PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. PEDIDO LIMINAR. CONCESSÃO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DA FUMAÇA DO BOM DIREITO.REFORMA DA DECISÃO RECORRIDA.  PROVIMENTO.

1. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1937821 SP, sob o rito dos recursos repetitivos (tema 1113), firmou o posicionamento de que apesar do valor da transação declarado pelo contribuinte gozar da presunção de que é condizente com o valor de mercado, este pode ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).

2. O valor fixado pelo Município como base de cálculo do ITIV foi definido por meio de processo administrativo, mediante laudo de avaliação, podendo o contribuinte impugnar o lançamento de ofício, no mesmo prazo de vencimento para pagamento do tributo, resguardando-se o contraditório e a ampla defesa.

3. Assim, constata-se que não estão presentes a fumaça do bom direito e o perigo na demora a justificar a concessão da liminar requerida no primeiro grau, diante da instauração de processo administrativo pelo Município para possibilitar a modificação da base de cálculo do ITIV

4. Agravo provido.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n° 8003691-94.2025.8.05.0000 em que é agravante MUNICIPIO DE CAMACARI  e agravado MARCOS NUNES MARQUES.

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, CONHECER E DAR PROVIMENTO ao agravo e o fazem de acordo com o voto de sua relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Sigmar Silva Spanier Neto, na sessão de julgamento do dia 05/08/2025.

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O MUNICIPIO DE CAMACARI interpôs agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública da Comarca de Camaçari que, nos autos do mandado de segurança impetrado por MARCOS NUNES MARQUES, deferiu a medida liminar para condenar o Secretário da Fazenda do Município de Camaçari para que, no prazo máximo de dez dias, mantenha a base da operação do impetrante em R$320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) para fins de ITIV/ITBI do imóvel descrito na petição inicial, bem como, a suspensão da exigibilidade da diferença entre o valor de R$9.600,00 (nove mil e seiscentos reais) que é incontroverso e, os R$15.965,40 (quinze mil, novecentos e sessenta e cinco reais e quarenta centavos), exigidos pela autoridade coatora, para a produção de seus efeitos jurídicos e legais, sob pena de multa diária de cinco mil reais, até o limite de cem mil reais, a ser revertido em favor do próprio impetrante através de bloqueio nas contas bancárias da municipalidade.

Em suas razões, o agravante alega, em síntese, que a decisão combatida não merece prosperar, pelos seguintes fundamentos: (i) não é cabível medida liminar que esgote, no todo ou em qualquer parte, o objeto da ação; (ii) falta probabilidade do direito invocado, uma vez que a jurisprudência é unânime no sentido de que o valor venal, base de cálculo do ITBI, é o valor de mercado do imóvel transacionado, que pode, ou não, coincidir com o valor real da operação; (iii) o mandado de segurança não é a via adequada para discussão do valor venal de ITIV, uma vez que, inevitavelmente, demanda dilação probatória; iv) a Secretaria da Fazenda do Município de Camaçari observou o devido processo legal para fins de apuração do valor de mercado do imóvel em questão, e fixação da base de cálculo do ITIV no caso em tela, que ocorreu por meio do processo administrativo fiscal online nº 70684/2023.

Com tais argumentos, requereu a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, ao final, seu provimento, com a reforma da decisão recorrida.

Em decisão de id. 76636077, deferi a suspensividade requerida.

Contrarrazões apresentadas (id. 77607688).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, por se tratar da hipótese prevista no art. 937, VIII, do mesmo diploma processual.

Salvador, 31 de maio de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em sede de mandado de segurança, deferiu a medida liminar para determinar que o Secretário da Fazenda do Município de Camaçari, no prazo máximo de dez dias, mantenha a base da operação do impetrante em R$320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) para fins de ITIV/ITBI do imóvel descrito na petição inicial, bem como, a suspensão da exigibilidade da diferença entre o valor de R$9.600,00 (nove mil e seiscentos reais) que é incontroverso e, os R$15.965,40 (quinze mil, novecentos e sessenta e cinco reais e quarenta centavos), exigidos pela autoridade coatora, para a produção de seus efeitos jurídicos e legais, sob pena de multa diária de cinco mil reais, até o limite de cem mil reais, a ser revertido em favor do próprio impetrante através de bloqueio nas contas bancárias da municipalidade.

Pois bem.

Entendo que merece acolhimento a insurgência recursal.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1937821 SP, sob o rito dos recursos repetitivos (tema 1113), firmou o posicionamento de que apesar do valor da transação declarado pelo contribuinte gozar da presunção de que é condizente com o valor de mercado, este pode ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).

Confira-se a ementa do julgado:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

Na hipótese, apesar de o magistrado entender que não foi instaurado processo administrativo pelo Município para possibilitar a modificação da base de cálculo do ITIV, o agravante colacionou aos autos, com sua peça recursal, o processo administrativo de nº 70684/2023, no qual foi constatado, mediante laudo de avaliação, divergência entre o valor da transação declarada pelo contribuinte e o valor aferido pelo Município (id. 76522056).

Nos documentos acostados consta a informação, ainda, de que “Em caso de divergência entre o valor declarado de ITIV e o lançado pelo agente tributário, fica garantido ao contribuinte o direito à impugnação ao lançamento de ofício, no mesmo prazo de vencimento para pagamento do tributo, nos termos do §2º, do art. 109 da Lei Municipal n° 1039/2009.”

O agravante justificou, ademais, que “O fator construção, por óbvio, influenciou na quantificação do valor venal do imóvel, já que agora, ao contrário da transferência anterior, há área construída de bom padrão a elevar o preço de mercado do bem, de acordo com a própria ficha do imóvel.”

Constata-se, portanto, que o valor fixado pelo Município como base de cálculo do ITIV, diferentemente do que entendeu o magistrado de primeiro grau, não foi arbitrário e aleatório, desprovido de qualquer parâmetro objetivo para avaliação do referido bem imóvel, através de critério unilateral e subjetivo, e sem as formalidades estabelecidas na legislação tributária que regulamenta a matéria.

Ao revés, o referido valor foi definido por meio de processo administrativo, mediante laudo de avaliação, podendo o contribuinte impugnar o lançamento de ofício, no mesmo prazo de vencimento para pagamento do tributo, resguardando-se o contraditório e a ampla defesa.

Assim, constata-se que não estão presentes a fumaça do bom direito e o perigo na demora a justificar a concessão da liminar requerida no primeiro grau, diante da instauração de processo administrativo pelo Município para possibilitar a modificação da base de cálculo do ITIV.

Acerca do tema, colaciono ainda o seguinte julgado:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - VALOR VENAL DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO - INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO À BASE DE CÁLCULO DO IPTU - DECLARAÇÃO DE VALOR PELO CONTRIBUINTE - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - AFASTAMENTO - PROCESSO ADMINISTRATIVO - NECESSIDADE. Em conformidade com o entendimento do STJ, Resp 1937821/SP, Tema 1113, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando à base de cálculo do IPTU, devendo ser baseado na declaração do contribuinte, podendo ser afastada tal declaração, após instauração do devido processo administrativo próprio. (TJ-MG - AI: 25310894420228130000, Relator: Des.(a) Jair Varão, Data de Julgamento: 23/03/2023, 3ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2023)

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para reformar a decisão combatida e indeferir o pedido liminar formulado na origem.

Sala das Sessões,     de               de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora