PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8022543-91.2023.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: ADRIANA OLIVEIRA DOS SANTOS |
| Advogado(s): MARCUS WELBER CARVALHAL PINHEIRO, RAISA PAIVA BORGES |
| APELADO: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros |
| Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT |
ASB00
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo, ressaltando que a Apelante/Autora é beneficiária da justiça gratuita, consoante decisão de ID 79808937 e sentença de ID 79809221.
Versam os autos sobre demanda revisional de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, tendo a parte autora devolvido a esta Corte de Justiça os capítulos relativos aos juros remuneratórios, índice de correção e danos morais.
Da aplicação do CDC e possibilidade de revisão do contrato:
Inicialmente, destaco que a relação jurídica havida entre as partes é típica relação de consumo, eis que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às empresas que exercem atividade de construção e empreendimentos imobiliários, nos termos do art. 3º, § 2º, do CDC.
Dessa maneira, sendo inquestionável a aplicabilidade da legislação consumerista ao contrato sub judice, aplica-se ao caso o disposto no art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor:
"Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
[...]
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;(...)".
O art. 51 do CDC ainda declara nulas de pleno direito, “entre outras”, as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (inciso IV). Por outro lado, tem como presumida vantagem exagerada quando se revelem pela cláusula ofendidos princípios fundamentais do sistema jurídico, ameaçado o equilíbrio contratual, ou onerosidade excessiva “para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso” (§ 1º do citado dispositivo legal). É um rol, portanto, não exaustivo.
Dessa forma, afetado o direito público subjetivo de o consumidor obter da jurisdição a declaração de nulidade de cláusula contratual que contrarie dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, ou que não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes, possível é a revisão dos contratos, visto a legislação consumerista ter relativizado o princípio pacta sunt servanda.
Essa possibilidade de revisão dos contratos se insere nos princípios também consagrados pelo Código Civil, de condicionar a liberdade de contratar “em razão e nos limites da função social do contrato”, obrigando que os contratantes guardem, “assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé” (arts. 421 e 422 do Código Civil).
Entretanto, ainda que se trate de contrato de adesão, verifica-se que a parte autora tomou conhecimento de suas cláusulas e livremente as aceitou quando assinou a avença, tomando posse do imóvel e comprometendo-se a pagar as prestações.
Dessa forma, a análise das cláusulas contratuais deve ser feita com parcimônia, a fim de que se proceda ao seu exame sem perder de vista o princípio da pacta sunt servanda, impedindo, contudo, o estabelecimento de cláusulas vedadas em nosso ordenamento jurídico.
Dos juros remuneratórios:
Trata-se de ação revisional de cláusulas contratuais, na qual a Autora/Apelante afirma ter adquirido, junto às Requeridas/Apeladas, o Lote 0011, da Quadra 05, situado no Loteamento Jardim das Tulipas, na cidade de Feira de Santana/BA.
Extrai-se da cláusula 4 do contrato de ID 79808934, que o imóvel foi adquirido mediante entrada de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), acrescida de 100 (cem) parcelas mensais, no importe de R$ 983,18 (novecentos e oitenta e três reais e dezoito centavos), corrigidas mensalmente pela variação do IGPM e acrescida de juros de 0,8% a.m. sobre o financiamento, aplicados em conformidade com o sistema de amortização francês (Tabela Price) (cláusula 4.2).
Pois bem. O negócio realizado entre as partes não envolveu a captação de numerário ou obtenção de empréstimo em instituição bancária integrante do Sistema Financeiro da Habitação, mas consistiu em autofinanciamento de terreno pela vendedora, não se sujeitando, portanto, ao regramento daquelas operações para venda de unidades residenciais edificadas.
Vale ressaltar, ainda, que as empreendedoras/incorporadoras não se enquadram no conceito de instituições financeiras, nem são integrante do Sistema Financeiro Nacional, razão pela qual não estão autorizadas a cobrar juros remuneratórios além da taxa de 1% (um por cento) ao mês, uma vez que se submetem aos limites da Lei de Usura e do art. 591, parágrafo único, do Código Civil.
In casu, não obstante as afirmações da Apelante, verifica-se que a taxa de juros remuneratórios contratada, estipulada no percentual de 0,8 % a.m., encontra-se dentro do limite legal de 12% a.a. (doze por cento ao ano), não havendo que se falar em ilegalidade ou abusividade.
Assim, não merece reparo a sentença neste capítulo.
Do índice de correção monetária:
A correção monetária tem por objetivo manter o poder aquisitivo da moeda, em face do decurso do tempo.
Neste contexto, não há óbice à aplicação de índice de correção monetária aos contratos de comercialização de imóveis, desde que livremente pactuado entre as partes, uma vez que a sua utilização recompõe a inflação, possuindo expressa previsão legal (art. 46, caput, da Lei nº 10.931/2004):
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
Assim, não há abusividade a ser declarada, sendo válida a utilização do IGPM como índice de reposição da perda inflacionária, considerado em diversos precedentes jurisprudenciais como o índice que melhor reflete a perda do valor da moeda nas transações imobiliárias.
Confira-se:
APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL PELO IGPM. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL NÃO CONSTATADA. TAXA DE CESSÃO. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE.
- Não há óbice à adoção do IGPM para fins de correção monetária, já que este é o índice que melhor reflete a depreciação do poder aquisitivo da moeda e foi livremente pactuado pelas partes
-A periodicidade de incidência do índice de correção monetária mensal, não revela abusividade, pois, se encontra expressamente autorizado pela legislação específica (art . 46 da Lei 10.931/2004)
- Viola o disposto no artigo 51, IV do CDC, a transferência do pagamento da taxa de cessão ao adquirente, pois não há justificativa para atribuir tal ônus ao consumidor.
(TJMG, APC nº 5000913-27.2021 .8.13.0452, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª Câmara Cível, Julgado em 22/03/2024, Publicado em 22/03/2024)(destaquei).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (lote). AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. Sentença de improcedência. Insurgência dos autores. Preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, afastada. Incorporadora que se vale das mesmas condições para pagamento parcelado do preço do imóvel a que estão autorizadas as pessoas jurídicas que integram o Sistema Financeiro Imobiliário. Lei 9.514/97. Validade do índice de correção monetária pactuado (IGPM). Insurgência contra capitalização de juros e utilização da Tabela Price. Não acolhimento. Tabela Price, por si só, não implica na prática de anatocismo. Precedentes jurisprudenciais. Ausência de abusividade ou irregularidade. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP, APC nº 1002861-23.2021.8.26.0416, Rel. Des. Benedito Antonio Okuno, Oitava Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/06/2024, Publicado em 25/06/2024)(destaquei).
Desta forma, impositiva a manutenção da sentença também neste capítulo.
Da restituição de valores:
Tendo em vista que não houve a revisão de cláusulas contratuais, sendo o contrato mantido na sua integralidade, não há que se falar em restituição ou compensação.
Dos danos morais:
A responsabilidade civil pressupõe a prática de ato ou omissão voluntária, a existência de dano e a presença de nexo causal entre o ato e o resultado (prejuízo) alegado.
Na hipótese, não houve sequer a revisão de cláusulas contratuais, não se podendo imputar conduta ilegal ou ilícita à parte ré, uma vez que agiu em exercício regular de um direito.
Conclusão:
Pelas razões acima expostas, nego provimento ao recurso.
Em virtude da manutenção da sentença em fase recursal e em consonância com o artigo 85, § 11 c/c art. 98, § 1º e 3º, ambos do CPC, majoro o valor dos honorários sucumbenciais devidos pela Autora ao advogado da Ré para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que ficará sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderá ser executado se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que os certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tal obrigação do beneficiário.
É o voto.
Salvador, de de 2025.
ADRIANA SALES BRAGA
Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora