PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO FALECIDO. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DE PROPRIEDADE REGISTRAL DOS PROMITENTES VENDEDORES. INDÍCIOS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória proposta pelo autor em face dos promitentes vendedores, sob o fundamento de inexistirem os requisitos legais para a transferência da propriedade do imóvel, uma vez que o bem permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia abertura de inventário e partilha.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a adjudicação compulsória fundada em contrato particular de compra e venda firmado por pessoas que não detêm a propriedade registral do imóvel, ainda registrado em nome de terceiro falecido; e (ii) estabelecer se os elementos probatórios apresentados são suficientes para demonstrar a validade do contrato e o direito do comprador à outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a compelir o promitente vendedor a outorgar escritura definitiva ao promitente comprador que tenha cumprido integralmente o contrato, desde que demonstrada a validade do instrumento e a possibilidade jurídica da transferência do domínio.

4. Os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil.

5. A escritura pública constitui requisito de validade dos negócios jurídicos que tenham por objeto a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, nos termos do art. 108 do Código Civil.

6. A adjudicação compulsória pressupõe que o promitente vendedor detenha legitimidade para transferir a propriedade do bem, circunstância inexistente quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem a prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

7. Ninguém pode transferir mais direitos do que possui, razão pela qual promessa de venda firmada por quem não é proprietário registral do imóvel não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

8. A existência de alegações de vício de consentimento, consistentes em erro e dolo, reforça a fragilidade do negócio jurídico, pois a validade do contrato constitui requisito indispensável à procedência da adjudicação compulsória.

9. A ausência de regularização registral do imóvel, aliada à existência de outros herdeiros e de procedimentos paralelos de regularização dominial, evidencia a inadequação da via eleita para a obtenção da propriedade pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A adjudicação compulsória exige a existência de contrato válido e a possibilidade jurídica de transferência da propriedade pelo promitente vendedor.

2. Não é cabível adjudicação compulsória quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

3. A promessa de compra e venda firmada por quem não detém a propriedade registral do bem não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 127; CC, arts. 108, 171, II, 1.227, 1.417, 1.418 e 1.793; CPC/2015, arts. 85, §11, 176 e 178.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.185.383/MG; STJ, AgInt no AREsp 202.871/MS; TJ-SP, Apelação Cível 1003125-17.2017.8.26.0372, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 28.11.2022; TJ-AC, AC 0712361-69.2021.8.01.0001, Rel. Des. Júnior Alberto, j. 07.10.2022; TJ-SC, APL 5000246-77.2020.8.24.0126, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 22.06.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível n.º 8027567-37.2022.8.05.0080, na qual figuram como Apelante e Apelado respectivamente ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO e DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e outros.

ACORDAM, os Magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorando a verba sucumbencial, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível, interposta por ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 6ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou improcedente o pedido formulado nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 8027567-37.2022.8.05.0080, ajuizada pelo ora apelante em desfavor de DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e MARIA DE LOURDES MARQUES DE OLIVEIRA, nos seguintes termos (ID 79432886):

"Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, restando suspensa a exigibilidade da condenação, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC/2015, ante o deferimento da gratuidade judiciária à parte autora.

Interposto eventual recurso de Apelação, intime-se a parte apelada para oferta de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Após, remetam-se os autos ao E. TJBA para apreciação do recurso.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, dando-se baixa no acervo.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se."

Inconformado com a sentença, o autor interpôs recurso de apelação (ID ID 479845028), sustentando que a compra e venda foi realizada de forma legítima e o pagamento comprovado por recibo.

Alegou que a resistência dos réus em outorgar a escritura pública decorre de arrependimento posterior, motivado pela valorização imobiliária da região.

Defendeu que o contrato particular e o recibo anexados são provas suficientes para garantir o direito à adjudicação e pediu a reforma total da decisão.

Os apelados apresentaram contrarrazões (ID 79432892), pedindo a manutenção integral da sentença.

Argumentaram que o contrato é nulo por vício de consentimento (erro e dolo), afirmando que foram enganados pelo próprio sobrinho, aproveitando-se de sua condição de idosos e vulneráveis.

Ressaltaram também a impossibilidade jurídica do pedido, pois o imóvel permanece registrado em nome de pessoa falecida, sem a devida partilha em inventário, e pediram o desprovimento do recurso.

Procuradoria de Justiça, em parecer (ID 89034615), manifestou-se pela ausência de interesse público na lide, tratando-se unicamente de questão de direito privado, nos termos dos artigos 127 da Constituição Federal e 176 e 178 do Código de Processo Civil de 2015, devolvendo os autos sem manifestação de mérito ao Colegiado de origem.

É o que se tem a relatar.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento, destacando tratar-se de recurso que autoriza sustentação oral.

Salvador, documento datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO FALECIDO. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DE PROPRIEDADE REGISTRAL DOS PROMITENTES VENDEDORES. INDÍCIOS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória proposta pelo autor em face dos promitentes vendedores, sob o fundamento de inexistirem os requisitos legais para a transferência da propriedade do imóvel, uma vez que o bem permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia abertura de inventário e partilha.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a adjudicação compulsória fundada em contrato particular de compra e venda firmado por pessoas que não detêm a propriedade registral do imóvel, ainda registrado em nome de terceiro falecido; e (ii) estabelecer se os elementos probatórios apresentados são suficientes para demonstrar a validade do contrato e o direito do comprador à outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a compelir o promitente vendedor a outorgar escritura definitiva ao promitente comprador que tenha cumprido integralmente o contrato, desde que demonstrada a validade do instrumento e a possibilidade jurídica da transferência do domínio.

4. Os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil.

5. A escritura pública constitui requisito de validade dos negócios jurídicos que tenham por objeto a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, nos termos do art. 108 do Código Civil.

6. A adjudicação compulsória pressupõe que o promitente vendedor detenha legitimidade para transferir a propriedade do bem, circunstância inexistente quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem a prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

7. Ninguém pode transferir mais direitos do que possui, razão pela qual promessa de venda firmada por quem não é proprietário registral do imóvel não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

8. A existência de alegações de vício de consentimento, consistentes em erro e dolo, reforça a fragilidade do negócio jurídico, pois a validade do contrato constitui requisito indispensável à procedência da adjudicação compulsória.

9. A ausência de regularização registral do imóvel, aliada à existência de outros herdeiros e de procedimentos paralelos de regularização dominial, evidencia a inadequação da via eleita para a obtenção da propriedade pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A adjudicação compulsória exige a existência de contrato válido e a possibilidade jurídica de transferência da propriedade pelo promitente vendedor.

2. Não é cabível adjudicação compulsória quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

3. A promessa de compra e venda firmada por quem não detém a propriedade registral do bem não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 127; CC, arts. 108, 171, II, 1.227, 1.417, 1.418 e 1.793; CPC/2015, arts. 85, §11, 176 e 178.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.185.383/MG; STJ, AgInt no AREsp 202.871/MS; TJ-SP, Apelação Cível 1003125-17.2017.8.26.0372, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 28.11.2022; TJ-AC, AC 0712361-69.2021.8.01.0001, Rel. Des. Júnior Alberto, j. 07.10.2022; TJ-SC, APL 5000246-77.2020.8.24.0126, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 22.06.2021.

VOTO

Tempestivo, adequado e preparado, conheço do apelo.

Analisando os autos, verifica-se que o cerne da controvérsia recursal consiste na possibilidade de adjudicação compulsória de um imóvel objeto de compromisso particular de compra e venda, contestado pelos promitentes vendedores sob a alegação de vício de consentimento e da propriedade do bem em nome de terceiro falecido.

A ação de adjudicação compulsória é o instrumento processual disponível ao promitente comprador, titular de direito real, para exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar, ou, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Para o deferimento da medida, é imprescindível que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação integral do preço.

No caso dos autos, o apelante ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO sustenta ter cumprido sua parte na avença, ao efetuar o pagamento do valor acordado em 2003, e que a recusa dos apelados DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e MARIA DE LOURDES MARQUES DE OLIVEIRA em outorgar a escritura pública seria injustificada. Contudo, a análise dos elementos probatórios revela uma complexidade maior do que a simples recusa.

Em primeiro lugar, o compromisso de compra e venda (ID 237706848), datado de 22 de dezembro de 2003, é um documento particular. Os direitos reais sobre imóveis, no Brasil, só se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preceitua o art. 1.227 do Código Civil.

Além disso, o art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, o que se aplica ao caso, dado o valor da causa de R$ 30.000,00.

Embora a jurisprudência, em certos casos, flexibilize a exigência de escritura pública para o ajuizamento da adjudicação compulsória, a validade do contrato subjacente é requisito inafastável.

Nesse ponto, os apelados arguiram vício de consentimento, especificamente erro e dolo. Alegaram que, sendo pessoas idosas e semi-analfabetas, foram induzidos a assinar um documento sem plena compreensão de seu conteúdo, acreditando tratar-se de papéis relacionados a outros assuntos, como a regularização de aposentadoria ou a escritura do próprio imóvel herdado.

Conforme o art. 171, II, do Código Civil, um negócio jurídico pode ser anulado por vício de consentimento. O erro substancial, que recai sobre a natureza do negócio ou o objeto principal da declaração de vontade, e o dolo, caracterizado pela intenção de induzir outrem a erro para obter vantagem indevida, podem levar à anulação do ato jurídico.

Ainda que o juízo de primeiro grau não tenha adentrado na questão da validade do consentimento, focou na impossibilidade jurídica da outorga da escritura. A sentença destacou que o imóvel em questão está registrado no 1º Ofício de Imóveis da Comarca de Feira de Santana em nome de Demetrio Evangelista Oliveira, genitor do réu Divaldo Almeida de Oliveira, hoje falecido (ID 79432886).

É incontroverso que os apelados, promitentes vendedores, não são os proprietários registrais do bem. Como é cediço, "ninguém pode transferir mais direitos do que possui", de modo que a venda efetuada por quem não era proprietário do imóvel, sem a devida autorização do verdadeiro dono ou de seus herdeiros, não pode, por si só, transferir o domínio para o eventual adquirente.

A transmissão da propriedade aos herdeiros se dá ope legis com o falecimento do proprietário, mas a formalização da transferência exige a abertura de inventário e a partilha do bem, procedimentos que, no caso, não foram concluídos, e os herdeiros sequer inventariaram o imóvel.

A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe a existência de obrigação derivada de contrato de cessão ou de promessa de compra e venda de imóvel, bem como o pagamento integral do preço pactuado. No entanto, inexiste a possibilidade da referida adjudicação quando o imóvel não pertencer integralmente aos alienantes e nem tiver sido devidamente desmembrado e registrado.

Nesse sentido:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – INADMISSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 1. 793, DO CC – Aquisição de bem singular do espólio por meio de instrumento particular de cessão de direitos hereditários que não enseja o pedido de adjudicação compulsória – Cessão inválida, por inobservância da forma exigida por lei (escritura pública) e ineficaz, por tratar de bem singular – Sentença mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10031251720178260372 Monte Mor, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 28/11/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. VIA INADEQUADA. INTERESSE DE AGIR AUSENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A lei civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. 2. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando o proprietário falecido. 3. Dessa forma, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pela apelante, sendo o caso, outrossim, de sobrepartilha, posto que o inventário envolvendo as partes requeridas já foi encerrado. 4. Recurso desprovido. (TJ-AC - AC: 07123616920218010001 Rio Branco, Relator: Des. Júnior Alberto, Data de Julgamento: 07/10/2022, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 07/10/2022).

PROCESSUAL CIVIL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMÓVEL - EXTINÇÃO - CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - INVENTÁRIO - IMPRESCINDIBILIDADE Conforme já definiu esta Corte, "a tutela de adjudicação compulsória de imóvel ainda em nome de pessoa falecida, alienado pelos herdeiros, não dispensa a prévia regularização do domínio em nome destes, por meio de inventário, haja vista a necessidade de se resguardar direito de terceiros e a continuidade registral. Enquanto não regularizada a transmissão aos herdeiros, a cessão de direitos ou a promessa de compra e venda firmada por estes não é título hábil a embasar pretensão de adjudicação" (AC n. 0002801-42.2011 .8. 24.0006, Des. Stanley da Silva Braga). (TJ-SC - APL: 50002467720208240126 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 5000246-77.2020.8.24 .0126, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 22/06/2021, Quinta Câmara de Direito Civil)

Ainda que o autor tenha mencionado jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em suas alegações finais (ID 79432883), que reconhece a validade do compromisso de compra e venda não registrado como justo título para fins possessórios e para fins de inventário de direitos (REsp 1185383 MG, AgInt no AREsp 202871 MS), tais precedentes tratam de aspectos diversos da adjudicação compulsória em si, que exige a possibilidade jurídica da outorga da escritura por parte do promitente vendedor, o que, no presente caso, não se verifica, pois o imóvel ainda está registrado em nome do falecido Demetrio Evangelista Oliveira, e os promitentes vendedores não detinham a propriedade integral para dispor do bem de forma plena à época da suposta venda.

Ademais, foi comprovado que outros herdeiros estão buscando a regularização de suas partes na mesma fazenda por meio de usucapião extrajudicial (ID 79432741), o que demonstra a complexidade registral e a necessidade de procedimentos próprios para a individualização e regularização das matrículas, etapas que precedem a própria adjudicação compulsória de uma fração ideal não individualizada por quem não é o proprietário registral.

Diante do exposto, não foram preenchidos os requisitos legais para a outorga da escritura definitiva do imóvel, uma vez que a propriedade não pertence integralmente aos alienantes, o bem não foi devidamente desmembrado e registrado, e há fortes indícios de vício de consentimento no contrato apresentado.

A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente o pedido inicial, pautou-se na correta aplicação da legislação civil e processual pertinente, devendo ser mantida em sua integralidade.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de Apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença integralmente.

Majora-se a sucumbência em mais 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC, suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da justiça gratuita.

Sala das sessões, documento datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

04