, cujo preço cobrado foi de R$ 380.000,00, a ser pago em duas parcelas pela apelada.

A primeira parcela, no importe de R$ 140.000,00, a ser paga na data de 16 de abril de 2008, e a segunda de R$ 240.000,00, que deveria ser paga em 16 de abril de 2009.

No entanto, verifica-se que, na mesma data, a existência de um documento intitulado anexo do contrato que prevê que o “preço de compra e venda será de €130.000,00 (cento e trinta mil euro) pago em duas parcelas conforme o presente contrato, com exceção da cláusula 10ª do presente contrato, que fiquerá valida”(sic).

Neste particular, cabe ressaltar que o STJ sedimentou entendimento no sentido de considerar válida a contratação em moeda estrangeira, desde que expressamente previsto que o pagamento realizar-se-á por meio da respectiva conversão em moeda nacional, senão vejamos:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL . INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATAÇÃO EM DÓLAR. POSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA . INOCORRÊNCIA. NULIDADE DA PENHORA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA 283/STF . EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. COMPENSAÇÃO DE PAGAMENTOS. REEXAME DE PROVA E DE CLÁUSULA CONTRATUAL . INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 05 E 07/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional nos embargos de declaração, se o Tribunal de origem enfrenta a matéria posta em debate na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que sucintamente . A motivação contrária ao interesse da parte não se traduz em maltrato aos arts. 131, 165, 458, II, e 535 do CPC. 2. O indeferimento de provas não implica cerceamento de defesa, se desnecessária a instrução probatória . 3. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" (Súmula 283 do STF). 4. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de considerar válida a contratação em moeda estrangeira, desde que expressamente previsto que o pagamento realizar-se-á por meio da respectiva conversão em moeda nacional . Essa hipótese é diversa da utilização da moeda estrangeira como indexador. 5. Este Tribunal Superior possui entendimento firmado na vertente de que, após a edição da Lei 8.880/94, não é mais permitida a utilização da variação da cotação de moeda estrangeira (como o dólar) a título de correção monetária de contrato, exceto na hipótese de arrendamento mercantil (leasing) ou se houver expressa autorização legal . Assim, não se enquadrando em quaisquer das exceções, revela-se nula de pleno direito a cláusula contratual de reajuste atrelada à variação cambial (art. 6º da Lei 8.880/94). 6 . Se o Tribunal de origem se valeu da interpretação do contrato e de seus aditivos, bem como de outros documentos dos autos para formar a convicção, repelindo as alegações de incidência da exceção do contrato não cumprido, de excesso de execução e de necessidade de compensação, a inversão do julgado esbarra nos óbices das Súmulas 05 e 07 do STJ. 7. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no AgRg nos EDcl no REsp: 1097498 GO 2007/0155858-6, Relator.: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data de Julgamento: 24/08/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2010)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior tem entendido que, nos contratos agrícolas, o risco é inerente ao negócio, de forma que eventos como seca, pragas, ou estiagem, dentre outros, não são considerados fatores imprevisíveis ou extraordinários que autorizem a adoção da teoria da imprevisão . Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, são legítimos os contratos celebrados em moeda estrangeira, desde que o pagamento se efetive pela conversão em moeda nacional. Precedentes . 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1049346 GO 2017/0020418-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 19/06/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2018)

Deste modo, me parece que deveremos considerar que nulidade não há na estipulação de que o preço do imóvel seja em moeda estrangeira, todavia, quando pensarmos em pagamento, necessário será a conversão em moeda nacional pela cotação da data da celebração do negócio.

Deste modo, quando pensamos em contratos celebrados em território nacional, o pagamento se dará em moeda nacional.

No caso dos autos, não há indicação no instrumento contratual se o valor estipulado no instrumento principal de R$ 380.000,00 corresponde ou não à conversão naquele momento do preço estipulado em euros, contudo, o exame das comunicações eletrônicas trocadas entre as partes, especialmente àquela da fl. 03 do id 64395165, aponta que, malgrado a estipulação do preço em euros, no momento da contratação foi feita a conversão para a moeda nacional, chegando-se ao importe de R$ 380.000,00, ou seja, deveria ser este o valor dispendido pela compradora, considerando as condições iniciais de pagamento, ou seja, pagamentos realizados em abril de 2008 e abril de 2009.

Por sua vez, a parte ré, em sua contestação, sustenta que não haveria inadimplemento, uma vez que teria pago integralmente o valor exigido pelo devedor, inclusive com o acréscimo da penalidade contratual de 10%, na data de 30/04/2010.

Nesta senda, junta documentos que indicam que transferiu ao marido da autora os valores de R$ 131.878,06, em 08 de maio de 2008, e R$ 198.727,87 em 30 de abril de 2010, totalizando o pagamento de R$ 330.605,93.

Pois bem.

Além de se constatar que a apelada, mesmo adimplindo a última parcela do preço com 01 ano de atraso, pagou quantia inferior ao valor ajustado de R$ 380.000,00, verifica-se, ainda, das cópias de e-mails que a própria apelada trouxe aos autos que há reconhecimento reiterado de sua inadimplência.

No e-mail enviado dia 16/04/10 (fl. 05 do id 64395166), a ré diz que, se fosse realizar o pagamento na data de 28/04/10, deveria transferir um valor correspondente a € 99.413,00, contudo, a ordem de pagamento datada de 30/04/2010 indica uma transferência de € 85.043,00 ou R$ 198.727,87.

Nos e-mails escrito pela apelada, em 10 de outubro de 2011 e 09 de novembro de 2011, há também reconhecimento de saldo de dívida, indicando um valor de € 17.324,51 (id 64395168).

Deste modo, a despeito da defesa da ré, os documentos adunados aos autos apontam que houve apenas pagamento parcial do preço acordado pelas partes.

O segundo ponto abordado no caso seria de que no contrato não há cláusula prevendo a resolução do pacto na hipótese de inadimplência, mas apenas incidência de multa de 10%, caso houvesse descumprimento das cláusulas contratuais.

Neste sentido, a cláusula 10ª é clara ao dispor que:

O não cumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato pela compromissária compradora obrigará a mesma a pagar multa de 10% sobre o valor devido, e juros conforme estabelecido por Lei, sobre o saldo devedor.

No entanto, destaco que, salvo melhor juízo, a ausência de cláusula expressa possibilitando a resolução do contrato não configura óbice à pretensão da parte de buscá-la diante do inadimplemento da prestação avençada, por força da cláusula resolutiva tácita inerente aos contratos bilaterais, na esteira dos artigos 474 e 475, do Código Civil:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No mesmo sentido, trago os seguintes precedentes:

DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. INAPLICABILIDADE DO ART . 1º DO DECRETO-LEI 745/69. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA . CONTRATOS BILATERAIS. PRESENÇA. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 1 .092, PARÁGRAFO ÚNICO, E 119, PARÁGRAFO ÚNICO. EXIGÊNCIA DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA. CARACTERIZAÇÃO DA MORA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE PRAZO CERTO . MORA EX PERSONA. CASO CONCRETO. RECURSO DESACOLHIDO. I - Não se aplica o art . 1º do DL 745/69 aos contratos de compromisso de compra e venda, quando a pretensão diz respeito à caracterização da mora do promitente vendedor, e não, do promissário comprador. Diante da expressa dicção legal, sequer há espaço para a interpretação extensiva. II - A cláusula resolutiva tácita pressupõe-se presente em todos os contratos bilaterais, independentemente de estar expressa, o que significa que qualquer das partes pode requerer a resolução do contrato diante do inadimplemento da outra. III - A resolução do contrato, pela via prevista no art . 1.092, parágrafo único, CC, depende de prévia interpelação judicial do devedor, nos termos do art. 119, parágrafo único, do mesmo diploma, a fim de convocá-lo ao cumprimento da obrigação. IV - Uma vez constatada a inexistência de prazo certo para o cumprimento da obrigação, a configuração da mora não prescinde da prévia interpelação do devedor . V - A citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento. (STJ - REsp: 159661 MS 1997/0091869-6, Relator.: Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Data de Julgamento: 09/11/1999, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 14/02/2000 p. 35 RSTJ vol. 132 p . 413)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA DE RESOLUÇÃO . LACUNA CONTRATUAL QUE NÃO OBSTA O ROMPIMENTO DO PACTO FIRMADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA. A ausência de cláusula resolutiva expressa não obsta o rompimento da relação jurídica, pois perfeitamente possível que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais. PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS . INDEFERIMENTO. Descabido o pedido de indenização por benfeitorias se a parte que as alegou absteve-se de declinar, pormenorizadamente, em que consistiram, a sua efetiva necessidade, o seu custo individualizado e em quanto importou a valorização da coisa com os melhoramentos. PEDIDO DE REFORMA DA SENTENÇA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. NÃO-CONHECIMENTO . Não se prestam as contrarrazões como palco para pedido de reforma da sentença ou de condenação da parte apelante. Pretensão que deveria ter sido articulada através de recurso de apelação próprio, ou recurso adesivo à apelação do réu. NÃO CONHECERAM DE PARTE DAS CONTRARRAZÕES E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. UNÂNIME . (Apelação Cível Nº 70077045623, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em... 07/06/2018). (TJ-RS - AC: 70077045623 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 07/06/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 11/06/2018)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PROCEDENCIA - COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DAS TESTEMUNHAS EM AUDIÊNCIA NÃO ARROLADAS ANTERIORMENTE – OBJEÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA - OITIVA INDEFERIDA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - MÉRITO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – CONSTATAÇÃO – INADIMPLEMENTO – RECONHECIMENTO PELO PRÓPRIO REQUERIDO – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – OBRIGAÇÃO LÍQUIDA – DISPENSÁVEL A INTERPELAÇÃO PRÉVIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – DISTORÇÃO DOS FATOS - DESLEALDADE PROCESSUAL - MULTA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Descabe alegar cerceamento de defesa se deferida a prova testemunhal e designada data para realização de audiência de instrução e julgamento, a parte não arrola previamente as testemunhas pretendidas. Se o Juízo não fixou prazo para o arrolamento das testemunhas, deve-se observar o disposto no artigo 218, § 3º, do CPC/15 . Na hipótese de inadimplemento obrigacional, mostra-se plenamente possível a resolução contratual, pois se trata de ajuste bilateral, no qual existe cláusula resolutiva tácita, emanada de sua própria natureza, devendo ser restabelecido o estado anterior à negociação havida entre as partes. Se incontroverso tanto a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência do apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, bem como a reintegração do autor na área em discussão. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido “tratando-se de mora ex re, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1585307 SP 2016/0041006-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2020).- (TJ-MT - AC: 10044594620198110045, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 25/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023)

Em seu judicioso voto, a Relatora destaca que “a cobrança de tal dívida restaria prescrita, na medida em que o prazo para exercício de tal direito é quinquenal e possui como termo inicial a data fixada para pagamento da parcela devida, e, mesmo ampliando-se tal prazo para a data do recebimento a menor, maio de 2010, a demanda somente restou intentada em outubro de 2015 e, portanto, após escoado o lapso prescricional de 05 (cinco) anos”.

Ocorre que, após a deflagração do prazo em 2010, merece destaque que, em 22 de agosto de 2012, a apelada reconheceu, através da comunicação eletrônica de id 64395181, o direito do credor, afirmando que era devedora de “uma diferença de quase 33.000,00 reais dos juros, multas e correçao do valor da compra, somando um total de 41.917,00 reais, calculado com base no igp-m veio um total de 49.517,22”.

Portanto, salvo melhor juízo, a prescrição restou interrompida, de acordo com o artigo 202, VI, do Código Civil, in verbis:

Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;

III - por protesto cambial;

IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;

V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;

VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.

Assim, a prescrição que foi interrompida em 2012, fez com que o prazo quinquenal recomeçasse a correr do zero, fazendo que o termo final de exigibilidade da pretensão passou a ser agosto de 2017, como a ação foi ajuizada em outubro de 2015, penso que não seria o caso de declarar a prescrição da pretensão de exigibilidade das parcelas inadimplidas pela compradora.

Neste diapasão, se pensarmos, na esteira da jurisprudência do STJ, que o direito potestativo de promover a resolução do negócio persiste enquanto não satisfeita a pretensão de haver o crédito, seria cabível a pretensão da apelante de resolver o negócio, haja vista que houve o inadimplemento e este persiste.

Deste modo, o suporte fático do direito de resolver o contrato está preservado, haja vista que, no momento do ajuizamento da ação, a prescrição da pretensão de cobrança não havia se operado, sem que houvesse o encobrimento do elemento inadimplemento necessário à rescisão contratual.

Noutro giro, mesmo que se acate a alegação de que a parte recorrente tenha aberto mão da multa contratual que incidiria sobre a primeira parcela do preço paga em atraso, vislumbra-se que o descumprimento contratual persiste, uma vez que o preço em sua totalidade sequer chegou a ser pago.

Destarte, acolho a possibilidade de resolução do ajuste, com a devolução do imóvel.

Sobre o perdimento dos valores pagos pela apelada, não merece acolhimento tal pleito.

Além da ausência de previsão contratual, sabe-se que a rescisão do negócio jurídico tem como consequência o retorno das partes à situação preexistente no momento da contratação, devendo a parte autora recuperar o imóvel e a parte ré ter as parcelas do preço devolvidas.

O terceiro ponto diz respeito à cobrança dos alugueis, já adiantando que razão não assiste à apelante.

No anexo do contra de compra e venda consta que as partes tinham um contrato de locação em vigor, e que, em razão do contrato de compra e venda, haveria desconto no valor do aluguel proporcionalmente a parte do preço paga.

A parte autora não diz qual o valor do aluguel, quando a parte ré deixou de pagar, como era calculado e nenhuma informação útil, como bem asseverou a eminente Relatora.

Na verdade, a demandante apenas cobra R$297.095,26 (duzentos e noventa e sete mil e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos), atribuindo a eles, inclusive, o nome de lucros cessantes, juntando planilha de cálculo que tem como mês inicial junho de 2008 e final outubro de 2015.

Neste particular, faz-se uma necessária digressão.

Em maio de 2010, a parte ré pagou a segunda parcela do preço, tendo o credor dispensado a multa de 10% sobre o valor da entrada.

As partes voltaram a conversar em maio de 2011, tendo o credor afirmado que somente haveria o saldo devedor do contrato de compra e venda a ser pago. Por fim, em e-mail de 22 de agosto de 2012, a devedora reconhece que há uma pendência relativa ao aluguel de 2010.

Portanto, diante da omissão probatória da parte autora a única informação que se tem é do aluguel vencido em maio de 2010, no valor de R$ 8.917,00.

Em relação ao aluguel de maio de 2010, o prazo para cobrança se encerraria em maio de 2013, contudo, considerando que em 22 de agosto de 2012, houve ato inequívoco que importou reconhecimento do direito pelo devedor, ainda assim o aluguel só poderia ser cobrado ate agosto de 2015, mas a ação foi ajuizada em outubro de 2015, logo, prescrita a pretensão de cobrança do aluguel.

Ante o exposto, peço vênia à eminente relatora, para DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, para: declarar a resolução do contrato, devendo o preço pago ser devolvido a ré; reintegrar a parte autora na posse do imóvel.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte deverá responder por 50% das custas processuais. Condeno a parte autora a pagar honorários de sucumbência correspondentes a 10% do valor referente ao proveito econômico obtido pela parte ré. Condeno a requerida a pagar honorários de 10% sobre o valor da condenação suportada.

É como voto.

 Salvador/BA, 12 de janeiro de 2026.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Julgador

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Consoante relatado, cuida-se, na origem, de ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de posse e perdas e danos, que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel comercial, embasada na alegação de inadimplemento da compradora, além de requerer lucros cessantes pela falta de pagamento de aluguéis também devidos no período indicado na exordial.

Após a instrução processual, o juízo a quo julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, tendo a acionante, irresignada, interposto o presente recurso de apelação.

A recorrente apela (id 64395235) sustentando, em síntese, que (i) a ação versa sobre contrato de compra e venda de imóvel comercial na Rua Caminho da Praia, nº 07, Morro de São Paulo, Cairu, Bahia, no valor de R$ 380.000,00; (ii) afirma que a apelada não quitou todas as parcelas e deixou de pagar o aluguel proporcional ao saldo devedor; (iii) que a apelada foi notificada judicialmente para quitar o débito, mas não o fez; (iv) que o contrato previa pagamento de aluguel proporcional até a quitação do valor total, o que não foi cumprido; (vi) que a apelada reconhece nas fls. 101 a existência de um contrato de locação, seguido de um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel; (vii) que existem documentos e e-mails que demonstram que a Apelada confessa atrasos nos pagamentos e dívidas referentes ao aluguel e à diferença no valor da compra; (viii) que há equívoco no entendimento do Juízo de que o atraso no pagamento não autoriza a resolução do contrato, mas sim a imposição de multa de 10%, sobre o valor devido, conforme cláusula contratual, bem como quanto aos pagamentos adicionais em euros realizados pela ré, totalizando cerca de 135 mil euros e multa de 5 mil euros; (ix) que a Sentença não analisou o pedido referente aos aluguéis devidos, previstos no contrato, eis que a recorrida confessou através de e-mails serem devidos valores de R$ 8.917,00 de aluguel e 17.324,51 euros, referentes à diferença entre o preço acordado e o efetivamente pago; (x) que a Apelante argumenta que a decisão violou o art. 475 do Código Civil, que permite a resolução do contrato em caso de inadimplemento, bem como que a multa contratual não exime a possibilidade de rescisão, servindo apenas como instrumento para incentivar o cumprimento do contrato.

Requereu, ao final, o provimento do apelo para, reformar a sentença, julgar procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo o direito da parte apelante à rescisão contratual com perda dos valores pagos pela parte adversa e retomada do bem em seu favor.

A apelada apresenta contrarrazões (id 64395244), alegando, em resumo: (1) a inexistência de provas quanto à confissão de dívida da apelada, além de sequer indicar o valor específico do débito, bem como que a recorrente não comprovou a existência de um contrato de locação, que seria a base para cobrança de aluguéis e lucros cessantes no valor apontado na exordial; (2) que mesmo após requerer prorrogação de prazo para apresentar o contrato de locação, a apelante não forneceu o documento, deixando transcorrer "in albis" o prazo para comprovação; (3) que não há cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda e que a apelante, durante a audiência, confirmou que a recorrida pagou o valor contratado, impugnando a planilha de cálculos apresentada pela apelante, pois não foi demonstrada a existência de contrato de locação; (4) que a apelação interposta se baseia em jurisprudências que não se aplicam ao caso concreto; (5) suscita a prescrição das cobranças e demonstra o pagamento dos valores acordados, aduzindo que a recorrente não comprovou inadimplência ou apresentou saldo devedor do contrato de compromisso de compra e venda; (6) que na audiência realizada, a apelante não produziu novas provas nem requereu depoimentos adicionais, ao passo que a requerente demonstrou o pagamento total do valor devido, além de reiterar a inexistência de contrato de locação.

Feita a digressão necessária à compreensão da lide, passo a decidir.

No mérito, verifico que a controvérsia se cinge em identificar três situações distintas (i) se o pedido de cobrança de aluguéis e lucros cessantes seria devido, mesmo sem a apresentação de contrato de locação; (ii) se teria decorrido o prazo prescricional para cobrança dos locativos e (iii) se o inadimplemento da recorrida quanto ao pagamento das parcelas do contrato de compra e venda firmado em 16/04/2008 justificaria a rescisão contratual e a reintegração de posse do imóvel.

Com efeito, da detida análise dos autos constata-se não ter sido juntado, pela apelante, contrato de locação ou qualquer recibo de pagamento de aluguel a fim de verificar dados como data de início e término do mesmo, bem como dos quais pudesse ser extraído o valor a esse título requerido na exordial.

Lado outro, ainda que se pudesse embasar tal cobrança de locativos requeridos no anexo do instrumento particular de compra e venda colacionado pela recorrente no id 64395120, que menciona que a compromissária compradora, ora apelada, teria desconto sobre o valor do contrato de aluguel ainda em vigor, proporcional ao valor pago para aquisição do bem, tal pleito estaria prescrito, eis que a demanda foi interposta após o prazo quinquenal aplicável à hipótese.

Ademais, a parte recorrente requereu ao Juízo de origem, através da petição id 64395176, prazo para a juntada do contrato de locação a fim de evidenciar a existência de tal relação jurídica a ensejar sua cobrança, mediante lucros cessantes, entretanto, deferida a dilação para sua exibição pelo Juízo a quo, não o fez (id 64395177), deixando escoar o prazo sem atendimento ao determinado na origem, entretanto.

Neste sentido, deixou de cumprir ônus que lhe competia a fim de constituir seu direito ao recebimento dos valores supostamente devidos a título de aluguéis, nos termos do art. 373, I do CPC, já que o aditivo ao contrato de compra e venda menciona, em sua cláusula 2º, desconto no contrato de locação vigente proporcional ao valor pago com a compra e venda, o que elidiria seu direito à cobrança requerida, ao menos, em parte.

Assim, inexistindo nos autos o contrato ou ainda qualquer comprovante de depósito anterior de aluguéis pagos pela apelada, não merece amparo o pleito da apelante, em especial porque os danos materiais e lucros cessantes devem ser comprovados.

Neste sentido, a jurisprudência pátria:

“ AÇÃO INDENIZATÓRIA. Ação que visa à indenização por danos morais e materiais. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Apelação do autor. O dano material não se presume; ao revés, deve ser comprovado. Não há como reconhecer o dever de indenizar da ré se não restou suficientemente comprovado o prejuízo alegado pelo autor. Para a configuração dos lucros cessantes exige-se mais do que a simples possibilidade de realização do lucro. Exige-se uma probabilidade objetiva e circunstâncias concretas que demonstrem que o lucro teria ocorrido não fosse o evento danoso. Demandante que aufere renda variável, não tendo demonstrado que a queda de seus rendimentos ocorreu exclusivamente em razão do afastamento do trabalho. Alteração do ônus da sucumbência. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - AC: 10074039220208260554 Santo André, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 25/05/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023).

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL QUE CONHECEU DOS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES, DESPROVEU O DA AUTORA E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO DO RÉU PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSURGÊNCIA DA AUTORA. DEFENDIDA CARACTERIZAÇÃO DO DANO MORAL INDENIZÁVEL POR UTILIZAÇÃO INDEVIDA DOS SEUS DADOS PESSOAIS (AFRONTA A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS). TESE REJEITADA. DANO QUE NÃO SE PRESUME. DESCONTOS ILEGAIS QUE NÃO ACARRETARAM RESTRIÇÃO CREDITÍCIA, SITUAÇÃO VEXATÓRIA OU COMPROMETIMENTO DA SUBSISTÊNCIA DA DEMANDANTE. ÔNUS DA PROVA QUE COMPETIA À AGRAVANTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, I, DO CPC. SITUAÇÃO QUE NÃO ULTRAPASSOU O MERO DISSABOR. ABALO ANÍMICO NÃO EVIDENCIADO. DECISÃO UNIPESSOAL MANTIDA. PLEITO PARA CONDENAR APENAS O AGRAVADO NO ÔNUS SUCUMBENCIAL. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA DA SENTENÇA EM GRAU RECURSAL PARA AFASTAR O PLEITO DE DANO MORAL. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 50024218520218240004, Relator: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 23/02/2023, Sétima Câmara de Direito Civil).

Outrossim, quanto à cobrança dos locativos, confirme acima dito, ainda que porventura fosse considerada a existência de qualquer débito a este título, a cobrança de tal dívida restaria prescrita, na medida em que o prazo para exercício de tal direito é quinquenal e possui como termo inicial a data fixada para pagamento da parcela devida, que seria abril de 2009 ou ainda que se ampliasse tal prazo para a data do recebimento a menor, maio de 2010, a preclusão temporal já teria se operado, eis que a demanda somente restou intentada em outubro de 2015 e, portanto, após escoado o lapso prescricional de 05 (cinco) anos.

Vale ressaltar que os emails trocados ou a interpelação judicial datada de 26/07/12 não configuram causa interruptiva da prescrição, sendo fragil o argumento da recorrente de que somente teria ingressado com a ação após a parte apelada ter sugerido que procurasse a solução da demanda na via judicial, além de a interpelação não versar sobre os locativos, mas tão somente sobre o contrato de compra e venda e sua rescisão (id 64395123), de maneira que o lapso temporal escoou sem a interposição da demanda no prazo quinquenal, restando configurada a prescrição neste ponto.

Registre-se que, com a entrada em vigor do Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), o prazo prescricional aplicável ao caso é de 05 (cinco) anos, nos termos do art. 206, §5º do CC/02:

“Art. 206 - Prescreve: (...)

§ 5º - Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.”

Neste sentido, a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. O prazo prescricional para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular é de cinco anos, conforme disposto no art. 206, § 5º, I, CCB. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, o termo inicial da prescrição é a data do vencimento da última parcela, ainda que cláusula contratual estabeleça para o caso de inadimplemento o vencimento antecipado da dívida. Precedentes do STJ.APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70084014208 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 02/07/2020, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 23/10/2020).

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CESSÃO DE DIREITOS E OUTRAS OBRIGAÇÕES. PRESCRIÇÃO. ART. 206, § 5º, I, DO CC. OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ no sentido de que: "Aplica-se a prescrição quinquenal, prevista no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, às ações de cobrança em que se pretende o pagamento de dívida líquida constante de instrumento particular". Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. No caso dos autos, tendo as instâncias de origem afirmado que a dívida decorrente de contrato de cessão e outras obrigações era líquida, não é possível afirmar o contrário, para efeito de afastar a prescrição quinquenal, sem reapreciar fatos e provas, o que impede a Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2007959 SC 2021/0355315-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023).

Quanto à suposta inadimplência da apelada, do conjunto probatório coligido aos autos não restou evidenciado o alegado débito a justificar o desfazimento do contrato com a retomada do imóvel comercial na Rua Caminho da Praia, nº 07, Morro de São Paulo, Cairu, Bahia, eis que em sede de defesa restarm apresentados os documentos colacionados nos ids 64395172 a 64395164, que demonstram que a parte autora desistiu da cobrança da multa de 10% por atraso (id 64395166 – fls. 01 e 02) e que a parte ré/apelada enviou a segunda parcela devida, que restou devidamente recebida pela ora apelante (id 64395167 – fls. 03) em 10 de maio de 2010, embasada em email datado de 16/10/2010 (id . 64395167, fls. 05), quitando integralmente o valor estipulado.

Vale asseverar, ainda, que o anexo do intrumento particular de compra e venda (id 64395120m fls. 08), que é parte integrante do contrato originário, em sua cláusula 1ª, estipula o valor do imóvel em € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), valor este quitado integralmente pela apelada, conforme comprovantes de pagamento ids 64395159, que evidenciam o pagamento de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) e € 85.043,00 (oitenta e cinco mil e quarenta e três euros), totalizando € 135.043,00 (cento e trinta e cinco mil e quarenta e três euros), que extrapola, portanto, o valor ajustado entre as partes.

Por oportuno, além de não evidenciada a existência do débito, inexiste no contrato coligido no id 64395120 cláusula de resolução contratual, com perda dos valores pagos na hipótese de atraso nos pagamentos, contando tão somente com a estipulação de multa de 10% do valor devido e juros, em sua Cláusula 10ª, bem como não há sequer indicação dos valores devidos pela apelada atinentes à compra e venda, limitando-se a adunar planilhas de cobrança de aluguéis nos ids 64395121 e 64395122, entretanto, desacompanhadas de qualquer contrato de locação que justifique sua cobrança, nos moldes já explicitados supra, deixando de comprovar, portanto, seu direito aos danos materiais.

Assim, vale asseverar que inexiste qualquer valor residual a ser pago à recorrente com relação ao contrato de compra e venda, eis que evidencada a sua quitação através dos pagamentos de € 50.000,00 e € 85.043,00 (id 64395159), conforme confirmação da parte autora/recorrente através dos emails id 64395164, id 64395167 (fls. 03) e id 64395166, que totalizariam € 135.043,00 euros, portanto, mais que os 130.000,00 euros estipulados no aditivo contratual assinado (id 64395120, fls. 08) pelas partes.

É incontroverso nos autos que o valor integral do valor do imóvel foi paga.

Conforme apurado na sentença, e não desconstituído pela apelante, a Apelada demonstrou ter realizado pagamentos que totalizam aproximadamente € 135.043,00 (cento e trinta e cinco mil e quarenta e três euros).

O contrato, embora previsse uma sanção (multa de 10%) para a mora, não estabeleceu uma cláusula resolutiva expressa para o caso de atraso.

Diante desse quadro, a medida extrema da rescisão deve ser analisada à luz dos princípios da Boa-Fé Objetiva e da Conservação dos Contratos.

No presente caso, o pagamento substancial do preço, valor principal na íntegra e quitação parcial do valor da multa, inclusive dispensada pela apelante no id 64395166 (fls. 01 e 02) desnatura o alegado inadimplemento, tornando injustificada a rescisão do pacto.

O direito à resolução (art. 475, CC) não é absoluto e deve ser exercido em conformidade com a boa-fé (art. 422, CC).

Se o credor dispunha de um meio menos gravoso para resolver o atraso — a multa contratual, que foi paga parcialmente e depois liberada pela recorrente, a pretensão de rescindir o contrato e retomar o bem, retendo os valores já pagos, configura excesso e abuso de direito.

Assim, impõe-se a manutenção da sentença, pois o Juízo a quo agiu acertadamente ao prestigiar a conservação do negócio jurídico em detrimento da sua resolução.

O contrato deve ser considerado quitado, e o eventual débito remanescente de pequena monta, se existir, deveria ser cobrado pelas vias ordinárias e não por meio da rescisão.

Diante do não provimento do recurso, os honorários de sucumbência, restam majorados para 12% (doze) por cento sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos. 

Sala de Sessões, de de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador

Cuida-se de Apelação Cível interposta por MARIA LUCIA DOS SANTOS HETSCHEL contra a sentença prolatada pela MM. Juízo da 2ª Vara dos Feitos de e Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Valença, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse nº 0501652-21.2015.8.05.0271 , ajuizada em face de GLEDIS LUBIANA , julgou improcedentes os pedidos.

Em suas razões recursais, a apelante argumenta que a sentença não examinou adequadamente o feito, deixando de observar que a apelada é devedora confessa, já que em correspondências eletrônicas não impugnadas admitiu dever valores tanto relativos ao preço da compra e venda quanto a aluguéis proporcionais ao saldo devedor.

Sustenta que a confissão da ré quanto à existência de débitos tornou incontroversa a sua inadimplência.

Alega que o magistrado desconsiderou que o contrato previa, em seu aditivo, o pagamento de aluguel proporcional ao saldo devedor enquanto o preço total não fosse quitado, obrigação esta que jamais foi cumprida pela compradora.

Afirma que nos e-mails trocados entre as partes a partir de 2010 constam inúmeras confissões da ré quanto à existência de dívida referente a aluguéis e diferenças no preço da compra e venda.

Destaca o e-mail datado de 09 de novembro de 2011, no qual a apelada confessa dever a quantia de R$ 8.917,00 a título de aluguel e o montante de 17.324,51 euros referente às diferenças entre o preço ajustado e os valores efetivamente quitados.

Aduz que a sentença ofende a legislação vigente ao negar a possibilidade de resolução contratual sob o fundamento de que o contrato prevê apenas multa como consequência do atraso no adimplemento.

Aponta que a ação foi precedida de notificação judicial, obedecendo ao que preceitua o artigo 474 do Código Civil, tendo a apelada sido constituída em mora e permanecido inerte quanto à quitação do débito.

Diz que o Juízo de primeiro grau deixou de apreciar o pedido referente aos aluguéis devidos, os quais estavam previstos no aditivo contratual como obrigação proporcional ao saldo devedor enquanto não fosse pago o valor total.

Assegura que não existem dúvidas quanto à mora da apelada, que é devedora confessa.

Ao final, pede que seja dado provimento ao recurso, para que sejam julgados procedentes os pedidos.

A apelada apresentou contrarrazões (id 64395243), rechaçando a tese esboçada pela autora e pugnando pelo não provimento do recurso.

Na sessão de julgamento do dia 15/07/25, após o voto da Desembargadora Relatora no sentido de negar provimento ao recurso, pedi vista dos autos para melhor analisar a questão.

É o relatório.

Em seu judicioso voto, a Relatora destaca que “a cobrança de tal dívida restaria prescrita, na medida em que o prazo para exercício de tal direito é quinquenal e possui como termo inicial a data fixada para pagamento da parcela devida, e, mesmo ampliando-se tal prazo para a data do recebimento a menor, maio de 2010, a demanda somente restou intentada em outubro de 2015 e, portanto, após escoado o lapso prescricional de 05 (cinco) anos”.

Ocorre que, após a deflagração do prazo em 2010, merece destaque que, em 22 de agosto de 2012, a apelada reconheceu, através da comunicação eletrônica de id 64395181, o direito do credor, afirmando que era devedora de “uma diferença de quase 33.000,00 reais dos juros, multas e correção do valor da compra, somando um total de 41.917,00 reais, calculado com base no igp-m veio um total de 49.517,22”.

Portanto, salvo melhor juízo, a prescrição restou interrompida, de acordo com o artigo 202, VI, do Código Civil, in verbis:

Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;

II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;

III - por protesto cambial;

IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;

V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;

VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.

Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.

Assim, a prescrição que foi interrompida em 2012, fez com que o prazo quinquenal recomeçasse a correr do zero, fazendo que o termo final de exigibilidade da pretensão passou a ser agosto de 2017, como a ação foi ajuizada em outubro de 2015, penso que não seria o caso de declarar a prescrição da pretensão de exigibilidade das parcelas inadimplidas pela compradora.

Neste diapasão, se pensarmos, na esteira da jurisprudência do STJ, que o direito potestativo de promover a resolução do negócio persiste enquanto não satisfeita a pretensão de haver o crédito, seria cabível a pretensão da apelante de resolver o negócio, haja vista que houve o inadimplemento e este persiste.

Deste modo, o suporte fático do direito de resolver o contrato está preservado, haja vista que, no momento do ajuizamento da ação, a prescrição da pretensão de cobrança não havia se operado, sem que houvesse o encobrimento do elemento inadimplemento necessário à rescisão contratual.

Conforme relatado, o voto da Desembargadora relatora é no sentido de negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença vergastada, contudo, com as devidas vênias dirigidas à eminente Relatora, ouso divergir em parte do seu posicionamento, pelas razões que adiante exponho.

Faz-se mister o exame dos pleitos rescisão contratual e lucros cessantes, bem como o pedido de reintegração de posse, tendo a parte autora, ora apelante, pleiteado o recebimento dos alugueis que teria deixado de receber durante o tempo em que o imóvel permaneceu em poder da ré, a resolução do contrato de compra e venda, a devolução do imóvel e que a ré perca todo o valor pago pelo imóvel.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram, em 16 de abril de 2008, um “contrato particular de compra e venda” de um imóvel comercial em Morro de São Paulo, no município de Cairu, cujo preço cobrado foi de R$ 380.000,00, a ser pago em duas parcelas pela apelada.

A primeira parcela, no importe de R$ 140.000,00, a ser paga na data de 16 de abril de 2008, e a segunda de R$ 240.000,00, que deveria ser paga em 16 de abril de 2009.

No entanto, verifica-se que, na mesma data, a existência de um documento intitulado anexo do contrato que prevê que o “preço de compra e venda será de €130.000,00 (cento e trinta mil euro) pago em duas parcelas conforme o presente contrato, com exceção da cláusula 10ª do presente contrato, que fiquerá valida”(sic).

Neste particular, cabe ressaltar que o STJ sedimentou entendimento no sentido de considerar válida a contratação em moeda estrangeira, desde que expressamente previsto que o pagamento realizar-se-á por meio da respectiva conversão em moeda nacional, senão vejamos:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL . INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATAÇÃO EM DÓLAR. POSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA . INOCORRÊNCIA. NULIDADE DA PENHORA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA 283/STF . EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. COMPENSAÇÃO DE PAGAMENTOS. REEXAME DE PROVA E DE CLÁUSULA CONTRATUAL . INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 05 E 07/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional nos embargos de declaração, se o Tribunal de origem enfrenta a matéria posta em debate na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que sucintamente . A motivação contrária ao interesse da parte não se traduz em maltrato aos arts. 131, 165, 458, II, e 535 do CPC. 2. O indeferimento de provas não implica cerceamento de defesa, se desnecessária a instrução probatória . 3. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" (Súmula 283 do STF). 4. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de considerar válida a contratação em moeda estrangeira, desde que expressamente previsto que o pagamento realizar-se-á por meio da respectiva conversão em moeda nacional . Essa hipótese é diversa da utilização da moeda estrangeira como indexador. 5. Este Tribunal Superior possui entendimento firmado na vertente de que, após a edição da Lei 8.880/94, não é mais permitida a utilização da variação da cotação de moeda estrangeira (como o dólar) a título de correção monetária de contrato, exceto na hipótese de arrendamento mercantil (leasing) ou se houver expressa autorização legal . Assim, não se enquadrando em quaisquer das exceções, revela-se nula de pleno direito a cláusula contratual de reajuste atrelada à variação cambial (art. 6º da Lei 8.880/94). 6 . Se o Tribunal de origem se valeu da interpretação do contrato e de seus aditivos, bem como de outros documentos dos autos para formar a convicção, repelindo as alegações de incidência da exceção do contrato não cumprido, de excesso de execução e de necessidade de compensação, a inversão do julgado esbarra nos óbices das Súmulas 05 e 07 do STJ. 7. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no AgRg nos EDcl no REsp: 1097498 GO 2007/0155858-6, Relator.: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data de Julgamento: 24/08/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2010)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior tem entendido que, nos contratos agrícolas, o risco é inerente ao negócio, de forma que eventos como seca, pragas, ou estiagem, dentre outros, não são considerados fatores imprevisíveis ou extraordinários que autorizem a adoção da teoria da imprevisão . Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, são legítimos os contratos celebrados em moeda estrangeira, desde que o pagamento se efetive pela conversão em moeda nacional. Precedentes . 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1049346 GO 2017/0020418-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 19/06/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2018)

Deste modo, me parece que deveremos considerar que nulidade não há na estipulação de que o preço do imóvel seja em moeda estrangeira, todavia, quando pensarmos em pagamento, necessário será a conversão em moeda nacional pela cotação da data da celebração do negócio.

Deste modo, quando pensamos em contratos celebrados em território nacional, o pagamento se dará em moeda nacional.

No caso dos autos, não há indicação no instrumento contratual se o valor estipulado no instrumento principal de R$ 380.000,00 corresponde ou não à conversão naquele momento do preço estipulado em euros, contudo, o exame das comunicações eletrônicas trocadas entre as partes, especialmente àquela da fl. 03 do id 64395165, aponta que, malgrado a estipulação do preço em euros, no momento da contratação foi feita a conversão para a moeda nacional, chegando-se ao importe de R$ 380.000,00, ou seja, deveria ser este o valor dispendido pela compradora, considerando as condições iniciais de pagamento, ou seja, pagamentos realizados em abril de 2008 e abril de 2009.

Por sua vez, a parte ré, em sua contestação, sustenta que não haveria inadimplemento, uma vez que teria pago integralmente o valor exigido pelo devedor, inclusive com o acréscimo da penalidade contratual de 10%, na data de 30/04/2010.

Nesta senda, junta documentos que indicam que transferiu ao marido da autora os valores de R$ 131.878,06, em 08 de maio de 2008, e R$ 198.727,87 em 30 de abril de 2010, totalizando o pagamento de R$ 330.605,93.

Pois bem.

Além de se constatar que a apelada, mesmo adimplindo a última parcela do preço com 01 ano de atraso, pagou quantia inferior ao valor ajustado de R$ 380.000,00, verifica-se, ainda, das cópias de e-mails que a própria apelada trouxe aos autos que há reconhecimento reiterado de sua inadimplência.

No e-mail enviado dia 16/04/10 (fl. 05 do id 64395166), a ré diz que, se fosse realizar o pagamento na data de 28/04/10, deveria transferir um valor correspondente a € 99.413,00, contudo, a ordem de pagamento datada de 30/04/2010 indica uma transferência de € 85.043,00 ou R$ 198.727,87.

Nos e-mails escrito pela apelada, em 10 de outubro de 2011 e 09 de novembro de 2011, há também reconhecimento de saldo de dívida, indicando um valor de € 17.324,51 (id 64395168).

Deste modo, a despeito da defesa da ré, os documentos adunados aos autos apontam que houve apenas pagamento parcial do preço acordado pelas partes.

O segundo ponto abordado no caso seria de que no contrato não há cláusula prevendo a resolução do pacto na hipótese de inadimplência, mas apenas incidência de multa de 10%, caso houvesse descumprimento das cláusulas contratuais.

Neste sentido, a cláusula 10ª é clara ao dispor que:

O não cumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato pela compromissária compradora obrigará a mesma a pagar multa de 10% sobre o valor devido, e juros conforme estabelecido por Lei, sobre o saldo devedor.

No entanto, destaco que, salvo melhor juízo, a ausência de cláusula expressa possibilitando a resolução do contrato não configura óbice à pretensão da parte de buscá-la diante do inadimplemento da prestação avençada, por força da cláusula resolutiva tácita inerente aos contratos bilaterais, na esteira dos artigos 474 e 475, do Código Civil:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No mesmo sentido, trago os seguintes precedentes:

DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. INAPLICABILIDADE DO ART . 1º DO DECRETO-LEI 745/69. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA . CONTRATOS BILATERAIS. PRESENÇA. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 1 .092, PARÁGRAFO ÚNICO, E 119, PARÁGRAFO ÚNICO. EXIGÊNCIA DE INTERPELAÇÃO PRÉVIA. CARACTERIZAÇÃO DA MORA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE PRAZO CERTO . MORA EX PERSONA. CASO CONCRETO. RECURSO DESACOLHIDO. I - Não se aplica o art . 1º do DL 745/69 aos contratos de compromisso de compra e venda, quando a pretensão diz respeito à caracterização da mora do promitente vendedor, e não, do promissário comprador. Diante da expressa dicção legal, sequer há espaço para a interpretação extensiva. II - A cláusula resolutiva tácita pressupõe-se presente em todos os contratos bilaterais, independentemente de estar expressa, o que significa que qualquer das partes pode requerer a resolução do contrato diante do inadimplemento da outra. III - A resolução do contrato, pela via prevista no art . 1.092, parágrafo único, CC, depende de prévia interpelação judicial do devedor, nos termos do art. 119, parágrafo único, do mesmo diploma, a fim de convocá-lo ao cumprimento da obrigação. IV - Uma vez constatada a inexistência de prazo certo para o cumprimento da obrigação, a configuração da mora não prescinde da prévia interpelação do devedor . V - A citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento. (STJ - REsp: 159661 MS 1997/0091869-6, Relator.: Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Data de Julgamento: 09/11/1999, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 14/02/2000 p. 35 RSTJ vol. 132 p . 413)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA EXPRESSA DE RESOLUÇÃO . LACUNA CONTRATUAL QUE NÃO OBSTA O ROMPIMENTO DO PACTO FIRMADO. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA. A ausência de cláusula resolutiva expressa não obsta o rompimento da relação jurídica, pois perfeitamente possível que a parte invoque a cláusula resolutiva tácita, inerente a todos os contratos bilaterais. PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS . INDEFERIMENTO. Descabido o pedido de indenização por benfeitorias se a parte que as alegou absteve-se de declinar, pormenorizadamente, em que consistiram, a sua efetiva necessidade, o seu custo individualizado e em quanto importou a valorização da coisa com os melhoramentos. PEDIDO DE REFORMA DA SENTENÇA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. NÃO-CONHECIMENTO . Não se prestam as contrarrazões como palco para pedido de reforma da sentença ou de condenação da parte apelante. Pretensão que deveria ter sido articulada através de recurso de apelação próprio, ou recurso adesivo à apelação do réu. NÃO CONHECERAM DE PARTE DAS CONTRARRAZÕES E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. UNÂNIME . (Apelação Cível Nº 70077045623, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em... 07/06/2018). (TJ-RS - AC: 70077045623 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 07/06/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 11/06/2018)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – PROCEDENCIA - COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DAS TESTEMUNHAS EM AUDIÊNCIA NÃO ARROLADAS ANTERIORMENTE – OBJEÇÃO PELA PARTE CONTRÁRIA - OITIVA INDEFERIDA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO - MÉRITO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – RELAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – CONSTATAÇÃO – INADIMPLEMENTO – RECONHECIMENTO PELO PRÓPRIO REQUERIDO – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA – INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – OBRIGAÇÃO LÍQUIDA – DISPENSÁVEL A INTERPELAÇÃO PRÉVIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – DESCABIMENTO – DISTORÇÃO DOS FATOS - DESLEALDADE PROCESSUAL - MULTA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Descabe alegar cerceamento de defesa se deferida a prova testemunhal e designada data para realização de audiência de instrução e julgamento, a parte não arrola previamente as testemunhas pretendidas. Se o Juízo não fixou prazo para o arrolamento das testemunhas, deve-se observar o disposto no artigo 218, § 3º, do CPC/15 . Na hipótese de inadimplemento obrigacional, mostra-se plenamente possível a resolução contratual, pois se trata de ajuste bilateral, no qual existe cláusula resolutiva tácita, emanada de sua própria natureza, devendo ser restabelecido o estado anterior à negociação havida entre as partes. Se incontroverso tanto a relação contratual havida entre as partes, quanto a inadimplência do apelado, perfeitamente possível a rescisão do contrato, bem como a reintegração do autor na área em discussão. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido “tratando-se de mora ex re, no qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor” (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1585307 SP 2016/0041006-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2020).- (TJ-MT - AC: 10044594620198110045, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 25/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023)

Noutro giro, mesmo que se acate a alegação de que a parte recorrente tenha aberto mão da multa contratual que incidiria sobre a primeira parcela do preço paga em atraso, vislumbra-se que o descumprimento contratual persiste, uma vez que o preço em sua totalidade sequer chegou a ser pago.

Destarte, acolho a possibilidade de resolução do ajuste, com a devolução do imóvel.

Sobre o perdimento dos valores pagos pela apelada, não merece acolhimento tal pleito.

Além da ausência de previsão contratual, sabe-se que a rescisão do negócio jurídico tem como consequência o retorno das partes à situação preexistente no momento da contratação, devendo a parte autora recuperar o imóvel e a parte ré ter as parcelas do preço devolvidas.

O terceiro ponto diz respeito à cobrança dos alugueis, já adiantando que razão não assiste à apelante.

No anexo do contra de compra e venda consta que as partes tinham um contrato de locação em vigor, e que, em razão do contrato de compra e venda, haveria desconto no valor do aluguel proporcionalmente a parte do preço pago.

A parte autora não diz qual o valor do aluguel, quando a parte ré deixou de pagar, como era calculado e nenhuma informação útil, como bem asseverou a eminente Relatora.

Na verdade, a demandante apenas cobra R$297.095,26 (duzentos e noventa e sete mil e noventa e cinco reais e vinte e seis centavos), atribuindo a eles, inclusive, o nome de lucros cessantes, juntando planilha de cálculo que tem como mês inicial junho de 2008 e final outubro de 2015.

Neste particular, faz-se uma necessária digressão.

Em maio de 2010, a parte ré pagou a segunda parcela do preço, tendo o credor dispensado a multa de 10% sobre o valor da entrada.

As partes voltaram a conversar em maio de 2011, tendo o credor afirmado que somente haveria o saldo devedor do contrato de compra e venda a ser pago. Por fim, em e-mail de 22 de agosto de 2012, a devedora reconhece que há uma pendência relativa ao aluguel de 2010.

Portanto, diante da omissão probatória da parte autora a única informação que se tem é do aluguel vencido em maio de 2010, no valor de R$ 8.917,00.

Em relação ao aluguel de maio de 2010, o prazo para cobrança se encerraria em maio de 2013, contudo, considerando que em 22 de agosto de 2012, houve ato inequívoco que importou reconhecimento do direito pelo devedor, ainda assim o aluguel só poderia ser cobrado ate agosto de 2015, mas a ação foi ajuizada em outubro de 2015, logo, prescrita a pretensão de cobrança do aluguel.

Ante o exposto, peço vênia à eminente relatora, para DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, para: declarar a resolução do contrato, devendo o preço pago ser devolvido a ré; reintegrar a parte autora na posse do imóvel.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte deverá responder por 50% das custas processuais. Condeno a parte autora a pagar honorários de sucumbência correspondentes a 10% do valor referente ao proveito econômico obtido pela parte ré. Condeno a requerida a pagar honorários de 10% sobre o valor da condenação suportada.

É como voto.

Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior

Julgador