PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL DE ENTREGA SEM CLAREZA – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUFICIENTE PARA CORRIGIR POSSÍVEIS CONTRATEMPOS - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA – PRESTAÇÕES MENSAIS PAGAS POR ANOS APÓS O FIM DO PRAZO DE ENTREGA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA TOTALIDADE QUE SE MANTÉM – SUMULA 543 DO STJ - REVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – INCIDÊNCIA NO CASO CONCRETO – ENTENDIMENTO FIXADO PELO STJ NO JULGAMENTO DOS TEMAS 970 E 971 DO STJ – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – ESPECIFICIDADES DO CASO – MANUTENÇÃO - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA FIXAÇÃO CONFORME JURISPRUDÊNCIA - APELO IMPROVIDO

1. Cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, tendo as partes firmado o contrato para aquisição de lote de terreno, com força em alienação fiduciária em garantia e que não foi entregue pela apelante.

2. Não se sustenta a alegação da parte acionada que a ação buscaria encobrir a inadimplência da própria autoria, que já estaria em débito meses antes do ingresso com a ação, na medida em que a prova dos autos demonstra promessa de entrega do empreendimento no ano de 2016, tendo a própria acionada admitido que os pagamentos foram mantidos até outubro/2019, mesmo sem conclusão do empreendimento ou recebimento do imóvel objeto do contrato, restando evidente que, no caso concreto, a inadimplência foi da vendedora, não incidindo no caso concreto a tese do TEMA 1.095 do STJ.

3. O contrato de compra e venda foi firmado pelas partes em 23/11/2013, com prazo de entrega de 24 meses, prorrogáveis por mais 12 meses, na forma da cláusula “2.1.3”, alínea “(E)”, contante do ID 81345876 - Pág. 5 destes autos, o que elevaria o prazo final de entrega para 23/11/2019.

4. Os imprevistos alegados pela parte recorrente com força na infraestrutura, que teriam sido ocasionados, pela Municipalidade não podem afligir ao direito da autoria na medida em que cabe a acionada gerir o negócio proposto e adotar medidas corretivas administrativamente e até judicialmente para que o empreendimento seja entrega na forma contratada.

5. A existência da lei 6.766/79, que prevê prazo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, prorrogáveis por mais quatro, não se sustenta quando o empreendedor / loteador, por vontade própria, reduz estes prazos conforme aconteceu no contrato firmado entre as partes e em análise.

6. A cláusula de entrega não é clara e demonstra formato ilegal por permitir a terceiro influência no cumprimento do contrato firmado entre as partes, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, conforme entendimento já firmado nesta Corte de Justiça por suas cinco Câmaras Cíveis.

7. No que se refere a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor, a matéria foi decidida nos TEMAS 970 e 971, não havendo ressalvas quanto a aplicação ou não da inversão da multa em caso de pedido de rescisão do contrato e que se mostra justa, porque fundo da questão a rescisão do negócio jurídico passa, no caso concreto, pela discussão contratual e as cláusulas que o envolvem.

8. Deve ser mantida a obrigação de devolução de IPTU e taxas condominiais no caso concreto, visto que o imóvel não foi entregue a parte autora, conforme entendimento do STJ que infirma que “4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.” (AREsp: 2439838 SP).

9. Apelo improvido, majorando os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte apelante para 15% (quinze por cento) do valor da condenação corrigido, na forma do art. 85, §11º do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8062779-36.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada DAVI SANDES SOBRAL.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de evento 10474517 e acrescento que se cuida de apelação cível apresentada por MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E CIPASA CAMAÇARI DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por DAVI SANDES SOBRAL, com dispositivo nos seguintes termos: “…julgo procedente em parte, os pedidos constantes da inicial para declarar rescindido o contrato objeto desta lide, condenando as rés a restituírem ao autor todo o valor pago por ele, quantia esta acrescida de correção monetária a partir de cada pagamento e juros moratórios de 1% a partir da citação, bem como condenando-as no pagamento dos encargos moratórios previstos na cláusula 5., ora invertida em favor do autor. Considerando a sucumbência parcial, a fixação de honorários e custas deve levar em consideração os pedidos que não foram acolhidos, razão pela qual deve a parte autora pagar honorários advocatícios para o réu no valor correspondente a 1% do valor da condenação, que fica suspenso por conta do que dispõe o art. 98, 3º do CPC, enquanto que as rés ficam obrigadas a pagar honorários correspondente a 9% do valor da condenação e no pagamento de custas processuais no percentual de 90% do valor das custas judiciais devidas.”.

Apresentados aclaratórios, foram rejeitados no ID 81346247.

Como bem resumiu os fatos o Eminente a quo em sua decisão ingressou a autoria com a ação: “…alegando que firmaram com a parte ré contrato de promessa de compra e venda referente ao lote nº 14, na Quadra nº 18, situado no Loteamento Verena Residencial I, tendo como data prevista de conclusão da obra novembro de 2015, sendo que ainda não foi entregue com atraso de mais de quatro anos. Diante do descumprimento contratual, a parte autora requereu a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos, com exceção das taxas de corretagem e SATI que serão objetos de ação autônoma, a aplicação de juros e da multa previstos na cláusula 5ª em seu favor, e indenização por dano moral. Juntou documentos.”.

Em suas razões de apelante sustenta que não se aplica o CDC nas relações regidas pela lei de alienação fiduciária 9.514/97; que o STJ, no julgamento do TEMA 1095 (REsp 1891498/SP), fixou tese neste sentido; que, no REsp 1866844/SP a mesma Corte resolveu por relativizar, inclusive, a necessidade de registro do contrato; que a ação visa, na verdade, elidir a mora da própria autoria com o pagamento do contrato; que quando da distribuição da ação em 25/06/2020, já havia débito desde outubro/2019; que não houve atraso na obra porque “A previsão para conclusão das obras está vinculada ao prazo disposto na Lei nº 6.766/1979, conforme podemos observar no trecho do Decreto de aprovação do empreendimento emitido pela Prefeitura Municipal de Camaçari.”; que no dia 26/07/2013, fora emitido o alvará de liberação para início das obras do empreendimento; que o alvará foi renovado em 02/09/2016 e, em 21/12/2018, foi liberado o alvará de conclusão das obras; que houve culpa da Municipalidade quanto as vias de acesso que dependiam de desapropriação a ser realizada pela mesma; que não houve execução do contrato pela Prefeitura, em demonstração da regularidade no cumprimento do mesmo; que em 03/11/2021 já havia movimentação do Condomínio em estabelecer regras construtivas, o que demonstra conclusão das obras; que não houve atraso na obra, tendo sido o empreendimento entregue na forma contratada; que restou atrasada apenas a parte de infraestrutura devido a alterações impostas pela Administração Pública; sustenta que “Analisando as razões da sentença proferida fora determinado a restituição dos valores pagos e título de IPTU e Taxa associativa sem observar a natureza jurídica da cobrança do respectivo tributo e das despesas de manutenção do empreendimento atrelado a unidade imobiliária.”, parcelas essas que não foram deferidas; que há incompatibilidade da inversão da cláusula penal com o pedido de rescisão contratual; que, quanto aos juros, correção monetária e honorários sucumbenciais “Inobstante os termos de fixação apresentado em sentença o Art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81 é bem claro ao determinar que a incidência de correção monetária se dê a partir do ajuizamento da ação e os juros do trânsito em julgado da presente demanda.”; apresentou prequestionamento e requer provimento do recurso nestes pontos.

Contrarrazões no ID 81346266 pela manutenção da sentença.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 22 de maio de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Em ainda mais breve relato, cuida-se de mais um dos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, tendo as partes firmado o contrato para aquisição de lote de terreno, com força em alienação fiduciária em garantia e que não foi entregue pela apelante.

1. Da aplicabilidade do CDC ao caso concreto.

A tese firmada pelo STJ no TEMA 1.095 tem como objeto casos em que há a resolução do pacto em razão do inadimplemento do comprador, do que não se cuida no caso em tela.

Não se sustenta a alegação da parte acionada que a ação buscaria encobrir a inadimplência da própria autoria, que já estaria em débito meses antes do ingresso com a ação, na medida em que a prova dos autos demonstra promessa de entrega do empreendimento no ano de 2016, tendo a própria acionada admitido que os pagamentos foram mantidos até outubro/2019, mesmo sem conclusão do empreendimento ou recebimento do imóvel objeto do contrato, restando evidente que, no caso concreto, a inadimplência foi da vendedora, não incidindo no caso concreto a tese do TEMA 1.095 do STJ.

Do acórdão do REsp 1891498/SP se extrai:

“Nesse sentido, no que se refere ao afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária, há que se averiguar a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei nº 9.514/97), a saber, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora.

Aos demais casos, em que não verificadas tais circunstâncias, inaplicável a tese vinculante ora proposta, nada impedindo que, amadurecido o debate em torno da interpretação extensiva do conceito de inadimplemento, possa haver revisão dos limites do presente julgado.

Portanto, a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora.

No outro extremo, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472, 473, 474, 475 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.” (grifos do original)

Não houve inadimplência da parte autora, sendo iníqua a discussão a respeito da existência ou não de registro do contrato, ainda que não tenha sido verificada tal condição.

Do exposto é que infirmo a incidência do CDC, no caso em tela.

2. Da inadimplência da parte acionada. Risco do negócio. Manutenção da sentença.

O contrato de compra e venda foi firmado pelas partes em 23/11/2013, com prazo de entrega de 24 meses, prorrogáveis por mais 12 meses, na forma da cláusula “2.1.3”, alínea “(E)”, contante do ID 81345876 - Pág. 5 destes autos.

Frente aos curiosos termos da cláusula, vale a transcrição:

“Prazo estimado para execução das obras de infraestrutura: 24 (vinte e quatro) meses, de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Macapá – AP, podendo ser prorrogado por 12 (doze) meses, ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados, nos termos do Código Civil”

Estamos na Bahia e a cidade do empreendimento é Camaçari.

Além de curioso, interessante é perceber que seria a Municipalidade quem estabeleceria o cronograma de obras contratados junto a acionada e que vincula o adquirente, mas foi a própria apelante quem juntou aos autos um cronograma de ID 81345906 que, partindo novembro/2013, se prorroga por 24 meses, o que foi aprovado pela Municipalidade conforme publicação no Diário Oficial do município, mais especificamente no ID 81345907 - Pág. 22:

“CLÁUSULA OITAVA– PRAZO DE EXECUÇÃO

O prazo para execução das obras será de 24 (vinte e quatro) meses, a contar da expedição da competente licença para implantação do empreendimento pelo Município, sob pena de, não o fazendo, ser o empreendimento considerado clandestino, para todos os efeitos jurídicos.”

No máximo em novembro/2016, deveriam as obras estar concluídas, o que não ocorreu até a data de ingresso com a ação em 25/06/2020, decorridos longos 43 (quarenta e três) meses, não se podendo falar em inadimplência da parte apelada por ter deixado de adimplir as prestações em outubro/2019, já decorridos 35 (trinta e cinco) meses de atraso.

Os imprevistos alegados pela parte recorrente com força na infraestrutura, que teriam sido ocasionados, pela Municipalidade não podem afligir ao direito da autoria na medida em que cabe a acionada gerir o negócio proposto e adotar medidas corretivas administrativamente e até judicialmente para que o empreendimento seja entrega na forma contratada.

Não há nos autos prova de adoção de tais medidas, sequer administrativamente, para que fossem liberadas as áreas para realização de obras de infraestrutura próprias ao acesso ao empreendimento ou mesmo prova quanto a existência de caso fortuito e / ou força maior, cumprindo salientar que o prazo de tolerância estabelecido pela acionada serve para que a empresa possa se livrar dessas intempéries.

A existência da lei 6.766/79, que prevê prazo de quatro anos para conclusão das obras de infraestrutura, prorrogáveis por mais quatro, não se sustenta quando o empreendedor / loteador, por vontade própria, reduz estes prazos conforme aconteceu no contrato firmado entre as partes e em análise.

A cláusula de entrega não é clara e demonstra formato ilegal por permitir a terceiro influência no cumprimento do contrato firmado entre as partes, devendo ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos, conforme entendimento já firmado nesta Corte de Justiça por suas cinco Câmaras Cíveis.

Esse tem sido o entendimento das cinco Câmaras Cíveis desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PRELIMINAR DE SOBRESTAMENTO. DESCABIMENTO. TEMA 1 .095 JÁ JULGADO. AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE O CASO E A TESE REPETITIVA (EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADO EM CARTÓRIO, A RESOLUÇÃO DO PACTO, NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDO EM MORA, DEVERÁ OBSERVAR A FORMA PREVISTA NA LEI Nº 9.514/97, POR SE TRATAR DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AFASTANDO-SE, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRAZO DA LEI N.º 6 .766/79. NÃO OPONÍVEL AOS ADQUIRENTES DOS LOTES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJ-BA - Apelação: 80250677520218050001, Relator.: REGINA HELENA RAMOS REIS, Data de Julgamento: 27/02/2023, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA CONFIGURADO . INAPLICABILIDADE DO PRAZO DE QUATRO ANOS PREVISTO NA LEI N.º 6.766/79. PREVALÊNCIA DO PRAZO PACTUADO . CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA/CONSTRUTORA. MORA QUE JUSTIFICA O DESINTERESSE SUPERVENIENTE DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE. DEVER DA PARTE RÉ DE RESTITUIR INTEGRALMENTE OS VALORES PAGOS PELOS DEMANDANTES . APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO . INTELIGÊNCIA DO ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL E DO ART. 240 DO CPC. CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES . CABIMENTO. PREJUÍZO SUPORTADO PELOS AUTORES QUE É PRESUMIDO. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 0,5%, FIXADO NA SENTENÇA . IPTU. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO AOS PROMITENTES COMPRADORES NÃO IMITIDOS NA POSSE DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJ-BA - Apelação: 80008602920208050039, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 15/12/2017, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/06/2022)

“APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. QUITAÇÃO DO PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. SÚMULA 543 DO STJ. AFASTAMENTO DO PAGAMENTO DE IPTU E TAXA DE ASSOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAÇÃO. PRAZO PRESCRIONAL DE TRÊS ANOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO PREJUÍZO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 86, CAPUT, C/C ART. 85, § 14, E O ART. 98, § 3.º, DO CPC. SENTENÇA ALTERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.” (Classe: Apelação, Número do Processo: 8026203-10.2021.8.05.0001, Relator (a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, Publicado em: 24/07/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. EXISTÊNCIA DE GARANTIA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE NÃO DESCARACTERIZA A RELAÇÃO CONSUMERISTA . PREVISÃO CONTRATUAL PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS DO LOTEAMENTO. 24 MESES APÓS EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PELA PREFEITURA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PELAS APELANTES/PROMITENTES VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS . SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL PELA MORA NA ENTREGA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJ-BA - APL: 05025776320178050039, Relator.: GARDENIA PEREIRA DUARTE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/08/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TEMA 1.095 . AUSÊNCIA DE IDENTIDADE ENTRE O CASO E A TESE REPETITIVA (EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADO EM CARTÓRIO, A RESOLUÇÃO DO PACTO, NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDO EM MORA, DEVERÁ OBSERVAR A FORMA PREVISTA NA LEI Nº 9.514/97, POR SE TRATAR DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AFASTANDO-SE, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL . ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. PRAZO DA LEI N.º 6.766/79 . NÃO OPONÍVEL AOS ADQUIRENTES DOS LOTES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL DEVIDO E FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL DE CINCO MIL REAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJ-BA - Apelação: 81680901620208050001, Relator.: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2024)

No que se refere a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor, a matéria foi decidida nos TEMAS 970 e 971 julgados, com teses firmadas pelo STJ no julgamento do Recursos Especiais 1.635.428, 1.498.484, 1.614.721 e 1.631.485, nos seguintes termos:

TEMA 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

TEMA 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Conforme se observa das teses firmadas pelo STJ, nos TEMAS 970 e 971, não há ressalvas quanto a aplicação ou não da inversão da multa em caso de pedido de rescisão do contrato e que se mostra justa, porque fundo da questão a rescisão do negócio jurídico passa, no caso concreto, pela discussão contratual e as cláusulas que o envolvem.

Deve ser mantida a obrigação de devolução de IPTU e taxas condominiais no caso concreto, visto que o imóvel não foi entregue a parte autora, conforme entendimento do STJ que infirma que “4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.” (AREsp: 2439838 SP).

Vale a transcrição:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N .º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS . PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE . SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa . 2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.os 5 e 7 do STJ. 3 . Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.º 543 do STJ. No caso, tendo sido determinada a retenção de 6% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos das empresas com administração e propaganda, não poderá a questão ser revista nesta Corte, sob pena de reformatio in peius . 4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel. 5. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel .Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso . Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)

Não merece reparos a sentença.

3. Conclusão.

Do exposto é que voto por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, majorando os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte apelante para 15% (quinze por cento) do valor da condenação corrigido, na forma do art. 85, §11º do CPC.

Salvador/BA, 22 de maio de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator