PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa:Direito processual civil. Embargos de declaração. Alegação de omissão. Inexistência de vício. Pretensão de rediscussão do mérito. Improcedência.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação das embargantes, sob alegação de omissões quanto à alegação de exceptio non adimpleti contractus, culpa dos compradores, impossibilidade de restituição integral e ausência de fundamentação para a majoração de honorários. 

II. Questão em discussão
2. A discussão recursal envolve: (i) saber se houve omissão quanto à análise da exceptio non adimpleti contractus; (ii) saber se houve omissão quanto à imputação de culpa aos compradores pela resolução contratual; (iii) verificar eventual omissão relativa à majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC; (iv) apreciar o pedido de prequestionamento.

III. Razões de decidir
3. O acórdão embargado apreciou expressamente a tese relativa à exceptio non adimpleti contractus, concluindo que a mora primária das construtoras — ausência de habite-se — impossibilitou a cobrança da parcela final e afastou a culpa dos compradores.
4. A responsabilidade integral das embargantes e a determinação de restituição total das parcelas foram fundamentadas de modo suficiente, inexistindo omissão, mas apenas inconformismo das embargantes.
5. A majoração dos honorários em grau recursal foi devidamente justificada pela aplicação direta do art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento integral da apelação, em conformidade com o Tema 1059 do STJ.
6. O prequestionamento é desnecessário quando a matéria foi devidamente apreciada, sendo aplicável o art. 1.025 do CPC.
7. Ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Embargos improvidos.

IV. Dispositivo e tese
8. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:
"1. Não há omissão quando o acórdão enfrenta expressamente a tese da exceptio non adimpleti contractus e reconhece a mora primária das construtoras.
2. A majoração dos honorários recursais decorre automaticamente do desprovimento integral do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
3. O prequestionamento prescinde de menção expressa aos dispositivos legais quando a matéria foi efetivamente apreciada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025 e 85, §11. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1059; TJ-BA - ED 05099162720168050001, Rel. JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, DJe 06/09/2022.

Vistos, relatados e discutidos os autos dos Embargos de Declaração na Apelação n. 0503383-56.2017.8.05.0150, em que são embargantes CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e embargados GEISON ASSIS DE ARAUJO e GILMA MASCARENHAS SILVA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer do recurso e rejeitar as suas razões, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra acórdão proferido por esta Primeira Câmara Cível que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, assim ementado:

Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE MORA DOS COMPRADORES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por descumprimento contratual, para rescindir o compromisso de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento “Alpha Medical Center” e condenar as rés, solidariamente, à restituição integral dos valores pagos pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual das rés em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) definir a responsabilidade das apelantes pela resolução contratual; (iii) analisar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos; (iv) avaliar a existência de mora dos compradores e a incidência da cláusula penal;

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O atraso na entrega do imóvel, por período superior ao prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual por parte das rés, tornando legítima a resolução do contrato.

2. As alegações das rés quanto a eventos imprevisíveis como greves, chuvas e morosidade administrativa não afastam a responsabilidade, pois tais riscos são inerentes à atividade da construção civil e já devem estar contemplados no prazo de tolerância contratual.

3. A restituição integral dos valores pagos pelos autores é cabível diante do inadimplemento substancial das obrigações contratuais pelas rés. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de prazo de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual quando não comprovada a expedição do “habite-se”.

2. A responsabilidade pelo inadimplemento é da construtora, ainda que alegue causas externas como greves ou chuvas, pois tais eventos integram o risco da atividade.

3. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do promitente vendedor. [...] (ID 90453453)

Em suas razões recursais (ID 91413072), as embargantes sustentam a existência de omissões no julgado. Alegam primeiramente que o acórdão não teria enfrentado a argumentação relativa à exceptio non adimpleti contractus, deixando de analisar que os autores teriam descumprido suas obrigações contratuais ao não efetuar o pagamento da parcela final de R$196.000,00. 

Argumentam, ainda, que não foi examinada a responsabilidade dos compradores pelo inadimplemento, considerando que o contrato condicionava a entrega da posse ao pagamento integral do preço. 

Por fim, questionam a ausência de fundamentação específica para a majoração dos honorários sucumbenciais de 10% para 11%, sustentando também que houve sucumbência recíproca reconhecida em embargos anteriores julgados na sentença.

As embargantes requerem o acolhimento dos embargos para suprir as omissões apontadas e, com efeitos infringentes, a reforma do julgado. Invocam, ainda, o prequestionamento de dispositivos legais para viabilizar eventual interposição de recursos às instâncias superiores.

Devidamente intimados, os embargados apresentaram contrarrazões (ID 91824559), pugnando pela rejeição dos embargos. Sustentam que inexistem os vícios apontados, que o acórdão enfrentou adequadamente todas as questões suscitadas e que os embargos possuem nítido caráter protelatório, requerendo a aplicação das penalidades previstas nos arts. 80, VII e 1.026, §2º do CPC.

Restituo os autos à Secretaria, acompanhados do presente relatório, como preceitua o art. 931 do CPC, ressaltando que não cabe sustentação oral no julgamento de embargos declaratórios, conforme art. 187, §1º, do Regimento Interno do TJBA.

Salvador, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto tempestivo e formalmente adequado.

Conforme relatado, cuida-se de embargos de declaração opostos por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e SPE EMPRESARIAL ALPHAVILLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, alegando a existência de omissões no acórdão que negou provimento ao recurso de apelação. 

Sustentam os embargantes a ocorrência de vícios de omissão no julgado, notadamente quanto ao enfrentamento da tese de exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), da culpa dos autores pela inexecução contratual e da suposta ausência de fundamentação para a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, requerendo o acolhimento dos aclaratórios com intuito, também, de prequestionamento para fins de interposição de recursos às instâncias superiores.

Cumpre rememorar que os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, destinado ao aperfeiçoamento da decisão judicial mediante a correção de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC. 

 O manejo de tal recurso possui limites bem definidos pela legislação processual civil, não se configurando como instrumento hábil à revisão ou à modificação do entendimento exarado por este Colegiado, tampouco permitindo o reexame das questões fáticas ou jurídicas sobre as quais houve pronunciamento jurisdicional claro e coerente.

No caso em tela, uma análise detida da estrutura e do conteúdo do acórdão embargado demonstra que todas as matérias essenciais à resolução da controvérsia foram amplamente debatidas e, sobretudo, fundamentadas, inexistindo qualquer vício passível de correção, razão pela qual os embargos de declaração não merecem acolhimento. Senão, vejamos.

A omissão alegada pelas embargantes, referente ao suposto não enfrentamento da tese da exceptio non adimpleti contractus e da culpa dos compradores pelo não pagamento da parcela final, não encontra respaldo nos termos do acórdão proferido.

Com efeito, a própria ementa do julgado, em seu item II, registrou a inclusão do tema na discussão, quando definiu as questões em debate: "(iv) avaliar a existência de mora dos compradores e a incidência da cláusula penal;" . Portanto, a simples inclusão da matéria como objeto de análise na instância revisora corrobora a sua prévia apreciação.

Ademais, o voto condutor, após estabelecer o atraso inequívoco na entrega do imóvel por parte das construtoras como fato incontroverso, repudiou de forma explícita a tentativa das vendedoras de se eximirem da culpa, com base na inadimplência posterior dos compradores.

 O voto é taxativo ao rebater a tese da exceptio non adimpleti contractus formulada pelas rés/embargantes, conforme se verifica no excerto a seguir: 

“[...] Destarte, comprovado o atraso na entrega do imóvel e, por conseguinte, o descumprimento contratual perpetrado pela ré, impõe-se a esta o dever de indenizar. 

O argumento das rés, segundo o qual a entrega estaria condicionada ao pagamento da parcela final do preço, igualmente não se sustenta diante da ausência do documento essencial para a regularização do imóvel, sendo sabido que a expedição do termo de habite-se é requisito legal para a efetiva transferência de posse e para a formalização de financiamento imobiliário, instrumento este do qual dependeu o cumprimento da obrigação financeira pelos compradores. 

O inadimplemento alegado pelas apelantes revela-se, pois, reflexo da própria mora das construtoras, que, não cumprindo com suas obrigações essenciais, impediram a conclusão do negócio nos moldes pactuados. 

Assim, nenhuma incorreção se verifica na sentença apelada que, ao examinar os pedidos deduzidos pelo autor, corretamente delimitou a responsabilidade pelo inadimplemento contratual injustificado da ré, afastando, no caso concreto, os pleitos de condenação em lucros cessantes e reparação de danos morais, determinando, todavia, o retorno à situação anterior à contratação, com restituição integral das parcelas pagas pelos autores, uma vez que o promitente vendedor deu azo à rescisão contratual. [...]”

Portanto, fica patente que o Colegiado não apenas analisou, mas também resolveu, com fundamentação exauriente, que a mora primária e substancial era das construtoras, que nem sequer haviam obtido o “habite-se” necessário, condição essencial para a regularidade do imóvel e para possibilitar que os embargados realizassem o pagamento da parcela final. 

Ao considerar que a obrigação de dar (entrega regular do bem) era antecedente lógico e causal à obrigação de pagar a parcela final, o acórdão reconheceu o inadimplemento exclusivo das embargantes, tornando inaplicável a exceptio non adimpleti contractus contra os embargados. 

A conclusão pela responsabilidade integral da vendedora e a consequente determinação de restituição de 100% dos valores pagos decorrem diretamente e de maneira lógica desta premissa fática e jurídica analisada, afastando, por via de consequência, a possibilidade de retenção de 25% ou qualquer outro valor, tese que se sustenta unicamente na culpa do comprador. Assim, não há omissão; o que existe é uma decisão contrária aos interesses das embargantes.

No tocante à alegada omissão e falta de fundamentação específica para a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 11%, impõe-se igualmente a rejeição do vício apontado. A decisão embargada,  ao negar provimento ao recurso  de apelação interposto pelas rés, aplicou o disposto no artigo 85, § 11, do CPC, que estabelece o dever do Tribunal de majorar a verba honorária anteriormente fixada.

O acórdão, em sua parte dispositiva, foi assertivo ao indicar a base legal e o resultado da majoração: “[...] Em aplicação ao disposto no art. 85, §11 do CPC, majora-se a fixação dos honorários a serem pagos pelo apelante, para o total final de 11% incidente sobre a base de cálculo fixada na origem.”

A remissão expressa ao dispositivo legal (art. 85, § 11 do CPC) e sua vinculação ao desprovimento integral do recurso de apelação constituem, por si sós, a fundamentação legal suficiente exigida, sendo desnecessário que o julgador esmiúce exaustivamente os critérios do § 2º do mesmo artigo, especialmente quando a majoração se deu no percentual mínimo e de forma razoável. 

Além disso, não é demais recordar que o aludido entendimento foi consolidado quando do julgamento do Tema Repetitivo 1059, sendo fixada a seguinte tese:

STJ - Tema 1059

Tese firmada - A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.

Registre-se que a insistência das embargantes em utilizar a sucumbência recíproca reconhecida na primeira instância como óbice à majoração recursal demonstra uma confusão de institutos jurídicos. A majoração recursal (honorários sucumbenciais recursais) é autônoma e incide unicamente contra a parte que recorre e é vencida na fase recursal do processo, conforme explicitado no artigo 85, § 11, do CPC. 

No caso concreto, apenas as embargantes interpuseram o apelo, e restaram integralmente vencidas. Logo, a responsabilidade pela majoração lhes recai de forma exclusiva, não importando a distribuição dos encargos da fase de conhecimento. A fundamentação é legal e suficiente, e a majoração revela-se adequada, notadamente para cumprir o duplo objetivo da norma, que é a remuneração do trabalho adicional e o desestímulo à protelação indevida do trânsito em julgado.

Verifica-se, portanto, que o que as embargantes pretendem, sob o pretexto de apontar omissões, é na verdade obter novo julgamento do mérito, com alteração das conclusões alcançadas por este Colegiado, o que não se admite pela via estreita dos embargos de declaração.

No que tange ao prequestionamento para fins de interposição de recurso especial, anoto que o art. 1.025 do CPC dispõe que "consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade". 

Ademais, a jurisprudência pátria é firme no sentido de que o prequestionamento exige apenas que a questão tenha sido decidida, não sendo necessária a menção expressa aos dispositivos legais invocados quando a matéria neles contida tenha sido efetivamente apreciada, como ocorreu no caso dos autos.

Neste sentido:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO. EMENDA CONSTITUCIONAL 113/21. INCIDÊNCIA DA TAXA SELIC A PARTIR DA PUBLICAÇÃO. NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DO TEXTO CONSTITUCIONAL.  SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO. AJUSTE EX OFFICIO. PREQUESTIONAMENTO. MANIFESTAÇÃO EXPRESSA. DESNECESSIDADE. EMBARGOS REJEITADOS, ACÓRDÃO MANTIDO. [...]

(TJ-BA - Embargos de Declaração: 05099162720168050001, Relator.: JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/09/2022)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL - INCONFORMISMO COM A DECISÃO - PRETENSÃO DE PREQUESTIONAMENTO - MANIFESTAÇÃO EXPRESSA A DISPOSITIVOS LEGAIS - DESNECESSIDADE. - Considerando que nas razões dos embargos o recorrente não apresenta qualquer um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, a rejeição do aludido recurso é medida que se impõe, o qual não tem por finalidade revisar ou anular o acórdão recorrido - Para fins de prequestionamento dispensa-se a manifestação expressa do órgão julgador em relação aos dispositivos legais indicados, sendo suficiente a devida apreciação da matéria discutida no recurso .

(TJ-MG - Embargos de Declaração: 50301884420218130024, Relator.: Des.(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 09/10/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/10/2024)

Portanto, a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe. 

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo-se a decisão colegiada embargada em todos os seus termos.

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora