PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8108651-74.2020.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: BERNARDO SANTOS MENDES ALVES |
| Advogado(s): JULIANO COSTA CARDOSO, ALEXANDER SHORT ANDRADE, FABIO DOS SANTOS COSTA |
| APELADO: WENDEL DOS SANTOS DE JESUS e outros |
| Advogado(s): CLAUBINO VICENTINO DE OLIVEIRA |
Deferida, na origem, a gratuidade de justiça à autora, o benefício se estende ao presente recurso.
Como visto, trata-se de apelação interposta por BERNARDO SANTOS MENDES ALVES contra parte da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional formulado pelos réus WENDEL DOS SANTOS DE JESUS e CLAUDIA DOS SANTOS DE JESUS, condenando o autor, ora apelante, a indenizar os gastos despendidos pelos locatários com obras edificadas no imóvel, a ser apurado o valor em fase de liquidação de sentença.
De logo, observa-se a inviabilidade da juntada de documentos antigos em sede de contrarrazões de apelação sem a devida justificativa escusável, nos termos do art. 435, §1º, do CPC. A providência adequada, nesse caso, consiste em desconsiderar os documentos intempestivamente apresentados, limitando-se a cognição do Tribunal às provas regularmente produzidas no curso do feito de origem.
A juntada extemporânea de documentos, por si só, não configura má-fé ou conduta dolosa por parte da parte e seu patrono, não se justificando a adoção das medidas de natureza sancionatória ou investigativa, as quais indefiro, por carecerem de respaldo fático e jurídico.
Assim, registra-se que os documentos acostados pelos apelados nas contrarrazões, e que não constavam previamente dos autos até a prolação da sentença, não serão considerados para fins de julgamento do presente recurso, preservando-se, no entanto, a integridade das contrarrazões quanto aos demais argumentos jurídicos nelas expendidos.
Na origem, a parte autora ingressou com ação de despejo postulando a rescisão do contrato de locação, a devolução imediata do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e demais contas em atraso, sob alegação de que os locatários descumpriram o contrato de locação ao realizarem obras não autorizadas no imóvel, deixarem de pagar os aluguéis, contas de energia e taxas de segurança, além de se recusarem a desocupar o imóvel após notificação.
O juízo a quo julgou procedente o pedido principal do autor, decretando a resolução do contrato de locação e condenando os réus ao pagamento dos aluguéis devidos até 12 de dezembro de 2021 (data do abandono do imóvel) e das contas de luz no valor de R$ 264,84, já se encontrando o imóvel desocupado quando da sentença. Contudo, também julgou parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando o autor a indenizar os gastos despendidos pelos réus com a obra edificada no imóvel, cujo valor seria apurado em fase de liquidação de sentença.
Irresignado, o autor/apelante interpôs o presente recurso pugnando pela reforma da sentença no tocante à condenação em indenizar os réus/reconvintes pelas obras realizadas no imóvel, alegando: (i) ausência de autorização para a realização das obras; (ii) expressa previsão contratual de que os custos de qualquer obra não necessária ficariam a cargo do locatário; e (iii) ausência de prova dos gastos supostamente realizados pelos réus.
Contrarrazões apresentadas, onde os apelados defendem a manutenção da sentença, argumentando que as obras foram realizadas com autorização do autor/apelante e que possuem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas.
Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame do direito dos réus/apelados à indenização pelas obras realizadas no imóvel locado.
Observo, inicialmente, que não há óbice ao aditamento à reconvenção realizada antes mesmo da intimação do reconvindo para contestar (ID 76286839), se aplicando, por analogia, o disposto no art. 329, I, do Código de Processo Civil, segundo o qual é lícito ao autor aditar ou alterar o pedido antes da citação.
O cerne da questão reside em verificar se os réus têm direito à indenização pelas obras realizadas no imóvel locado.
Inicialmente, convém destacar as cláusulas contratuais acerca das benfeitorias:
"CLÁUSULA SÉTIMA - O LOCATÁRIO declara que recebem o imóvel fruto desta locação em bom estado de conservação, e o devolverá nas mesmas condições em que se encontra, conforme vistoria que estará em anexo neste contrato, após a entrega do imóvel. [...]
Parágrafo 1º - Caso o imóvel precise de benfeitorias ou reformas necessárias à manutenção de condições normais de uso, fica acertado comunicar por parte do LOCATÁRIO, quando deverão esperar pela autorização expressa do LOCADOR para realização de tais obras, em um prazo máximo de 30 dias para a resolução do problema.
Parágrafo 2º - O LOCATÁRIO se compromete a refazer toda e qualquer alteração que seja perpetrada no imóvel sem a devida autorização do LOCADOR, ficando certo que, a locação somente terá seu termo final após a conclusão da reforma, se necessário.
Parágrafo 3º - Com exceção das obras que importarem na segurança do imóvel, que também devem ser informadas ao LOCADOR por escrito, e daquelas obras nas quais de comum acordo haverá compartilhamento de custos, as demais ficarão a cargo do LOCATÁRIO, que se obriga a manter o imóvel e seus acessórios em perfeitas condições de higiene, limpeza e conservação, notadamente vidraças, fechos, fechaduras, portas, dobradiças, aparelhos sanitários, pias, torneiras, encanamentos, pisos, interruptores de iluminação elétrica, e todo o imóvel. O LOCATÁRIO somente se responsabilizará pelos danos causados pelo mau uso ou pelo desgaste da ação do tempo durante o período de locação.
Parágrafo 4º - O LOCATÁRIO se compromete a não modificar a forma interna do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR."
O contrato de locação celebrado entre as partes (ID 75778684) estabelece, em sua cláusula sétima, a necessidade de autorização expressa do locador para a realização de obras, prevendo, ademais, que, salvo as exceções indicadas no parágrafo 3º, as obras ficariam a cargo do locatário.
Além do teor do pacto, é necessário analisar a conduta das partes ao longo da relação jurídica, tendo em vista o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as relações contratuais, impondo aos contratantes o dever de agir com lealdade e cooperação mútua.
Do detido exame dos autos, vê-se que as obras realizadas pelos apelados ocorreram com o conhecimento e a aquiescência do locador, que inclusive manteve comunicação com os réus durante a execução da construção, sem manifestar qualquer objeção em momento oportuno.
Importante ressaltar que o autor/reconvindo impugna genericamente a autenticidade da conversa acostada nos autos (ID 102277523), limitando-se a alegar a exigência de autorização expressa, o que denota que não nega a ocorrência da obra e que tinha ciência desta, buscando exclusivamente amparar-se em formalidade contratual, olvidando-se do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações locatícias (arts. 113 e 422 do CC).
Com efeito, os elementos probatórios regularmente produzidos nos autos, em especial as fotografias e as conversas por WhatsApp juntadas com a contestação (ID 102277519, 102277520 e 102277523), demonstram que o apelante tinha ciência das benfeitorias realizadas pelos apelados e não se opôs à sua realização no momento oportuno.
A troca de mensagens demonstra que houve comunicação sobre o início de uma construção, ao que o apelante respondeu indicando concordância com o que estava sendo informado. Ainda que não se trate de uma autorização formal, essas manifestações, no contexto da relação entre as partes, indicam concordância com as obras.
De outra parte, as obras realizadas pelos réus extrapolaram meras benfeitorias ordinárias ou de conservação, configurando-se, ao contrário, como edificação substancial, com caráter permanente e valor agregado significativo ao imóvel.
Conforme comprovado nos autos, os réus promoveram a construção de edificação anexa ao imóvel locado, o que implicou não apenas reforma superficial, mas verdadeira incorporação de estrutura com fundações, alvenaria, cobertura, entre outros elementos construtivos.
O Código Civil, em seu art. 1.255, estabelece que "aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização". No caso em análise, os indícios apontam para a boa-fé dos apelados, que realizaram as obras com a ciência do apelante.
Permitir que o apelante, após ter ciência das obras e não se opor a elas no momento adequado, posteriormente negue qualquer indenização, constituiria comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo ordenamento jurídico em respeito ao princípio da boa-fé objetiva.
Neste sentido, veja-se:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS CONTIDOS NA PETIÇÃO INICIAL E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO . DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL APTO A ATRAIR A INCIDÊNCIA DA MULTA. AFASTAMENTO. PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL EXIGINDO A ANUÊNCIA DA LOCADORA . CONDIÇÃO QUE NÃO IMPLICA EM RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE DEMONSTRAM A AQUIESCÊNCIA DA LOCADORA COM AS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, ENTREGUE NO INÍCIO DA LOCAÇÃO DE FORMA INCOMPATÍVEL COM O DESEMPENHO DE QUALQUER ATIVIDADE COMERCIAL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS DEVIDA . VALOR A SER APURADO, POR PERÍCIA, EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECONVENÇÃO PROCEDENTE. AÇÃO PRINCIPAL PARCIAL PROCEDENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAL . REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-PR 00223587120198160001 Curitiba, Relator.: Espedito Reis do Amaral, Data de Julgamento: 22/08/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/08/2024)
APELAÇÃO CÍVEL. REGIME DE EXCEÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇAO POR BENFEITORIAS . ACESSÃO INDUSTRIAL. CONTRATO ESCRITO. AUSENCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. CONSENTIMENTO E AQUIESCENCIA TÁCITA . INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. Trata-se de ação de indenização e retenção por benfeitoria de imóvel adquirido por contrato escrito de locação comercial, julgada parcialmente procedente na origem. Relação locatícia contrato escrito (fl.87) locação de natureza comercial . A cláusula oitava do contrato prevê expressamente que o locatário não poderia fazer qualquer obra ou benfeitoria sem prévio e expresso consentimento do locador. Todavia, a prova coligida aos autos infirmou que o locador rotineiramente visitava o imóvel e avistava a construção acessão industrial de tal modo que a vedação contratual restou superada pela prática em sentido contrário do réu. As acessões artificiais são modos de aquisição originária da propriedade imóvel, consistentes em obras com a formação de coisas novas que se aderem à propriedade preexistente (superficies solo cedit), aumentando-a qualitativa ou quantitativamente. O Código Civil (art . 1.219), baseado no princípio da vedação do enriquecimento sem causa, conferiu ao possuidor de boa-fé o direito de se ressarcir das... benfeitorias necessárias/acessões, com direito ao exercício de retenção pelo valor até a respectiva indenização. APELAÇÃO DESPROVIDA ( Apelação Cível Nº 70077210086, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Niwton Carpes da Silva, Julgado em 08/11/2018).
(TJ-RS - AC: 70077210086 RS, Relator: Niwton Carpes da Silva, Data de Julgamento: 08/11/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/11/2018)
APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E INTERDITO PROIBITÓRIO C/C PERDAS E DANOS. FEITOS CONEXOS. SENTENÇA ÚNICA . PROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA SEGUNDA. RECLAMO RELATIVO ÀS PERDAS E DANOS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL DIRETAMENTE ENTRE O PROPRIETÁRIO E O APELANTE. COMPROVAÇÃO SUFICIENTE . INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. ANUÊNCIA TÁCITA DO LOCADOR. VIABILIDADE. ATOS DE TURBAÇÃO PERPETRADOS PELO LOCADOR, COM O INTUITO DE FORÇAR O LOCATÁRIO A SAIR DO IMÓVEL . VEDAÇÃO AO EXERCÍCIO DA AUTOTUTELA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DANOS MORAIS DEVIDOS EM DECORRÊNCIA DO IMPEDIMENTO DO EXERCÍCIO LABORAL PELO LOCATÁRIO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.
(TJ-SC - AC: 20120709325 Porto União 2012.070932-5, Relator.: Domingos Paludo, Data de Julgamento: 22/10/2015, Primeira Câmara de Direito Civil)
Vale registrar que, não constando do instrumento contratual cláusula expressa de renúncia, pelo locatário, do direito de indenização e retenção por benfeitorias realizadas no imóvel, não se aplica a súmula 335 do STJ.
Nesse contexto, a anuência e comportamento do locador quanto às benfeitorias realizadas torna legítima a sua responsabilização, sob pena de enriquecimento sem causa.
Com relação ao valor dos gastos, nada obsta, antes tudo recomenda que sejam aferidos em sede de liquidação de sentença.
Desse modo, entendo que a sentença não merece reparo, uma vez que o magistrado de primeiro grau, após análise cuidadosa das provas produzidas, corretamente reconheceu o direito dos apelados à indenização pelas obras realizadas no imóvel, determinando que o quantum seja apurado em fase de liquidação de sentença.
Do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majorar o percentual dos honorários advocatícios para 15% do valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da justiça gratuita deferida na origem.
Salvador, data de registro no sistema.
Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator
RM05