PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ENTREGA DO IMÓVEL SE VERIFICA COM A DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE. LUCROS CESSANTES FIXADO EM 0,5%. PERCENTUAL QUE MELHOR REFLETE O PREJUÍZO DO AUTOR. ATRASO VERIFICADO DE 31/10/2013, FINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA, ATÉ 19/03/2015, QUANDO DISPONIBILIZADA A POSSE DIRETA DO BEM. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Consta dos autos que o Apelado adquiriu um imóvel no Condomínio Horto Bela Vista, Edf. Hibisco, apt. 1207, com data de entrega prevista para 30/04/2013, nos termos da Cláusula IX do contrato firmado, ID 54951167, sendo admitida a cláusula de tolerância, de 180 (cento e oitenta) dias. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".

2. De referência ao lucro cessante, resta claro que o percentual reflete melhor o interesse do autor, pois o atraso ocorreu de 30/10/2013, quando esgotado o prazo de tolerância, até o dia 19/03/2015, quando ocorreu o efetivo exercício da posse direta do bem.

3. Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial do autor, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra, sendo o atraso de cerca de 2 (dois) anos e 6 (seis) meses. Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

RECURSO CONHECIDO. APELO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0510730-10.2014.8.05.0001, de Salvador, em que são apelante, a JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e, apelado, CARIVALDO CHAVES DA SILVA.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer do apelo e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de ação de reparação de danos proposta por CARIVALDO CHAVES DA SILVA contra JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS INCORPORAÇÕES S/A, com a finalidade de reparação de danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada, ID 54952579, e da decisão que rejeitou o recurso de embargos de declaração, ID 54952595, acrescentando que a juíza da causa julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, além do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC para:

i) condenar a ré a pagar à autora a título de lucros cessantes, valores mensais correspondentes a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do preço do imóvel, no período de

09/04/2014 a 19.03.2015, atualizada monetariamente pelo INPC, a partir desta data e com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

ii) condenar a parte ré ao pagamento de indenização por dano moral de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser acrescida de correção monetária com base no INPC a partir desta data (Súmula 362 STJ), e com incidência de juros de 1% ao mês também a partir desta data.

Promova a secretaria o cumprimento integral do comando de fl. 80.

Custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação, pela parte ré.” (Grifos do original)

Inconformada, a parte ré apelou, ID 54952592.

Sem preliminares, no mérito, pediu a reforma da sentença, alegando que o imóvel estava pronto para entrega desde 09/04/2013, mas as chaves só foram entregue em 19/03/2015, por culpa do autor, que não cumpriu suas obrigações contratuais em tempo hábil. Defendeu, portanto, que o período de atraso foi do final do prazo de tolerância, até a expedição do habite-se, de 30/10/2013 à 09/04/2014.

Aduz que o lucro cessante deveria ser comprovado, para evitar o enriquecimento ilícito, pois não é automático e, se mantida a condenação, deve ser fixado em 0,3% ao mês do valor do imóvel.

Insurgiu-se quanto à condenação em danos morais, alegando que o atraso apenas causou mero aborrecimento, pedindo, alternativamente, a redução do valor da indenização. Impugnou, por fim, sua condenação em honorários advocatícios, afirmando que houve sucumbência recíproca, e pediu o final provimento do recurso.

Intimado, o apelado não apresentou contrarrazões, certidão ID 54952603.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 20 de janeiro de 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Consoante exposto no relatório, cuida-se de ação ordinária com pedido de indenização proposta por CARIVALDO CHAVES DA SILVA contra JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações S/A, julgada procedente.

Inicialmente, observa-se que o recurso é tempestivo, as custas de preparo foram recolhidas e existe o interesse recursal. Desta feita, conheço o presente recurso.

A ação foi ajuizada com a finalidade de reparação de danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel.

Observa-se que o Apelado adquiriu um imóvel no Condomínio Horto Bela Vista, Edf. Hibisco, apt. 1207, com data de entrega prevista para 30/04/2013, nos termos da Cláusula IX do contrato firmado, ID 54951167, sendo admitida a cláusula de tolerância, de 180 (cento e oitenta) dias. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

Ressalta-se que eventos, como ocorrência de greve dos trabalhadores da construção civil, ausência de material no mercado, tempo chuvoso acima do índice pluviométrico previsto, para justificar o atraso na entrega da obra, já deveriam ter sido previstos quando firmado o contrato, isto tendo em consideração que o prazo contratualmente previsto era 30/10/2013, já contada a extensão da cláusula de tolerância, iniciando-se a mora em 31/10/2013, e, todavia, o imóvel foi entregue em 19/03/2015, quando disponibilizada a posse direita do bem.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

De referência à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o Egrégio STJ tem entendido por sua legalidade e razoabilidade, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Após submeter a matéria em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ concluiu em Tese firmada pelo julgamento do Tema 996, em um dos seus itens pela legalidade de tal previsão, note-se que embora o julgamento tenha sido realizado tendo por análise os contratos firmados no Programa Minha Casa Minha Vida, a conclusão tem sido aplicada a todos os julgamentos sobre celebração de contratos de compra e venda de imóveis com cláusula de tolerância. Note-se:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)” (G.n.)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VERIFICAÇÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 211 DO STJ. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 211 do STJ.

3. O recurso especial não comporta o exame de questões que exijam a interpretação de cláusula contratual ou o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. No caso, para descaracterizar a mora da empresa, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. Pelo mesmo motivo, não há como averiguar, em recurso especial, a culpa dos compradores pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

5. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019), o que foi observado pela Corte local.

6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

7. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ).

8. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 211 do STJ.

9. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1911426/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2021, DJe 29/04/2021) (G.n.)

Com efeito, tendo a cláusula contratual sido redigida de forma clara, objetiva e anuída pelas partes, não evidencia ilegalidade ou nulidade a ser declarada, atendendo à norma protetiva constante no art. 54, §3º, do CDC, sendo inclusive cláusula padrão nos contratos de construção de empreendimentos com considerável grau de complexidade.

Assim, considera-se, no caso presente, que o atraso da obra, após decorrido o prazo de tolerância, se iniciou em 30/10/2013. A obra assim, atrasou, indevidamente, de 31/10/2013 a 15/03/2015, quando o imóvel foi entregue de forma efetiva, com o exercício da posse direita do imóvel.

LUCROS CESSANTES:

Quanto à condenação em lucros cessantes, observa-se que a condenação em virtude do atraso da entrega do imóvel, no valor de 0,5% sobre o valor de aquisição do bem, com correção pelo INPC, a partir da sentença, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, observa-se que o percentual indicado reflete melhor os prejuízos sofridos pelo autor, que ficou privado do bem por cerca de 2 (dois) anos e 6 (seis) meses.

De fato, agiu bem o julgador em parte pois, na hipótese, ultrapassado o prazo previsto na cláusula de tolerância caberia a condenação das rés em multa contratual ou em lucros cessantes, na forma da Tese firmada no julgamento do Tema 970, que veda a condenação em lucros cessantes e multa contratual cumulativamente.

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (G.n.)

Por isso, deve ser mantida a condenação no pagamento dos lucros cessantes, conforme percentual indicado na sentença de 0,5% sobre o valor de aquisição do bem, que devem ser computados desde 30/10/2013, quando vencida a cláusula de tolerância, até a data da da efetiva entrega das chaves em 19/03/2015.

Tal atraso quanto à entrega do imóvel, gerou ao apelado a necessidade de providenciar onde haveria de morar, bem como deixou de usufruir do imóvel.

DANOS MORAIS

Quanto à condenação em indenização por danos morais, sabe-se que o mero descumprimento contratual não constitui, por si só, causa de dano moral indenizável, eis que constitui em regra mero aborrecimento relativo à relação contratual.

Contudo, o STJ tem se manifestado pela existência de danos morais quando o atraso na entrega do imóvel se revela expressivo.

Em sentido semelhante:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO DE 3 ANOS NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. 1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário — como no caso dos autos, 3 (três anos) - pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. Precedente: AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 26/5/2017. Súmula 83 do STJ. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1679556/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 18/04/2018)” (G.n.)

No presente caso, a data limite para entrega de imóvel, já computado a cláusula de tolerância, era 30/10/2013 e a posse direta do bem só foi disponibilizada no dia 19/03/2015. Houve, portanto, atraso expressivo, configurador do abalo moral.

Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) deve ser mantida, pois se revela apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

Por fim, nota-se, que a apelante deu causa a ação, com o atraso da entrega da obra, que ultrapassou o prazo da cláusula de tolerância, o que levou ao ajuizamento da ação, e, por isso, necessária a condenação no pagamento dos ônus da sucumbência.

Por tudo quanto exposto, conhecido o recurso, voto por NEGAR PROVIMENTO do apelo e, em aplicação do disposto no art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios em 2%.

Sala das Sessões, de de 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator