PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0507841-44.2018.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: JOAO FORTES ENGENHARIA S A e outros (2) |
| Advogado(s): HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, FABIANA TEIXEIRA DA SILVA, GABRIELA PAIXAO SUAREZ, CAMILA SANTOS MENEZES, MARINA DE JESUS SILVA, LEONARDO FERREIRA LOFFLER |
| APELADO: LL IMOBILIARIA EIRELI e outros (3) |
| Advogado(s): DIEGO FREITAS RIBEIRO, SERGIO CELSO NUNES SANTOS, RENATO MEDRADO BONELLI BORGES TEIXEIRA |
Os recursos preenchem os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comportam apreciação de mérito.
Na origem, a autora LL IMOBILIÁRIA EIRELI informa que prestou serviço para as empresas JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A., MRM CONSTRUTORA LTDA (“MRM”) e SANTA VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., que representavam o empreendimento Mansão Wildberger.
Narra que foi contatada pelos Requeridos SIMONE MEDRADO BONELLI DIDIER e RICARDO GOUVEIA DIDIER, objetivando a compra de um imóvel e, de pronto, se dispôs a apresentar algumas unidades.
Aduz que guiou os réus em visita ao empreendimento designado Mansão Wildberger, tendo apresentado, detalhadamente, todo o empreendimento, visitando todos os andares, inclusive o apartamento modelo para a aquisição dos Requeridos.
Afirma que, algum tempo depois da visita ao empreendimento Mansão Wildberger, tomou conhecimento de que os Requeridos adquiriram a unidade imobiliária que foi apresentada pela parte Autora, sem, contudo, terem realizado o pagamento dos honorários que cabia ao corretor.
Diante de tais fatos, ajuizou a presente ação, pleiteando o recebimento da comissão de corretagem correspondente a 3% (três por cento) do valor do imóvel.
Após analisar os autos, o magistrado de primeiro grau julgou procedente o pedido constante na exordial, para condenar os réus JOAO FORTES ENGENHARIA S/A, MRM CONSTRUTORA LTDA e SANTA VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, solidariamente, ao pagamento dos honorários de corretagem em favor da parte autora, no importe de 3% sobre o valor da venda do imóvel, isto é, o montante de R$ 214.500,00 (duzentos e quatorze mil e quinhentos reais), devendo este ser corrigido pelo INPC, desde a data em que houve a perfectibilização da compra do imóvel, com juros de 1% ao mês a partir da citação.
Pois bem.
Os réus JOAO FORTES ENGENHARIA S/A e MRM CONSTRUTORA LTDA inauguram o apelo sustentando que não têm legitimidade para responder, pessoalmente, pelos direitos e obrigações detidos pela SPE Santa Vitória, incorporadora do empreendimento Mansão Wildberger.
De pronto, observo que a questão da ilegitimidade passiva deve ser aferida à luz do que o autor afirma na petição inicial, adstritas ao exame da possibilidade, em tese, da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes e não do direito provado.
Neste sentido, é possível aferir a legitimidade da JOAO FORTES ENGENHARIA S/A e da MRM para figurarem no polo passivo da demanda, uma vez que a parte aponta que teria sido contratado pelas rés para intermediar a venda do empreendimento imobiliário, juntando, inclusive, material publicitário onde consta o nome das acionadas.
Deste modo, não se acolhe a preliminar de ilegitimidade passiva das empresas referidas.
Melhor sorte não assiste ao pedido deduzido pelo apelante JOAO FORTES ENGENHARIA S/A de revogação da assistência judiciária gratuita concedida à autora.
Deve-se salientar que a Constituição Federal, em seu art. 5º, LXXIV, inclui, entre os direitos e garantias fundamentais, o da assistência jurídica integral e gratuita pelo Estado, aos que comprovarem a insuficiência de recursos.
Por sua vez, o Código de Processo Civil vigente destinou uma seção à regulamentação da gratuidade da justiça, revogando parcialmente a Lei 1060/50, que originariamente regulamentou a assistência judiciária, e estabelecendo em seu art. 98 que:
Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
Portanto, em face do texto legal, não pode o Estado eximir-se desse dever, desde que o interessado comprove a insuficiência de recursos.
No mesmo sentido, o enunciado da súmula 481 do STJ:
Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.
Compulsando os autos, verifica-se que o benefício da assistência judiciária gratuita foi deferido a autora, após a juntada de diversos documentos que demonstraram a situação de hipossuficiência econômica da requerente.
Destarte, caberia ao réu, ora apelante, demonstrar que a situação de hipossuficiência teria sido superada, de modo que a concessão da benesse não se fizesse mais necessária, contudo, a parte recorrida apresentou apenas conjecturas, não comprovando a alteração da capacidade econômica dos apelantes, já que não trouxe qualquer documento que demonstrasse a real modificação da situação financeira da parte autora desde a concessão do benefício da gratuidade, que o tornasse capaz de arcar com as custas do processo.
Sobre o assunto, vejamos a jurisprudência desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. HOMOLOGAÇÃO DOS CÁLCULOS DO DEVEDOR. ANUÊNCIA DOS CREDORES. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. ARTIGO 90 DO CPC. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
A anuência pelos credores, e posterior homologação dos cálculos apresentados pelo devedor em sede de Embargos à Execução, enseja a condenação ao pagamento de honorários advocatícios, por força do que dispõe o artigo 90 do CPC, a ser calculado sobre o proveito econômico obtido pelo recorrente/executado/embargante.
Rejeita-se o pedido de revogação da assistência judiciária gratuita concedida aos apelados, por não ter ocorrido a modificação da situação fática que os conduziu ao deferimento da benesse, não sendo o caso de considerar o montante da condenação a ser pago como suficiente para a cessação da gratuidade, mormente por se tratar de patrimônio futuro, e não atual.
Sentença parcialmente reformada para fixar honorários advocatícios em favor do Estado da Bahia no percentual de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido em sede de Embargos à Execução, cuja exigibilidade resta suspensa, em decorrência do quanto previsto no artigo 98, §3º do CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0325880-20.2011.8.05.0001,Relator(a): MOACYR MONTENEGRO SOUTO,Publicado em: 01/06/2021 )
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. AUSÊNCIA SUPERVENIENTE DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. VEÍCULO. DEFEITO. SISTEMA DE CÂMBIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. PRELIMINARES AFASTADAS. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO.
Rejeita-se a impugnação à gratuidade da justiça suscitada em contrarrazões por Morena Veículos Ltda, uma vez que a Apelada não trouxe aos autos elemento novo que constitua motivo para a revogação da benesse concedida ao Apelante e confirmada na sentença.
Não merece acolhimento a arguição de perda superveniente de interesse de agir para o Apelante, uma vez que a alienação do veículo no curso da ação não retira da parte o direito à prestação jurisdicional, sob pena de violação ao princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional.
Não deve ser reformada a sentença que indeferiu o pedido de indenização por danos materiais e morais se não houve êxito em comprovar a ocorrência de defeito no sistema de câmbio do veículo.
Caso em que a alegação de defeito não prescindiria de análise pericial com o objetivo de definir suas causas e consequências, sendo oportuno destacar que, na espécie, o Recorrente, no curso da lide, alienou o veículo, inviabilizando a feitura da prova.
A imprescindibilidade da prova pericial para a aferição da responsabilidade civil não resta suprida pela alegação de que o defeito teria sido admitido por meio de documento interno (BSA036-14), não se podendo presumir a existência do vício pela extensão voluntária da garantia do câmbio concedida genericamente pela montadora.
Sentença mantida. Apelo improvido. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0512124-18.2015.8.05.0001,Relator(a): TELMA LAURA SILVA BRITTO,Publicado em: 26/02/2021 )
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA FÍSICA. BENEFÍCIO CONCEDIDO EM TODAS AS ETAPAS PROCESSUAIS. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA POR CESSAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. ART. 98, § 3º DO CPC. ALEGAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO DE INSTRUMETO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ( Classe: Agravo de Instrumento,Número do Processo: 0020114-86.2016.8.05.0000,Relator(a): AUGUSTO DE LIMA BISPO,Publicado em: 25/03/2019 )
Rejeito, pois, a pretensão do apelado, mantendo-se os benefícios da justiça gratuita em favor da apelada.
No mérito, cabe explicitar que a comissão de corretagem é devida pela intermediação bem sucedida da transação imobiliária, nos moldes em que dispõem artigos 722 e 725, ambos do Código Civil:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Não se descura, ainda, que o STJ entende que o direito à comissão de corretagem depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável. Assim, somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual. Veja-se:
“(...) o direito à comissão de corretagem depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável. Somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual. 6. Não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias. (...) (REsp n. 1.272.932/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 2/10/2017.)
No caso dos autos, os réus SIMONE MEDRADO BONELLI DIDIER e RICARDO GOUVEIA DIDIER, em setembro de 2016, procuraram o corretor LUCAS GOMES TOURINHO LOBO para auxiliá-los na busca por um imóvel residencial disponível par aquisição.
Após a realização de duas visitas, a última delas no empreendimento imobiliário denominado Mansão Wildberger, a primeira ré informou ao corretor que ela e seu esposo teriam optado por não adquirir nenhum imóvel naquele momento.
Ocorre que, no mês de dezembro de 2017, os réus acabaram por adquirir uma das unidades imobiliárias da Mansão Wildberger, diretamente com uma duas construturas responsável pelo empreendimento.
Examinando os autos, verifica-se que, em que pese a autora tenha sido responsável pela primeira visita do casal de compradores ao edifício, ainda em fase de construção, não restou demonstrada a intermediação realizada pela requerente, tampouco que a visita realizada tenha culminado na efetivação do negócio, com a formalização do contrato de Compra e Venda.
Neste diapasão, os réus somente adquiriram o apartamento mais de 01 ano depois do único contato mantido com o corretor Lucas Lobo, sem que este tenha sido intermediador das negociações realizadas com a vendedora.
In casu, após a realização da multicitada visita, não houve preenchimento de cadastro pelos pretensos compradores tampouco apresentação de proposta à vendedora, não chegando ao conhecimento desta sequer o suposto interesse dos réus adquirirem uma das unidades imobiliárias.
O que se dessume do de diálogo mantido pelo corretor (id 53426844), por meio de aplicativo de mensagens instantâneas, com uma das representantes da construtora é que na época em que levou os réus Ricardo e Simone para visitarem o apartamento, sequer chegou a informar que os mesmos teriam visitado a obra e que teriam demonstrado interesse na aquisição de algum dos apartamentos.
Além disso, na audiência de instrução realizada restou indicado que os réus Simone e Ricardo teriam adquirido o apartamento, após conseguirem um desconto no preço do imóvel em razão de uma compra simultânea de 04 apartamentos, com outros amigos e familiares.
Neste sentido, a testemunha Cristiana Mendonça Mathias afirma que:
“(…) a senhora Simone e o senhor Ricardo compraram apartamento junto comigo; eu não conhecia Simone e Ricardo; primeiro eu conhecia Valton e Roberto Pessoa, que tem uma relação de parentesco; a irmã de Valton e Roberto é casada com meu sobrinho; e aí a gente conversando, ele disse que tinha interesse em comprar e marcamos dele ir lá no escritório; aí ele perguntou: e se eu comprar uma, você faz quanto? E se eu comprar com meu irmão, você me dá um desconto?; e depois ele disse: eu tenho dos sócios e se eu trouxer aqui, e compramos os quatro de vez, você faria um pacote? (…) fechamos os quatro na minha sala; são todos os quatro advogados e foi assim que a gente fechou; eles compraram direto com a gente e a gente fez um desconto maior porque eu tinha prometido a Valton na conversa anterior; porque como ele era parente, tinha uma margem de redução e demos um desconto maior a ele; foi Valton que trouxe (os outros compradores);
Destaca-se, ainda, o testemunho da Sra. Andrea Vidal Navarro de Britto, arquiteta que trabalhou na obra da Mansão Wildberg e participou de algumas visitas ao imóvel que os compradores realizaram:
“(…) na obra eu acompanhava os clientes que já tinham tratado da parte comercial; eu só fazia a parte de visita ao empreendimento, para mostrar os apartamentos e empreendimento em si; eu acompanhei os senhores Ricardo e Simone; na verdade, quando eles estavam negociando, a gente tinha poucas unidades para serem comercializadas, então, eram os andares mais baixos; eles visitam terceiro e quarto andar para ver qual estava melhor, mas depois eles acabaram fechando o terceiro andar; como eram quatro amigos, eles foram uma vez para ver qual ficava com qual andar; em nenhuma dessas visitas o senhor Lucas estava presente; essas visitas foram em meados de novembro de 2017; na época foram Valton, Roberto irmão de Valton, Simone e Ricardo e o irmão que era Fredie nos quatro apartamentos; às vezes as meninas iam sozinhas porque elas queriam ficar vendo os andares que elas compraram e como eram; a senhora Simone e seu Ricardo não fizeram nenhum comentário que já tinham ido lá antes.”
Assim, a prova produzida nos autos comprova que a aproximação entre vendedores e compradores foi, de fato, realizada por uma terceira pessoa, que negociou as condições de preço que possibilitaram a compra do apartamento.
Como se vê, os compradores contataram o corretor, tendo sido realizada a visita no imóvel em 20/09/16, não se seguindo qualquer demonstração de interesse ou apresentação de qualquer proposta.
A negociação que culminou na compra do imóvel, todavia, se iniciou mais de um ano depois, inicialmente com a aproximação feita por uma pessoa conhecida por ambos, e, depois, diretamente entre vendedores e compradores.
Deste modo, ao que se vê, a autora não contribuiu efetivamente para as negociações, não viabilizando a realização de qualquer proposta que atendesse aos interesses de compradores e vendedores.
Nesta senda, a requerente não trouxe aos autos prova de que tenha havido eventual aproximação e intermediação com os compradores pela empresa que formalizou a venda, o que seria sua obrigação, ressaltando-se que tal prova seria facilmente realizada com a juntada de mensagens, e-mails ou documentos que comprovassem as tratativas realizadas.
Lado outro, os réus demonstraram que a intermediação do negócio não foi realizada pela autora/apelada.
Em igual sentido, a jurisprudência de alguns dos Tribunais pátrios:
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE COBRANÇA. SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DÚVIDA A RESPEITO DA EFETIVA APROXIMAÇÃO DOS CONTRATANTES PELA CORRETORA. AUSÊNCIA DE PROVA DA EFETIVA INFLUÊNCIA DA AUTORA NA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. INCONSISTÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL E ORAL. ÔNUS DA PROVA QUE COMPETIA AO AUTOR. ARTIGO 373, I DO CPC/15. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Nos termos do artigo 725 do Código Civil, a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Com efeito, diante da exegese legal e da interpretação doutrinária acerca do assunto, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que "A comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação" (AgInt no REsp 1590612/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 7.6.2016). Embora demonstrados os documentos de fls.25, não é possível afirmar que do trabalho desenvolvido pelo autor resultou qualquer proveito ao réu, pois a prova dos autos foi conclusiva no sentido de que o negócio foi iniciado e concluído diretamente entre as partes interessadas. Ademais, em se tratando de contrato de corretagem, não é possível reconhecer que o negócio jurídico tenha sido celebrado mediante a aproximação dos litigantes, tendo em vista a ausência de documentos que corroborem tais fatos, bem como pela ausência de cláusula de exclusividade, que pressupõe ajuste por escrito, autorizando o corretor a agenciar o negócio principal, nos termos do artigo 726 do Código Civil, o que não houve na espécie Portanto, para justificar o direito ao recebimento de valores a título de comissão de corretagem é necessário provar que houve efetiva aproximação das partes e o resultado útil. Tratando-se de contrato sem exclusividade de venda, cabia à autora fazer prova de tal fato constitutivo de seu direito, art. 373, I, do CPC/15, ônus do qual não se desincumbiu. Apelação conhecida e improvida. Sentença confirmada. Honorários majorados para 12% sobre o valor atualizado da causa consoante art. 85, §§2° e 11 do CPC.
(Apelação Cível - 0136747-87.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 08/05/2024, data da publicação: 08/05/2024)
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO. CONTRATO VERBAL. CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.Cuida-se de recurso de apelação interposto por André Luiz Alves Pinheiro, com o fim de reformar sentença prolatada pelo juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, em sede de Ação de Cobrança de Comissões, ajuizada em desfavor da Imobiliária Gomes Queiroz LTDA. 2. O contrato entre as partes foi verbal, o qual consistia no pagamento de percentual de acordo com a atuação do corretor na negociação do imóvel, sendo 10% (dez por cento), a título de captação, incidentes sobre os 5% (cinco por cento) do total da comissão percebida, e caso a venda intermediada pelo promovente ocorresse em parceria com o réu, o autor receberia 35% (trinta e cinco por cento) incidentes sobre os 5% (cinco por cento) do total da comissão auferida pelo réu. 3. A corretagem trata-se de espécie de contrato que tem por característica a consensualidade, sendo que, nas palavras de Maria Helena Diniz, completa-se: "pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas". 4. De acordo com o disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus da prova em relação ao fato constitutivo de seu direito. Cuidando-se de fato constitutivo do direito alegado na inicial, incumbia ao demandante, ora apelante, fazer prova de sua intermediação até a concretização do negócio, o que não o fez, não se desincumbindo, portanto, do ônus que lhe cabia. 5. Analisando-se os documentos colacionados aos autos, entende-se que estes comprovam tão somente a captação dos clientes, não possuindo o condão de evidenciar a continuidade das tratativas que se procederam no decorrer da negociação até o resultado útil do contrato. Sendo a presente ação de cobrança referente à inadimplência derivada de contrato verbal, caberia ao autor guiar a instrução do processo com vistas a maior arrecadação de provas para confirmar o fato não documentado, de sorte que o não cumprimento desse desiderato implica na improcedência da demanda. 6. Recurso conhecido e não provido. (Apelação Cível - 0504659-67.2011.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 24/04/2024, data da publicação: 24/04/2024)
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - EFETIVA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA - NÃO CONSTATAÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES - ADMINISTRAÇÃO DO BEM - PERCENTUAL DEVIDO - ADEQUAÇÃO - NECESSIDADE. O ordenamento jurídico pátrio tutela o direito de o corretor receber a comissão de corretagem na situação em que após a sua efetiva intermediação, as partes tenham dispensado os serviços contratados e, mesmo assim, celebrado negócio jurídico final (art. 727 do Código Civil). Ausente prova da aproximação efetiva das partes pelo corretor e, ainda, o consenso daquelas com relação aos elementos essenciais do negócio jurídico, ou mesmo da existência de prévio acordo entre as partes para a realização da corretagem, mantém-se hígida a sentença que afastou o dever de adimplir a comissão de corretagem. Não constatada abusividade no valor apontado para fins de adimplemento dos valores devidos a título de administração do imóvel, e, ainda, ausente impugnação específica do réu quanto ao percentual devido, deve-se adotar o parâmetro veiculado pelo corretor, sobretudo se em consonância com os valores parametrizados pelas entidades de classe correspondentes. (TJ-MG - AC: 10000205306491002 MG, Relator: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 07/12/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/12/2022)
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA VENDA DE IMÓVEL. AUTORA QUE APENAS MOSTROU IMÓVEL POR COINCIDÊNCIA DE FATOS. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE ATUAÇÃO SUFICIENTE PARA O EFETIVO RESULTADO ÚTIL. APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES QUE NÃO DECORREU NECESSARIAMENTE POR INICIATIVA DA RÉ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RS - Recurso Cível: 71010194116 RS, Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 02/12/2021, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 07/12/2021)
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. INTERMEDIAÇÃO INEXISTENTE. INÉRCIA COMPROVADA. VENDA DIRETA PELO PROPRIETÁRIO. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, INCISO I, NCPC. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 726 CC "iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade". 2. Não pode ser beneficiada pela exclusividade a empresa imobiliária que se mantém inerte ou ociosa, isto é, que não busca a aproximação entre o terceiro interessado e o proprietário do bem, conforme impõe a cláusula de exclusividade. 3. Inexistindo nos autos provas de que a empresa imobiliária tenha praticado atos que pudessem demonstrar sua intermediação para conclusão do negócio, mostra-se indevida a remuneração pleiteada, tendo em vista a sua ociosidade, pois em nada contribuiu para que o negócio fosse realizado. 4. Incumbe a cada uma das partes fornecer os elementos de prova das alegações que fizer, sendo certo que compete à parte autora a prova do fato constitutivo do seu direito, e à parte ré a prova do fato impeditivo, extintivo ou modificativo daquele, conforme dita a norma expressa no art. 373, do novo Código de Processo Civil. 5. À míngua de provas e diante da falta de verossimilhança das alegações formuladas pela parte autora, a ação de cobrança deve ser julgada improcedente. 6. Recurso improvido. Sentença mantida. (Acórdão 1138777, 07396764620178070001, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2018, publicado no DJE: 4/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Diante da constatação que as tratativas e efetiva conclusão do negócio, segundo consta, foram realizadas diretamente com preposto, responsável pelo empreendimento, não é devida a comissão de corretagem.
Conclusivamente, não tendo a autora comprovado que aproximou vendedora e compradores tampouco que sua atuação foi a causa eficiente da realização do contrato de compra e venda, ela não tem direito à comissão.
Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e DAR PROVIMENTO aos apelos interpostos, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos, excluindo ainda a condenação das apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência.
Majoro os honorários devidos pela autora em 5%, tendo em vista a disposição do artigo 85, §11, do CPC. Suspensa a exigibilidade em razão da justiça gratuita concedida.
Salvador/BA, 23 de julho de 2024.
Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior
Relator