PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA.  ATRASO INJUSTICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. APELO DA CONSTRUTORA/RÉ. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. MULTA CONTRATUAL PREVISTA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PARCELA ÚNICA. TEMA 5777 DO STJ. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. RECURSO DA PARTE AUTORA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. MULTA POR ATRASO INFERIOR AO VALOR LOCATÍCIO. PRECEDENTES DO STJ. APELAÇÃO DA CONSTRUTORA/RÉ IMPROVIDA, RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS n.º 8018941-43.2020.8.05.0001, em que figuram, como Apelantes e Apelados simultâneos, FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e NALVA DOS SANTOS DANTAS.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER, EM PARTE, DA APELAÇÃO DA FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A, NEGANDO-LHE PROVIMENTO, E DAR PROVIMENTO À APLAÇÃO DE NALVA DOS SANTOS DANTAS, nos termos do voto condutor.

MM 07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÕES simultaneamente interposta por FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e NALVA DOS SANTOS DANTAS, contra a r. sentença (id 66151436) lavrada nos autos da Ação ordinária, pela qual foi julgado procedente, em parte, o pedido deduzido na exordial, sob os seguintes termos:

"Nestes termos, em face do exposto, declaro extinto sem resolução do mérito, por ilegitimidade ativa, o processo em relação a DIMAS DE JESUS DOS SANTOS DANTAS com fulcro no art. 485, VI do CPC. e, em razão do princípio da causalidade, condenando-o no pagamento de 1/3 das custas processuais e verba honorária em favor da parte ré arbitrada em R$ 1.500,00, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça. No mais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora, extinguindo o feito com resolução do mérito com fulcro no art. 487, I do CPC, para:

a) Declarar rescindido o contrato firmado pelas partes;

b) Condenar a ré a fim de restituir os valores pagos pela parte autora, integralmente, a serem atualizados e acrescidos de multa de 0,5%, calculados dia a dia, a incidir a partir da citação e até a data do ressarcimento, além de juros de mora de 1% igualmente incidentes;

c) Condeno a ré a indenizar a parte autora, a título de danos morais, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), já atualizado e sobre o qual incidirão correção monetária e juros de mora de 1% ao mês pelo INPC a partir da data de publicação da sentença e até a data do efetivo pagamento;

d) Outrossim, diante da sucumbência recíproca, os 2/3 restantes das custas serão rateados entre as partes, e cada uma arcará com a verba honorária do patrono da adversária, esta fixada, por apreciação equitativa, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do artigo 85, § 8º, do CPC.

A exigibilidade dos ônus sucumbenciais, em relação à parte autora, está suspensa em razão da gratuidade de justiça. PRI. Oportunamente arquivem-se os autos e dê-se baixa." 

Em suas razões, alega a construtora Ré/Apelante que a r. sentença apelada  é desacertada ao julgar procedente, em parte, o pedido, condenando-a ao pagamento de multa contratual/lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel que prometeu a venda à Autora/Apelada, pelo fato de que fora aquela que pretendeu a rescisão do contrato de alienação que firmaram.

Pela razão acima exposta, a firma a devolução integral e em parcela única, dos valores adimplidos pelos Autores, ora Apelados, se mostra ilegal. Logo, assevera que, caso mantida a determinação de devolução dos valores já adimplidos pelos Autores/Apelados, a restituição deve ser de forma parcelada, nos termos em contratualmente previsto.

Por fim, aduz que não é cabível a indenização por danos morais, porquanto não comprovado que os Autores/Apelados tivessem sofrido lesão extrapatrimonial.

Assim expondo, requer a reforma da sentença recorrida, a fim de que seja julgado improcedente o pedido dos Autores/Apelados ou, alternativamente, reduzido o valor da verba indenizatória arbitrada a título de danos morais.

Também inconformados, os Autores, ora Recorrentes, buscam a reforma parcial da r. sentença, a fim de que a empresa, ora Recorrida, seja condenada a arcar com danos materiais por lucros cessantes, correspondente a 1% do valor total do contrato por cada mês de atraso na entrega do imóvel, contados a partir de 30/01/2014, até a data da r. sentença, uma vez que o imóvel jamais teria sido entregue aos ora Apelantes.

Feito distribuído à colenda Quarta Câmara Cível, mediante sorteio, coube-me a relatoria

Apenas a construtora/Apelada apresentou contrarrazões, pelas quais requereu o não conhecimento da Apelação dos Autores/Apelados, pugnando, no mérito, pelo improvimeto da Apelação (id 17749254).

Feito distribuído à colenda Quarta Câmara Cível, mediante sorteio, coube-me a relatoria.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art.931 do CPC).

É o RELATÓRIO.

Salvador, 04 de dezembro de 2024. 

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada de 2º Grau – Relatora

MM 07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tempestivos, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

A Apelação da construtora FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A não merece provimento.

Perlustrando os autos, observei que não há prova de que tenha a Autora, ora Apelada, tomado a iniciativa de resilir o contrato de compra e venda do imóvel adquidido na planta, junto à construtora, ora Recorrente. Ao contrário, exsurge do caderno processual que a rescisão do contrato deve-se à culpa exclusiva da construtora/Apelante, a qual não entregou o bem na data aprazada, tampouco dentro do prazo de tolerância, levando a Autora, ora Recorrida a ingressar em juízo, a fim de ver dissolvida, por inadimplemento, a avença firmada para a aquisição do imóvel.

Neste contexto, cabível a aplicação da multa por atraso na entrega do imóvel, a qual fora devidamente prevista no contrato de compra e venda.

Neste sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO. O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.” (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021)  

Lado outro, não merece conhecimento a Apelção da construtora quando pretende que os valores adimplidos pela Autora/Apelada sejam devolvidos àquela parceladamente, na medida em que o argumento contraria tese firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 577), sob os seguintes termos:

“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”

Por último, cabível a indenização por danos morais, na medida em que, no caso em testilha que a construtora/Apelante incorreu em mora por período considerável, aliás não entregaram o imóvel no tempo acordado, o que não pode ser caracterizada como mero aborrecimento ou dissabor, mas sim como ataque a esfera moral e psíquica do apelado, tendo-lhe causado forte angústia, aflição e extrema frustração, situações estas que extrapolam o limite do aceitável.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. MORA CONTRATUAL EVIDENCIADA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. OBSERVÂNCIA DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO STJ. COBRANÇA DE DESPESAS DE IPTU EM MOMENTO ANTERIOR À ENTREGA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. CONDENAÇÃO EM DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) MANTIDO. VALOR FIXADO COM RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS MAJORADOS PARA 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO ART. 85, § 11 DO CPC.  SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0552878-36.2014.8.05.0001,Relator(a): Des. LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, Publicado em: 01/09/2021 )

O valor arbitrado para compensar os danos morais pode ser considerado módico, frente à angústia e continuadas frustações experimentadas pela Autora/Apelada ao longo do excessivo tempo que teve que aguardar para receber o sonhado imóvel (nunca lhe entregue !), de modo que a importância de R$ 3.000,00 (três mil reais), conquanto irrisória, deve ser mantida.

Ao seu turno, merece provimento a Apelação da Autora, ora Apelante, quando busca a cumulação da multa contratual por atraso prevista no contrato de compra e venda, com lucros cessantes, nos termos da firma jurisprudência o STJ sobre o tema. Neste sentido:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. MORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125. 2. A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo. 3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ. 5. Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo. 6. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes. 7. Recurso especial provido. (STJ – 3ª T. REsp. 2.025.166 / RS - Rel Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)

Na hipótese dos autos a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como sendo lícita a pretensão formulada no sentido da cumulação com lucros cessantes, sem que isto represente afronta à tese firmada na resolução do Tema 970 do STJ.

No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.

Assim é que a multa contratual acertadamente reconhecida na r. sentença deve ser cumulada com lucro cessantes, no correspondente a  0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, ambas mês a mês por atraso, a incidir desde de quando o imóvel deveria ser entregue até a data da r. sentença.

Por conseguinte, a sentença apelada clama por parcial reforma, apenas para cumular a multa moratória com lucros cessantes.

Do exposto, CONHECER, EM PARTE, A APELAÇÃO DA FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A, NEGANDO-LHE PROVIMENTO, E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DE NALVA DOS SANTOS DANTAS, reformando, em parte, a r. sentença.

Com o provimento da Apelação da parte Autora, estou convicta da inexistência de sucumbência recíproca, razão pela qual afasto o arbitramento dos honorários sucumbenciais de forma equitativa, condenando a construtora/Ré ao pagamento da remuneração do causídico da demandante, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico, a ser aferido na execução do julgado.

É o VOTO.

SALVADOR, SALA DAS SESSÕES,     DE                            DE 2024.

MARIELZA MAUÉS PINHEIRO LIMA

JUÍZA CONVOCADA DE 2º GRAU – RELATORA

MM 07