PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. EXTENSÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

1.         Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu liminar em ação de despejo por falta de pagamento, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, condicionado à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

2.         O contrato de locação celebrado entre o Espólio de Heraldo Batista Lima e o locatário previa o encerramento em 19 de julho de 2024. Foi expedida notificação extrajudicial comunicando a intenção do locador de não renovar o contrato e solicitando a desocupação.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em:

(i) saber se a liminar de despejo deve ser mantida, à luz dos pressupostos do art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/1991.

(ii) avaliar se o prazo de 15 dias fixado para a desocupação do imóvel é suficiente, considerando as especificidades do caso.

III. Razões de decidir

4. A ordem liminar para desocupação do imóvel encontra respaldo no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/1991, devendo ser cumprida. 

5. Dada a ocupação do imóvel por uma academia, identificou-se que o prazo de 15 dias é insuficiente para a desocupação em razão das providências administrativas necessárias, como desinstalação de equipamentos e reorganização contratual.

6. Precedentes dos Tribunais reconhecem a aplicação dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade para ampliar o prazo de desocupação de imóveis ocupados por empresas.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido para estender o prazo de desocupação para 60 (sessenta) dias, contados da publicação da decisão.

Tese de julgamento:

 Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 59, §1º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-PR, AI 0042595-66.2018.8.16.0000, Rel. Lenice Bodstein, 11ª Câmara Cível, j. 21.03.2019; TJ-AM, AI 4004553-73.2019.8.04.0000, Rel. João de Jesus Abdala Simões, 3ª Câmara Cível, j. 19.12.2019.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8069087-52.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante PIAUI FITNESS ACADEMIA LTDA e como Agravado RUY MENEZES LIMA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

 Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

PIAUÍ FITNESS ACADEMIA LTDA. interpôs AGRAVO DE INSTRUMENTO contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO proposta pelo ESPÓLIO DE HERALDO BATISTA LIMA, deferiu a liminar pretendida, determinando a desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. Determinou, ainda, a intimação da parte autora para prestar caução, mediante depósito judicial:

“Ante o exposto, na forma do art.300 e ss, do CPC, bem como do art. 59, § 1º, VIII, da lei 8245/91, defiro a liminar pretendida, de forma que a ré deverá desocupar o imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado.

Intime-se a parte autora a prestar caução, mediante depósito judicial, no importe de 3 (três) vezes o valor do aluguel, ante a norma expressa do códex.

Após, cite-se/intime-se a demandada para que, no prazo de 15 dias, apresente resposta à inicial, sob pena de serem aceitos por verdadeiros os fatos ali veiculados, bem como para que, no mesmo prazo, cumpra a decisão acima.”

Em suas razões, alegou que o decisum recorrido lhe causa prejuízo irreparável, pois a desocupação do imóvel em tão pouco tempo, as operações comerciais serão encerradas, os funcionários serão demitidos, “contratos de prestação de serviços com clientes rescindidos, afetando diretamente, inclusive, o direito de gestantes, idosos e adolescentes, pessoas às quais a lei reserva direitos especiais, além da interrupção do recolhimento de impostos, uma vez que não haverá tempo hábil para localização de outro imóvel na mesma região”.

Pediu a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para “sustar os efeitos da decisão que decretou o despejo liminar da agravante e do Réu Magno Cesar Couto Santana ou, alternativamente, para alterar o seu conteúdo, para o fim de conceder prazo de desocupação voluntária do imóvel locado de, ao menos, 180 (cento e oitenta) dias”.

Em decisão de ID 73068204, foi deferido o efeito suspensivo pleiteado.

A parte agravada apresentou contrarrazões (ID 74399913), pugnando pelo improvimento do Agravo de Instrumento, mantendo-se a decisão agravada em todos os seus termos.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se de Agravo de instrumento interposto por PIAUÍ FITNESS ACADEMIA LTDA. contra decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO proposta pelo ESPÓLIO DE HERALDO BATISTA LIMA, deferiu a liminar pretendida, determinando a desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. Determinou, ainda, a intimação da parte autora para prestar caução, mediante depósito judicial.

A concessão de medida liminar na ação de despejo está condicionada ao preenchimento dos requisitos estabelecidos no art. 59, da Lei n.º 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O referido dispositivo estabelece que, nas demandas de despejo, será concedida liminar para desocupação do imóvel, logo que haja a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, apontando o rol de possibilidades aptas para tanto.

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9^o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Compulsando os autos, verifica-se que a parte agravada ingressou com ação de despejo em face de Magno Cesar Couto Santana, alegando que, em julho de 2014, firmaram contrato de locação de imóvel não residencial sem garantia, localizado na Rua Piauí, n.º 140, Loja 6, Pituba, Nesta Capital, CEP: 41.830- 270, pelo período de 120 meses. Afirmou, ainda, que em 25 de abril de 2024 foi enviada uma Notificação Extrajudicial sinalizando a proximidade do termo final da locação e ausência de interesse dos locadores em darem continuidade com a relação contratual. Todavia, a parte acionada segue ocupando o imóvel. Nesse contexto, requereu a concessão de tutela antecipada “para que o réu desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, se necessário, com emprego de força policial e possível arrombamento, nos termos do art. 65 da Lei 8.245/91; bem como no mesmo prazo promova a retirada dos bens móveis deixados no imóvel, sob pena de descarte”. (ID 458260532 dos autos de origem).

Os documentos acostados aos autos pelo Autor, ora Agravado, comprovam que o contrato de locação de imóvel não residencial, objeto da lide, foi celebrado entre Espólio de Heraldo Batista Lima, representado pelo seu inventariante, Sr. Ruy Menezes Lima, na condição de locador, e Magno Cesar Couto Santana, na condição de locatório. A locação foi ajustada pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, com início em 20 de julho de 2014 e término em 19 de julho de 2024. Conforme cláusula expressa do instrumento contratual, o término do prazo de locação ensejaria a rescisão contratual, ressalvada a possibilidade de o locatário “manifestar interesse na renovação do contrato no prazo de 20 dias corridos ao LOCADOR, através de aviso prévio”. (ID 458260545 dos autos de origem).

Extrai-se do feito originário, ainda, que o Agravado enviou notificação extrajudicial ao locatário, informando-o sobre a aproximação do prazo para o encerramento da locação e da inexistência de interesse na renovação do contrato, bem como notificando o locatário para que desocupasse o imóvel dentro do prazo contratual fixado. (ID 458260549 daqueles autos).

Diante do incontroverso término do prazo contratual, devidamente notificada ao locatório, revela-se cabível a ordem liminar de desocupação do imóvel, mediante a prestação de caução, nos termos do art. 59, § 1º da Lei n.º 8.245/1991.

Com relação ao prazo estabelecido para a desocupação, entendo que assiste razão à Agravante.

Em que pese no contrato de locação objeto da lide figure apenas o Sr. Magno Cesar Couto Santana na condição de locatário, evidencia-se nos autos que o imóvel locado é ocupado pela empresa PIAUÍ FITNESS ACADEMIA LTDA, ora Agravante, da qual o Sr. Magno já foi sócio, conforme o documento de Alteração Contratual colacionado no ID 465051726 do processo referência.

Em se tratando de uma academia, o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação do imóvel se evidencia exíguo, diante das inúmeras providências a serem dotadas pelo locatário para sair do local.

Nesse sentido, vem decidindo os tribunais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM ÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SÍNTESE FÁTICA. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE DEFERE O DESPEJO LIMINAR DA EMPRESA REQUERIDA. RECURSO PELA PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DESPEJO. ELASTECIMENTO DO PRAZO. 120 DIAS. CABIMENTO. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO POR PARTE DO LOCATÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA PRORROGAR O PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL COMERCIAL PARA 120 DIAS, CONTADOS DA CONCESSÃO DA LIMINAR DE MOV. 5.1. 1. Aplicam-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade na fixação do prazo para desocupação de empresa em locação comercial, para garantir o locador de retomar a sua propriedade locada e para assegurar ao locatário a manutenção do empreendimento com a relevância de suas atividades e bons frutos funcionais da sociedade que envolve clientela, funcionários e serviço de gênero importante à comunidade.

(TJ-PR 0042595-66.2018.8.16.0000 Jandaia do Sul, Relator: Lenice Bodstein, Data de Julgamento: 21/03/2019, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/03/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. DESCUMPRIMENTO DE COMANDO LEGAL. DECADÊNCIA DO DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DE DESOCUPAÇÃO EXÍGUO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I – Incumbia a agravante, nos autos do processo nº 0621272-49.2019.8.04.0001, cumprir com obrigação imposta pelo Código de Processo Civil, qual seja, aditar a petição inicial, nos termos do art. 303, § 1º, do CPC. II - Além disso, a renovação compulsória da locação exige que o ingresso da respectiva ação se dê, no prazo mínimo, de até 06 (seis) meses antes da data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245, de 1991). A agravante, por sua vez, não intentou com a demanda no prazo legal assinalado. III - Noutro giro, há especificidades no contrato de locação comercial que devem ser consideradas. O funcionamento de uma pessoa jurídica implica, dentre outras questões, planejamento, organização dos meios de produção, gestão de pessoas, etc. Nesse contexto, o interregno de 20 (vinte) dias concedido pelo juízo a quo para desocupação, não atende a necessidade de reestruturação que a agravante possui ao se reposicionar no mercado. IV – Agravo de Instrumento conhecido e parcial provimento para reformar a decisão agravada tão somente para confirmar o deferimento parcial do feito suspensivo que estendeu o prazo de desocupação para o dia 11/11/2019.

(TJ-AM - Agravo de Instrumento: 4004553-73.2019.8.04.0000 Manaus, Relator: João de Jesus Abdala Simões, Data de Julgamento: 19/12/2019, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 19/12/2019)

Assim, levando-se em consideração a natureza jurídica da prestação de serviço realizada pela Agravante e a necessidade de adoção de diversas providências administrativas, tais como a desinstalação de equipamentos e máquinas, a comunicação aos clientes, colaboradores, fornecedores e eventual rescisão ou remanejamento dos contratos de trabalhos dos seus funcionários, mostra-se razoável a dilatação do prazo estabelecido na decisão recorrida, fixando-o em 60 (sessenta) dias.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, apenas para estender o prazo de desocupação do imóvel para sessenta dias, contados a partir da data da publicação do presente decisum.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

 Relator

RM04