PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO COMUM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA PELOS AGRAVADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

1. Nos contratos de alienação fiduciária, a propriedade do bem alienado só é transmitida ao mutuário após a satisfação de todas as obrigações contratuais.

 2. O artigo 26 da Lei nº 9.517/97 estabelece que "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário".

3. Respeitados os prazos legais, a inadimplência do contrato de alienação fiduciária autoriza que a propriedade do imóvel seja consolidada em nome do credor fiduciário, que promoverá o leilão para a sua alienação.

4. Desde a edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora se mostra possível somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel.

5. Agravo de instrumento provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8038236-98.2022.8.05.0000, em que figuram como apelante BANCO INTERMEDIUM SA e como apelada MIRELLA SACRAMENTO VALENTE VIEIRA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo (ID 34394736), interposto por BANCO INTERMEDIUM S.A onde figuram como agravada MIRELA SACRAMENTO VALENTE VIEIRA contra decisão interlocutória (ID 3439)439), proferida pela MM. Juíza de Direito da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca desta Capital, que nos autos da Ação Declaratória de Suspensão/Nulidade de Consolidação de Propriedade de nº 8110934-02.2022.8.05.0001,  deferiu  o pedido de  de tutela de urgência, determinando a imediata suspensão/cancelamento da consolidação do imóvel, ficando, ainda, a parte ré proibida de promover atos expropriatórios em relação ao apartamento inscrito no Censo imobiliário Municipal sob n° 636.958-8,  situado na rua Silveira Martins,  Bairro Cabula, nesta Capital.

 Irresignado banco agravante interpôs o recurso, alegando, em síntese, que a decisão proferida deve ser modificada, por ser extra petita, além de mencionar a inadimplência dos Agravados, mesmo após serem devidamente intimados, tendo operado o vencimento antecipado da totalidade da dívida. Requer a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja suspensa a restrição imposta pela decisão agravada, mantendo a consolidação da propriedade em favor do banco agravante, além de permitir que seja dada sequência ao procedimento extrajudicial. Outrossim, pugna pelo provimento do Agravo de Instrumento, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo efetuado (ID 34394740). 

O pedido liminar foi deferido pelo relator que me antecedeu, consoante decisão avistada no ID 34541349.

Sem contrarrazões.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

Solicito inclusão em pauta de julgamento pela secretaria da Câmara, ressaltando que CABE sustentação oral nos moldes do art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso de Agravo de Instrumento é próprio e tempestivo. Preenchidos os demais requisitos necessários à sua admissibilidade, dele conheço.

Com efeito, o contrato em discussão, conforme consta da matrícula do imóvel, submete-se aos dispositivos da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Dispõe a Lei nº 9.514/97 que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário:

Artigo 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Assim, ao contratar empréstimo com garantia por alienação fiduciária de imóvel, o devedor fiduciante assume o risco de, em caso de inadimplência, possibilitar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. MATÉRIA DE DIREITO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. DIREITO REAL. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR. GARANTIA. IMPROVIMENTO.
Na alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se em favor deste uma propriedade resolúvel, é dizer, contrata como garantia a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. O fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e pode tornar novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida, que constitui objeto do contrato principal, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Não é possível impedir qualquer providência para evitar a consolidação da propriedade do imóvel em nome da agravada, bem como de promover os leilões, haja vista que ainda assim permaneceria a mora e, consequentemente, o direito de constituir direito real sobre o respectivo imóvel. Ao realizar o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor/fiduciário Caixa Econômica Federal, pois tal imóvel, na realização do contrato, é gravado com direito real, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar. Recurso improvido.
(TRF4, AC nº 5005710-31.2010.404.7108, Terceira Turma, relator Des. Federal Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 15/06/2011).

Na petição inicial a autora reconhece que está inadimplente em relação ao pagamento das prestações do contrato de mútuo, e argumenta a existência de dificuldades financeiras em razão do desemprego e, ainda, as tentativas frustradas de negociar o valor em aberto relacionado ao financiamento imobiliário.

Da análise dos autos, entendo que estando a autora em atraso com o pagamento das prestações do mútuo e havendo registro de que foi intimada nos termos da Lei nº 9.514/1997, tem-se que a consolidação da propriedade fiduciária deve operar-se regularmente (artigo 26, § 7º, Lei nº 9.514/97).

Nesse sentido o entendimento jurisprudencial:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. DIREITO REAL. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR. IMPROVIMENTO.
1. O contrato firmado entre as partes no presente caso é regido pelas normas do sistema de Financiamento imobiliário, não se aplicando as normas do sistema Financeiro da Habitação, conforme artigo 39 da Lei nº 9.514/97.
2. Na alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se em favor deste uma propriedade resolúvel, é dizer, contrata como garantia a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. O fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e pode tornar novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida, que constitui objeto do contrato principal, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
3. Não é possível impedir qualquer providência para evitar a consolidação da propriedade do imóvel em nome da agravada, bem como de promover os leilões, haja vista que ainda assim permaneceria a mora e, consequentemente, o direito de constituir direito real sobre o respectivo imóvel.
4. Desse modo, ao realizar o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor/fiduciário Caixa Econômica Federal, pois tal imóvel, na realização do contrato, é gravado com direito real, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar. O risco, então, é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do fiduciário nesse sentido, uma vez que a consolidação da propriedade plena e exclusiva em favor do fiduciário, nesse caso, se dá em razão deste já ser titular de uma propriedade resolúvel, conforme dispõe o artigo 27 da Lei nº 9.514/97. 5. Agravo de instrumento improvido.
(TRF da 3ª Região - AI nº 200803000249382 - 1ª Turma - rel. Juiz Luiz Stefanini - DJF3 25/05/2009, p. 205) - destaquei.

CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIÁRIO. LEI Nº 9.514/97.
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela antecipada pleiteada nos autos de ação anulatória, que indeferiu o pedido antecipação de tutela, em que se objetivava: a) determinar que a ré se abstivesse de alienar o imóvel; b) suspensão do procedimento de execução extrajudicial; c) autorizar o depósito das parcelas vencidas e vincendas; d) declarar a nulidade dos atos jurídicos embasados na constituição em mora.
2. O imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelo agravante no âmbito do SFI - sistema Financeiro imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97.
3. A propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 110.859, Livro nº 2 - Registro Geral do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, se consolidou, pelo valor de R$ R$99.532,95, em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/87.
4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a instituição de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.
5. Não há que se falar em inconstitucionalidade do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Com efeito, nos termos do artigo 22 do referido diploma legal, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".
6. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicações precisas, acompanhadas de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso.
7. Agravo de instrumento a que se nega provimento.
(TRF da 3ª Região - AI nº 200803000353057 - 1ª Turma - rel. Juiz Marcio Mesquita - DJF3 02/03/2009, p. 441) - destaquei.

Destarte, ocorrida a consolidação da propriedade dentro dos ditames legais, ante a inadimplência do mutuário, a realização de leilão extrajudicial para a alienação do imóvel é ato contínuo, direito do novo proprietário, tudo em consequência lógica da inadimplência.

Com efeito, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, em casos de inadimplência, haverá a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

No caso concreto, a inadimplência é incontroversa, tendo sido admitida pela parte agravante. Da cópia da matrícula do imóvel, documento dotado de fé pública, consta averbação da qual se extrai que a devedora foi regularmente intimada e não efetuou a purgação da mora no prazo legal. Sendo assim, inafastável a consolidação da propriedade em favor da credora.

A purgação da mora, como referido, foi devidamente oportunizada, cabendo destacar que, desde a edição da Lei nº 13.465/2017, tal se mostra possível somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel. Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONTRATO. PURGAÇÃO DA MORA. A alteração da Lei nº 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente a hipótese de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, com a incrementação do artigo 26-A, § 2º, que permite a purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco, bem como em razão da revogação do art. 39, II, da mesma lei (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). (TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5011266-75.2022.4.04.0000, 3ª Turma, Desembargadora Federal VÂNIA HACK DE ALMEIDA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 05/10/2022)

Assim, não demonstrada a probabilidade do direito alegado, deve ser reformada a decisão agravada.

Ante o exposto, voto por DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora