PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO E REAVALIAÇÃO DAS PROVAS. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RECUSA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES CONSIDERADA LEGÍTIMA PELO ACÓRDÃO. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS MANTIDA COM A CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO PELA VIA ESTREITA DOS ACLARATÓRIOS. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos por construtora em recuperação judicial contra acórdão que deu provimento ao recurso de apelação dos adquirentes do imóvel, reconhecendo a abusividade da cláusula que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento. O acórdão condenou a empresa ao pagamento de lucros cessantes, multa moratória e danos morais, além de manter a obrigação de instalar calhas e atribuir à construtora a responsabilidade pelas taxas condominiais até a efetiva entrega do bem. A empresa embargante alega omissões e contradições, argumentando a inaplicabilidade do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, a inexistência de lucros cessantes por tratar-se de imóvel para moradia familiar, e a ocorrência de recusa injustificada no recebimento das chaves em 2017, o que afastaria sua responsabilidade pelas cotas condominiais a partir daquela data.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado apresenta omissões ou contradições reais quanto à aplicação da tese fixada no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecimento dos lucros cessantes e à definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais diante da recusa no recebimento das chaves no ano de 2017, ou se a pretensão da embargante configura mera tentativa de rediscussão do mérito já julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis nas estritas hipóteses do art 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão ou à revisão do julgamento com base no inconformismo da parte.

2. O acórdão enfrentou de maneira clara a questão da abusividade da cláusula de prazo, fundamentando-se na proteção do Código de Defesa do Consumidor (art 51, inciso IV, e parágrafo 1º, inciso III) contra a transferência indevida dos riscos do negócio ao consumidor, utilizando o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça como reforço argumentativo aplicável à abusividade da conduta, não havendo qualquer contradição no julgado.

3. A decisão colegiada foi expressa ao fixar que os lucros cessantes decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel são presumidos pela jurisprudência pacificada, o que torna irrelevante, para fins de indenização, a destinação específica que o comprador daria ao bem (moradia ou locação).

4. O acórdão rechaçou de forma clara e direta a tese da construtora de que houve recusa injustificada das chaves. O julgado consignou expressamente que a recusa no ano de 2017 foi legítima diante dos vícios construtivos verificados no caso concreto, o que afasta, por incompatibilidade lógica, a aplicação de precedentes sobre recusa ilegítima para transferir a cobrança de condomínio ao consumidor.

5. A via dos embargos de declaração não constitui mecanismo adequado para manifestar inconformismo com o resultado do julgamento ou para forçar a rediscussão de fatos e teses jurídicas já resolvidas e fundamentadas pelo órgão colegiado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do acórdão ou à revisão da conclusão que, de forma fundamentada, analisou as provas do processo e a legislação aplicável.

2. O reconhecimento expresso no acórdão de que a recusa no recebimento das chaves foi legítima afasta a alegação de omissão sobre a tese de culpa do comprador, sendo a construtora responsável pelas taxas condominiais e pelos lucros cessantes até a efetiva e regular imissão na posse pelo consumidor.

Dispositivos legais relevantes citados: Código de Processo Civil, art 1.022; Código de Defesa do Consumidor, art 51, inciso IV e parágrafo 1º, inciso III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no REsp: 1978532 SP 2021/0396708-0; TJ-BA - Embargos de Declaração: 8098097-75.2023.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração na Apelação Cível número 0505934-86.2018.8.05.0113, oriundos da Comarca de Itabuna, em que figuram como Embargante CONSTRUTORA MODULO LTDA (em recuperação judicial) e como Embargados PAULO CARVALHO DOS SANTOS JUNIOR e SANDRA SUELY PIMENTA DA SILVA SANTOS.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo o acórdão desafiado, tudo nos termos do voto Relator.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

PRESIDENTE

Des CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 25 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Embargos de Declaração (documento de ID 95866392), opostos por CONSTRUTORA MODULO LTDA, devidamente qualificada nos autos, contra o acórdão proferido por esta Quinta Câmara Cível (documento de ID 94902600), que, à unanimidade de votos, conheceu e deu provimento ao recurso de apelação dos autores (ora embargados), negou provimento ao recurso adesivo da construtora e deu parcial provimento ao recurso adesivo do condomínio, conforme é possível observar da ementa:

“EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÕES ADESIVAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA ABUSIVA. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. DANO MORAL E MATERIAL. OBRIGAÇÃO DE INSTALAR CALHAS. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 STJ. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelos autores contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença reconheceu a obrigação da construtora de realizar reparos pontuais e afastou a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse, mas indeferiu os pedidos de indenização por atraso na entrega do imóvel, lucros cessantes e danos morais. Apresentaram-se duas apelações adesivas: uma do Condomínio Jardim das Hortênsias, para reconhecimento de sucumbência mínima e exclusão de condenação em custas e honorários, além de reconhecimento da solidariedade dos autores e da construtora no pagamento dos encargos condominiais; e outra da Módulo construtora Ltda., buscando afastar a obrigação de instalar calhas e a condenação por encargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento habitacional; (i) estabelecer se a construtora incorreu em mora e deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes e multa contratual moratória; (iii) determinar se estão configurados danos morais indenizáveis; (iv) verificar a validade da obrigação de instalar calhas em razão de norma municipal superveniente; (v) avaliar a responsabilidade pelas taxas condominiais anteriores à imissão na posse; e (vi) readequar a distribuição da sucumbência, incluindo os efeitos das apelações adesivas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que subordina o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento habitacional é abusiva, por transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial, violando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, em desconformidade com o art. 51, IV e §1º, III, do CDC e com a tese fixada no Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP).

4. Reconhecida a nulidade da cláusula, o prazo de entrega deve observar a data originalmente pactuada no contrato, com acréscimo do prazo de tolerância. A mora da construtora se caracteriza a partir de 27.12.2014, sem justificativa válida para o descumprimento.

5. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumidos conforme jurisprudência do STJ, calculados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega.

6. A multa moratória contratual é cumulável com os lucros cessantes, por possuírem naturezas distintas – punitiva e compensatória –, conforme entendimento pacificado do STJ (AgInt no AREsp 969.357/SP).

7. O atraso superior a dois anos, aliado à conduta abusiva da construtora, configura violação à confiança legítima e frustração relevante ao consumidor, ensejando indenização por danos morais, fixada em R$ 25.000,00, valor compatível com a gravidade do ilícito e os parâmetros jurisprudenciais (AgInt no AREsp 1.752.741/SP).

8. A obrigação de instalar calhas decorre da incidência imediata de norma urbanística municipal de ordem pública editada antes da conclusão da obra, impondo-se à construtora a adequação do empreendimento à legislação vigente à época da entrega, independentemente de previsão contratual.

9. Correta a exclusão das taxas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o adquirente não usufruía do bem, em consonância com o Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS).

10. A apelação adesiva da construtora deve ser desprovida, por se fundamentar em cláusula contratual declarada nula e pretensão incompatível com norma legal de ordem pública.

11. A apelação adesiva do condomínio merece parcial provimento, apenas para reconhecimento de sua sucumbência mínima, afastando a condenação em custas e honorários, os quais devem ser atribuídos integralmente à construtora.

12. Os honorários advocatícios fixados em primeiro grau devem ser majorados em 2%, totalizando 17% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso provido. Apelação principal provida. Apelação adesiva da construtora desprovida. Apelação adesiva do condomínio parcialmente provida.

Tese de julgamento:

1. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento é abusiva e nula de pleno direito.

2. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza mora e enseja indenização por lucros cessantes, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, e multa moratória contratual.

3. O inadimplemento prolongado e abusivo configura dano moral indenizável, quando ultrapassa o mero descumprimento contratual.

4. A obrigação de instalar calhas incide com base em norma urbanística municipal vigente à época da entrega da obra, independentemente de previsão contratual.

5. É indevida a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse.

6. Reconhecida a sucumbência mínima do condomínio, a construtora deve arcar integralmente com as custas e honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, III, 6º, IV e VI, 51, IV e §1º, III; CPC, arts. 10, 80, 85, §§2º, 3º e 11, 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2018; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 969.357/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 25.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.752.741/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.04.2021; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.08.2014; TJ-SP, Apelação Cível 1019764-49.2017.8.26.0554, Rel. Des. J.B. Paula Lima, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 21.08.2018.”

Conforme é possível observar, o acórdão embargado reconheceu a abusividade da cláusula contratual que condicionava o prazo de entrega do imóvel à obtenção de financiamento bancário, declarou a mora da construtora a partir de 27 de dezembro de 2014, e a condenou ao pagamento de lucros cessantes, multa moratória e indenização por danos morais no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Além disso, manteve a obrigação da empresa de instalar calhas no imóvel e confirmou sua responsabilidade exclusiva pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à imissão efetiva na posse pelos compradores.

Inconformada com o resultado do julgamento, a empresa construtora opôs os presentes aclaratórios sustentando que a decisão colegiada padece de vícios de omissão e contradição, nos termos do art 1.022 do Código de Processo Civil.

Em suas razões (ID 95866392), a embargante argumenta, em síntese: a) Contradição na aplicação do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.729.593/SP), alegando que o precedente se aplica exclusivamente a contratos do programa "Minha Casa Minha Vida", o que não é o caso dos autos, já que o imóvel foi adquirido por R$ 441.000,00 mediante o Sistema Financeiro de Habitação; b) Omissão quanto à alegação de que não cabem lucros cessantes no caso concreto, pois o autor teria confessado em audiência que adquiriu a casa para a moradia de seu pai, inexistindo intenção de alugar o imóvel para obtenção de renda; c) Contradição e Obscuridade no que se refere ao período de incidência dos lucros cessantes e da responsabilidade pelas taxas condominiais, argumentando que o acórdão não considerou que as chaves foram disponibilizadas em abril de 2017 e que os autores se recusaram injustificadamente a recebê-las. Pede a modulação dos efeitos da condenação para excluir a responsabilidade da empresa após 2017; d) Omissão quanto ao argumento de aplicação do instituto do duty to mitigate the loss (dever de mitigar a própria perda) e do precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.847.734), sustentando que, havendo recusa ilegítima em receber as chaves, as despesas de condomínio e os prejuízos devem ser suportados pelo comprador.

Pede o conhecimento e provimento dos embargos de declaração, com atribuição de efeitos infringentes, para sanar os vícios apontados e modificar a conclusão do acórdão no sentido de julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, limitar as condenações ao período anterior a abril de 2017.

Devidamente intimada a parte embargada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, esta quedou-se silente, deixando transcorrer o prazo legal sem qualquer manifestação, fato que foi certificado no documento de ID 97697291.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Des. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO E REAVALIAÇÃO DAS PROVAS. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RECUSA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES CONSIDERADA LEGÍTIMA PELO ACÓRDÃO. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS MANTIDA COM A CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO PELA VIA ESTREITA DOS ACLARATÓRIOS. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de Declaração opostos por construtora em recuperação judicial contra acórdão que deu provimento ao recurso de apelação dos adquirentes do imóvel, reconhecendo a abusividade da cláusula que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento. O acórdão condenou a empresa ao pagamento de lucros cessantes, multa moratória e danos morais, além de manter a obrigação de instalar calhas e atribuir à construtora a responsabilidade pelas taxas condominiais até a efetiva entrega do bem. A empresa embargante alega omissões e contradições, argumentando a inaplicabilidade do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, a inexistência de lucros cessantes por tratar-se de imóvel para moradia familiar, e a ocorrência de recusa injustificada no recebimento das chaves em 2017, o que afastaria sua responsabilidade pelas cotas condominiais a partir daquela data.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado apresenta omissões ou contradições reais quanto à aplicação da tese fixada no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecimento dos lucros cessantes e à definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais diante da recusa no recebimento das chaves no ano de 2017, ou se a pretensão da embargante configura mera tentativa de rediscussão do mérito já julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada e somente são cabíveis nas estritas hipóteses do art 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão ou à revisão do julgamento com base no inconformismo da parte.

2. O acórdão enfrentou de maneira clara a questão da abusividade da cláusula de prazo, fundamentando-se na proteção do Código de Defesa do Consumidor (art 51, inciso IV, e parágrafo 1º, inciso III) contra a transferência indevida dos riscos do negócio ao consumidor, utilizando o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça como reforço argumentativo aplicável à abusividade da conduta, não havendo qualquer contradição no julgado.

3. A decisão colegiada foi expressa ao fixar que os lucros cessantes decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel são presumidos pela jurisprudência pacificada, o que torna irrelevante, para fins de indenização, a destinação específica que o comprador daria ao bem (moradia ou locação).

4. O acórdão rechaçou de forma clara e direta a tese da construtora de que houve recusa injustificada das chaves. O julgado consignou expressamente que a recusa no ano de 2017 foi legítima diante dos vícios construtivos verificados no caso concreto, o que afasta, por incompatibilidade lógica, a aplicação de precedentes sobre recusa ilegítima para transferir a cobrança de condomínio ao consumidor.

5. A via dos embargos de declaração não constitui mecanismo adequado para manifestar inconformismo com o resultado do julgamento ou para forçar a rediscussão de fatos e teses jurídicas já resolvidas e fundamentadas pelo órgão colegiado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do acórdão ou à revisão da conclusão que, de forma fundamentada, analisou as provas do processo e a legislação aplicável.

2. O reconhecimento expresso no acórdão de que a recusa no recebimento das chaves foi legítima afasta a alegação de omissão sobre a tese de culpa do comprador, sendo a construtora responsável pelas taxas condominiais e pelos lucros cessantes até a efetiva e regular imissão na posse pelo consumidor.

Dispositivos legais relevantes citados: Código de Processo Civil, art 1.022; Código de Defesa do Consumidor, art 51, inciso IV e parágrafo 1º, inciso III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no REsp: 1978532 SP 2021/0396708-0; TJ-BA - Embargos de Declaração: 8098097-75.2023.8.05.0001.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia dos presentes embargos cinge-se a verificar se o acórdão de ID 94902600 apresenta vícios de omissão, contradição ou obscuridade ao aplicar o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer o direito aos lucros cessantes e ao atribuir à construtora a responsabilidade pelo pagamento do condomínio e das penalidades contratuais mesmo após a tentativa de entrega das chaves ocorrida no ano de 2017.

Após uma análise atenta e exaustiva das razões recursais e dos fundamentos lançados na decisão colegiada embargada, conclui-se com segurança que não existe qualquer vício a ser sanado por esta via processual.

Cumpre registrar, desde logo, que os embargos de declaração representam um recurso de fundamentação estrita e vinculada, cabível apenas nas hipóteses previstas de forma taxativa no art 1.022 do Código de Processo Civil. O objetivo desta ferramenta processual é exclusivamente esclarecer obscuridades, eliminar contradições, suprir omissões sobre pontos que o juízo deveria se pronunciar, ou corrigir erros materiais evidentes. A via dos aclaratórios não se presta a uma nova análise do mérito da causa, à revisão da valoração probatória ou à mera substituição do entendimento firmado pelo colegiado por aquele que melhor atenda aos interesses da parte recorrente.

Passo à análise detalhada de cada um dos pontos levantados pela embargante.

Da alegada contradição na aplicação do Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça

A construtora embargante sustenta que o acórdão foi contraditório ao aplicar o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a tese se restringe a imóveis adquiridos pelo programa social "Minha Casa, Minha Vida", enquanto o contrato em análise foi de alto valor aquisitivo.

Contudo, a leitura do acórdão demonstra que não existe qualquer contradição no raciocínio jurídico adotado por esta Câmara. O colegiado fundamentou a abusividade da cláusula contratual diretamente nos ditames do Código de Defesa do Consumidor, diploma legal que rege inteiramente a relação estabelecida entre as partes, independentemente do valor econômico do imóvel ou do sistema de financiamento utilizado. O acórdão foi enfático ao registrar:

"A cláusula contratual que subordina o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento habitacional é abusiva, por transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial, violando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, em desconformidade com o art. 51, IV e §1º, III, do CDC e com a tese fixada no Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP)." (Acórdão, ID 94902600)

O fato de o colegiado ter citado a lógica estabelecida no Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça atua como um reforço argumentativo essencial. A premissa central de que o construtor não pode deixar o prazo de entrega do imóvel sujeito a um evento futuro, incerto e condicionado a trâmites burocráticos, prejudicando o consumidor adquirente, é uma regra de proteção contra práticas abusivas que encontra total respaldo na legislação consumerista pátria. A tentativa de invalidar o fundamento da decisão com base no enquadramento social do programa de financiamento configura nítida intenção de rediscutir a tese de mérito firmada pelo acórdão, pretensão que é inadmissível nesta via recursal.

Da alegada omissão quanto aos lucros cessantes presumidos

A embargante aduz omissão pelo fato de o acórdão não ter analisado o argumento de que a casa foi adquirida para moradia do pai do comprador, o que, em sua visão, impediria a caracterização de lucros cessantes, pois o bem não seria destinado à obtenção de renda por aluguel.

Também neste aspecto não há qualquer vício de omissão. O acórdão enfrentou a natureza jurídica dos lucros cessantes no caso de atraso na entrega de imóvel, alinhando-se à jurisprudência pacífica e consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a presunção do prejuízo do consumidor, dispensando a prova de que o imóvel seria efetivamente alugado ou utilizado com finalidade lucrativa.

O julgado fundamentou de forma suficiente e escorreita que a privação injusta do uso do bem imóvel, por si só, já gera o dever de indenizar a título de lucros cessantes:

"O atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumidos conforme jurisprudência do STJ, calculados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega." (Acórdão, ID 94902600)

O julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos periféricos das partes quando adota tese jurídica capaz de solucionar integralmente a controvérsia. O reconhecimento de que o prejuízo é juridicamente presumido afasta, por decorrência lógica e direta, a relevância da intenção de moradia familiar, tornando desnecessária qualquer digressão adicional sobre a finalidade específica do uso do bem. A omissão processual apenas ocorre quando o juízo deixa de se manifestar sobre ponto capaz de infirmar a conclusão adotada, o que evidentemente não é o caso.

Das alegações de recusa injustificada das chaves, responsabilidade pelas taxas condominiais e dever de mitigar o prejuízo

O ponto central da irresignação da empresa embargante concentra-se na afirmação de que, a partir de abril/novembro de 2017, as chaves estavam disponíveis e os compradores recusaram o recebimento de forma injustificada por causa de pequenos reparos pendentes. Com base nisso, a construtora defende que o acórdão foi contraditório e omisso ao não aplicar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.847.734) que responsabiliza o adquirente pelo condomínio quando há recusa ilegítima, além de não observar o dever do comprador de mitigar o próprio dano (duty to mitigate the loss).

Mais uma vez, a pretensão da embargante esbarra na impossibilidade de rediscussão do mérito e na análise atenta do que foi efetivamente decidido. O acórdão embargado enfrentou diretamente a questão da tentativa de entrega do imóvel em 2017 e a validade da conduta dos consumidores em recusá-lo, afastando categoricamente a premissa de que a recusa teria sido desmotivada ou abusiva.

Para que não restem dúvidas sobre a abordagem exaustiva do tema pelo colegiado, transcreve-se exatamente a passagem do acórdão de ID 94902600 que se manifestou de forma expressa sobre a matéria fática:

"Referente à obrigação de instalar calhas, verifica-se que a norma municipal que impôs tal exigência foi editada em 2015, quando a obra ainda estava em execução e a tentativa de entrega, recusada legitimamente pelos vícios do caso concreto, ocorreu apenas em 2017, já sob vigência da nova legislação." (Acórdão, ID 94902600) (grifamos)

E na sequência, definindo a responsabilidade pelo condomínio, o colegiado fixou:

"Corretamente decidiu o juízo a quo ao afastar a cobrança das taxas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o comprador não detinha disponibilidade nem fruição do bem, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.345.331/RS, sob a sistemática dos repetitivos (Tema 886)." (Acórdão, ID 94902600)

Como se extrai de forma límpida do texto do acórdão, esta Quinta Câmara Cível, ao analisar o conjunto probatório dos autos, concluiu que a recusa no recebimento das chaves no ano de 2017 foi uma recusa legítima, devidamente amparada na existência de vícios de construção e pendências no empreendimento (como a ausência de calhas obrigatórias e outras falhas).

Se o acórdão reconheceu expressamente a legitimidade da recusa pelo consumidor, a premissa fundamental exigida pelo REsp 1.847.734 invocado pela construtora — qual seja, a recusa ilegítima e injustificada — não se faz presente no caso concreto. Consequentemente, não há que se falar em mora do credor ou em transferência da responsabilidade pelas taxas condominiais ou prejuízos para o adquirente, tampouco em desrespeito ao princípio de mitigação das próprias perdas. A tese da empresa foi inteiramente superada pela conclusão judicial de que a construtora falhou no cumprimento adequado da sua obrigação de entregar o imóvel em condições plenas de habitabilidade e em conformidade com as normas vigentes.

O que se constata, sem grande esforço, é o inconformismo da construtora embargante com a decisão que não acolheu a sua versão sobre os fatos (de que os vícios eram irrelevantes) e que manteve a sua condenação. A embargante tenta, por via transversa e utilizando-se inadequadamente dos embargos de declaração, reabrir o debate sobre a valoração das provas periciais e documentais, visando modificar o entendimento colegiado de que o atraso foi integralmente atribuível à sua falha na prestação do serviço.

A insatisfação com a justiça da decisão, a divergência quanto à valoração das provas ou a interpretação dada à legislação devem ser objeto do recurso próprio dirigido às instâncias superiores, não cabendo o reexame do quadro fático ou das teses de direito através dos embargos de declaração.

Nesse exato sentido, e corroborando a absoluta impossibilidade de acolhimento do pleito da embargante, observe-se as seguintes jurisprudências:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE. ERRO MATERIAL AUSÊNCIA. MODIFICAÇÃO DO JULGADO. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração têm o objetivo de introduzir o estritamente necessário para eliminar a obscuridade, contradição ou suprir a omissão existente no julgado, além da correção de erro material, não permitindo em seu bojo a rediscussão da matéria. 2. Sabe-se que a omissão que autoriza a oposição dos embargos de declaração ocorre quando o órgão julgador deixa de se manifestar sobre algum ponto do pedido das partes. A contradição, por sua vez, caracteriza-se pela incompatibilidade havida entre a fundamentação e a parte conclusiva da decisão. Já a obscuridade existe quando o acórdão não propicia às partes o pleno entendimento acerca das razões de convencimento expostos nos votos sufragados pelos integrantes da turma julgadora. 3. Não constatados os vícios indicados no art. 1.022, devem ser rejeitados os embargos de declaração, por consistirem em mero inconformismo da parte. (STJ - EDcl no REsp: 1978532 SP 2021/0396708-0, Relator: Ministro AFRÂNIO VILELA, Data de Julgamento: 11/03/2024, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2024) (grifamos)

E mais:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. MERO INCONFORMISMO COM A REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO CARACTERIZADA. 1. Os embargos de declaração destinam-se ao aperfeiçoamento do julgado, desde que presente algum dos vícios listados no art. 1.022 do Código de Processo Civil. Inadmissível, em sede de embargos de declaração, rediscussão da matéria apreciada. 2. Embargos de Declaração rejeitados. (TJ-BA - Embargos de Declaração: 8098097-75.2023.8.05.0001, Relator: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2024) (grifamos)

Portanto, constatada a inexistência de qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material na decisão colegiada embargada, e evidenciado o intuito exclusivo de rediscussão do mérito, o desprovimento do presente recurso é a medida que se impõe.

Ficam as partes advertidas que a interposição de recurso protelatório ensejará incidência de multa pertinente.

Diante de todo o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER e REJEITAR os Embargos de Declaração interpostos por CONSTRUTORA MODULO LTDA (em recuperação judicial), mantendo integralmente e por seus próprios fundamentos o acórdão de ID 94902600.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Des CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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