PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO n. 8000150-08.2022.8.05.0146 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: GENIVALDO BARBOSA DA SILVA e outros |
| Advogado(s): SAMILLA DUARTE DE SENA |
| APELADO: AFONSO AMORA MENEZES e outros |
| Advogado(s): BIANCA SORAIA MARTINS MORAES COUTINHO |
Cinge-se a controvérsia em verificar se é juridicamente possível deferir adjudicação compulsória em favor de terceiro que não participou do contrato de compromisso de compra e venda originário, sem a existência de termo formal de cessão de direitos com anuência dos promitentes vendedores, fundando-se os apelantes em cláusula contratual que mencionaria possibilidade de transferência para "pessoa indicada pelo comprador".
A ação de adjudicação compulsória constitui instrumento processual destinado a substituir a vontade do promitente vendedor que se recusa, injustificadamente, a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel prometido, quando preenchidos os requisitos legais para tanto. Trata-se de ação de natureza pessoal, não petitória, fundamentada nas disposições do Decreto-Lei 58/1937, da Lei de Registros Públicos e, mais recentemente, nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que assim estabelecem:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
Da leitura conjunta dos dispositivos legais que regem a matéria, extrai-se que os requisitos essenciais para o deferimento da adjudicação compulsória consistem na existência de: (I) instrumento público ou particular de compromisso de compra e venda; (II) ausência de pacto de arrependimento; (III) quitação integral do preço; (IV) registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis ou, ao menos, matrícula própria do imóvel; e (V) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.
No caso concreto, a questão controvertida não reside propriamente na existência desses requisitos quanto ao comprador original, mas sim na possibilidade jurídica de estender os efeitos da adjudicação compulsória a terceiro que não integrou a relação contratual originária, com fundamento exclusivo em interpretação de cláusula contratual que mencionaria possibilidade de indicação de pessoa para receber a escritura.
A Lei n. 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, estabelece em seu artigo 167, inciso I, item 9:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
(...)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
Nesse sentido, a adjudicação compulsória deve beneficiar o próprio promitente comprador ou, excepcionalmente, seu cessionário, desde que comprovada a cessão de direitos por instrumento adequado, com anuência do vendedor, conforme exigido pela legislação registrária.
Analisando-se o contrato de compromisso de compra e venda acostado aos autos pelo próprio apelante, ID 79251654, verifica-se que o instrumento foi celebrado em 20 de janeiro de 2004, figurando como promitente comprador Genivaldo Barbosa da Silva e como promitentes vendedores Afonso Amora Menezes e Vera Lúcia Campelo Amora. Rafael Bruno Fonseca da Silva, segundo apelante, não figura como parte contratante, tampouco como testemunha ou em qualquer outra qualidade no instrumento.
A cláusula quinta do referido contrato, invocada pelos apelantes como fundamento para a pretendida transferência direta, estabelece que "os vendedores se obrigam e se comprometem, por si, seus herdeiros ou sucessores, a outorgar e assinar em favor do comprador, seus herdeiros, os sucessores, ou ainda de pessoas pelo comprador indicadas, a respectiva escritura definitiva do imóvel compromissado".
A interpretação desta cláusula contratual, todavia, não pode ser realizada de forma isolada, dissociada do sistema jurídico que rege a matéria. Com efeito, ainda que o contrato mencione possibilidade de outorga de escritura em favor de "pessoas pelo comprador indicadas", tal previsão não tem o condão de dispensar as formalidades legais exigidas para a transferência de direitos sobre imóveis, notadamente a necessidade de termo de cessão com anuência do vendedor e o respectivo registro no cartório competente.
A cláusula em comento deve ser interpretada em harmonia com o ordenamento jurídico vigente, compreendendo-se que a referência a "pessoas indicadas pelo comprador" pressupõe a formalização adequada da transferência de direitos, mediante instrumento de cessão que conte com a anuência dos promitentes vendedores, tal como exigido pela Lei de Registros Públicos. Não se pode presumir que as partes contratantes pretenderam criar mecanismo de transferência de direitos imobiliários que contrarie ou contorne as disposições legais aplicáveis à espécie.
No caso concreto, os autos revelam que não foi celebrado qualquer termo de cessão de direitos entre Genivaldo Barbosa da Silva e Rafael Bruno Fonseca da Silva, tampouco houve manifestação de anuência dos promitentes vendedores quanto a eventual transferência dos direitos sobre os imóveis para o segundo apelante. O que se verifica, em verdade, é uma pretensão de transferência direta dos imóveis do patrimônio dos vendedores para o patrimônio de terceiro que não integrou a relação contratual originária, sem a observância dos trâmites legais exigidos para tanto.
A notificação extrajudicial apresentada pelos apelantes, longe de comprovar a recusa injustificada dos vendedores, evidencia justamente o contrário: demonstra que os promitentes vendedores foram instados a realizar transferência direta para pessoa que não é parte no contrato, sem que houvesse sido formalizada previamente a cessão de direitos com sua anuência. Os apelados, em suas contrarrazões, esclareceram de forma categórica que sempre estiveram à disposição para transferir os imóveis ao comprador original, Genivaldo Barbosa da Silva, não havendo, portanto, recusa injustificada de sua parte.
O simples recolhimento de guia de ITBI em nome de Rafael Bruno Fonseca da Silva, ID 79251655, não supre a ausência de termo de cessão de direitos nem configura, por si só, transferência válida e eficaz dos direitos sobre os imóveis. O recolhimento antecipado de tributo não tem o condão de criar direitos reais ou pessoais que não existam em razão de negócio jurídico validamente celebrado.
Ademais, não há nos autos qualquer elemento que demonstre que Rafael Bruno Fonseca da Silva detenha a posse dos imóveis objeto da demanda com animus domini, requisito que, embora não seja essencial à adjudicação compulsória em todas as hipóteses, assume relevância quando se pretende estender os efeitos da medida a terceiro que não integrou a relação contratual originária, como forma de comprovar a efetiva transferência dos direitos sobre o bem.
A alegação dos apelantes de que os imóveis já estariam em seu patrimônio desde 2004 não socorre sua pretensão. Em primeiro lugar, porque o domínio sobre bens imóveis somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Em segundo lugar, porque, ainda que se reconhecesse ao primeiro apelante, Genivaldo Barbosa da Silva, direitos decorrentes do compromisso de compra e venda celebrado em 2004, tais direitos não foram regularmente transferidos ao segundo apelante, permanecendo, pois, na esfera jurídica do comprador original.
A situação fática descrita nos autos revela, na verdade, intenção do primeiro apelante de promover transferência patrimonial direta dos imóveis para seu filho, Rafael Bruno Fonseca da Silva, sem observar o caminho natural e legalmente previsto para tanto, qual seja: (I) outorga de escritura definitiva em favor do comprador original, Genivaldo Barbosa da Silva; (II) registro da escritura no Cartório de Imóveis, com a consequente transferência do domínio; e (III) posterior doação ou venda dos imóveis a seu filho, com observância dos requisitos legais aplicáveis a tais negócios jurídicos, incluindo, se for o caso, as formalidades previstas para adiantamento de legítima.
Cumpre transcrever trechos da sentença, que bem aplicou o Direito à espécie:
"A celeuma dos autos reside em verificar se é possível a adjudicação compulsória em favor de terceiro que não participou do contrato de compra e venda, sem a existência de um termo de cessão por instrumento público com anuência do vendedor.
De forma geral, a Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) exige, para a adjudicação compulsória, que o requerente seja o próprio promitente comprador, ou seu cessionário, com a devida comprovação da cessão de direitos.
No entanto, alguns julgados têm admitido a adjudicação em favor de terceiro na ausência de cessão formal, desde que comprovado o interesse legítimo e a efetiva aquisição dos direitos sobre o imóvel.
No caso dos autos, não há termo de cessão de direitos nem qualquer outro documento que demonstre o primeiro autor transferiu ao segundo requerente os direitos sobre o imóvel, bem como, inexiste prova de que o segundo autor detenha a posse dos terrenos com animus domini.
Diante disso, tenho por firme que os autores não comprovaram efetivamente o direito vindicado, inexistindo sustentação apta a deferir a adjudicação em favor de terceiro estranho à relação negocial de origem.
Assevero que não é, sequer, o caso de deferir a adjudicação em favor do primeiro autor, pois, inexiste recusa dos demandados.
Por outro lado, a pretensão é, no mínimo, estranha. Pois, o primeiro autor poderia simplesmente requerer dos réus a transferência do bem para seu nome e em seguida proceder a doação para o seu filho, observando os requisitos legais para adiantamento de herança."
Com efeito, não se pode, sob o manto da adjudicação compulsória, criar atalho para transferências patrimoniais que contornem as formalidades e cautelas estabelecidas em lei, especialmente quando tais formalidades visam proteger não apenas os interesses das partes contratantes, mas também de terceiros, como credores e demais herdeiros do alienante.
As razões apresentadas pelos apelados em suas contrarrazões merecem especial atenção. Com efeito, a pretensão de transferência direta dos imóveis para o filho do comprador, sem que os imóveis transitem pelo patrimônio do pai, levanta justificadas preocupações quanto à possível existência de motivações subjacentes que não se coadunam com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações jurídicas.
Os apelados trouxeram aos autos informações acerca da existência de múltiplas demandas judiciais em face do primeiro apelante, incluindo ação monitória movida por instituição financeira, ações de cobrança e execuções, noticiando inclusive a existência de processos em fase de cumprimento de sentença. Embora tais informações, por si sós, não configurem prova de má-fé ou fraude, constituem elementos que justificam a cautela dos promitentes vendedores em não anuir com transferência direta para terceiro, sob pena de virem a ser responsabilizados posteriormente por eventual participação em negócio jurídico que venha a ser caracterizado como fraudulento.
O receio manifestado pelos apelados de que a transferência direta possa prejudicar outros filhos do primeiro apelante, que também são herdeiros necessários, não é desprovido de fundamento jurídico. Com efeito, a doação de ascendente a descendente constitui adiantamento de legítima, nos termos do artigo 544 do Código Civil, sujeitando-se a específicas formalidades e consequências jurídicas, inclusive quanto à necessidade de anuência dos demais herdeiros ou ressalva de que o bem doado será colacionado quando da partilha.
A proteção dos herdeiros necessários constitui matéria de ordem pública, não podendo ser contornada mediante artifícios que visem encobrir verdadeira doação sob aparência de cumprimento de obrigação contratual. A adjudicação compulsória não pode servir de instrumento para burlar as normas de ordem pública que regem o direito sucessório e protegem a legítima dos herdeiros necessários.
Nesse contexto, a recusa dos promitentes vendedores em proceder à transferência direta para o segundo apelante não pode ser caracterizada como injustificada ou contrária ao pactuado. Ao contrário, revela prudência e observância aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, na medida em que evita a participação dos vendedores em operação que pode vir a ser questionada por terceiros interessados, sejam credores do primeiro apelante, sejam seus demais herdeiros.
O princípio do pacta sunt servanda, invocado pelos apelantes em suas razões recursais, efetivamente impõe o cumprimento das obrigações contratuais validamente assumidas. Contudo, tal princípio não pode ser interpretado de forma absoluta, dissociado dos demais princípios que regem o direito contratual contemporâneo, notadamente a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
A boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". Este princípio impõe às partes contratantes deveres anexos de lealdade, cooperação e informação, vedando comportamentos que, embora formalmente amparados em cláusulas contratuais, contrariem a finalidade do negócio jurídico ou causem prejuízos desproporcionais à contraparte.
No caso concreto, pretender que os promitentes vendedores sejam compelidos a transferir imóveis diretamente para terceiro que não integrou a relação contratual originária, sem termo de cessão e sem sua anuência expressa, sob pena de caracterização de descumprimento contratual, configura interpretação que contraria a boa-fé objetiva e coloca os vendedores em posição de vulnerabilidade jurídica injustificada.
A sentença vergastada examinou com profundidade e correção todos os aspectos relevantes da controvérsia, aplicando adequadamente a legislação pertinente e interpretando corretamente os fatos apresentados pelas partes. As razões recursais apresentadas pelos apelantes não trouxeram nenhum elemento novo capaz de infirmar a fundamentação da sentença, limitando-se a reiterar argumentos já analisados e refutados pelo juízo de origem, sem demonstrar efetivo erro de julgamento.
A pretensão de reforma da sentença para determinar a transferência direta dos imóveis ao segundo apelante não pode ser acolhida pelos fundamentos já exaustivamente expostos neste voto, resumindo-se na ausência de legitimidade ativa do segundo apelante para pleitear a adjudicação compulsória, ausência de termo de cessão de direitos devidamente formalizado, inexistência de recusa injustificada por parte dos promitentes vendedores e impossibilidade jurídica de se deferir adjudicação em favor de terceiro estranho à relação contratual originária sem observância dos requisitos legais aplicáveis.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Majoro os honorários advocatícios de sucumbência em 5% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, perfazendo o percentual total de 15%.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.
Data registrada no sistema.
Adriano Augusto Gomes Borges
Juiz Substituto de 2° Grau – Relator