PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR QUE REPRESENTA CERCA DE TRINTA POR CENTO DO VALOR DO IMÓVEL, NÃO CARACTERIZANDO INADIMPLEMENTO ÍNFIMO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETENÇÃO LÍCITA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de imissão na posse e indenização por lucros cessantes e danos morais, decorrentes da retenção das chaves de imóvel por parte da construtora em virtude de saldo devedor em aberto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão reside em verificar a legalidade da retenção das chaves por inadimplemento de parcela do preço diretamente à construtora, a aplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial e a configuração de danos morais e lucros cessantes ante a execução de taxas condominiais sofrida pelo adquirente sem a posse do bem.

 III. RAZÕES DE DECIDIR

 1. Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que o saldo devedor atualizado (R$60.706,17) representa aproximadamente 30% do valor do imóvel, não caracterizando inadimplemento ínfimo.

 2. Licitude da conduta da construtora baseada na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, e em cláusula contratual expressa (Cláusula 15ª) que condiciona a imissão na posse à quitação integral das obrigações.

 3. Inexistência de ato ilícito apto a ensejar reparação civil, tratando-se de exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil). Eventual discussão sobre taxas condominiais cobradas antes da posse deve ser dirimida em via própria, não contaminando a licitude da retenção motivada pela mora no pagamento do preço.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de Julgamento: “É lícita a retenção das chaves de imóvel pela construtora quando houver inadimplemento de parcela expressiva do preço, conforme previsão contratual e o instituto da exceção do contrato não cumprido”.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8178468-89.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelante RONILSON DA SILVA GONCALVES e como Apelados PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e PEJOTA CONSTRUCOES LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador, Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença (ID 94777200) proferida pelo Juízo da 5ª Vara de relações de Consumo de Salvador, nos autos da Ação de Imissão de Posse c/c Indenizatória com pedido de tutela antecipada, que julgou improcedentes os pedidos de imissão na posse e indenização por danos morais e lucros cessantes, nos seguintes termos, em suma:

“No caso em estudo, o cerne da controvérsia reside na legitimidade da retenção das chaves do imóvel pelas Rés e no direito do Autor à imissão na posse. O Autor argumenta que, tendo quitado aproximadamente 85% (oitenta e cinco por cento) do valor total do imóvel, a retenção das chaves configura conduta abusiva, invocando a teoria do adimplemento substancial. As Rés, por sua vez, defendem a legalidade da retenção, com lastro na inadimplência confessa do Autor.

Conforme o contrato de compra e venda acostado aos autos (ID 485185198), em 04 de junho de 2019, o Autor comprometeu-se ao pagamento do valor total do imóvel que, para pagamento a vista, era de R$197.000,00 (cento e noventa e sete mil reais) naquela ocasião.

Com efeito, decorridos mais de seis anos, o autor comprova nos autos a quitação da parte do financiamento, isto é, a quantia de R$ 163.400,86 reais (ID 485185196), porém não contesta os cálculos da ré, os quais lhe apontam como devedor do montante de R$60.706,17 reais, valor atualizado até janeiro de 2025.

A teoria do adimplemento substancial, embora reconhecida pela jurisprudência pátria, notadamente pelo Superior Tribunal de Justiça, visa impedir a resolução do contrato por inadimplemento mínimo, quando a obrigação principal já foi cumprida em sua essência, e a parte inadimplente demonstra boa-fé e intenção de cumprir o restante. Contudo, a aplicação dessa teoria não é irrestrita e exige que o inadimplemento seja de fato ínfimo, incapaz de frustrar a finalidade essencial do contrato.

No caso em tela, o autor sustenta sua pretensão de adimplemento substancial tomando como referência os valores pagos e o valor originário do imóvel, desconsiderando, por completo a necessidade de atualização daquela quantia inicial. Assim, diante da necessidade de atualização de todos os valores, tem-se que o saldo devedor atual representa, aproximadamente, 30% do valor do imóvel, e, portanto, não pode ser considerado um inadimplemento ínfimo. Trata-se de um montante expressivo que compromete substancialmente o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e o direito do credor ao recebimento integral do preço ajustado.

A retenção das chaves pela construtora, em face do inadimplemento do promitente comprador em percentual tão significativo do valor do contrato, configura, em princípio, exercício regular de direito. O contrato de promessa de compra e venda estabelece obrigações recíprocas, e o direito à posse do imóvel está intrinsecamente ligado à quitação integral do preço. Nesse sentido, cite-se a cláusula correlata:

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA- DA POSSE E DA ESCRITURA DEFINITIVA

O COMPRADOR será imitido na posse do imóvel ora prometido à venda, no prazo de até 15 (quinze) dias a contar da data de expedição do “Habite-se”, desde que esteja rigorosamente em dia com o pagamento das parcelas do preço”.

Dito isto, não se pode compelir a construtora a entregar o bem sem que o comprador cumpra sua contraprestação, sob pena de desvirtuar a comutatividade dos contratos e o princípio da boa-fé objetiva.

A alegação do Autor de que as parcelas mensais aumentaram abusivamente, levando ao seu inadimplemento, embora relevante, não foi objeto de um pedido revisional específico na presente demanda. O Autor não buscou a declaração de nulidade ou a revisão das cláusulas contratuais que estipularam tais reajustes. A mera alegação de aumento abusivo, sem a devida comprovação de sua ilegalidade ou abusividade em face das normas consumeristas e contratuais, não é suficiente para descaracterizar o inadimplemento do Autor em relação ao saldo devedor apurado pelas Rés.

Ademais, o próprio contrato prevê o reajuste das parcelas, conforme índices ali previstos, os quais, repita-se, não foram alvo de questionamento pelo autor.

Como se não bastasse, o próprio autor demonstra pelos documentos juntados que a ré mostrou-se favorável à composição quanto ao saldo devedor, ao apresentar proposta de pagamento, fato que também afasta a alegação de ilicitude na conduta das Rés.

De outra banda, o Autor alega que está sendo indevidamente executado pelo condomínio para cobrança de cotas condominiais e que suas contas chegaram a ser bloqueadas, mesmo sem a imissão na posse do imóvel. No entanto, a presente ação não tem como objeto a declaração de inexigibilidade das cotas condominiais ou a condenação das Rés ao pagamento dessas despesas ao condomínio. A execução condominial é um processo distinto, movido por terceiro (o condomínio), e a responsabilidade das Rés, se houver, seria indireta, por eventuais danos decorrentes da retenção das chaves que impediu o Autor de assumir a posse e, consequentemente, a responsabilidade pelas cotas.

Assim, a ilicitude da cobrança condominial é uma questão a ser dirimida na esfera da execução movida pelo condomínio, e não descaracteriza o exercício regular de direito da construtora de reter o imóvel até a quitação do saldo devedor.

No que tange aos lucros cessantes, é cediço que tal indenização pressupõe a existência de um dano material efetivo, ou seja, aquilo que a parte razoavelmente deixou de lucrar em decorrência de um ato ilícito praticado pela outra parte. No presente caso, conforme exaustivamente analisado, a retenção das chaves pelas Rés não se configura como um ato ilícito, mas sim como um exercício regular de direito, em face do inadimplemento do Autor em relação a um saldo devedor considerável.

A privação do uso e fruição do imóvel, que fundamenta o pedido de lucros cessantes, decorre diretamente da mora do próprio Autor em cumprir sua obrigação contratual de quitar o preço do bem. Não havendo ilicitude na conduta das Rés, não há que se falar em dever de indenizar por lucros cessantes.

Por fim, igualmente sem razão o pedido de indenização por danos morais.

Para a configuração do dano moral indenizável, é imprescindível a demonstração de um ato ilícito, do dano efetivo e do nexo de causalidade entre a conduta e o prejuízo extrapatrimonial. O dano moral não se confunde com meros dissabores, aborrecimentos ou frustrações inerentes às relações contratuais e à vida em sociedade, devendo caracterizar uma ofensa grave a direitos da personalidade, que extrapole a normalidade e cause sofrimento intenso.

No caso em análise, como exaustivamente afirmado, a retenção das chaves configura exercício regular de direito das Rés em face do inadimplemento do Autor, razão pela qual não pode ser considerada um ato ilícito apto a gerar dano moral.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, ao tempo em que julgo extinto o feito, com força de julgamento de mérito.

Em razão da sucumbência, condeno o Autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em virtude da gratuidade da justiça deferida (ID 475301690)”.

O autor narra ter firmado contrato de compra e venda de unidade imobiliária (ID 94777179), admitindo a inadimplência de parcelas diretas com a construtora devido a dificuldades financeiras. Sustenta que a retenção das chaves é abusiva por ter quitado cerca de 85% do valor histórico do bem. Relata sofrer execução de taxas condominiais (ID 94776663) sem nunca ter tido a posse do imóvel.

Em suas razões recursais (ID 94777203), o apelante requer a reforma integral do julgado, invocando a teoria do adimplemento substancial por ter quitado R$165.150,93 do preço. Argumenta que a retenção das chaves é injustificada, caracterizando posse clandestina das rés, especialmente por estar o imóvel gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Defende que a inadimplência foi agravada pelos impactos econômicos da pandemia de COVID-19 e que as rés possuem vias próprias para cobrança do saldo residual, não podendo obstar o uso do bem. Reitera o pedido de indenização por lucros cessantes e danos morais ante os bloqueios judiciais sofridos em execução condominial.

As rés apresentaram contrarrazões (ID 94777212), arguindo preliminar de impugnação à gratuidade da justiça sob o argumento de que o apelante ocupa cargo de gerente e possui imóvel em condomínio de alto padrão. No mérito, defendem a manutenção da sentença, alegando que a retenção das chaves decorre de exercício regular de direito previsto na Cláusula 15ª do contrato. Afirmam a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, apontando que o saldo devedor atualizado (ID 94777180) atinge patamar superior a 30% do valor do bem, descaracterizando o inadimplendo ínfimo. Negam a ocorrência de ato ilícito, imputando ao autor a culpa exclusiva pelos danos alegados.

Em diligência, o apelante colacionou extratos bancários (IDs 96078235 a 96078258), requerendo a manutenção do benefício da gratuidade.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931, do CPC c/c art. 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

É o relatório.

Salvador-BA, data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

De início, rejeito a impugnação à gratuidade da justiça. Os extratos bancários recentes juntados pelo apelante demonstram saldos reduzidos e movimentações que corroboram a impossibilidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio, mantendo-se o benefício deferido na origem.

Assim, preenchidos os pressupostos recursais, conheço do recurso.

No mérito, a controvérsia reside na licitude da retenção das chaves por inadimplemento de parcela do preço.

 A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exige que a obrigação tenha sido cumprida em sua quase totalidade, restando parcela ínfima. No caso, embora o autor tenha quitado o financiamento bancário, o saldo devedor remanescente junto à construtora (R$60.706,17) representa aproximadamente 30% do valor do imóvel atualizado (ID 94777180). Tal montante é expressivo e impede a aplicação do referido instituto.

Neste sentido, é o entendimento do STJ, in verbis:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016).

A Cláusula 15ª do contrato (ID 94777179) condiciona a entrega das chaves à regularidade dos pagamentos, como ressaltado pelo Juízo de primeiro grau, estabelecendo que a imissão na posse ocorrerá "desde que esteja rigorosamente em dia com o pagamento das parcelas do preço".

Aplica-se a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil. Não pode o comprador exigir a entrega da coisa sem antes solver sua contraprestação integral.

Ademais, a Jurisprudência desta Corte entende que a entrega das chaves está condicionada à quitação do débito. Neste sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL CONDICIONADA À QUITAÇÃO DE DÉBITO. LICITUDE DA RETENÇÃO DE CHAVES EM CASO DE INADIMPLÊNCIA. ART. 476 DO CC E ART. 52 DA LEI N.º 4.591/64. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO APLICÁVEL. PRECEDENTES DO STJ E DO E. TJBA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Alega a parte apelante que adimpliu substancialmente o preço do imóvel objeto de compra e venda com financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal – CEF e por isso faz jus ao recebimento das chaves, bem como de indenização por danos morais e materiais. 2. Conforme cláusula contratual expressa, a imissão do comprador na posse do imóvel “se dará se ele estiver totalmente quite com suas obrigações e compromissos com a PROMISSÓRIA VENDEDORA, pelo que o atraso no pagamento ou não cumprimento de qualquer obrigação, como por exemplo, o não pagamento da averbação ou da taxa de construção e a não assinatura do contrato de financiamento ou escritura de alienação fiduciária e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis, prorrogarão, automaticamente, o prazo de entrega da unidade, até a data em que seja liquidado o débito ou satisfeito o compromisso assumido, sem que este fato o libere das obrigações pecuniárias relativas às despesas condominiais e com tributos municipais incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato;” (Cláusula 31º, parágrafo terceiro – ID 57115529 – fls. 06). Grifei . 3. Observe-se que não se trata das parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal e, sim, de valor devido diretamente à vendedora por força do instrumento de promessa de compra e venda, sendo a retenção de chaves a garantia de que ela dispõe para assegurar o pagamento. 4. A promessa de compra e venda de imóvel, é um contrato bilateral mediante o qual estabelecem, os contratantes, obrigações mútuas . Assim, se a parte autora encontra-se inadimplente a retenção de chaves se afigura lícita, a teor do art. 476 do Código Civil e art. 52 da Lei n.º 4.591/64. 5. A teoria do adimplemento substancial não pode ser adotada no caso concreto para amparar o inadimplemento de longa data da parte autora que engloba prestações de saldo remanescente, taxa de construção e averbação, sob pena de tutelar a desídia do devedor. 6 . Assim, é lícito o condicionamento da imissão na posse à prévia quitação contratual, não havendo também que se falar em danos morais, restando quebrado qualquer nexo causal remanescente neste particular. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05148423720188050080, Relator.: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, Data de Julgamento: 09/07/2024, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024).

Quanto aos danos morais e lucros cessantes, a retenção praticada pelas rés configura exercício regular de direito (art. 188, I, CC), afastando o dever de indenizar. O bloqueio judicial sofrido pelo autor decorre de execução movida por terceiro (condomínio), sendo que a responsabilidade pelas taxas condominiais antes da posse, embora passível de discussão em via própria, não torna ilícita a retenção das chaves fundamentada na mora contratual do adquirente.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença integralmente.

 Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade (art. 98, § 3º, CPC).

Salvador, data da assinatura eletrônica.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator